znalecký posudek - e

ZNALECKÝ POSUDEK
3541/161/2015
O obvyklé ceně pozemku parc. č. 1945/1 zapsaného na LV 2980,
v katastrálním území a obci Jílové u Prahy, okres Praha-západ
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha-západ, Pan JUDr. Milan
Makarius
Plzeňská 298/276, 15123 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené
JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem
pod sp. zn. 156 EX 3443/14-44
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.
340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění
vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče,
podle stavu ke dni 10.4.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Václav Zvěřina, CSc.
Skořepka 422/7, 11000 Praha 1
telefon: 721602008
e-mail: [email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 5 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 2
vyhotovení.
22.5.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Stanovit cenu obvyklou u pozemku parc. č. 1945/1 o výměře 1993 m2 v katastrálním území a obci
Jílové u Prahy
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
pozemek, parc. č. 1945/1 - zahrada
Jílové u Prahy
254 01 Jílové u Prahy
Středočeský
Praha-západ
Jílové u Prahy
Jílové u Prahy
4 392
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.3.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- Usnesení exekutorského úřadu Praha-západ č.j.156 EX 3443/14-44
- Výpis z Katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ
- Ortofotomapa znázorňující umístění a polohu pozemku
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníkem nemovitosti je paní Mysíková Jiřina, Nad Stadionem 344, 267 00 Králův Dvůr
identifikátor 745914/0612
6. Dokumentace a skutečnost
Dokumentace nebyla předložena, vychází se z podkladů z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj,
Katastrální pracoviště Praha-západ.
7. Celkový popis nemovité věci
Pozemek se nachází v zastavěné části obce Jílové u Prahy z jedné strany a z druhé strany je zelená
zóna.
8. Obsah znaleckého posudku
Pozemek parc. č. 1945/1
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
9. METODY OCEŇOVÁNÍ
-2-
TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ
Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází
v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři
principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké
praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické
o 5, v německé o 3.
V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění:
1. Metody výnosové.
2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty.
3. Metody porovnávací.
Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je
nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i
zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků
nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z
premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody
porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde
lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To
znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné.
I
V dalším uvádíme stručný popis použité metody.
9.3. Metoda porovnání trţních cen
Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o
prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny
obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v
nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.
Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou
základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být
"perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických
zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar:
V=suma(RCi x ki)/n
Kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet
porovnávaných majetků.
Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem
jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace.
Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v
dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem
případě se pozemek nachází v katastrálním území a obci Jílové u Prahy, okres Praha-západ. Poptávka a
nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na
internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 4 srovnatelné pozemky, které uvádí v přílohách
posudku.
B. Zahrada parc. č. 1993/1
Metodika ocenění:
-3-
Plocha pozemku m2
Jednotková cena v Kč/m2
Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí
Korekce pro vybavenost pozemku
Celkový koeficient
Celková cena za 1 m2
1 372 000
2 273000
3 2190000
4 1573000
514
366
2657
1780
724
746
824
884
0,85
0,85
0,85
0,85
1
1
1
1
0,85
0,85
0,85
0,85
615,4
632,4
700,4
751,4
Porovnávací nemovitost
Celkem Kč
1. Nabídková cena porovnání nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, ,
koeficientem polohy a koeficientem současného využití pozemku, který je veden jako orná půda..
2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny
zjištěné z ceny nabídky realitních kanceláří a cena při realizovaná při prodeji nemovitosti může být
dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %.
3. V uvedených nabídkách jsou značné rozdíly mezi minimální a maximální cenou pozemků, a to v
rozmezí od 724 Kč/m2 do 884 Kč/m2 ,
Celkem
2699,6
674,90 Kč/m2
Průměrná cena (2699,6 : 4 =)
Úkolem znalce je stanovit cenu obvyklou pozemku parc. č. 1945/1 v obci
katastrálním území Jílové u Prahy z výše uvedených nemovitostí:
a
Výměra pozemku je 1993 m2
1993 * 674,90 Kč = 1 345 075,70 Kč
cena po zaokrouhlení 1 345 080 Kč
C) Závěr
C. 1. Výrok znalce
Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti dle LV 2980, v
katastrálním území a obci Jílové u Prahy .
-4-
Na základě provedení detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní cena hodnoty pozemku dle LV
2980 v katastrálním území a obci Jílové u Prahy, okres Praha-západ činí k datu 4.5.2015
1 345 080 Kč
Slovy: jedenmiliontřistačtyřicepěttisícosmdesát Kč
Ing. Václav Zvěřina, CSc.
Skořepka 7
110 00 Praha 1
V Praze 22.5.2015
D. Znalecká doloţka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze
č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3561/161/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.
Přílohy:
1. Zahrada v Kamenném Přívozu, okres Praha-západ
2. Zahrada Tuchoměřice, okres Praha-západ
3. Zahrada v Jílovém u Prahy, okres Praha-západ
4. Zahrada v Horměřicích, okres Praha-západ
5. Výpis z Katastru nemovitostí Středočeského kraje, Katastrální pracoviště Praha-západ
2980
6. Ortofoto mapa - umístění pozemku v obci
LV
.
-5-