Posude... - Burzaspravcu.cz

Transkript

Mgr. Jarmila Leinová
Renneská 40
639 00 Brno
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 261
Ocenění podniku společnosti ROTTER s.r.o.
Objednatel posudku:
a) Mgr. David Gregor, advokát
Insolvenční správce dlužníka ROTTER s.r.o.
Insolvenční řízení vedeno KS v Brně,
sp. zn. KSBR 31 INS 31150/2013
Rašínova 103/2
602 00 BRNO
Ocenění podniku ROTTER s.r.o.
A. ÚKOL, ZJIŠTĚNÍ A PODKLADY
Na základě objednávky ze dne 6.6.2013 jsem byla jmenována znalcem z odvětví ekonomika,
účetní evidence, daně, k vypracování znaleckého posudku:
1. Ocenění veškerých aktiv společnosti ROTTER s.r.o. tak, aby tyto mohly
v ideálním případě být v rámci insolvenčního řízení prodávány jako celek.
A.1. Prohlášení znalce
Já níže podepsaná Mgr. Jarmila Leinová, znalec jmenovaný Krajským soudem
rozhodnutím krajského soudu v Hradci Králové ze dne 7. 3. 1997 č.j. Spr. 4126/96 pro
základní obor ekonomika – ekonomická odvětví různá se specializací – daně – účetní
evidence podávám tento znalecký posudek, přičemž čestně prohlašuji:
A.1.1.
Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s těmito obecným
předpoklady a omezujícími podmínkami:

Nebylo provedeno žádné šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a
úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování tržního ocenění.
Vycházelo se pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů.

Účastníci ústně prohlásili, že předané sestavy z účetnictví a doklady odpovídají
skutečnosti.

Informace získané z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této
zprávy, jsou věrohodné a byly zajišťovány zpracovatelem tohoto posudku.
Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takovéto informace.

Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá
se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se
zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu.

Hodnota stanovená v této zprávě respektuje platné právní předpisy v oblasti cen,
financování, účetnictví a daní, které jsou platné v době jejího zpracování.

Odhadnutá hodnota je dána pro finanční strukturu platnou v souladu s datem
této zprávy.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem níže stanoveným.
A.1.2. Já níže podepsaná Mgr. Jarmila Leinová, bytem Renneská 40, 639 00 Brno,
prohlašuji, že nejsem nijak zainteresovaná na hospodaření společnosti podnikající pod
obchodním jménem ROTTER s.r.o., se sídlem Vír 1, PSČ 592 66, IČ 46965211, dále
prohlašuji, že ani v budoucnu nebudu mít prospěch z podnikání společnosti ROTTER
s.r.o., u kterého jsem prováděla finanční analýzu. Také čestně prohlašuji, že nejsem
jakkoli ekonomicky a jinak spřízněna se společníky výše uvedených společností a to
včetně jednatelů. V posudku, který předkládám byly respektovány všechny podstatné
skutečnosti mající vliv na ocenění podniku podle nejlepšího vědomí a svědomí.
Strana 2 (celkem 47)
Posudek obsahuje 46 stran textu, 18 stran příloh a 3 znalecká vyjádření a byl
vypracován ve dvou provedeních, jeden originál pro objednatele posudku a jeden
originál zůstává zpracovateli.
V Brně dne 25.8.2014
……………………………..
B.
POSUDEK – NÁLEZ
B.1. Obecná část
B.1.1. Charakteristika oceňované společnosti
1. Základní identifikace
Obchodní firma
IČ
DIČ
Sídlo
Právní forma:
Vznik:
Základní kapitál
:
:
:
:
:
:
:
ROTTER s.r.o.
46965211
CZ 46965211
VÍR 1, PSČ 592 66
společnost s ručením omezeným
17. července 1992
1 000 000,- Kč
Podnikatelské aktivity (obory dle OKEČ)
hostinská činnost ……………………………………………… zapsáno 28.listopadu 2002
výroba elektřiny (konec platnosti licence 16.1.2027….zapsáno 28. listopadu 2002
Obráběčství………………………………………………....zapsáno 23. září 2009
Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského
zákona…………………………………………………..…..zapsáno 23. září 2009
Kategorie podle počtu zaměstnanců ke dni ocenění 15.7.2014
Průměrný přepočtený počet zaměstnanců……….0
Vlastnictví v jiných společnostech
Společnost nemá rozhodující ani podstatný vliv v jiných obchodních společnostech.
2. Personální obsazení
Statutární orgán - jednatel
 JIŘÍ ŠENKÝŘ, dat. nar. 20. února 1971
Václavské náměstí 776/10, Nové Město, 110 00 Praha 1
Struktura vlastníků k 15.7.2014
 ing. Petr Kučera, dat. nar. 26. prosince 1958 , Krnov, Bezručova 16, okres Bruntál,
podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč
 JIŘÍ ŠENKÝŘ, dat. nar. 20. února 1971 ,Václavské náměstí 776/10, Nové Město, 110 00
Praha 1,
 Jarmila Havlová, dat. nar. 15. října 1948, Vír č.14, okres Žďár nad Sázavou
 ing. Ludmila Veselá, dat. nar. 3. února 1962 , Bystřice nad Pernštejnem, Na příkopech 360
 JIŘÍ FLAŠAR, dat. nar. 12. srpna 1950, č.p. 48, 793 15 Lichnov
 Radim Iška, dat. nar. 12. února 1952, Krnov, Budovatelů 2, okres Bruntál
 Dagmar Vaculíková, dat. nar. 18. srpna 1964, Bystřice nad Pernštejnem, Koroužné č.72,
PSČ 593 01
 Iva Bartošíková, dat. nar. 25. června 1980, Brno, Lysická 7, PSČ 621 00
 PAVEL FÜRST, dat. nar. 13. listopadu 1956 , Nezvalova 1586/2a, 792 01 Bruntál
 Zdeněk Ševčík, dat. nar. 22. července 1978, Vír č.288, okres Žďár nad Sázavou
Společnost ROTTER s.r.o. byla založena 17. července 1992 za účelem podnikání.
Všechny obory, v nichž firma působí, jsou z důvodu diverzifikace dále posilovány a
rozvíjeny výhradně z vlastních zdrojů firmy. V současné době je společnost v konkurzu a
nevyvíjí žádnou činnost.
B.1.2. Právní rámec oceňování podniku
Účel ocenění
Účelem předloženého ocenění je stanovit obvyklou (tržní, obecnou, objektivní)
hodnotu podniku – ROTTER s.r.o., Vír 1, PSČ 592 66, veškerých aktiv dlužníka
tak, aby tyto mohly v ideálním případě být v rámci insolvenčního řízení prodávány
jako celek při respektování ekonomických podmínek té doby.
Hodnota, stanovená podle této expertizy může být i zpětně dosažitelná při
netísněném prodeji předmětného majetku za podmínek, platných v době jeho
zpracování.
Hodnota části podniku pro případný prodej – společnosti ROTTER s.r.o., Vír 1 ,
PSČ592 66, se stanovuje jako objektivní odhad hodnoty majetku a závazků podniku
(substanční metoda), dále metodou kapitalizovaných vážených čistých výnosů,
s preferencí substanční metody ocenění.
Způsob ocenění je v souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 151/1997
Sb., o oceňování majetku v platném znění.
Právní rámec oceňování podniku
Právní rámec úředního oceňování majetku řeší v současné době zejména :
1) zákon číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku.
2) vyhláška MF číslo 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek MF č. 452/2003 Sb., č.
640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., č. 76/2007 Sb., Č. 441/2014 kterou se provádějí
některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Tyto normy řeší způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot
(majetku) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, zejména zákonem č.
248/1992 Sb., o investičních fondech a investičních společnostech, zákonem č.
338/1992 Sb., o dani z nemovitostí ve znění zákona č. 242/1994Sb., apod.
Zákon č. 151/1997Sb o oceňování majetku se zabývá oceňováním podniku v hlavě
šesté Podnik, § 24 :
(1) Podnik nebo jeho část (dále jen "podnik") se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků
zjištěných podle tohoto zákona sníženým o ceny závazků.
(2) Stanoví-li tak vyhláška, oceňuje se podnik výnosovým způsobem, popřípadě jeho kombinací s
oceněním podle odstavce 1.
(3) Ocenění podniku výnosovým způsobem se zjistí jako součet diskontovaných budoucích čistých
ročních výnosů podniku. Způsob zjištění těchto výnosů a diskontování stanoví vyhláška.
(4) Jestliže je při prodeji podniku sjednaná cena vyšší než cena zjištěná podle odstavce 1 nebo 2,
ocení se podnik cenou sjednanou. Rozdíl mezi sjednanou cenou a cenou zjištěnou se považuje za cenu
dobré pověsti podniku.
Základ hodnoty
Základem hodnoty v tomto odhadu je objektivní (fair) tržní hodnota. Touto
objektivní tržní hodnotou rozumíme v souladu s Evropským sdružením odhadců
TEGOVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) finanční částku,
kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím
potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na
uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní
motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany
prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o jmění.
Rozsah odhadu
V předloženém odhadu je stanovena objektivní tržní hodnota výše uvedeného
majetku.
Rozsah práce při ocenění majetku vychází z toho, že je přihlédnuto ke všech
v úvahu připadajícím vlivům, které by mohly významně ovlivnit hodnotu majetku.
Mezi nimi se zejména zohledňuje:






historie a podstata majetku
obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky podnikání
účetní hodnota majetku a bilance
goodwill
srovnatelné prodeje
předpokládaný objem výnosů z činnosti společnosti
Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů předložených odhadci
objednatelem posudku. Listinné podklady byly doplněny vlastním šetřením, které
byly provedeny dne 16.6.2014, 25.6.2013, 01.7.2013, 8.7.2013 a 10.7.2013 .
Obvyklá hodnota je stanovena pro stav majetku a tržního prostředí ke dni
ocenění, tj. k 15.7.2014.
B.1.3. Obecná část
Základní pojmy
Předmětem odhadu je potencionální tržní cena, kterou označujeme jako tržní
hodnota.
Cena je pojem používaný pro částku, která je požadována, nabízena nebo zaplacena
za zboží nebo službu. Vzhledem k finančním možnostem, motivacím nebo
speciálním zájmům kupujícího nebo prodávajícího může nebo nemusí mít cena
zaplacená za zboží či služby vztah k hodnotě, kterou tomuto zboží nebo službě
mohou připisovat jiní. Cena je však obecně indikací relativní hodnoty připisované
zboží konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách.
Trh je systém (místo), kde se se zbožím a službami obchoduje mezi kupujícími a
prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu bez zbytečných omezení.
Hodnota je ekonomický pojem, je výrazem schopnosti zboží být předmětem
směny. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení
zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Hodnota by měla
být výsledkem střetu nabídek kupujícího a prodávajícího. Protože tato podmínka
není splněna, je prováděno ocenění. Výsledkem je potom stanovení tržní hodnoty
podniku, ale ta není hodnotou směnnou, již realizovanou, ale potencionálním
východiskem pro cenové jednání o individuální koupi.
Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu
ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím při
transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery při náležitém marketingu, ve
které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.
Hodnota podniku proto není totožná s cenou, jak je tomu často (ne vždy !) obvyklé
u jiného zboží. Podnik jako zboží se vyznačuje specifiky:
1) vzácností, vynucující si nahrazení působení trhu individuálním jednáním o
podmínkách směny,
2) nízkou mírou organizovanosti trhu. Nedochází k soustřeďování nabídky a poptávky,
objektivně existuje nedostatečná konkurence,
3) jedinečností podniku.
Podnik je nejčastěji chápán jako soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání.
Patří k němu tedy i práva, věci a nejobecněji všechny majetkové hodnoty sloužící
podnikání. Důležité je uvědomění si skutečnosti, že podnik není jen souhrnem
věcných výrobních faktorů, tzn. např. strojů, budov a zásob. Součástí podniku jsou i
nehmotná práva (např. licence, značky), dále jeho pověst založená na dosavadní
existenci, výsledcích a činnosti (goodwill), a dále (někdy zejména) lidský potenciál
daný sestavou a kvalifikací pracovníků a managementu podniku.
Čisté obchodní jmění je obchodní majetek očištěný o závazky vzniklé v souvislosti
s podnikáním. Obchodním majetkem rozumíme souhrn všech majetkových hodnot
patřících podnikateli a sloužících nebo určených k podnikání. Jde tedy o věci,
pohledávky, a jiné penězi ocenitelné hodnoty.
Pro úplnost je třeba uvést, že pojem čisté obchodní jmění se v našich právních a
obchodních normách bohužel používá ve více významech, a je proto třeba vážit
obsah tohoto pojmu v kontextu řešeného problému.
Likvidační hodnota je množství peněz, které můžeme získat prodejem
jednotlivých částí podniku. Zároveň tvoří i dolní hranici hodnoty podniku při
majetkovém ocenění. Nebývá snadné ji určit. Konkrétní výnos z prodeje závisí totiž
na mnoha nesnadno odhadnutelných okolnostech..
B.1.4. Analýza tržního prostředí
1. Základní ekonomické ukazatele ČR v čase
Základní ekonomické ukazatele za Českou republiku za uplynulých 9 let jsou znázorněny
v následující tabulce.
Tabulka č. 1
Ukazatel
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2 929,2
3 116,1
3 352,6
3 662,6
3 848,4
3 759,0
3 790,9
3 823,4
3 845,9
3 883,8
286 979
304 478
326 553
354 808
368 986
358 288
360 444
364 249
365 955
369 507
16 914
17 805
18 942
20 662
20 227
19 405
19 491
20 144
20 669
20 556
4,7
6,8
7,0
5,7
3,1
-4,5
2,5
1,8
-1,0
-0,9
1,3
2,7
2,9
3,1
2,3
1,3
0,7
-0,4
-2,1
0,6
3,2
2,9
4,3
4,1
3,0
0,2
1,0
0,5
-2,2
0,1
6,8
4,3
10,2
15,5
1,9
-20,2
5,4
0,8
-5,0
-4,4
3,0
6,0
5,8
13,2
4,1
-11,0
1,0
0,4
-4,5
-3,5
13,7
11,8
14,0
11,3
3,9
-10,9
15,5
9,5
4,4
0,1
10,1
6,1
11,0
12,9
2,7
-12,0
15,5
7,0
2,2
0,6
1,6
3,5
3,7
5,8
2,8
-2,2
0,8
-0,2
-2,7
-1,2
4,0
-0,3
0,5
3,3
1,9
2,3
-1,6
-0,9
1,6
1,9
2 783,4
2 969,0
3 163,8
3 377,5
3 643,9
3 484,6
3 475,2
3 531,1
3 530,0
3 590,7
674,1
763,94
840,6
903,9
1001,2
773,6
751,1
803,4
797,0
819,2
Ukazatel
HDP
HDP na 1 obyvatele
HDP na 1 obyvatele v PPS
HDP
Výdaje na konečnou spotřebu
spotřeba
z toho:
domácností
Výdaje na tvorbu hrubého kapitálu
z toho:
fixního
Vývoz zboží a služeb
Dovoz zboží a služeb
Domácí realizovaná poptávka
Deflátor HDP
mld. Kč,
b. c.
Kč/obyv.
, b. c.
PPS/oby
v., b. c.
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
Hrubé národní úspory
%, r/r
mld. Kč,
b. c.
mld. Kč,
b. c.
Míra hrubých národních úspor
%
24,2
25,7
26,6
26,8
27,5
22,2
21,6
22,8
22,6
22,8
Míra hrubých úspor domácností
%
8,0
9,7
10,7
10,4
9,5
11,4
10,9
10,0
10,8
9,0
Souhrnná produktivita práce
%, r/r
5,0
5,0
6,6
3,7
0,6
-2,2
2,6
1,9
-1,5
-1,8
Jednotkové pracovní náklady
%, r/r
2,5
-1,1
-0,4
2,2
2,3
2,9
-1,6
-0,4
2,5
0,4
Energetická náročnost
Celkové antropogenní emise a
propady CO2
%, r/r
-2,8
-6,0
-5,4
-5,2
-5,9
0,3
2,8
%, r/r
%, r/r,
běžné
ceny
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
%, r/r,
reálně
0,5
-1,0
3,8
2,4
-7,4
-8,2
3,7
-3,4
16,1
6,9
8,5
14,1
-0,3
-15,9
9,5
7,6
1,7
8,8
5,2
6,0
7,1
0,0
-0,9
-7,4
-3,6
-7,6
-6,7
4,6
8,7
0,2
-9,9
-1,4
-1,9
-0,4
-0,2
Hrubý disponibilní důchod
Průmysl
- tržby
Stavební produkce
Služby
- tržby
Zemědělství
- tržby
Počet zaměstnaných s jediným nebo
hl.zam.
Obecná míra nezaměstnanosti
Míra dlouhodobé nezaměstnanosti
Míra registrované nezaměstnanosti
Míra reg.nezam. podle stávající
metodiky
%, r/r
%,
průměr
%,
průměr
%,
průměr
%,
průměr
-3,7
1,5
.
.
0,0
8,0
-3,7
-6,6
-3,8
7,1
6,4
8,2
3,1
-2,1
-0,6
1,2
1,3
1,9
1,6
-1,4
-1,0
-0,3
0,4
1,0
8,3
7,9
7,1
5,3
4,4
6,7
7,3
6,7
7,0
7,0
4,3
4,2
3,9
2,8
2,2
2,0
3,0
2,7
3,0
3,0
.
.
.
.
.
.
.
.
-
9,19
8,96
8,13
6,62
5,44
7,98
9,01
8,57
8,60
-
10,24
1)
%, r/r
6,3
5,0
6,6
7,2
7,8
3,3
2,2
2,5
2,5
0,0
Průměrné reálné mzdy
Průměrný starob.důchod/průměrná
mzda
%, r/r
3,4
3,0
4,0
4,3
1,4
2,3
0,7
0,6
-0,8
-1,4
40,6
41,1
40,8
40,6
40,2
41,6
41,2
42,0
41,6
42,3
2,8
1,9
2,5
2,8
6,3
1,0
1,5
1,9
3,3
1,4
Průměrná hrubá nominální mzda
1)
Míra inflace
%
%, r/r,
průměr
Ceny dovozu zboží
%, r/r,
prosinec
%, r/r,
průměr
%, r/r,
průměr
%, r/r,
průměr
%, r/r,
průměr
%, r/r,
průměr
%, r/r,
průměr
Směnné relace
%
Míra inflace
Ceny průmyslových výrobců
Ceny stavebních prací
Ceny tržních služeb
Ceny zemědělských výrobců
Ceny vývozu zboží
2,8
2,2
1,7
5,4
3,6
1,0
2,3
2,4
2,4
1,4
5,5
3,1
1,5
4,1
4,5
-3,1
1,2
5,6
2,1
0,8
3,7
3,0
2,9
4,1
4,5
1,2
-0,2
-0,5
-0,7
-1,1
2,3
-0,4
3,4
1,6
3,8
1,5
-1,2
0,9
-0,6
-1,5
8,1
-9,4
1,1
16,8
8,8
-24,8
7,9
21,2
3,7
4,5
3,7
-1,5
-1,2
1,3
-4,6
0,2
-1,0
1,7
2,9
1,2
1,6
-0,5
0,3
-1,0
-3,3
-3,5
2,0
4,3
4,2
-0,2
2,1
-1,0
-1,5
2,3
-1,3
3,8
-2,9
-2,5
1,2
1,4
Měnové ukazatele
CZK/EUR
průměr
31,904
29,784
28,343
27,762
24,942
26,445
25,290
24,586
25,143
25,974
CZK/USD
průměr
25,701
23,947
22,609
20,308
17,035
19,057
19,111
17,688
19,583
19,565
Nominální efektivní kurz
%
79,7
84,4
88,6
91,0
101,7
97,8
100,0
103,0
99,3
97,0
Reálný efektivní kurz
%
88,0
91,8
93,7
96,4
105,4
99,7
100,0
102,9
99,5
97,8
M1 *
%, r/r
8,0
13,4
14,7
15,7
9,7
6,1
7,8
6,0
8,9
7,0
M2 *
%, r/r
6,2
10,7
14,6
17,0
14,0
0,8
0,3
3,7
4,9
4,6
M3 *
%, r/r
6,4
11,1
13,8
16,7
13,1
0,4
0,0
3,1
5,3
5,4
Běžný účet (BÚ) platební bilance
mld. Kč
-147,5
-30,9
-67,1
-156,9
-81,3
-89,3
-146,6
-104,0
-51,3
-56,0
Finanční účet (FÚ) platební bilance
mld. Kč
177,3
160,0
99,8
125,3
92,2
143,2
174,3
59,4
74,3
187,9
Změna devizových rezerv
mld. Kč
-6,8
-92,9
-2,1
-15,7
-40,1
-60,6
-41,4
17,2
-80,5
-191,9
BÚ/HDP
%
-5,0
-1,0
-2,0
-4,3
-2,1
-2,4
-3,9
-2,7
-1,3
-1,4
FÚ/HDP
%
6,1
5,1
3,0
3,4
2,4
3,8
4,6
1,6
1,9
4,8
Stav devizových rezerv* (DR) ČNB
mld. Kč
636,24
726,7
656,6
631,0
716,0
764,3
796,8
803,4
855,3
1 118,4
Stav DR* ČNB/HDP
%
21,7
23,3
19,6
17,2
18,6
20,3
21,0
21,0
22,2
28,8
Krytí dovozu zboží a služeb DR ČNB
měsíc
4,2
4,5
3,6
3,1
3,6
4,4
3,9
3,6
3,6
4,7
-83,4
-101,3
-79,7
-26,9
-85,9
-218,3
-179,1
-122,3
-162,1
-56,4
-2,8
-3,2
-2,4
-0,7
-2,2
-5,8
-4,7
-3,2
-4,2
-1,5
-93,7
-56,3
-97,58
-66,4
-20,0
-192,4
-156,4
-142,8
-101,0
-81,3
-3,2
-1,8
-2,9
-1,8
-0,5
-5,1
-4,1
-3,7
-2,6
-2,1
847,8
885,4
948,1
1 023,4
1 104,3
1 299,3
1 454,4
1 583,3
1 775,1
1 788,2
28,9
28,4
28,28
27,9
28,7
34,2
37,9
41,0
46,2
46,0
592,9
691,2
802,5
892,3
999,8
1 178,2
1 344,1
1 499,4
1 667,6
1 683,3
20,2
22,2
23,9
24,4
26,0
31,3
35,5
39,2
43,4
43,3
Fiskální ukazatele
Vládní deficit (přebytek)
mld. Kč
Vládní deficit (přebytek)/HDP
%
Saldo státního rozpočtu (SR)
mld. Kč
Saldo SR/HDP
%
Vládní dluh
Dluh sektoru vlády v procentech
HDP
mld. Kč
Státní dluh
mld. Kč
Státní dluh/HDP
%
%
Pokles HDP v letech 2010 až 2013 je výrazný, v roce 2012 a 2013 záporný. V prvních měsících roku 2012
započal pokles české ekonomiky, který se v dalším období postupně prohluboval. Hrubý domácí produkt se
v 1. čtvrtletí meziročně snížil o 0,4 %, v dalších čtvrtletích došlo ke zrychlení jeho poklesu (-1,1 % a -1,5 %)
a v posledních třech měsících se výkonnost české ekonomiky snížila proti stejnému období roku 2011 o 1,7
%. Rok 2012 tak byl pro ekonomiku ČR rokem recese, HDP klesl o 1,2 %.
.
Největší měrou ovlivnily vývoj české ekonomiky výdaje domácností na konečnou spotřebu, které byly
v posledním čtvrtletí meziročně nižší o 4,1 %. Šlo o dosud nejhlubší pokles spotřeby českých domácností.
Za celý rok 2012 se jejich výdaje snížily reálně o 3,5 %, také nominálně byly nižší v každém čtvrtletí 2012.
Od 2. čtvrtletí, kdy se i výkonnost ekonomiky EU meziročně snížila, byl hospodářský pokles v ČR
v porovnání s tímto uskupením hlubší.
Hrubá přidaná hodnota v odvětvích klesla o 1,1 %. Růst vykázal pouze průmysl (+0,6 % při stagnaci u
zpracovatelů) a skupina profesních, vědeckých technických a administrativních činností (+4,9 %).
2. Vymezení relevantního trhu a jeho hodnocení
Vymezení relevantního trhu společnosti ROTTER s.r.o. lze tedy považovat území celé České
republiky, především lokalita Brna a je vymezen poptávkou po těchto službách.
Při analýze vývoje relevantního trhu bylo vycházeno ze statistických údajů těchto jednotlivých
odvětví.
3. Hodnocení vnějšího potenciálu
Na základě výše uvedených kritérií a při zvážení makroekonomických ukazatelů a ostatních
v současné době známých skutečností, mohu relevantní trh hodnotit jako trh nestabilní
s potenciálem poklesu a přiměřeným rizikem negativního vývoje.
B.2. Metody oceňování
B.2.1. Základní pojmy
Následující pojmy jsou uváděny ve významu, používané mj. v mezinárodně publikovaných
metodikách tržního oceňování již ve sdružení TIAVSC a Tedova i následných evropských
sdruženích.
 Obchodní majetek podnikatele, který je fyzickou osobou se rozumí majetek ( věci,
pohledávky a jiná práva a penězi ocenitelné jiné hodnoty), které patří podnikateli a slouží
nebo jsou určeny k podnikání. Obchodním majetkem podnikatele, který je právnickou
osobou se rozumí veškerý majetek ( §6, odst.1 zákona č.513/1991 Sb.Obchodní zákoník)
 Obchodní jmění je pak soubor obchodního majetku a závazků vzniklých podnikateli
v souvislosti s podnikáním. Jměním podnikatele, který je právnickou osobou je soubor
veškerého majetku a závazků (§6, odst.2 zákona č.513/1991 Sb.Obchodní zákoník)
 Čistý obchodní majetek je obchodní majetek po odečtení závazků vzniklých podnikateli
v souvislosti s podnikáním, je-li fyzickou osobou a všech závazků, je-li osobou právnickou
( §6, odst.3 zákona č.513/1991 Sb.Obchodní zákoník)
 Vlastní kapitál tvoří vlastní zdroje financování obchodního majetku podnikatele a
v rozvaze se vykazuje na straně pasiv ( §6, odst.4 zákona č.513/1991 Sb.Obchodní zákoník)
 Hodnota podniku je dána očekávanými budoucími příjmy ( buď na úrovni vlastníků nebo
na úrovni všech investorů do podniku) převedenými ( diskontovanými) na jejich současnou
hodnotu ( ang. Prezent value)
 Věcná hodnota ( dle právního názvosloví „časová cena“ věci): Reprodukční cena věci,
snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně potřebné věci stejného stáří a
přiměřené intenzity používání ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných
závad, které znemožňují okamžité užívání věci
 Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství
komodity
 Tržní ekonomika: Hospodářství v němž jsou otázky co?, jak?, a pro koho?, týkající se
alokace zdrojů výhradně řešeny prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích
 Výnosová hodnota: Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit,
aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku ( nemovitosti). Nebo je
možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry
 Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/97 Sb. Rozumí cena, která by
byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,
rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu
 Tržní hodnota ( dle právního názvosloví též „obecná cena“ věci): Tržní hodnotou
rozumíme v souladu s Evropským sdružením odhadců Tedova ( The European Group of
Valuers of Fixed Assets) „finanční částku – odhadnutou částku, kterou je možno získat
prodejem majetku, jeho směnou k datu ocenění mezi dobrovolně a legálně jednajícím
potenciálním kupujícím a prodávajícím, jež jsou samostatnými a nezávislými partnery po
náležitém marketingu, ve které obě strany jednaly informovaně a rozumně. Přitom obě
zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv
nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze
strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o jmění“. Definice obvyklé ceny dle
uvedeného zákona č. 151/97 Sb., § 1 odstavec 1 je v podstatě ve shodě s pojmy používanými
již v mezinárodně publikovaných metodikách tržního oceňování TIAVSC a TEGOoVA.
Lze proto konstatovat, že cena obvyklá ve smyslu uvedeného zákona je shodná s dříve
užívaným pojmem cena obecná nebo pojmem tržní hodnota. Analogicky dospějeme i u
ostatních dosud v praxi užívaných pojmů při oceňování majetku: Například rozkladem
znění § 2 odstavce 3 zákona č. 151/97 Sb. – nákladový způsob, který vychází z nákladů, které
by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu
ke dni ocenění. Jde tedy o odhad reprodukční ceny srovnatelného předmětu ocenění
v místě a čase zohledňující stav předmětu ke dni ocenění – tedy o cenu časovou.
 Cena administrativní ( zjištěná): Cena zjištěná podle cenového předpisu ( zákon č. 151/97
Sb., včetně prováděcí vyhlášky) .
 Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení ( u
nemovitostí, zejména u staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných
metodik a cen, bez odpočtu opotřebení.
 Cena reprodukční pořizovací: Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo
porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
 Čistý roční stabilizovaný výnos: Výnosy ( příjmy ) po odpočtu nákladů ( výdajů) nebožské
součet provozního, finančního zisku z mimořádných příjmů ( daňový základ pro daň
z příjmů), stanovenýjako průměrná nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.
 Likvidace: Uzavření podniku, uvolnění nemovitosti, a jejich prodej za účelem získání
peněžní hotovosti.
Základní definice oceňovaného majetku:

DUE DILIGENCE
Due Diligence je vyčerpávajícím přezkoumáním finanční situace společnosti, jejího majetku,
podnikatelských výhledů, rizik a dalších relevantních otázek za účelem získání znalosti o podniku,
posouzení navrhované transakce a zhodnocení skrytých rizik.

EKONOMICKÁ ŽIVOTNOST
Ekonomická životnost aktiva je odhadem doby, po kterou se očekává, že bude majetek možné
rentabilně využívat za účelem, pro který byl určen. Toto časové rozpětí může být ovlivněno
změnou ekonomických podmínek, faktory zastarání nebo fyzickou životností. Ekonomická nebo
běžná životnost nemovitosti je doba, po kterou nemovitost přispívá k hodnotě majetku.
Ekonomická a fyzická životnost se mohou výrazně lišit. Stavby s různou mírou fyzického
opotřebení jsou například v řadě případů nahrazeny novými. Ekonomická životnost majetku
nemůže překročit fyzickou životnost, je obvykle kratší.

GOODWILL
Goodwill je převisem ceny akvizice nad čistými částkami přiřazenými jednotlivým získaným
aktivům a očekávaným závazkům. Existence goodwillu znamená, že je ziskovost podniku vyšší
než požadovaná výnosnost z podnikem používaných jednotlivých aktiv.

INVESTOVANÝ KAPITÁL
Investovaný kapitál je součtem hodnot akciového kapitálu (základního kapitálu)
a úročených dluhů. Lze ho vyjádřit také jako rozdíl mezi hodnotou aktiv společnosti a hodnotou
neúročených krátkodobých závazků.

MOVITÝ MAJETEK
Movitý majetek představují identifikovatelné mobilní a movité věci, které jsou veřejností
považovány za "osobní"; např. vybavení, umělecká díla, starožitnosti, šperky a klenoty, sbírky,
stroje a zařízení; veškerý majetek, který není klasifikován jako nemovitost (USPAP, vydání z roku
1993). Movitý majetek zahrnuje přenosné předměty, které nejsou trvale připevněny k nemovitosti,
ani nejsou její součástí.

NÁJEMNÍ SMLOUVA
Nájemní smlouva je písemným dokladem, v němž jsou práva spojená s užíváním
a obsazením pozemku nebo budov přenesena vlastníkem na určenou dobu a za stanovené nájemné
na někoho jiného.

NEHMOTNÝ MAJETEK
Nehmotný majetek je aktivum, které je považováno za nedílnou součást podniku, není investicí do
fyzického aktiva nebo majetku, ale je nezbytný pro provoz společnosti. Nehmotný majetek může
být identifikován jednotlivě, např. jako franšíza, kontrakt, patent, postup, obchodní jméno, projekt
výzkumu a vývoje, nebo jako celek - aktiva související s předpokladem "Going Concern" a
goodwillem.

NEMOVITOST
Nemovitost je fyzickým pozemkem včetně jeho příslušenství; např. staveb. Je také
identifikovatelnou parcelou nebo plochou pozemku včetně budov a staveb, pokud existují. V
některých státech je nemovitost definována jako synonymum výrazu Real Property.

PODNIK
Podnik je souhrnem všech hmotných aktiv (nemovitostí, movitého majetku a provozního kapitálu
bez úročených závazků) a nehmotných aktiv podniku v provozu. Alternativně je to ekvivalent
kapitálu investovaného do podniku, který je součtem hodnoty vlastního kapitálu a úročených
závazků.

REAL PROPERTY
Real Property představuje veškeré podíly, zisky a práva související s vlastnictvím fyzické
nemovitosti. Je souborem práv, jimiž je nemovitost vybavena. V některých státech je Real
Properte definován jako synonymum nemovitosti.
B.2.2. Metodologie ocenění
B.2.1. Přehled základních metod pro oceňování podniku
 METODA SUMÁRNÍ HODNOTY AKTIV
Metoda sumární hodnoty aktiv odvozuje hodnotu podniku od celkové hodnoty aktiv, která daný
podnik vytvářejí a která jsou jeho součástí. Jinými slovy hodnota podniku je stanovena na základě
součtu hodnot jednotlivých aktiv a upravena o hodnotu závazků.Volný trh je předpokladem
ocenění: Pozemky, stavby a budovy jsou oceňovány jako by byly nabízeny k prodeji na volném
trhu s tím, že je majetek nabízen po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce
 NÁKLADOVÁ METODA
Nákladová metoda je postupem ocenění využívaným pro odhadnutí tržní hodnoty, který je
založený na rozdílu nákladů znovupořízení nebo nahrazení oceňovaného majetku a srážek za
veškeré důvody znehodnocení včetně fyzického opotřebení, funkčních a ekonomických
nedostatků, pokud existují a lze je změřit. Tato metoda podává celkově nejspolehlivější indikaci
hodnoty staveb, novějších aktiv, účelových budov, speciálních inženýrských staveb, systémů a
speciálních strojů a zařízení. Nákladová metoda je vzhledem k ocenění obchodního podílu ve
společnosti definována jako metoda ocenění čistých aktiv, v níž je tržní hodnota podniku rovna
rozdílu sumy tržních hodnot jeho aktiv a tržní hodnoty jeho neúročených krátkodobých závazků.
 EKONOMICKÉ NEDOSTATKY
Ekonomické nedostatky jsou definovány jako neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku
působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky,
dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Příčinami mohou být snížená
poptávka po daných produktech, problémy s dodávkami surovin, zvýšení materiálových a
mzdových nákladů, nákladů na služby a dopravu při nezměněné nebo méně zvýšené prodejní ceně
produktů, změny legislativních předpisů, zohlednění dopadů na životní prostředí.
 FUNKČNÍ NEDOSTATKY
Funkční nedostatky jsou definovány jako snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením
metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je
nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné
provozní náklady části daného majetku.
 FYZICKÉ OPOTŘEBENÍ
Fyzické opotřebení je definováno jako snížení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a
působení vnějšího prostředí.
 VÝNOSOVÁ METODA
Příjmová (výnosová) metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z
něho lze získat, tj. od výnosové schopnosti majetku. Současná hodnota budoucích příjmů se
zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu na základě
tržní míry výnosnosti.
 METODA DISKONTOVANÉHO CASH FLOW
Metoda diskontovaného cash flow je jednou z příjmových metod ocenění, která je obvykle
upřednostňována před metodou přímé kapitalizace v případech, kdy se v budoucích obdobích
očekávají větší investiční náklady nebo existují podstatné výkyvy v ročních výnosech.
 METODA PŘÍMÉ KAPITALIZACE
Přímá kapitalizace je jednou z příjmových metod ocenění, která je aplikovatelná
v případech, kdy se jedná o zavedené majetky, které již vykazují určitou příjmovou stabilitu a k
jejichž provozování nejsou nutné žádné větší investiční výdaje. Metoda kapitalizace příjmů
stanovuje hodnotu majetku na základě kapitalizace čistých příjmů, které by mohly být generovány
specifickými příjmovými toky vytvořenými předmětným majetkem nebo skupinou majetků. Tato
metoda je nejvhodnější pro ocenění investičních a běžně využitelných majetků, pro které existuje
dostatek informací o tržním nájemném.
 TRŽNÍ METODA (FINANČNÍ OCENĚNÍ)
Tržní metoda je využívána ve finančním ocenění za účelem získání indikace hodnoty společnosti,
obchodním podílu ve společnosti, akcie a nehmotného majetku použitím jedné či více metod, které
srovnávají oceňovanou společnost s podobnými společnostmi, podobnými obchodními podíly ve
společnosti, podobnými akciemi a nehmotným majetkem, které byly v nedávné době prodány,
nebo nabídnuty k prodeji. Tržní metoda, jak je používána při oceňování společností, porovnává
oceňovanou společnost se skupinou srovnávaných společností, jejichž akcie jsou veřejně
obchodovány (více viz Metoda srovnání s veřejně obchodovanými společnostmi), nebo u nichž
jsou známy informace o transakcích s kontrolními podíly ve srovnatelných společnostech (více viz
Metoda srovnání s transakcemi ve srovnatelných společnostech.
 METODA SUBSTANČNÍ (VĚCNÉ) HODNOTY
Substanční hodnotou podniku rozumíme souhrn relativně samostatných ocenění jeho jednotlivých
majetkových složek. Tato metoda je nejbližší pojetí § 24, odst.1) zákona č.151/1997Sb., o oceňování
majetku.
Tyto složky oceňujeme podle poměrně objektivních pravidel k datu ocenění a za předpokladu, že
podnik bude pokračovat ve své činnosti (princip going concern). Ve většině případů se tedy
snažíme zjistit reprodukční hodnoty jednotlivých aktiv, v případě potřeby snížené o opotřebení.
Pokud oceňujeme pouze aktiva, používáme označení substanční hodnota brutto.
Odečteme-li od hrubé substanční hodnoty reálné ocenění všech závazků, získáme
substanční hodnotu netto.
Majetek podniku se dělí do dvou základních částí:
do stálých aktiv
do oběžných aktiv.
-
Stálá aktiva vytvářejí věcnou podstatu podnikatelské činnosti (dlouhodobě vázané majetkové části
podniku), na rozdíl od oběžných aktiv, která zabezpečují plynulý reprodukční proces. Pasiva tj.
zdroje, ze kterých byl majetek pořízen, většinou jsou převzaty z účetní bilance.
Náklady na znovupořízení, které jsou základem (principem) pro ocenění substanční hodnoty, je v
zásadě možné zjišťovat několika způsoby:







metoda tržního porovnání - tato metoda vychází z již realizovaných prodejů analogických a
ekvivalentních majetkových částí,
metoda výnosová - tato metoda sleduje budoucí finanční tok spojený s danou majetkovou
částí, který je následně diskontován a je tak vypočtena současná hodnota budoucích výnosů,
metoda nákladová - je založena na principu náhrady, tj.kolik by investor dnes zaplatil za
jednotlivé majetkové složky, pokud by je znovu pořizoval,
indexová metoda - vychází z historických cen, které jsou upraveny cenovým indexem k datu
ocenění,
přímým zjišťováním cen - odvození cen z podkladů výrobců - ceníky, kalkulace cen,
oceňování podle zvolené jednotky - vychází se z podobných podkladů jako u předchozí
metody, zjištěné ceny se přepočítají na zvolenou jednotku - např. metr krychlový
obestavěného prostoru budovy apod.
funkčním zjišťováním cen - používá se tehdy, chceme-li zjistit náklady na určitý proces - zde
se obvykle kombinují předchozí metody.
Ocenění jednotlivých složek aktiv a pasiv
Dále jsou stručně uvedeny pouze metody ocenění těch druhů aktiv a pasiv, které se vyskytují
v majetku podniku.
Stálá aktiva
Stálá aktiva tvoří jednak složky movitého a jednak složky nemovitého majetku
Dlouhodobý hmotný majetek
Stroje, zařízení a další vybavení - jejich ocenění je podobné jako u staveb, jedná se opět o
zjištění reprodukční ceny a její snížení o odpovídající opotřebení a případné další vlivy. K
dispozici je nutné opět mít přesný seznam jednotlivých strojů s udáním jejich stáří, pořizovací
hodnoty, odpisů, nákladů na opravy.
Používané metody:
 metoda nákladová (věcná) -nejčastěji používaná
 metoda výnosová - používá se pouze tam, kde lze výnos jednoznačně přiřadit
 metoda porovnávací
Drobný hmotný majetek - jedná se o nářadí, přípravky, modely apod. - při přesnějším
zjišťování věcné hodnoty je třeba postupovat tak, že se vypočtou aktualizované náklady pořízení
tohoto majetku, odhadne se doba jeho životnosti a procento zůstatkové hodnoty - z toho se určena
substanční hodnota.
Dlouhodobý nehmotný majetek (nehmotná aktiva)
Mezi nehmotná aktiva patří patenty, licence, ochranné známky, obchodní jméno, náklady na
výzkum a vývoj atd.
Při stanovení tržní hodnoty lze vyjít buď z nákladů pořízení, nebo např. z metody licenční
analogie, Metoda licenční analogie vychází z výdajů, které by výrobce musel za licenci zaplatit,
kdyby nevlastnil svůj patent a musel získat souhlas k využívání třetí osoby.
Hodnotu tzv. goodwillu lze určit jenom pomocí výnosové metody a to v rámci oceňování podniku
jako celku. Jedná se o metodologicky neustálenou oblast oceňování podniku, kde má velkou váhu
vlastní relativně exaktně koncipovaný přístup oceňovatele.
Význam oceňování goodwillu velmi roste v závislosti na tom, jak se po několika desetiletích stává
značka, pověst a tradice opět významnou majetkovou hodnotou. Za určitých okolností může jít o
jednu z nejpodstatnějších položek substance podniku.
Pokud se jedná o samostatně ocenitelná nehmotná aktiva, jako jsou například oprávnění k určité
činnosti nebo k využívání některých zdrojů, použijeme skutečnou cenu, která byla zaplacena.
Další nehmotná aktiva jako jsou licence, patenty, značky, autorská práva, lze započítat do
substanční hodnoty tehdy, jestliže jsme schopni odhadnout nebo zjistit jejich reprodukční náklady
k datu ocenění. Pokud jsou k dispozici příslušná data, může být v některých případech účelné
použít výnosové ocenění i pro nehmotná aktiva.
Mezi nehmotná aktiva (nehmotný investiční majetek) patří i software. Ten oceňujeme v
zůstatkových cenách z účetnictví vzhledem k tomu, že rychle zastarává.
Finanční investice
Pro účely účetní evidence je oceňujeme pořizovací cenou.
Nejčastější formou finančních investic jsou investice do cenných papírů. Jejich ocenění
představuje samostatnou kapitolu v oceňování podniku i oceňování jako takovém. Oceňujeme v
nominální hodnotě, v případě že se neobchoduje na BCPP nebo na RM-Systému. Cenné papíry,
které se veřejně obchodují, jsou oceněny v tržních cenách.
U finančních investic v podobě cenných papírů je třeba zásadně zohledňovat, zda finanční
investice zajišťuje podstatný vliv (více než 20 %) nebo rozhodující vliv (více než 50 %) na
ovládání jiného subjektu. To má zásadní vliv na její faktickou hodnotu, která pak může mít
zásadní vliv na její cenu i cenu podniku jako celku. Ocenění pouze v nominálu, resp. pořizovací
ceně z účetnictví může být zcela zavádějící.
Finanční investice může mít podobu i investic do uměleckých děl. V tomto případě je nutná
součinnost se znalcem-specialistou.
Oběžná aktiva
Zásoby
Při ocenění zásob je výchozí jejich účetní hodnota. Zásoby oceňujeme pořizovací cenou a náklady
na jejich pořízení. Jestliže je takto stanovená ceny vyšší než reálná prodejní cena zásob, ocení se
zásoby v prodejní ceně.
V účetnictví podniku jsou zásoby oceněny:
 pořizovacími cenami pro zásoby zakoupené,
 u zásob vytvořených vlastní činností se provede ocenění úplnými vlastními náklady, pokud
dodavatelé nenabízejí za srovnatelné produkty ceny výhodnější (totéž platí pro polotovary a
hotové výrobky),
 pro zásoby, u kterých nelze zjistit vlastní náklady, se zásoby ocení reprodukčními pořizovacími
cenami,
 u bezplatně získaných zásob, přebytků, odpadů apod. se cena zjistí odborným odhadem,
 zásoby materiálu - porovnáme skladové ceny s aktuálními tržními cenami a eventuelně
přeceníme.
V případě, že se tytéž zásoby během roku nakupují za různé ceny, je možné provést ocenění:
 váženým aritmetickým průměrem pořizovacích cen nebo vlastních nákladů,
 metodou FIFO (First-In, First-Out) - ocenění, kdy první ceny pro ocenění přírůstku zásob se
použije jako první ceny pro ocenění úbytku zásob.
Ocenění zásob je třeba dále upravit o případné srážky s ohledem na zastarání, neprodejnost, příliš
velké zásoby, poškození.
Pohledávky
Provede se analýza veškerých pohledávek s ohledem na lhůty splatnosti, platební morálku a
solventnost dlužníků. Krátkodobé a dlouhodobé úročené pohledávky oceníme na úrovni nominální
hodnoty. Dlouhodobé pohledávky neúročené je třeba přepočítat na současnou hodnotu. Na
současnou hodnotu je nutné přepočítat i pohledávky po lhůtě splatnosti. Základem je bezriziková
úroková míra, použitá pro výnosovou hodnotu. Hodnota pohledávek je snižována o rozsah
nedobytných pohledávek.
Přecenění pohledávek k datu ocenění je možné:
 metodou indexování časovým faktorem
 individuálním přeceněním. To je možné pouze u relativně menšího souboru pohledávek.
U pohledávek se oceňují i pohledávky (a analogicky u závazků) vedené v podrozvahových
evidencích. Zde se oceňuje jejich reálná hodnota (dobytnost) k datu ocenění se zohledněním
nákladu na jejich získání, např. soudních poplatků, apod.
Finanční majetek
Finanční majetek podniku tvoří převážně peníze na účtech peněžních ústavů a
peníze v pokladně. Do účetní evidence se zachycují v nominální hodnotě.
Nezpracovávají se k nim žádné opravné položky. Ocenění je v nominálu.
Pasiva
Krátkodobé a dlouhodobé závazky
Krátkodobé závazky (běžná pasiva, krátkodobá pasiva) jsou splatné v podstatě do jednoho roku
(úkolem je spolu s vlastními zdroji financovat běžný provoz podniku).
Jsou to dluhy vůči dodavatelům výrobků, zboží, služeb, krátkodobé bankovní úvěry, závazky vůči
zaměstnancům. Krátkodobé závazky oceňujeme v nominální hodnotě.
Dlouhodobé závazky (neběžná, fixní pasiva) mají splatnost delší než jeden rok. Jsou určeny k
financování těch složek aktiv, které mají delší životnost - rozšíření podniku, pořízení strojního
vybavení apod. Patří sem dlouhodobé bankovní úvěry, podnikem vydané dlouhodobé dluhopisy a
směnky k úhradě apod. Dlouhodobé závazky oceňujeme rovněž v nominální hodnotě.
AKTIVA
A. Pohledávky za upsané vlastní jmění
B. Stálá aktiva
B.I. Nehmotný investiční majetek
B.II. Hmotný investiční majetek
B.III. Finanční investice
C. Oběžná aktiva
C.I. Zásoby
C.II. Dlouhodobé pohledávky
C.III. Krátkodobé pohledávky
C.IV. Finanční majetek
D. Ostatní aktiva
PASIVA
A. Vlastní jmění
A.I. Základní jmění
A.II. Kapitálové fondy
A.III. Fondy tvořené ze zisku
A.IV. Hospod. výsledek min. let
A.V. Hospod. výsledek běž. obd.
B.
Cizí zdroje
B.I. Rezervy
B.II. Dlouhodobé závazky
B.III. Krátkodobé závazky
B.IV. Bankovní úvěry
C.
Ostatní pasiva
Výpočet substanční hodnoty:
Tabulka č. 2
Nehmotný investiční majetek
Hmotný investiční majetek (budovy, pozemky,
stroje)
STÁLÁ AKTIVA CELKEM
Zásoby
Dlouhodobé pohledávky
Krátkodobé pohledávky
Finanční majetek
OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM
BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA
Rezervy
Dlouhodobé závazky
Krátkodobé závazky
Bankovní úvěry
CIZÍ ZDROJE CELKEM
CIZÍ ZDROJE
NETTO SUBSTANČNÍ HODNOTA
+ B.I.
+ B.II.
+ B.III.
B
+ C.I.
+ C.II.
+ C.III.
+ C.IV.
C
+B
+C
AKTIVA CELKEM
+ B.I.
+ B.II.
+ B.III.
+ B.IV.
B
AKTIVA CELKEM
- CIZÍ ZDROJE
 Metody výnosové
Tyto metody vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným
užitkem pro jeho držitele a tímto užitkem jsou u podniku očekávané příjmy.
Užívají se v zásadě tři základní výnosové metody:
 metoda diskontovaných peněžních toků (cash flow)
 metoda kapitalizovaných zisků
 kombinované metody
 Metoda diskontovaných peněžních toků (metoda DCF)
Tato metoda pracuje především s budoucností společnosti a je dobře využitelná u zralých a
relativně stabilizovaných firem. Investor očekává, že jeho investice mu v budoucnu přinese výnos,
základem propočtu je proto časová hodnota výnosů. V tomto případě jsou budoucí peněžní toky
převáděny (diskontovány) na současnou hodnotu k datu ocenění.
Hodnota podniku se tedy rovná sumě současných hodnot budoucích peněžních toků s ohledem na
riziko.
n
Hodnota  
i 1
CF1
1  ik 
n

CF3
CFn
CF1
CF2


 ........ 
2
3
1  ik  1  ik  1  ik 
1  ik n
CF1 ….... volné cash flow v období i
ik ........... diskontní míra (% p.a./100)
n ............ počet let
Vstupní předpoklady metody DCF:
1. Vychází z předpokladu, že výnos podniku je v zásadě časově neomezený (běžně se
nepředpokládá existence výnosu z likvidace).
2. Hodnota peněžního toku v jednotlivých letech může být proměnlivá.
3. Použitá diskontní míra může být pohyblivá.
4. Z podniku může být odebráno pouze tolik peněžních prostředků, aby nebyla ohrožena jeho
majetková substance.
5. Majetek podniku je rozdělen na část nezbytnou pro vlastní provoz a majetek ostatní. Výnosové
ocenění se týká především té části, která je provozně nezbytná.
6. Změny v podniku jsou uvažovány pouze v rozsahu, který je již v současném stavu zakotven a je
známý.
7. Kapitálové trhy jsou efektivní.
8. Kapitálová struktura je tvořena pouze vlastním jměním a dluhem.
Základní vzorce
Základní (teoretická) jednofázová metoda
n
Hb  
i 1
FCFt
1  ik n
kde FCF ...... volné cash flow v roce t
ik .......... diskontní míra (kalkulovaná úroková míra)
n ........... počet let
 Metoda kapitalizovaných zisků
Základem propočtu je stanovení tzv. trvale dosažitelné úrovně zisku, který lze odejmout pro
vlastníky, aniž by tím byla dotčena podstata podniku, a který je následně kapitalizován úrokovou
mírou. Metoda kapitalizace zisku se opírá více než metoda DCF o minulé výsledky. Východiskem
jsou tedy výkazy zisků a bilance za posledních 3 až 5 let.
Používají se dvě metody výpočtu hodnoty podniku metodou kapitalizace zisku:


paušální metoda
analytická metoda
Paušální metoda je vhodná tam, kde se nepředpokládá žádný větší dlouhodobý
růst (výkyv), tedy u stabilizovaných firem.
Výpočet trvale odnímatelného čistého výnosu
Podstatou paušální metody je vážený průměr minulých upravených čistých výnosů (zisku) :
K
TČV =
q
t 1
t
 ČVt
kde: ČVt .... jsou minulé upravené čisté výnosy
qt .... jsou váhy, které určují význam zisku za určitý minulý rok pro odhad
budoucího trvalého zisku
K .... je počet minulých let zahrnutých do výpočtu
Zásadou je vyloučit z časové řady extrémní výchylky. Paušální metoda je vhodná tam, kde se
nepředpokládá žádný větší dlouhodobý růst - tedy u menších stabilizovaných firem.
Výpočet hodnoty podniku paušální metodou
TČV
Hn =
ik
TČV ………. trvale odnímatelný čistý výnos
Hn …………. hodnota podniku
ik …………… kalkulovaná kapitalizační míra
 Metody kombinované
Pro stanovení tržní hodnoty podniku lze využít nejen substanční a výnosové
metody, ale i další metody, které jsou od nich odvozeny nebo které jsou jejich
kombinací. Níže jsou uvedeny pouhým výčtem bez bližšího teoretického rozboru.
 Metoda Schmalenbachova (metoda střední hodnoty)
 Metoda vážené střední hodnoty ("Švýcarská metoda“, "Naegeliho
metoda“)
 Metoda CEVAC
 Metoda nadzisku (superzisku)
B.3. FINANČNÍ ANALÝZA
Společnost ROTTER s.r.o. podnikala od roku 1992. Vedla řádně účetnictví. V roce 2013
společnost z důvodu ztráty zakázek, byla nucena utlumit a následně ukončit výrobu,
nebyla schopna dostát závazkům a bylo zahájeno insolvenční řízení. V současné době
je veškerý provoz podniku ukončen, finanční analýza nebude provedena.
Pro evidenci jsou uvedeny pouze hospodářské výsledky za minulá období 2010 až 2013
Výkaz zisku a ztrát ve zjednodušeném rozsahu – v tisících Kč:
Tabulka č. 3
popis
Tržby za prodej zboží
Náklady vynaložené na prodané zboží
Obchodní marže
Výkony
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb
Změna stavu vnitropodnikových zásob vlastní
výroby
Aktivace
Výkonová spotřeba
Spotřeba materiálu a energie
Služby
Přidaná hodnota
Osobní náklady
Daně a poplatky
Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného
majetku
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu
Zůstatková cena prod. dlouhod. majetku a
materiálu
Tvorba rezerv a čas. rozliš. prov. nákladů
Ostatní provozní výnosy
Ostatní provozní náklady
Provozní výsledek hospodaření
Zúčtování oprav. položek do finančních výnosů
Výnosové úroky
Nákladové úroky
Ostatní finanční výnosy
Ostatní finanční náklady
Finanční výsledek hospodaření
Daň z příjmů za běžnou činnost
Výsledek hospodaření za běžnou činnost
Mimořádné výnosy
Mimořádné náklady
Mimořádný výsledek hospodaření
Hospodářský výsledek za účetní období
2010
2011
2012
2013
297
560
421
42
234
408
307
23
63
152
114
19
47 607
58 449
42 905
13 977
47 016
56 758
44 480
14 352
407
1 368
-1 829
-399
184
323
254
24
20 890
28 357
26 059
8 147
14 755
17 595
14 037
4 645
6 135
10 762
12 022
3 502
26 780
30 244
16 960
5 849
23 919
31 772
23 294
8 277
147
167
166
371
3 233
3 595
2 391
1 858
58 601
65 977
41 445
12 032
58 595
65 221
51 359
3 725
8
-2 059
-1
0
1 076
1 714
3 081
1 334
791
3 008
3 494
1 303
-236
-3 769
-19 217
3 681
0
0
0
0
0
0
0
0
43
13
0
0
47
90
56
13
884
1 128
1 298
288
-880
-1 051
-1 245
-275
0
18
0
0
-1 116
-4 838
-20 462
3 406
0
1 004
0
0
6
0
0
11
-6
1 004
0
-11
-1 122
-3 834
-20 462
3 395
Z údajů uvedených v této tabulce vyplývá, že hlavním zdrojem hospodářského výsledku je
provozní hospodářský výsledek. Přidaná hodnota dosahuje od roku 2010 kladných hodnot ale má
sestupnou tendenci. Důležitým zdrojem hospodářského výsledku jsou tržby z prodeje majetku.
V průběhu roku 2013 byla ukončena aktivní činnost společnosti ROTTER s.r.o., v roce 2014 již
nepodnikala.
Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu – v tisících Kč:
Tabulka č. 4
popis
AKTIVA CELKEM
Stálá aktiva
Dlouhodobý nehmotný majetek
Software
Ocenitelná práva
Pozemky
Stavby
Samostatné movité věci a soubory
movitých věcí
Dlouhodobý finanční majetek
Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek
Opravná položka k nabytému majetku
Oběžná aktiva
Zásoby
Materiál
Nedokončená výroba a polotovary
Pohledávky z obchodního styku
Stát - daňové pohledávky
Dohadné účty aktivní
Finanční majetek
Peníze
Účty v bankách
Ostatní aktiva - přechodné účty aktiv
PASIVA CELKEM
Vlastní kapitál
Základní kapitál
Fondy ze zisku
Výsledek hospodaření minulých let
Výsledek hospodaření běžného období (+)
Cizí zdroje
Rezervy
Závazky z obchodního styku
Krátkodobé přijaté zálohy
Závazky z obchodního styku
Závazky ke společníkům, zaměstnancům
Závazky ze sociálního zabezpečení
2010
2011
2012
2013
71 715
70 617
33 639
33 569
50 447
52 202
20 558
14
0
0
0
14
0
0
0
0
0
0
0
50 463
52 202
20 558
21 238
253
253
253
253
6 419
7 416
6 990
6 508
42 881
42 636
11 316
0
0
0
0
910
1 897
1 999
3 859
0
0
0
0
19 184
16 401
11 557
11 492
9 818
11 914
8 093
3 720
7 839
8 599
6 624
2 680
1 958
3 326
0
0
6 233
2 564
1 884
3 139
5 668
2 236
1 819
2 867
210
0
0
0
355
327
0
0
3 133
1 923
1 580
4 633
2 826
1 817
1 539
3 623
307
106
41
1 010
2 054
2 014
1 524
71 715
70 617
33 639
-11 643
-15 477
-35 939
1 000
1 000
1 000
527
527
527
527
-12 048
-13 170
-17 004
-17 004
-1 122
-3 834
-20 462
83 358
86 094
69 578
0
0
0
0
38 708
51 973
57 456
32 317
44 956
42 922
54 713
37 024
21 238
10 618
839
33 569
-32 551
1 000
-17 074
66 120
0
0
0
-3 033
14 972
11 559
1 028
929
0
0
960
861
75
-3 585
7 491
9 749
1 686
4 276
1 811
3 969
Stát - daňové závazky a dotace
Bankovní úvěry dlouhodobé
Ostatní pasíva - přechodné účty pasiv
97
949
4 248
29 678
22 562
11 094
400
356
0
6 248
10 478
0
Z údajů uvedených v této tabulce vyplývá, že aktiva oceňované společnosti jsou
tvořena především stálými aktivy (63%), z nichž jsou největší položky stavby a
pozemky. Společnost od roku 2010 vykazuje záporný vlastní kapitál. Cizí zdroje
převažují výrazně při financování společnosti. Společnost čerpá bankovní úvěr a
půjčku od společníka.








Účetní jednotka neposkytla ve vykazovaném období společníkům ani jiným
subjektům žádné úvěry ani jiná plnění, jak v peněžní, tak nepeněžní formě.
Ve vykazovaném období nebyly stanoveny žádné opravné položky ani oprávky
k majetku.
Účetní jednotka neměla pohledávky v cizí měně.
Účetní jednotka má splatné závazky pojistného ze sociálního a zdravotního
pojištění
Účetní jednotka eviduje pohledávky po lhůtě splatnosti nad 180 dnů ve výši 0,Kč.
Účetní jednotka eviduje závazky po lhůtě splatnosti nad 180 dnů.
Účetní jednotka má zatížený hmotný majetek zástavním právem vůči bance
z důvodu ručení za poskytnutí úvěru. Veškeré závazky společnosti jsou vedeny
v účetnictví.
Vzhledem k různorodosti výrobní náplně a tím její flexibilitě se nepředpokládá
v účetním období 2013 ovlivnění společnosti vlivem vnějších faktorů
C.1. POUŽITÉ METODY
Po posouzení historie, charakteru a typu podniku, výsledků finanční analýzy a i vzhledem
k účelu ocenění, jsem se rozhodla pro použití substanční metody ocenění podniku.
Hodnota společnosti výnosovým způsobem nebude posuzována, společnost je
v insolvenčním řízení a podnik neprovádí žádnou činnost.
C.1.1. Stanovení hodnoty společnosti substanční metodou
Jednou z metod oceňování podniku je stanovení jeho hodnoty na základě věcné
hodnoty, odpovídající časové hodnotě, resp. časové hodnotě zohledněné prodejností
jednotlivých předmětů jmění po odečtení závazků. Metody ocenění vlastního kapitálu
podniku uvádí, že výchozí pro ocenění jsou náklady na nové pořízení jmění po odečtení
přiměřených odpisů stanovených s přihlédnutím k provozní použitelnosti a stavu majetku.
AKTIVA
Oceňována byla postupně jednotlivá aktiva, resp. skupiny aktiv. Při prohlídkách movitých
věcí byla kontrolována formální správnost inventárních čísel s evidencí.
Při ocenění se vycházelo ze zásady kompletnosti a správnosti předaných podkladů
s předpokladem správnosti v nich uvedených a ústně sdělených údajů, zejména co do
úplnosti majetku, roků a pořizovacích cen a fyzického stavu a existence.
Vstupní účetní hodnoty (netto) k 15.7.2014 pro výpočet substanční metodou –
v tisících Kč
Tabulka č. 5
Dlouhodobý nehmotný majetek
4 830 000
4 002 944
0
8 832 944
Tabulka č. 6
Zásoby
Dlouhodobé pohledávky (jiné pohledávky)
Finanční majetek
0
0
0
0
0
Tabulka č.7
OSTATNÍ AKTIVA
8 832 944
0
0
8 832 944
Dle zadání objednávky nebylo k závazkům společnosti přihlíženo.
Tabulka č. 8
Rezervy
Bankovní úvěry
CIZÍ ZDROJE CELKEM
0
0
0
0
0
Tabulka č. 9
CIZÍ ZDROJE
OSTATNÍ PASIVA
8 832 944
0
0
8 832 944
AKTIVA
Společnost eviduje v rozvaze k 15.07.2014 tento majetek (údaje v tis. Kč):
Tabulka č. 10
Pozemky, stavby
Brutto
28 151
Netto
6 761
Dle znalce
4 830
Samostatné movité věci a soubory movitých věcí
Jiný DHM
Nedokončený DHM
Oceňovací rozdíl k nabytému majetku
30 399
0
3 859
0
10 618
0
3 859
0
3 836
167
0
0
Celkem
62 409
21 238
8 833
I. Ocenění nemovitého majetku
Společnost vlastní nemovitosti – pozemky v pořizovací hodnotě Kč 253 tis. Kč a budovy
ve výši 6 508 tis. Kč. Dále nedokončený majetek ve výši 3 859 tisíc Kč.
Dílčí znalecký posudek č. 1280-27/2014 ze dne 21.7.2014, pro stanovení ceny
nemovitého majetku v místě a čase obvyklé (též cena tržní, obecná) zpracoval znalec
Ing. Viktor Mrňous. Dílčí znalecký posudek č. 1280-27/2014 je v příloze.
Informace o budovách:
Tabulka č. 11
Číslo popisné/evidenční
1
Na parcele:
St.1
Způsob využití:
Průmyslový objekt
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 2
Způsob využití:
Průmyslový objekt
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 3/1
St. 3/2
1073/40
Způsob využití:
Průmyslový objekt
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 157/1
St. 157/2
1073/39
Způsob využití:
Jiná stavba
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 285, bez LV
Způsob využití:
Průmyslový objekt
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 286/1
Způsob využití:
Průmyslový objekt
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 315
Způsob využití:
Jiná stavba
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 316
Způsob využití:
Jiná stavba
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 317
Způsob využití:
Jiná stavba
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 318
Způsob využití:
Jiná stavba
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 319/1
St. 319/2
1073/38
Způsob využití:
Průmyslový objekt
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 351, bez LV
Způsob využití:
Průmyslový objekt
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 352, bez LV
Způsob využití:
Průmyslový objekt
bez č.p./č.e.
Na parcele:
St. 355, bez LV
Způsob využití:
Průmyslový objekt
Informace o pozemcích:
Tabulka č. 12
Parc.č.
St. 1
St. 2
St. 3/1
St. 3/2
St. 157/1
St. 157/2
St. 207/1
St. 285
St. 286/1
St. 286/2
St. 286/3
St. 315
St. 316
St. 317
St. 318
St. 319/1
St. 319/2
St. 351
St. 352
St. 355
57/2
57/3
58
59/1
61/2
62/1
62/3
62/4
62/14
62/15
62/18
65/2
65/3
681/1
681/7
1041/1
1041/6
Výměra
3.005,00
1.153,00
1.655,00
467,00
389,00
78,00
2.321,00
151,00
266,00
220,00
1.081,00
810,00
58,00
25,00
121,00
571,00
69,00
101,00
84,00
884,00
411,00
84,00
357,00
538,00
122,00
8.177,00
536,00
271,00
712,00
422,00
2,00
167,00
325,00
76,00
15,00
192,00
184,00
Druh pozemku
Zastavěná plocha a nádvoří
Ostatní plocha
Zahrada
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Zahrada
Zahrada
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Způsob využití
Průmyslový objekt č.p. 1
Průmyslový objekt bez č.p./č.e.
Jiná stavba bez č.p./č.e.
Společný dvůr
Průmyslový objekt bez č.p./č.e., bez LV
Společný dvůr
Společný dvůr
Manipulační plocha
Zem.půdní fond
Ostatní komunikace
Neplodná půda
Neplodná půda
Neplodná půda
Ostatní komunikace
Ostatní komunikace
Jiná plocha
Jiná plocha
Zem.půdní fond
Zem.půdní fond
Ostatní komunikace
Ostatní komunikace
1073/8
1073/12
1073/13
1073/14
1073/15
1073/20
1073/37
1073/38
1073/39
1073/40
1073/41
1109
1110
63,00
20,00
85,00
36,00
92,00
48,00
63,00
85,00
153,00
157,00
117,00
221,00
20,00
Celkem
26.404,00
Vodní plocha
Vodní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Vodní plocha
Vodní plocha
Vodní plocha
Vodní plocha
Vodní plocha
Vodní plocha
Vodní plocha
Ostatní plocha
Ostatní plocha
Koryto vodního toku přirozené / upravené
Koryto vodního toku umělé
Jiná plocha
Jiná plocha
Koryto vodního toku umělé
Jiná plocha
Jiná plocha
Rekapitulace parametrů staveb:
Tabulka č. 13
Objekt
Administrativní budova
Provozní objekt
Výrobní objekt
Provozní objekt
Hala „Zetor“
Hala a dřevárna
Garáže
Výměry celkem
Počet
podlaží
Zastavěná Obestavěný
plocha 1.NP
prostor
3
3
3
2
1
1
1
Výpočet věcné hodnoty staveb
Současný stav:
Administr.
budova
215
352
568
1 148
677
370
272
3 602
1 646
4 059
14 285
8 414
6 160
1 250
1 050
36 864
Využitelná
podlahová
plocha
300,00
800,00
1 700,00
1 400,00
630,00
300,00
240,00
5 370,00
Provozní
objekt
Výrobní
objekt
Provozní
objekt
Tabulka č. 14
Obestavěný prostor celkem
Jednotková cena
Koeficient úpravy
Jednotková cena upravená
Reprodukční cena dokončené stavby
Opotřebení
Odpočet za opotřebení
Věcná hodnota dokončené stavby
Rozpracovanost
Odpočet za nedokončené konstrukce
Věcná hodnota ke dni místního šetření
m3
Kč/m3
Kč/m3
Kč
%
Kč
Kč
%
Kč
Kč
1 646,00
6 050,00
0,75
4 537,50
7 460 000,00
65,00
4 850 000,00
2 610 000,00
100,00
0,00
2 610 000,00
4 059,00
14 285,00
8 414,00
3 100,00
2 200,00
3 100,00
0,60
0,60
0,50
1 860,00
1 320,00
1 550,00
7 550 000,00 18 856 000,00 13 042 000,00
70,00
70,00
70,00
5 290 000,00 13 200 000,00 9 129 000,00
2 260 000,00 5 656 000,00 3 913 000,00
100,00
100,00
100,00
0,00
0,00
0,00
2 260 000,00 5 656 000,00 3 913 000,00
Tabulka č. 15
Současný stav:
Obestavěný prostor celkem
Jednotková cena
Koeficient úpravy
Jednotková cena upravená
Reprodukční cena dokončené stavby
Opotřebení
Věcná hodnota dokončené stavby
Rozpracovanost
Věcná hodnota ke dni místního šetření
Věcná hodnota celkem
m3
Kč/m3
Kč/m3
Kč
%
Kč
Kč
%
Kč
Kč
Hala
„Zetor“
6 160,00
2 800,00
0,60
1 680,00
10 349 000,00
50,00
5 175 000,00
5 174 000,00
100,00
0,00
5 174 000,00
21 970 000,00
Hala a
dřevárna
1 250,00
3 600,00
0,90
3 240,00
4 050 000,00
65,00
2 633 000,00
1 417 000,00
100,00
0,00
1 417 000,00
Garáže
1 050,00
2 800,00
0,80
2 240,00
2 352 000,00
60,00
1 411 000,00
941 000,00
100,00
0,00
941 000,00
Tabulka č. 16
Reprodukční cena všech staveb
Podíl venkovních úprav a vedlejších staveb
Reprodukční cena venkovních úprav a vedlejších staveb
Opotřebení
Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb
Rozpracovanost
Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb
ke dni ocenění
Kč
%
Kč
%
Kč
Kč
%
Kč
Venkovní úpravy a vedlejší stavby
63 670 000,00
10,00%
6 370 000,00
70,00%
4 460 000,00
1 910 000,00
100,00%
0,00
Kč
1 910 000,00
Výpočet hodnoty pozemků:
Tabulka č. 17
Výměry pozemků celkem:
Jednotková cena pozemků
Obvyklá hodnota pozemků celkem
m2
Kč/m2
Kč
26 404,00
100,00
2 640 000,00
Rekapitulace:
Tabulka č. 18
Reprodukční cena staveb
Věcná hodnota staveb
Hodnota pozemků
Věcná hodnota staveb a pozemků celkem
Současný stav
70 040 000,00
23 880 000,00
2 640 000,00
26 520 000,00
Kč
Kč
Kč
Kč
Ocenění výnosovou metodou:
Výnosová hodnota je určována ekonomickou využitelností nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného
(resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosaženého) nájemného, sníženého o roční
náklady na provoz.
Do těchto nákladů na provoz by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba a opravy, správa
nemovitosti, daň, pojištění atd.
Jedná se v zásadě o tzv. časový tok peněz resp. budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos. Jedná se o
jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako
čistý výnos z nemovitosti.
Exaktně vyjádřeno je tržní (výnosová) hodnota majetku rovna podílu jeho stabilizovaného
čistého výnosu „V“ (čistého zisku ) vůči odpovídající kapitalizační míře (i)
 Zjištění výnosové hodnoty dává ekonomický pohled na cenu nemovitosti.
Míra kapitalizace
Celková kapitalizační míra (i) je dána součtem základních 4 členů :
- skutečná míra návratnosti
- inflační míra
- riziková míra
- míra ekonomické životnosti
V současné době se zpravidla odvozuje kapitalizační míra z obvyklé výše úrokové míry peněžních
ústavů a z předpokládané míry inflace.
Výše nájemného pro výpočet výnosové metody je uvažováno ve výši nájemného obvyklého v této
lokalitě u obdobných prostor, kde je poptávka po obdobných prostorách výrazně nižší než nabídka.
Požadované nájemné u skladových a výrobních prostor se v obdobných lokalitách pohybuje
v cenových relacích od 60,- do 300,- Kč/m²/ročně. U oceňovaného areálu je uvažováno obvyklé
nájemné vzhledem k velikosti areálu, jeho technickému stavu, lokalitě a nízké poptávce po
obdobných nemovitostech při dolní hranici uvažovaného rozpětí, vzhledem k velké výměře ploch
a zhoršené ekonomické situaci v této lokalitě je uvažována pronajímatelnosti ve výši 60%.
Náklady na provoz a údržbu byly stanoveny výpočtem z reprodukční ceny stavby, pojištění, daň
z nemovitostí a ostatní náklady jsou stanoveny v obvyklé výši (odhadem).
Výpočet výnosové hodnoty
Tabulka č. 19
Příjem
Pronajímatelná podlahová plocha
Jednotkové nájemné
Celkové roční nájemné
Ztráty z pronájmu
Ztráty z pronájmu
Reálné roční nájemné celkem
Výdaje
Daň z nemovitosti
Pojištění stavby
Výdaje na opravu, údržbu a správu
Amortizace
Výdaje ročně celkem
m²
Kč/m²
Kč
%
Kč
Kč
5 370,00
150,00
805 500,00
40,00
322 200,00
483 300,00
Celkem
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
20 000,00
15 000,00
150 000,00
100 000,00
285 000,00
Roční stabilizovaný výnos
Kč
198 300,00
Kapitalizační míra
%
6,00
Výnosová hodnota nemovitosti
Kč
3 300 000,00
Ocenění porovnávací metodou :
která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou
sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou
cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady
hledisek (parametrů):
- druhu a účelu věcí
- koncepce a technických parametrů
- materiálu
- kvality provedení
- podmínek výroby (výstavby)
- velikosti
- u nemovitostí pronajímatelnost, umístění, projevy okolí etc.
Tato zdánlivě jednoduchá srovnávací metoda má ale několik více či méně podstatných úskalí. Za
prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. Dalším ryze odborným úskalím bude
reprezentativnost daného porovnání. Nemovitostí se v daném místě neprodává zdaleka tolik, jako
např. automobilů. Až na stejné typové domky v jedné ulici je prakticky vyloučeno, aby měly stejný
koeficient prodejnosti. A i zde bude možná rozdíl, bude-li se jednat o jeden konec ulice blíže k
městu, s obyvateli určité skupiny, nebo o konec druhý dále od města, s obyvateli jiného profesního
a sociálního složení. Pro ocenění porovnáním je využívána metoda obdobná indexové metodě pro
ocenění pozemků, tj. ceny srovnávaných objektů se upraví pomocí koeficientů, které vyjadřují
odlišnosti ve vztahu k oceňované nemovitosti. Objekty pro cenové porovnání byly čerpány
z realitní inzerce a z databáze znalce.
Pro porovnání byly vybrány tyto objekty:
Skladová hala - Náměšť nad Oslavou
Prodej skladové/výrobní haly s kancelářskými prostory a sociálním zázemím. Jedná se o
dvoupodlažní objekt s kancelářemi a zázemím v 1.NP, prostory určené k lehké výrobě nebo
skladování ve 2.NP, výška stropů 3,5 m. Na halu navazuje skladová část o výměře 1750 m² s
výškou 9 m. Obslužnost zajišťují tři samostatné vjezdy. Haly stojí na vlastních pozemcích.
Obslužné komunikace jsou zajištěny věcnými břemeny příjezdu a chůze. Hala je tvořena ocelovou
konstrukcí s plechovým pláštěm s podstropními okny, na podezdívce. Výrobní a kancelářské
prostory jsou vytápěny ústředním topením, skladová hala je temperována robury. Celková výměra
pozemků činí 2.190 m², užitná plocha činí cca 1.500 m². Areál je možno využít jako skladovací
nebo výrobní prostory.
Nabídková cena: 3.900.000,- Kč, po redukci na 80 %: 3.120.000 Kč, tj. 2.080,- Kč/m²
Po redukci koeficientem 0,5 zohledňujícím technický stav, lokalitu a další cenotvorné ukazatele
1.040,- Kč/m² (porovnávaný objekt se nachází v podstatně lepší lokalitě, je v lepším technickém
stavu, má menší výměru pozemku i podlahových ploch).
ýrobní objekt - Ždírec nad Doubravou
Prodeji komerčního objektu - ocelové skladové (výrobní) haly vhodné k výrobě a skladování,
včetně administrativního a sociálního zázemí, objekt je po kompletní rekonstrukci v r.2007,
napojený na inženýrské sítě v kompletním rozsahu, vlastní trafostanice a vodárna, vytápění
plynové, asfaltové zpevněné plochy, nakládací rampa, možnost rozšíření. Užitná plocha činí 3.000
m², výměra pozemku je 5.100 m².
Nabídková cena: 19.900.000 Kč, po redukci na 65 %: 12.930.000 Kč, tj. 4.310,- Kč/m²
1.080,- Kč/m² (porovnávaný objekt se nachází v lepší lokalitě, je v podstatně lepším technickém
stavu po rekonstrukci, má menší výměru pozemku i podl. ploch).
Výrobní objekt - Jimramov
Prodeji areálu bývalé pily - třípodlažní a dvoupodlažní objekty se sedlovou střechou, vhodné
k rekonstrukci. Objekt se nachází na okraji obce u lesa. IS na okraji pozemku, elektřina v objektu.
K objektu také patří starý zasypaný náhon. Objekt se nachází v chráněném krajinném území.
(možnost přestavby například na penzion). Užitná plocha činí 924 m², výměra pozemku je 4.839
m².
Nabídková cena: 1.190.000 Kč, po redukci na 80 %: 1.070.000 Kč, tj. 950,- Kč/m²
860,- Kč/m² (porovnávaný objekt se nachází ve srovnatelné lokalitě, je ve srovnatelném
technickém stavu, má menší výměru pozemku i podl. ploch).
Skladová hala - Vidonín
Ocelová montovaná hala vhodná ke skladování nebo výrobě, napojená na elektro a vodu. Horší
technický stav, v hale podlaha z pražců. Užitná plocha činí 1.100 m².
Nabídková cena: 2.900.000 Kč, po redukci na 50 %: 1.450.000 Kč, tj. 1.320,- Kč/m²
1.054,- Kč/m² (porovnávaný objekt se nachází ve srovnatelné lokalitě, je v horším technickém
stavu, má menší výměru pozemku i podl. ploch).
Vyhodnocení porovnávaných objektů:
Porovnávané komerční objekty se v nabídkových cenách pohybují v cenových relacích
v přepočtu na jednotkovou cenu od 860,- do 1.050,- Kč/m2 podlahové plochy, v závislosti na
vybavení, lokalitě, výměrám pozemku, technickému stavu a podlahové ploše.
Na základě posouzení všech skutečností ovlivňujících obvyklou cenu nemovitosti lze u
oceňovaného objektu uvažovat s reálnou obvyklou jednotkovou cenou za 1 m2 využitelné
podlahové plochy ve výši 900,- Kč/m2, tj. při celkové výměře podlahových ploch 5.370 m2
činí výsledná porovnávací hodnota 4.830.000,- Kč
Porovnávací hodnota celkem
- současný stav
- budoucí stav
4.830.000,-- Kč
-- Kč
Odhad obvyklé ceny budovy:
4.830.000,– Kč
Rekapitulace ocenění tohoto majetku:
 Současný stav:
 Rekapitulace :
Tabulka č. 20
Věcná hodnota staveb
Výnosová hodnota
Porovnávací hodnota
Odhad obvyklé ceny:
26 520 000,–
3 300 000,–
4 830 000,–
4 830 000,–
Kč
Kč
Kč
Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti dle odborného odhadu znalce
ke dni 15.7.2013 činí:
4.830.000,-- Kč
II. Ocenění movitého majetku
Dílčí znalecký posudek č. 390-007/14 ze dne 19.8.2014, pro stanovení ceny nemovitého
majetku v místě a čase obvyklé (též cena tržní, obecná) zpracoval znalec Ing. Michal
Rohan, Bieblova 28, 613 00 Brno. Dílčí znalecký posudek č. 390-007/14 je v příloze.
Tabulka č. 21
Poř. číslo
1
2
3
4
5
6
7
Název - typ
Jeřáb mostový MDJ 2 T 2.000 kg
Jeřáb sloupový otočný
Plošina s otočným jeřábem
Bruska dvoukot. Stojanová
Soustruh hrotový SU 50/1000
Frézka vertikální FV 32
Vrtačka stojanová VS 32 A, 2ks
CČ (Kč)
86 800,00
43 500,00
15 864,00
1 820,00
34 500,00
41 200,00
14 600,00
KO
COB
0,80
0,80
0,80
1,00
1,00
1,00
1,00
Poznámka
69 440,00
34 800,00
12 691,00
1 820,00
34 500,00
41 200,00
14 600,00
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
Kompresorová stanice 2 JSK 75-21
Trezor ohnivzdorný
Kuchyňská linka - sestava
Myčka nádobí Elektrolux ESF 4126
Sporák elektrický , 2ks
Elektrická trouba 3-komorová
Smažící pánev PE 15
Pokladna Sharp XE-A201
Kroužkovazač Ibimaster 200
Váha sklopná 50kg, 2ks
Váha 1 000 kg
Napařovačka BF004B
Stroj řezací HF 60 S
Stroj řezací HF 100
Prošívačka Ceosia TCL
Svařovací stroj obalů DO-P03
Pásová pila Sinuss 9,2
CNC soustruh c.Tornado T120M
CNC Soustruh c. XD32M
Podavač tyčí BOSS 432/44LL
Kalorifer M-324-C
Kotel Therm 28 TLX
Kotel Therm DUO 50FT
Kotel Therm DUO 50 FT
Paletový vozík
Svař. Triodyn K 320
Svař. Migstar 165
Svař. Souprava acetyl.
Regály konzolové Proman, 11 ks
Ohradové palety ocel., 158ks
T1 MVE, česle, stavidla
T2 MVE, česle, stavidla, renov.
Šicí stroj GBH-1010G
Šicí stroj VC 008
Šicí stroj Minerva 72113-101
Šicí stroj Minerva Textima 8515060, 2ks
Šicí stroj Juki DLN-415-4
7 454,00
17 108,00
3 973,00
2 039,00
7 200,00
8 800,00
5 200,00
4 144,00
2 509,00
6 308,00
5 111,00
2 420,00
2 610,00
3 537,00
315 330,00
2 207,00
6 600,00
394 626,00
1 307 250,00
252 000,00
467,00
12 950,00
21 009,00
21 008,00
1 260,00
2 962,00
2 008,00
2 043,00
144 045,00
39 674,00
660 000,00
790 000,00
9 900,00
2 500,00
2 302,00
2 302,00
2 302,00
2 302,00
2 302,00
4 143,00
1,00
1,20
1,00
1,00
0,80
0,80
0,80
1,00
1,00
1,00
1,00
0,80
0,80
0,80
0,80
0,50
1,00
0,80
0,80
0,80
1,30
1,00
1,00
1,00
1,00
0,80
1,20
1,20
0,80
0,80
0,80
0,80
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
7 454,00
20 530,00
3 973,00
2 039,00
5 760,00
7 040,00
4 160,00
4 144,00
2 509,00
6 308,00
5 111,00
1 936,00
2 088,00
2 830,00
252 264,00
1 104,00
6 600,00
315 701,00
1 045 800,00
201 600,00
607,00
12 950,00
21 009,00
21 008,00
1 260,00
2 370,00
2 410,00
2 452,00
115 236,00
31 739,00
528 000,00
632 000,00
9 900,00
2 500,00
2 302,00
2 302,00
2 302,00
2 302,00
2 302,00
4 143,00
3 650,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
3 650,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
špatný TS
špatný TS
špatný TS
špatný TS
špatný TS
špatný TS
špatný TS
špatný TS
špatný TS
špatný TS
špatný TS
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
Celkem
Šicí stroj Juki MFB-860
Šicí stroj MO-2404
Šicí stroj Juki MO-2416
Šicí stroj CS 600M
Šicí stroj Rimoldi Orion
Šicí stroj Kansai Speciál DFB
5 063,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
4 500,00
7 200,00
5 625,00
2 200,00
3 050,00
5 500,00
4 397 481,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
5 063,00
4 500,00
7 200,00
5 625,00
2 200,00
3 050,00
5 500,00
3 584 388,00
Obvyklá (obecná, tržní) cena movitého majetku dle odborného odhadu
znalce ke dni 15.7.2013 činí:
3 584 388,-- Kč
III. Ocenění automobilů
Odborné vyjádření č. 1627-10/14 ze dne 18.8.2014, pro stanovení ceny o stanovení
obvyklé ceny motorových vozidel Škoda Fabia a Peugeot Boxer (též cena tržní, obecná)
zpracoval znalec Antonín Havlíček, Kuřimské Jestřabí 32, PSČ 594 55.Odborné
vyjádření č. 1627-10/14 je v příloze.
A)
Škoda Fabia
B)
Peugeot Boxer
– RZ 3J2 7039
- RZ 3J8 7035
2.1.1 Výpočet základní amortizace
Doba provozu vozidla
viz. TP
Počet ujetých km
stav – kniha jízd
DP = v 8 roce
PKM = 92.925 km
ZAD = 65,0 %
ZAP = 56,46 %
ZA = 60,73 %
2.1.2 Výpočet redukované technické hodnoty vozidla
Na vozidle nebylo dokladováno provedení opravy v rozsahu CO, THSN = 100 %. Pro výpočet
THVR hodnotím vozidlo jako celek (znal.standard).
skupina
THSN
%
ZA
%
T.S.
%
THS
%
PDS
%
PTHS
%
__________________________________________________________________
Vozidlo jako celek.
100
60,73
0
39,27
100
39,27
THVR = 39,27 %
2.2 Výchozí cena vozidla
CN = 302.900,- Kč -
- cena dle ceníku nových vozidel – (vč.DPH)
2.3 Výpočet časové ceny vozidla
Výchozí cena
Redukovaná cena vozidla
THVR
THVR x CR
Časová cena vozidla
Kč
Kč
%
Kč
Kč
CN
CR
CČV
302.900,302.900,39,27
118.949,118.949,-
2.4 Výpočet obvyklé ceny vozidla
Koeficient prodejnosti stanovuji
-
KP = 0,75
Stanovuji na základě popsaného stavu vozidla, typu, využívání (služební vozidlo), počtu ujetých
km, stavu na trhu s ojetými vozidly shodného typu a tím možné prodejnosti v daném regionu.
Obvyklá cena vozidla
COB = CČV x KP = 89.212,- Kč
Po zaokrouhlení činí
COB = 89.000,- Kč
Slovy:
(vč.DPH)
osmdesátdevěttisíc korun.
nebo
(COB = 73.600,- Kč
-
bez DPH)
Takto stanovená cena nemusí být zcela cenou prodejní, ale může sloužit jako podklad pro cenu
dohodou.
B)
Peugeot Boxer
- RZ 3J8 7035
2.1.1 Výpočet základní amortizace
Doba provozu vozidla
viz. TP
DP = ve 4 roce
Počet ujetých km
stav – údaj zadavatele
ZAD = 50,0 %
PKM = 85.200 km
ZAP = 52,6 %
ZA = 51,3 %
2.1.2 Výpočet redukované technické hodnoty vozidla
Na vozidle nebylo dokladováno provedení opravy v rozsahu CO, THSN = 100 %. Pro výpočet
THVR hodnotím vozidlo jako celek (znal.standard).
skupina
THSN
%
ZA
%
T.S.
%
THS
%
PDS
%
PTHS
%
__________________________________________________________________
Vozidlo jako celek.
100
48,7
-5
46,26
100
46,26
THVR = 46,26 %
2.2 Výchozí cena vozidla
CN = 426.900,- Kč -
- cena dle prodejce fa KOPECKÝ s.r.o., Bystřice nad
Pernštejnem – (bez DPH)
2.3 Výpočet časové ceny vozidla
Výchozí cena
Redukovaná cena vozidla
THVR
THVR x CR
Časová cena vozidla
Kč
Kč
%
Kč
Kč
CN
CR
CČV
426.900,426.900,46,26
197.484,197.484,-
2.4 Výpočet obvyklé ceny vozidla
Koeficient prodejnosti stanovuji
-
KP = 0,9
Stanovuji na základě popsaného stavu vozidla, typu, využívání (služební vozidlo), počtu ujetých
km, stavu na trhu s ojetými vozidly shodného typu a tím možné prodejnosti v daném regionu.
Obvyklá cena vozidla
COB = CČV x KP = 177.736,- Kč
Po zaokrouhlení činí
COB = 178.000,- Kč
Slovy:
(bez DPH)
jednostosedmdesátosm tisíc korun.
Po zaokrouhlení činí hodnota vozidel ke dni ocenění 15.7.2014
251 600,- Kč
IV. Ocenění majetku v podrozvahové evidenci
Ocenění bylo provedeno podle metodiky znaleckých standardů pro oceňování strojů a
strojního zařízení. Základní amortizace, technická hodnota a prodejnost jsou zohledněny
v koeficientu TH.
Do ocenění byl rovněž zahrnut majetek evidovaný v podrozvahové evidenci v pořizovacích
cenách účtovaný při pořízení na vrub nákladů. Tento majetek byl oceněn 10-50% pořizovací ceny.
Tabulka č. 22
Poř.
číslo
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Název - typ
Stůl čtverhraný
Stůl obdélník
Židle koženka
Židle plast
Servírovací stolek
Židle kolečková
Židle dřevěná
Stůl kancelářský
Stůl pracovní
Židle
Šicí stroj GARUDAN GF
114106LM
Šatní skříně plechové
Skříňka 1,5x1,8
Věšáková stěna 1,5x1,8
Skříňka pos. dvířka
Stůl PC
Psací stůl 2-zásuvkový
Židle na kolečkách
Skartovačka Intimus
250
Monitor HP 1502,
P9617D
Kopírka HP LaserJet 6L
Knihovna 120x170
Nástavec skříň 120x70
Počítač HP
Počet
ks
CČ (Kč/ks)
6
539,16
3
2 844,28
24
757,95
11
335,00
1
554,79
2
1 203,35
4
1 578,42
1
4 361,00
2
6 188,00
11
539,16
3 234,96
8 532,84
18 190,80
3 685,00
554,79
2 406,70
6 313,68
4 361,00
12 376,00
5 930,76
Koeficien
t
COB
Poznámka
0,50
1 617,48
0,50
4 266,42
0,50
9 095,40
0,30
1 105,50
0,30
166,44
0,50
1 203,35
0,50
3 156,84
0,50
2 180,50
0,30
3 712,80
0,50
2 965,38
Nefunkční
0,30
2 325,00 (na náhr.díly)
0,30 15 646,22
0,30
143,00
0,30
2 750,20
0,30
4 538,40
0,50
498,53
0,30
2 344,19
0,30
1 223,67
31
103
1
2
4
1
4
3
250,00
506,35
476,65
4 583,67
3 782,00
997,06
1 953,49
1 359,63
7 750,00
52 154,05
476,65
9 167,34
15 128,00
997,06
7 813,96
4 078,89
1
6 900,00
6 900,00
0,50
3 450,00
2
1
2
2
1
4 420,00
16 560,00
1 812,84
1 925,36
8 333,00
8 840,00
16 560,00
3 625,68
3 850,72
8 333,00
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
2 652,00
4 968,00
1 087,70
1 155,22
2 499,90
Vozík paletovací ALG25 PA-B
26 Tiskárna HP
Stříhací stůl+pokládací
27 zařízení
28 Stůl ovál
29 Konzolový regál
30 Skříň na výkresy
Skříňka na nářadí
31 kovová
32 Šatníková stěna
33 Lampa stolní
34 Dřez pozinkovaný
35 Sedačka dřevěná
36 Stůl kancelářský
37 Zásuvky ke stolu
38 Kancelářská židle Stela
39 Rudl
40 Hodiny elektrické
41 Knihovna 120x170
42 Květiny dekor.
43 Vodováha rámová
44 Knihovna 120x170
45 Stolek pod psací stroj
46 Nůžky na kabely
47 Stojan na kola
48 Ventilátor VAP421
49 Letecké foto - obraz
50 Skříň registrační
Celkem
1
1
8 188,50
14 350,00
8 188,50
14 350,00
0,50
0,30
4 094,25
4 305,00
1
1
1
2
65 000,00
8 836,00
30 100,00
3 360,01
65 000,00
8 836,00
30 100,00
6 720,02
0,50
0,50
0,50
0,50
32 500,00
4 418,00
15 050,00
3 360,01
12
2
1
2
3
1
1
4
2
1
2
2
1
4
1
1
1
2
1
2
578,23
2 008,19
593,86
4 189,85
525,10
6 210,00
4 655,00
2 888,00
734,51
890,79
587,00
2 590,00
881,42
687,61
554,79
961,12
2 902,11
4 580,00
5 000,00
601,68
245 214,93
6 938,76
4 016,38
593,86
8 379,70
1 575,30
6 210,00
4 655,00
11 552,00
1 469,02
890,79
1 174,00
5 180,00
881,42
2 750,44
554,79
961,12
2 902,11
9 160,00
5 000,00
1 203,36
420 504,45
0,30
0,30
0,50
0,30
0,30
0,50
0,30
0,30
0,50
0,30
0,30
0,10
0,30
0,30
0,30
0,30
0,80
0,80
0,10
0,30
2 081,63
1 204,91
296,93
2 513,91
472,59
3 105,00
1 396,50
3 465,60
734,51
267,24
352,20
518,00
264,43
825,13
166,44
288,34
2 321,69
7 328,00
500,00
361,01
166 943,43
Po zaokrouhlení činí hodnota majetku z podrozvahové evidence ke dni
ocenění 15.7.2014
166 944,- Kč
Rekapitulace ocenění hmotného majetku v Kč:
Tabulka č. 23
Stavby + pozemky
Samostatné movité věci a soubory
Vozidla
Drobný hmotný DM vedený v podrozvaze
4 830 000
3 584 400
251 600
166 944
celkem v tisících:
8 832 944
Pohledávky
Pro ocenění pohledávek se vycházelo z předaných inventur a právního stavu. Časově byly
pro potřeby ocenění pohledávky z obchodního styku přetříděny následujícím způsobem
(stav k 15.07.2013):
Dle sdělení správce konkurzní podstaty společnost neeviduje
z obchodního styku.
žádné pohledávky
Pro účely ocenění bylo použito pro pohledávky z obchodního styku účetní ocenění ve výši 0
tis. Kč.
Po zaokrouhlení činí hodnota pohledávek
Po zaokrouhlení činí hodnota dlouhodobých pohledávek
0,- Kč
0,- Kč
Finanční majetek
Dle sdělení správce konkurzní podstaty společnost neeviduje žádné finanční prostředky.
Finanční majetek je k datu 15.7.2013 vykázán takto:
Tabulka č. 24
Peníze
Účty v bankách
Celkem v tisících
0
0
0
Peněžní prostředky na účtech v bankách i v pokladně se oceňují svojí nominální hodnotou. 0
Po zaokrouhlení činí hodnota finančního majetku
0,00 Kč
Ostatní aktiva
Tyto položky jsou zahrnuty v ocenění pohledávek.
Při použití substanční metody nelze přesně zjistit hodnotu likvidačních aktiv (nehmotná aktiva se
berou v úvahu jako nefinanční ukazatel - nelze přesně ocenit know-how, logo, monopolní postavení
atd.). V časovém horizontu se samozřejmě mění účetní hodnota těchto aktiv a proto se stanovují
koeficienty pro přepočet.
Nemovitosti společnosti – komerční prostory jsou umístěny v neatraktivní zóně, kde je snížen zájem
o umístění provozoven, provoz byl pozastaven v roce 2013, proto znalec nestanovil žádnou
hodnotu pro know-how.
PASIVA
Závazky
Struktura cizích zdrojů v rozvaze k 15.07.2013 je následující: ( v tis. Kč)
Dle objednávky jsou oceněny pouze veškerá aktiva společnosti ROTTER s.r.o. ,
celkovou výší závazků se tedy znalec nezabýval.
C.1.2. Výpočet substanční metodou
Rekapitulace výpočtu substanční metodou
Tabulka č. 25
Ocenění
Dlouhodobý majetek
0
8 832 944
0
8 832 944
Zásoby
Dlouhodobé pohledávky (jiné pohledávky)
Finanční majetek
OSTATNÍ AKTIVA
0
0
0
0
0
8 832 944
0
0
8 832 944
Rezervy
Bankovní úvěry
CIZÍ ZDROJE CELKEM
0
0
0
0
0
CIZÍ ZDROJE
OSTATNÍ PASIVA
8 832 944
0
0
8 832 944
Hodnota podniku stanovená substanční metodou ke dni ocenění
činí 8 832 944,- Kč.
C. ZÁVĚR
Tržní hodnota podniku
Cílem posouzení bylo ocenění podniku navrhovatele ROTTER s.r.o. za účelem
stanovení hodnoty celkových aktiv společnosti ROTTER s.r.o. tak, aby tyto mohly
v ideálním případě být v rámci insolvenčního řízení prodávány jako celek. Tato
skutečnost měla podstatný vliv při volbě metody a výpočtu hodnoty podniku,
neboť do výpočtu nejsou zahrnuty závazky.
Na základě provedeného ocenění stanovuji hodnotu podniku
společnosti ROTTER, s.r.o. ke dni 15.07.2014 na úrovni požadovaného
ocenění a finančnímu stavu společnosti na částku
8 832 944,- Kč
slovy :
osmmilionůosmsettřicetdvatisícdevětsetčtyřicetčtyři
korun českých
Při výše uvedeném výpočtu, bylo vycházeno výlučně z podkladů předložených
objednatelem, firmou Rotter s.r.o. a právních norem platných a vztahujících se k
příslušnému období.
Současně byla prováděna odborná konzultace se znalcem z oboru ekonomika se
specializací na oceňování podniků Ing. Viktorem Mrňousem, jmenovaným Krajským
soudem v Brně dne 17.8.1999 pod č.j. Spr. 2727/99, Ing. Michalem Rohanem,
jmenovaným Krajským soudem v Brně dne 12.6.1995 a 2.2.1997, čj. Spr. 3965/97 a
Antonínem Havlíčkem jmenovaným Krajským soudem v Brně ze dne 31.1.1994,
č.j.Spr. 10/94 a ze dne 29.10.1998, č.j.Spr. 1762/98.
Přílohy:
 Rozvaha v plném rozsahu 2011………….……………..příloha strana 1 -4
 Výkaz zisku a ztrát 2011……..……………………….příloha strana 5 - 6
 Rozvaha 2012……………………………….………..příloha strana 7 - 10
 Výkaz zisku a ztrát 2012……………………………....příloha strana 11 – 12
 Rozvaha 2013……………………………….………..příloha strana 13 - 16
 Výkaz zisku a ztrát 2013……………………………....příloha strana 17 – 18
 Znalecký posudek č. 1280-27/2014…………..….……....příloha strana-komplet 19
 Znalecký posudek č. 390-007/14………………………..příloha strana komplet 20
 Odborné vyjádření č.1627-10/14…………………….…příloha strana komplet 21
POUŽITÁ LITERATURA
1. Miloš Mařík – Určování hodnoty firem
Ekopress 1998, ISBN 80-86119-09-2
2. Eva Fišerová, Jaroslav Fišer – Soubor souvztažností k podvojnému účetnictví Refis 1995,
ISBN 80-901649-9-4
3. Zákon č.513/1991Sb. obchodní zákoník v platném znění
4. Zákon č. 151/1997Sb. o oceňování majetku
5. Vyhláška MF č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů
6. Vyhláška MZe č. 285/1997Sb.
7. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí na tržních principech
CEDUK 1996, ISBN 80-902109-0-2
8. Dana Kovanicová, Pavel Kovanic – Poklady skryté v účetnictví, díl I. a II,
Polygon 1997, ISBN 80-85967-47-2
9. Miloslav Synek a kolektiv – Manažerská ekonomika
GRADA1996, ISBN 80-7169-211-5
10. Bohumil Král a kolektiv – Nákladové a manažerské účetnictví
Prospektrum 1997, ISBN 80-7175-060-3
11. Tomáš Tepper, Martin Kápl – Peníze a vy
Prospektrum 1994, ISBN 80-85431-96-3
12. Rolf Grunwald – Finance podniku
VŠE 1997
13. Rolf Grunwald – Finanční analýza
VŠE 1996
14. Miloš Mařík – Oceňování podniků
Ekopress 1996, ISBN 901991-1-9
15. Albert Bradáč, Pavel Krejčíř – Úřední oceňování majetku
CERM – akademické nakladatelství, s.r.o. Brno, ISBN 80-7204-061-8
V Brně dne 25. srpna 2014
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím
Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 7. 3. 1997 č.j. Spr. 4126/96 pro základní
obor ekonomika – ekonomická odvětví různá se specializací – daně – účetní
evidence.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 261 znaleckého
deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na
základě dokladu č. 140100055.
Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
______________________
Renneská 40
639 00 Brno

Posude... - Burzaspravcu.cz

Transkript

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK

Kirchnerova-zaverecna_prace

Účtujeme v POHODĚ

ZNALECKÝ POSUDEK

Stáhnout katalog (PDF - 5,9 MB)

Ukázka znaleckého posudku - JIŘÍ ZELENKA