Co na bydlení: hypotéku nebo stavební spoření? - Poradci

Publikováno: Finanční poradce
Dne: 20.5.2008
Co na bydlení: hypotéku nebo stavební spoření?
Úrokové sazby z hypoték vzrostly a tak se opět objevuje otázka, jestli je lepší použít na
financování bydlení hypoteční úvěr nebo stavební spoření. Stavební spoření úplně jiné zdroje
pro poskytování úvěrů a proto má také úplně jiné úrokové sazby.
Často se řeší otázka: Je na financování bydlení lepší stavební spoření nebo hypotéka?
V některých případech je to jasné. Někde se dá velice výhodně využít stavební spoření a o
hypotéce se vůbec nebude uvažovat. Např. při rekonstrukci za 150 000 Kč, pokud máme
stavební spoření, které běží třeba 6 let. Jak to ale bude v případě, že potřebujeme řešit velké
financované částky? Co když budeme potřebovat např. několik milionů? V tomto případě
můžeme použít stavební spoření i hypotéku a bude nás (mimo jiné) zajímat, co je levnější a co
je dražší..
Ukažme si porovnání na jednom konkrétním příkladě:
Budeme chtít financovat bydlení za 2 mil. Kč a budeme chtít peníze co nejdříve. Při
porovnávání nebudeme počít s tím, že máme nějaké vlastní peníze, které do stavebního
spoření vkládáme.
Financování tohoto příkladu nám může vyřešit buď
1) hypoteční úvěr, kde si můžeme půjčit 2 mil. Kč anebo
2) stavební spoření, kde si založíme smlouvu s cílovou částkou 2 mil. Kč, budeme čerpat
překlenovací úvěr (meziúvěr) a ten budeme postupně splácet.
Když nás bude zajímat, kolik bychom zaplatili a co bude v jakém případě dražší, můžeme si
spočítat řešení na webu stavební spořitelny. Např. na stránkách www.cmss.cz nebo
www.modrapyramida.cz. Zde dostaneme výsledek – viz tabulka 1 (výpočet stavebního
spoření).
Autor: Petr Syrový
www.petrsyrovy.eu
[email protected]
Publikováno: Finanční poradce
Dne: 20.5.2008
Základní informace
Datum provedení výpočtu
Cílová částka
Úložka měsíční
14.3.2008
2 000 000 Kč
10 000 Kč
Spořící část
Počet měsíců
Suma vkladů za dobu spoření
Úroková sazba ve fázi spoření
Připsané úroky celkem
Celková výše připsaných státních podpor
Zůstatek účtu ke konci spoření
Náklady
Úhrada za vedení účtu
Úhrada za uzavření smlouvy
81
820 000 Kč
2 % p.a.
56 749 Kč
21 000 Kč
870 689 Kč
290 Kč / ročně
20 000 Kč
Meziúvěrová část
Výše čerpaného meziúvěru
Počet měsíců
Měsíční platba
- z toho pravidelné spoření
- z toho splátka úroků meziúvěru
Úroková sazba ve fázi meziúvěru
Náklady
Úhrada za vedení meziúvěrového účtu
Úhrada za zpracování žádosti o poskytnutí meziúvěru
Ve fázi meziúvěru zaplaceno na úrocích
Úvěrová část
Výše poskytnutého úvěru ze stavebního spoření
Počet měsíců
Výše měsíční splátky úvěru ze stavebního spoření
Úroková sazba ve fázi úvěru
Náklady
Úhrada za vedení úvěrového účtu
Ve fázi úvěru zaplaceno na úrocích
2 000 000 Kč
80
17 167 Kč
10 000 Kč
7 167 Kč
4,3 % p.a.
290 Kč / ročně
10 000 Kč
580 264 Kč
1 129 311 Kč
128
11 290 Kč
4,8 % p.a.
290 Kč / ročně
305 571 Kč
Tab.1 – výpočet stavebního spoření
A tak víme, že budeme mít meziúvěr za 4,3 %, úvěr ze stavebního spoření za 4,8 %, na státní
podpoře dostaneme 21 000 Kč, na úrocích ve fázi spoření dostaneme 56 749 Kč, na úrocích
ve fázi meziúvěru zaplatíme 580 264 Kč…. A tak dále a trak dále.
Jak z toho vyhodnotit, jestli je tato nabídka lepší než hypoteční úvěr?
Plusy a mínusy
Občas se dělá porovnání, kde na napíší plusy a mínusy jednotlivých variant. Např. takto:
Výhody stavebního spoření
Výhody hypotéky
• máte státní podporu
• můžete odečíst úroky od základu daně
• můžete odečíst úroky od základu daně
• poplatek za vyřízení je „jen“ 18 000
Kč (nebo se neplatí vůbec)
• úroková sazba je jen 4,3 % resp. 4,8 %
• Levnější vedení účtu (290 Kč za rok)
Ani toto porovnání nevede k cíli. Je to jako to pověstné jeden o voze, druhý o koze. Tyto
údaje se velmi těžko srovnávají. Jak srovnat státní podporu stavebního spoření s náklady
hypotéky? Jak srovnávat úrokovou sazbu překlenovacího úvěru 4,3 %, když ji platím z celých
2 milionů s hypotékou, kde platím úroky pouze z toho, co aktuálně dlužím?
Autor: Petr Syrový
www.petrsyrovy.eu
[email protected]
Publikováno: Finanční poradce
Dne: 20.5.2008
Jak porovnat
Proto navrhujeme:
1) nakreslete si graf, kolik a kdy budete platit ve stavebním spoření
a. kolik se bude spořit ve fázi spoření
b. kolik se bude platit ve fázi překlenovacího úvěru
c. kolik se bude platit ve fázi úvěru ze stavebního spoření
d. kdy která fáze skončí
2) Srovnejte s hypotékou, která má identické vlastnosti
a. Výši půjčené částky
b. Dobu splatnosti
3) Nakreslete do grafu splátku hypotečního úvěru. (Nezapomeňte na poplatky za vedení
účtu.)
Pro náš konkrétní příklad bychom dostali asi takovýto obrázek:
Zatížení pro stavební spoření a pro hypoteční úvěr
Měsíční splátka
20 000 Kč
18 000 Kč
16 000 Kč
14 000 Kč
12 000 Kč
10 000 Kč
8 000 Kč
6 000 Kč
4 000 Kč
2 000 Kč
0 Kč
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18
Čas splácení (v letech)
Stavební spoření
Hypotéka
Graf 1
Srovnávali jsme s hypotékou, která má stejnou splatnost jako stavební spoření. U hypotéky
jsme počítali s úrokem 5,3 % p.a. (pokud chcete, dosaďte si jiný).
Nyní můžete opticky porovnat, kdy zaplatíte za bydlení více a kdy zaplatíte méně.
V tomto konkrétním případě má stavební spoření vyšší zatížení asi o 2 300 Kč po dobu
prvních 80 měsíců. Pak bude mít nižší zatížení a to o 3500 Kč a to po dobu 128 měsíců.
V tomto konkrétním případě by vyhrálo stavební spoření. Je levnější než hypoteční úvěr za
5,3 % p.a. Je vidět, že stavební spoření má po většinu doby nižší zatížení.
Je jasné, že dnešní peníze mají jinou hodnotu než peníze za 10 nebo 15 let. I přes to bude
stavební spoření výhodnější, protože modrá čára (stavební spoření) leží „dlouho“ a „hluboko“
pod čarou hypotečního úvěru.
Autor: Petr Syrový
www.petrsyrovy.eu
[email protected]
Publikováno: Finanční poradce
Dne: 20.5.2008
Kdybychom vzali jiný produkt a to např. Hypoúvěr 100 o Modré pyramidy, dostali bychom
jiné výsledky. Opět bychom mohli použít naše porovnání a výsledky simulace z webových
stránek nakreslit do podobného grafu.
Zatížení pro stavební spoření a pro hypoteční úvěr
14 000 Kč
Měsíční splátka
13 500 Kč
13 000 Kč
12 500 Kč
12 000 Kč
11 500 Kč
11 000 Kč
10 500 Kč
10 000 Kč
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Čas splácení (v letech)
Stavební spoření
Hypotéka
Graf 2
V tomto případě je jasně vidět, že stavební spoření je dražší než hypoteční úvěr. Po většinu
doby budeme platit více v případě stavebního spoření než v případě hypotéky.
Při porovnávání jsme nemluvili o tom, že stavební spoření je obecně lepší než hypotéky nebo
že hypotéky jsou lepší než stavební spoření. Porovnávali jsme jenom konkrétní produkty
v konkrétních příkladech. Dali jsme Vám však návod na to, jak si udělat porovnání pro Váš
konkrétní případ a pro Váš konkrétní produkt. Nyní si budete umět porovnat třeba i
milionovou hypotéku s produktem od Buřinky.
Mluvili jsme zatím jenom o tom, který produkt je levnější a který je dražší. Resp. který je
dražší při zachování dnešních podmínek. Při Vašem rozhodování o vhodném nebo
nevhodném produktu budete brát do úvahy i další aspekty. Jako je třeba stabilita podmínek.
Jaké je riziko, že se mi u toho nebo toho produktu změní úrokové sazby?
Dále budete asi zohledňovat jaké budete mít možnosti během splácení úvěrů. Kdy budete
moci splatit úvěr? Budete muset čekat jenom do konce fixace nebo až do konce
překlenovacího úvěru?
Který úvěr Vám dá více možností při nastavení „na míru“? U hypotečních úvěrů si můžete
určit splatnost. Třeba na 10, 20 nebo 30 let. Ale také na 17 let nebo 18 let nebo také 21 let. U
překlenovacího úvěru tolik možností nemáte. Splatnost nějak vychází a těžko si ji můžete
např. o rok prodloužit.
Porovnání výhodnosti a nevýhodnosti ještě podle dalších aspektů si jistě dokážete udělat sami.
Tam je rozhodnutí více individuální. Kritérium levnější nebo dražší je objektivnější.
Petr Syrový
www.kfp.cz
Autor: Petr Syrový
www.petrsyrovy.eu
[email protected]