Znalecký posudek - Luštěnická 723

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 5207-177/2015
o odhadu obvyklé ceny nebytové jednotky č. 723/1, se spoluvlastnickým podílem
na souboru pozemků, společných prostorech domu č.p. 723 s příslušenstvím,
na adrese Luštěnická 13, vše v k.ú. Kbely, obec Praha, okres Praha, kraj hl.m. Praha,
stanovené pro účely prodeje ve dražbě v rámci insolvenčního řízení.
Objednatel znaleckého posudku:
Ing. Radim Dědic, Ph.D.,
insolvenční správce Office Happy s.r.o.
IČ: 62 91 44 64, DIČ: CZ62 91 44 64
Mírová 18, 703 00 Ostrava-Vítkovice
Účel znaleckého posudku:
prodej v dražbě
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, podle stavu ke dni
12.12. 2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Luděk Hůrka
Veverkova 24
170 00 Praha 7
Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli
se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 12.12. 2015
-2-
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny nebytové jednotky č. 723/1,
se spoluvlastnickým podílem na souboru pozemků, společných prostorech domu č.p.
723 s příslušenstvím, na adrese Luštěnická 13, vše v k.ú. Kbely, obec Praha, okres Praha,
kraj hl.m. Praha, stanovené pro účely prodeje ve dražbě v rámci insolvenčního řízení,
za použití poskytnutých podkladů a podle dispozic zadaných objednatelem.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Jednotka č. 723/1
Adresa předmětu ocenění:
Luštěnická 723/13
Kraj:
Hl.m. Praha
Okres:
Hl.m. Praha
Obec:
Praha
Katastrální území:
Kbely
Počet obyvatel:
1 243 201
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 780,00 Kč/m2
3. Prohlídka
Prohlídka byla provedena dne 12.12. 2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
-
výpisy z KN a LV č. č. 2757, č. 2758 KÚ Praha pro k.ú. Kbely
kopie katastrální mapy
vyhl. č. 32/1998 Sb. hl.m. Prahy ve znění pozdějších předpisů - cenová mapa
vyhl. hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru
hlavního města Prahy
- částečná projektová dokumentace
- prohlášení vlastníka
- kolaudační souhlas
- PENB budovy
- informace a údaje sdělené objednatelem
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě
Pro vypracování posudku byly použity tržní indikátory vybrané za použití následujících
hodnotících norem :
- Appraisal and Valuation Manual (RICS)
- Approved European Property Valuation Standards (TEGoVA)
- International Valuation Standards (IVSC)
a další literatury s problematikou oceňování nemovitostí.
5. Vlastnické a evidenční údaje
Ke dni ocenění byla vlastníkem oceňovaných nemovitostí zapsaných na výpisech
z KN a LV č. 2757, č. 2758 KÚ Praha pro k.ú. Kbely :
Office happy s.r.o., Luštěnická 723/13, Praha 9, identifikátor 62914464.
6. Dokumentace a skutečnost
K oceňované nemovitosti nebyla předložena žádná další dokumentace.
-37. Celkový popis nemovité věci
Oceňována je nebytová jednotka - restaurace v 1. N.P. a 1. P.P. dvouletkového
zděného objektu vystavěného v padesátých letech 20. století. Jednotka je
administrativně vedená jako rozestavěná. V roce 2009 byl objekt kompletně
rekonstruován a přestavěn do dnešní podoby bytového domu. Kolaudace
nebytového prostoru proběhla 10.12. 2012, z důvodu formálních závad (neuvedení
čísla jednotky v kolaudačním souhlasu), však nebyla kolaudace KÚ zapsána do LV.
Rekonstruována byla většina konstrukcí a zařízení s výjimkou svislých a vodorovných
nosných konstrukcí. Vlastní nebytová jednotka je, stejně jako celá budova,
z technického hlediska prakticky novostavbou, s výjimkou nosných konstrukcí jsou
veškeré konstrukce a vybavení nově provedené. Jednotka má nové elektrorozvody
s přístroji, rozvody vody z polypropylenu se standardními armaturami a zařizovacími
předměty v bílém provedení, rozvody ÚT z měděných trubek, plechové radiátory.
Jednotka má vlastní měřiče teplé i studené vody, stejně tak jako měřič odebraného
tepla do vytápěcího systému, je vybavena klimatizací a vzduchotechnikou. Prvky
obvodového pláště jsou v dřevěném „EURO” provedení s izolačními dvojskly.
Objekt vykazuje ve spodní stavbě stopy po pronikání vlhkosti, jehož příčiny nejsou
zjevné a není možno je určit bez provedení nezbytného stavebně - technického
průzkumu. Jednotka byla v užívání až do listopadu roku 2013, od té doby je neužívána,
zajištěna je jen nejnutnější údržba. V době ocenění je objekt bez veškerých záručních
lhůt na stavební práce a dodanou technologii, funkčnost technologického vybavení
nebyla ověřena. Stav podlah na balkónech je havarijní, na objektu nebyly prováděny
žádné kontroly, prohlídky, revize a zkoušky technických zařízení. Jednotka má vstup
pro zásobování z pozemku p.č. 2087/62, ke kterému nemá budoucí vlastník jednotky
žádné vlastnické, ani jinak zajištěné užívací právo. Veškeré popsané závady jsou
zohledněny při stanovení výsledné obvyklé ceny.
Jako podklad pro stanovení obvyklé ceny pozemků bylo pro zastavěný pozemek
použito cenové mapy stavebních pozemků, vydané pro rok 2015 obecně závaznou
vyhláškou č. 20, kterou se mění vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě
stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů. V současné době neexistuje
obsáhlejší, komplexnější a objektivnější soubor dat, analyzující a vyhodnocující
každoročně ceny stavebních pozemků na území hl.m. Prahy. U pozemků souvisejících,
které jsou charakteru veřejného prostranství, byla použita cena stanovená podle
oceňovacího předpisu, platného ke dni ocenění. Takto stanovenou cenu lze
považovat za dostatečně objektivní a odpovídající úrovni cen obvyklých v místě
a čase.
Na LV jsou zapsána zástavní práva smluvní i exekutorská a exekuční tituly.
Ustanovení § 109 odst. 1 písm. c) zákona č. 182/2006 v platném znění stanoví, že po
zahájení insolvenčního řízení nemůže zástavní věřitel dosáhnout zpeněžení zástavy ani
exekuční cestou. Zástava může být po zahájení insolvenčního řízení zpeněžována jen
v rámci insolvenčního řízení pomocí postupů, které k tomu poskytuje insolvenční právo,
z toho důvodu není k omezením vlastnického práva, zapsaným na LV, přihlíženo.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Jednotka č. 723/1
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Administrativní cena
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění
zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011
Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb.
a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí
některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
č.
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší I
než nabídka
2. Vlastnické vztahy - Jednotka s podílem na pozemku
V
3. Změny v okolí - Bez vlivu
II
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční I
řízení
5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - bez záruky
I
6. Povodňové riziko - Zóna bez nebezpečí výskytu záplav
IV
Pi
-0,05
0,00
0,00
-0,04
-0,20
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,710
i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních
obcích nad 2000 obyvatel
Název znaku
č.
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I
funkčním celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí
IV
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má I
obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II
věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI
komunikaci, dobré parkovací možnosti
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000 m, II
MHD – špatná dostupnost centra obce
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II
možnosti komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,940
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,667
Pi
1,00
0,04
-0,08
0,00
-0,01
0,00
-0,01
0,00
0,00
0,00
0,00
-5-
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Jednotka č. 723/1
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Ostatní stavební pozemek
Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zast. plocha
Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní
číslo
947
Výměra Jedn. cena
[m2]
[Kč/m2]
765,00
4 320,00
765,00 m2
Cena
[Kč]
3 304 800,00
3 304 800,00
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace
Úprava základních cen pro pozemky komunikací
Znak
P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného
prostranství a drah
III Účelové komunikace, veřejné prostranství
P2. Charakter a zastavěnost území
II V kat úz. mimo sídelní části obce v zast. území obce
P3. Povrchy
II Komunikace se zpevněným povrchem
P4. Vlivy ostatní neuvedené
I
Bez dalších vlivů
P5. Komerční využití
I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,50
-0,10
-0,00
0,00
0,60
4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,240
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Koeficienty
[Kč/m2]
§ 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace
§ 4 odst. 3
4 780,00
0,240 1,000
Zatřídění
Parcelní
číslo
§ 4 odst. 3
ostatní plocha
2087/47
§ 4 odst. 3
ostatní plocha
2087/56
§ 4 odst. 3
ostatní plocha
2087/57
Ostatní stavební pozemky - celkem
Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
Výměra Jedn. cena
[m2]
[Kč/m2]
1 220,00
1 147,20
375,00
1 147,20
14,00
1 147,20
1 609,00 m2
=
Upr. cena
[Kč/m2]
1 147,20
Cena
[Kč]
1 399 584,00
430 200,00
16 060,80
1 845 844,80
5 150 644,80 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky
=
5 150 644,80 Kč
-6Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Bytový či nebytový prostor v budově § 21
Budova:
K. domy vícebytové (netypové)
Svislá nosná konstrukce:
zděná
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
1122
Podlahové plochy nebytového prostoru (m²)
Koeficient dle typu
podlahové plochy
1. N.P.:
sklad:
12,07 * 1,00 =
sklad:
10,43 * 1,00 =
restaurace:
78,92 * 1,00 =
úklid:
2,14 * 1,00 =
salónek:
20,52 * 1,00 =
chodba:
15,87 * 1,00 =
předsíň:
2,41 * 1,00 =
WC muži:
7,3 * 1,00 =
WC ženy:
8,29 * 1,00 =
kuchyně:
14,77 * 1,00 =
kuchyně:
8,97 * 1,00 =
1. P.P.:
chodba:
11,04 * 1,00 =
chodba:
2,47 * 1,00 =
sklad:
21,11 * 1,00 =
sklad:
2,21 * 1,00 =
šatna:
15,25 * 1,00 =
umývárna:
3,71 * 1,00 =
WC personál:
2,16 * 1,00 =
sklad:
5,91 * 1,00 =
sklad:
14,57 * 1,00 =
předsíň:
2,41 * 1,00 =
Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:
Plocha
12,07 m2
10,43 m2
78,92 m2
2,14 m2
20,52 m2
15,87 m2
2,41 m2
7,30 m2
8,29 m2
14,77 m2
8,97 m2
11,04 m2
2,47 m2
21,11 m2
2,21 m2
15,25 m2
3,71 m2
2,16 m2
5,91 m2
14,57 m2
2,41 m2
262,53 m2
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
Provedení
Hodnocení
standardu
1. Základy vč. zemních prací betonové pasy
S
2. Svislé konstrukce
zděné
S
3. Stropy
železobetonové monolitické
S
3. Stropy
železobetonové monolitické
S
4. Krov, střecha
plochá
S
5. Krytiny střech
živičná
S
6. Klempířské konstrukce
titanzinek
N
7. Úprava vnitřních povrchů
dvouvrstvé vápenné omítky
S
8. Úprava vnějších povrchů
tenkovrstvé
S
Část
[%]
100
100
70
30
100
100
100
100
100
-79. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
keramické obklady
železobetonové
dřevěné
EURO
běžná keramická dlažba
ústřední topení
světelná, třífázová
bleskosvod
teplá a studená
ze všech obvyklých míst
rozvod zemního plynu
centrální ohřev
kombinovaný sporák
WC, umyvadla, sprchové kouty
klimatizace, VTZ
S
S
S
X
N
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
C
S
X
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy vč. zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
S
S
S
S
S
S
N
S
S
S
S
S
X
N
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
C
S
X
Obj. podíl
[%]
6,00
18,80
8,20
8,20
5,30
2,40
0,70
6,90
3,10
2,10
3,00
3,20
0,00
5,40
3,10
4,70
5,20
0,40
3,30
3,20
0,40
2,10
1,80
3,80
1,30
5,60
0,00
Část
[%]
100
100
70
30
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
6,00
18,80
5,74
2,46
5,30
2,40
1,08
6,90
3,10
2,10
3,00
3,20
0,00
8,32
3,10
4,70
5,20
0,40
3,30
3,20
0,40
2,10
1,80
3,80
0,00
5,60
0,00
-8Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
102,00
1,0200
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepoč. podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP
Část
K
UP
PP St. Živ. Opot. Opot. z
[%]
[%]
[%] [%]
části celku
1. Základy vč. zem. prací
S 6,00 100,00 1,00 6,00 5,88 65 120 54,17 3,1852
2. Svislé konstrukce
S 18,80 100,00 1,00 18,80 18,43 65 120 54,17 9,9835
3. Stropy
S 8,20 70,00 1,00 5,74 5,62 65 120 54,17 3,0444
3. Stropy
S 8,20 30,00 1,00 2,46 2,41
5 120 4,17 0,1005
4. Krov, střecha
S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,20
5 70 7,14 0,3713
5. Krytiny střech
S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,35
5 40 12,50 0,2938
6. Klempířské konstrukce
N 0,70 100,00 1,54 1,08 1,06
5 30 16,67 0,1767
7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,76
5 50 10,00 0,6760
8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,04
5 30 16,67 0,5068
9. Vnitřní obkl. keramické
S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,06
5 30 16,67 0,3434
10. Schody
S 3,00 100,00 1,00 3,00 2,94
5 80 6,25 0,1838
11. Dveře
S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,14
5 50 10,00 0,3140
13. Okna
N 5,40 100,00 1,54 8,32 8,16
5 50 10,00 0,8160
14. Povrchy podlah
S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,04
5 15 33,33 1,0132
15. Vytápění
S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,61
5 20 25,00 1,1525
16. Elektroinstalace
S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,10
5 25 20,00 1,0200
17. Bleskosvod
S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,39
5 30 16,67 0,0650
18. Vnitřní vodovod
S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,24
5 20 25,00 0,8100
19. Vnitřní kanalizace
S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,14
5 30 16,67 0,5234
20. Vnitřní plynovod
S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,39
5 20 25,00 0,0975
21. Ohřev teplé vody
S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,06
5 20 25,00 0,5150
22. Vybavení kuchyní
S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,76
5 15 33,33 0,5866
23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,73
5 30 16,67 0,6218
25. Ostatní
S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,49
5 30 16,67 0,9152
Opotřebení:
27,3 %
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 8):
[Kč/m2]:
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená [Kč/m2]
=
*
*
*
*
=
Plná cena:
262,53 m2 * 17 124,50 Kč/m2
Koeficient opotřebení: (1- 27,3 % /100)
Nákladová cena CBN
Koeficient pp
Cena CB
=
*
=
*
=
4 495 695,00 Kč
0,727
3 268 370,30 Kč
0,667
2 180 002,99 Kč
Jednotka č. 723/1 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
2 180 002,99 Kč
7 095,00
0,9390
1,0200
1,2000
2,1000
17 124,50
-9Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku
Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 5 150 644,80 Kč
Spoluvlastnický podíl:
2 621 / 24 805
Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 150 644,80 Kč*2 621/24 805 +
544 238,66
Jednotka č. 723/1 - zjištěná cena
=
2 724 241,65 Kč
Rekapitulace administrativních cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Nebytová jednotka č. 723/1
Celkem
2 724 241,65 Kč
2 724 241,65 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 724 241,65 Kč
Rekapitulace administrativních cen, zaokrouhleně
2 724 240,00 Kč
- 10 -
Obvyklá cena nemovitosti
Obvyklou cenou se podle zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke
dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její
výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího
nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí
například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné
osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá
cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Způsob stanovení obvyklé ceny :
Pro stanovení odhadu obvyklé ceny je v souladu s ustanoveními zák. č. 151/1997 Sb.,
rovněž jako s běžnou tuzemskou i zahraniční praxí, použito kompilace zjistitelných
relevantních hodnot stanovených následujícími způsoby :
- věcná hodnota – stanovená nákladovým způsobem,
jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách
a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (věcná cena, vystihující
reálný, technický stav v čase hodnocení)
- výnosová hodnota – stanovená výnosovým způsobem,
vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos, který je charakteristikou užitkovosti;
kapitalizací tohoto výnosu vypočítáme výnosovou hodnotu
- srovnávací hodnota – stanovená porovnávacím způsobem,
která vychází z vyhodnocení cen srovnatelných nemovitostí prodaných, případně
nabízených k prodeji, v období odpovídajícím datu ocenění nemovitosti.
Výběr hodnotících metod použitelných pro oceňovanou nemovitost :
Věcná hodnota – pro daný případ není použitelná.
Výnosová hodnota - vzhledem k charakteru nemovitosti je možno použít výnosovou
metodu, protože tento typ nemovitosti se omezeně pronajímá, průměrné měsíční
nájemné je v rozmezí mezi 25 000 až 40 000 Kč/měsíc. V daném případě bylo,
vzhledem k poloze a technickému stavu uvažováno s částkou v polovině daného
rozpětí.
Srovnávací hodnota - s nemovitostmi tohoto typu se na trhu obchoduje, údaje
o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit.
Pro stanovení obvyklé ceny bude proto použito kombinace hodnot stanovených
administrativním, výnosovým a porovnávacím způsobem.
- 11 Srovnávací hodnota
Referenční objekty :
Restaurace Švejk, Tálínská 1026/67, Praha 9 - Kyje
Restaurace v rodinném domě se 2 bytovými jednotkami, které jsou součástí prodeje,
včetně samostatné garáže. Objekt restaurace prošel kompletní rekonstrukcí a je v
současnosti plně v provozu. Vnitřní kapacita restaurace je přibližně 60 míst. Součástí je
venkovní zahrádka s kapacitou přibližně 25 míst. Užitná plocha 322 m².
Cena: 8 389 000 Kč
Nabízí: Ihomes Estate, Perucká 2483/9, Praha 2, pod zn. 12/3535
Restaurace Za Poříčskou bránou, Praha 8 - Karlín
Restaurace v přízemí domu, po kompletní rekonstrukci. Restaurace je plně vybavena
a zařízena, interiér, bar a kuchyň jsou v perfektním stavu. Jedná se o přízemní a sklepní
prostory historického domu z 15. století po kompletní rekonstrukci se samostatným
vchodem z ulice. Kapacita restaurace 120 míst. Cena je včetně veškerého vybavení.
Užitná plocha 247 m².
Cena: 15 000 000 Kč
Nabízí: CENTURY 21 Elite Reality, Staropramenná 530/12, Praha 5, pod zn. 145072
Restaurace Křižíkova, Praha 8 - Karlín
Prodej kavárny a Sushi baru zkolaudovaných jako restaurace v Praze 8 - Karlín. V 1. NP
je kavárna a ve 2. NP running sushi. Restaurace disponuje plně vybavenou kuchyní,
zařízeným interiérem a sociálním zařízením. Užitná plocha 305 m².
Cena: 25 500 000 Kč
Nabízí: M & M reality holding, Krakovská 1675/2, Praha 1, pod zn. 499749
Ke stanovení výsledné ceny je použito multikriteriální komparační metody přímého
porovnání prof. Bradáče.
Její princip spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných, nebo inzerovaných
prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých
objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých
objektů reprezentují jejich odchylku oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny
je následným statistickým vyhodnocením zjištěna výsledná cena. Stanovení obvyklé
ceny pro posuzovanou nemovitost je provedeno v následující tabulce.
K5
koef.
podlaží
K6
koef.
relace k
centru
0,800
0,800
8 389 000
15 000 000
č.
1
2
3 25 500 000
Celkem průměr
20 400 000
12 000 000
6 711 200
1,000
1,000
1,000
1,450
1,350
1,350
1,250
1,250
1,250
1,150
1,000
1,000
1,800
1,800
1,650
1,250
1,000
1,250
4,689844
3,037500
3,480469
3 172 000 Kč
14 261,7216
12 081,4884
15 994,4020
5 988,3417
K7 Koeficient podlahové plochy (rozpětí 0,7 - 1,3) koriguje rozdílnou velikost bytu (větší byty mají nižší jednotkovou cenu)
K6 Koeficient relace k centru obce (rozpětí 0,5-2,0) vzdálenost a dostupnost středu obce
K5 Koeficient podlaží (rozpětí 0,7 - 1,3) zohledňuje polohu bytu v domě - přízemí, bez vlivu, pod střechou
K4 Koeficient technického stavu nemovitosti (rozpětí 0,8 - 1,3) reflektuje morální i technické opotřebení posuzovaného bytu
K2 Koeficient konstrukční charakteristiky (rozpětí 0,8 - 1,2) zohledňuje technické parametry stavebních materiálů použitých při výstavbě domu
K3 Koeficient právního stavu (rozpětí 0,300-2,500) reflektuje právní vztahy (záruky, věcná břemena, nájemní vztahy atd.)
Legenda :
Koeficienty vyjadřují vzájemnou relaci mezi srovnávací a oceňovanou nemovitostí.
Pokud se v daném kriteriu jeví srovnávací nemovitost lepší - koeficent je větší než 1, horší - koeficient je menší než 1, stejná - koeficient je roven 1.
K1 Koeficient úpravy pramene ceny (rozpětí 0,7- 1,3) věrohodnost zdroje, kupní smlouva, nabídka, současný odkup aktiv, pasiv
Zjištěná porovnávací hodnota bytu zaokrouhleně celkem :
0,800
Cena
(mil. Kč)
K7
Io
Jednotková cena
oceňovaného objektu,
koef.
Index
plochy odlišnosti odvozená ze srovnávacího
2
(Kč/m )
(K2÷K7)
305
3 Restaurace Křižíkova
K4
koef.
tech.
stavu
247
2 Restaurace Za Poříčskou branou
Cena po
K2
K1
K3
redukci na
koef.
koef.
koef.
pramene pramen ceny
konstrukční právního
(Kč)
ceny
charakteristik
stavu
322
262,53
2
Podlahová plocha (m )
1 Restaurace Tálínská
č. Popis
Posuzovaná jednotka č. 723/1
Zjištění obvyklé výše ceny jednotky porovnáním
- 12 -
- 13 Výnosová hodnota
Výše nájmů je určena na základě informací místních realitních kanceláří o uzavřených
obchodních případech, realizovaných ve srovnatelných podmínkách a obdobných
lokalitách. Nedoložené náklady byly stanoveny odborným odhadem.
Odvození reálné kapitalizační míry nemovitostí
Při odvozování kapitalizační míry vycházíme z úrokových sazeb bankovních vkladů nebo
úvěrů. O jejich výši rozhoduje zejména lhůta, velikost, rizikovost, strategie bankovního domu
apod. Východiskem pro stanovení minimální výnosnosti (kapitalizační míry) nemovitosti
jsou nejčastěji :
• úrokové sazby termínovaných vkladů,
• úrokové sazby dlouhodobých úvěrů,
• úrokové sazby hypotéčních úvěrů.
Volba optimálního instrumentu a přijatelný odhad průměrné úrokové sazby za dobu
ekonomické životnosti představuje náročný úkol je kombinací pomocných výpočtů (na
základě teoretických vědomostí zejména o zvláštnostech vývojových trendů kapitalizačních
měr nemovitostí) a intuice. I když vychází ze současných bankovních sazeb, musí se zaměřit
zejména na predikci jejich budoucího vývoje. Charakteristickým rysem je zejména velká
hodnotová proměnlivost v čase (která je v protikladu s malou hodnotovou proměnlivostí
kapitalizačních měr nemovitostí).
Dále je, při odvozování kapitalizační míry, nutné uvážit rizika spojená s užíváním, případně
prodejem konkrétního druhu nemovitosti. Obvykle kapitalizační míry nemovitostí leží
mírně pod úrokovými sazbami dlouhodobých půjček.
Stanovení rizik
Rizika můžeme rozdělit do dvou základních skupin :
• všeobecná rizika,
• specifická rizika.
Jejich velikost se vyjadřuje rizikovými přirážkami, které se stanoví odborným odhadem.
Udávají se v % a přičítají se jako rizikové prémie k úrokové míře.
Všeobecná rizika vyplývají z neočekávaných okolností, které ovlivňují celkové tržní klima bez ohledu na komoditu. Představuje je zejména politické riziko související se stabilitou
politického systému v zemi, politickými tradicemi, legislativou, trendy hospodářské politiky
státu apod.
Riziková přirážka na všeobecná rizika se v současnosti obvykle pohybuje kolem 2,0 %.
Specifická rizika se vztahují bezprostředně na nemovitost se zřetelem na konkrétní druh
nemovitosti. Vyjadřuje velkou nevýhodu nemovitostí, a to nízkou likviditu (v porovnání
s obchodovatelnými cennými papíry, státními obligacemi apod.). Vysoká likvidita
představuje schopnost investice přeměnit se na hotovost rychle a s malou ztrátou hodnoty.
Nízká likvidita je typická zejména pro unikátní aktiva, pro něž neexistuje dobře zavedený trh.
Názorným příkladem jsou nemovitosti, ale i starožitnosti, obrazy, apod. Vzhledem
k obtížnosti přeměny investice na hotovost rychle a s minimální ztrátou, jsou tato aktiva
zatížena rizikovou přirážkou, která zvyšuje míru kapitalizace.
Riziková přirážka na nižší likviditu nemovitostí se v poslední době obvykle pohybuje v rozmezí:
• rodinné domy, byty
0,0 ÷ 3 %
• nájemní domy
1,0 ÷ 4 %
• obchodní domy, administrativní objekty
3,0 ÷ 6 %
- 14 • průmyslové a zemědělské objekty
5,0 ÷ 8 %
Riziková přirážka na nižší likviditu však nezáleží pouze na druhu nemovitosti. I dva téměř
stejné rodinné domy mohou mít velmi rozdílnou míru likvidity.
Nejčastěji se kapitalizační míra nemovitosti odvozuje od úrokové sazby dlouhodobých
úvěrů, v případě objektů k bydlení od sazby hypotečních úvěrů. Protože se obvykle při
výpočtu výnosové hodnoty používají reálné čisté roční výnosy, musí být použita reálná
kapitalizační míra nemovitosti.
Výsledná reálná kapitalizační míra nemovitosti vyplývá ze vztahu:
irn =
100+in
100+ii
- 1 +
pvr
100
+
psr
100
kde značí :
in
- nominální úrokov á míra v %
=
2,00%
ii
- míra inflace v %
=
0,50%
pvr
- přirážka na v šeobecné riziko v %
=
3,50%
psr
- přirážka na specifické riziko v %
=
4,00%
irn=
102,0
100,5
- 1 +
3,50
100
+
4,00
100
= 8,99%
VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODOTY NEMOVITOSTI
Objekt
Příjmy
Nájemné
Odhad ztráty nájmu
Předpokládaný výnos
(Kč/měsíc)
32 000
10%
Příjmy celkem
Výdaje
pojistné
daň z nemov itosti
oprav y, údržba a správ a
střádací odpisy
Výdaje celkem zaokrouhleně
Roční čistý výnos zaokrouhleně
Uv ažov aná míra kapitalizace
Výnosová hodnota nemovitosti zaokrouhleně
Roční výnos
(Kč)
384 000 Kč
38 400 Kč
345 600 Kč
10 000 Kč
2 500 Kč
30 000 Kč
50 000 Kč
92 500 Kč
253 100 Kč
8,99%
2 815 000 Kč
- 15 -
C. Rekapitulace a závěr
Rekapitulace
Administrativní cena
2 724 240,00 Kč
Srovnávací hodnota
3 172 000,00 Kč
Výnosová hodnota
2 815 000,00 Kč
Obvyklá cena
3 150 000,00 Kč
Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu oceňované
nemovitosti stanovenou pro účely prodeje ve dražbě v rámci insolvenčního řízení ke
dni ocenění zaokrouhleně ve výši :
3 150 000,- Kč
slovy: Třimilionystopadesáttisíc Kč
Z toho spoluvlastnické podíly na pozemcích :
Pozemek p.č.
947
2087/47
2087/56
2087/57
Celkem
Cena spoluvlastnického podílu:
349 199,00 Kč
147 886,00 Kč
45 457,00 Kč
1 697,00 Kč
544 239,00 Kč
V Praze 12.12. 2015
Ing. Luděk Hůrka
Veverkova 24
170 00 Praha 7
- 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy
Městského soudu v Praze dne 27.5.1992, č.j. Spr 197/91 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a obor
stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5207-177/2015 znaleckého deníku.