Realitní magazín

asociace realitních kanceláří
české republiky
Realitní magazín
www.arkcr.cz
11 / 2009
Legislativa
Soudní exekutor a vstup do obydlí
V posledních letech se v různých situacích setkáváme s činností soudních exekutorů, ze strany věřitelů samozřejmě vítanou, dlužníky proklínanou. Je pravda, že se
lze občas setkat s excesy, ale v zásadě lze
konstatovat, že činnost soudních exekutorů
lze vnímat pozitivně a že s porušeními právních předpisů se ze strany soudních exekutorů setkáváme spíše sporadicky.
Nezřídka se setkáme se situací, kdy
soudní exekutor při provádění exekuce
vstoupí do obydlí povinného. Obzvláště citlivě je tato situace vnímána povinným tehdy, jde-li o vymáhání peněžitého plnění postižením movitých věcí povinného a je prováděna tzv. mobiliární exekuce. Navíc se nezřídka setkáme i s případy, kdy je prováděna mobiliární exekuce prodejem movitých
věcí povinného, přičemž však byt či dům
(objekt), do něhož soudní exekutor vstoupí, není povinným užíván z titulu vlastnictví,
nájmu ani věcného břemene.
Za této situace dochází ke střetu dvou
právními předpisy chráněných zájmů.
Jeden z těchto zájmů je vyjádřen právem na ochranu vlastnictví podle ustanovení článku 11 Listiny práv a svobod, které zakládá právo každého na ochranu vlastnictví,
z čehož dovozujeme, že věřitel má právo na
to, aby peněžité prostředky zapůjčené věřitelem dlužníkovi, mu byly dlužníkem řádně a ve sjednané lhůtě vráceny, přičemž pokud dlužník svůj závazek nesplní, má věřitel
plné právo domoci se všemi zákonnými prostředky, aby se na dlužníkovi domohl splnění jeho závazku.
Druhý z těchto zájmů je vyjádřen ustanovením článku 12 Listiny práv a svobod
– „obydlí je nedotknutelné; není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo
v něm bydlí“. Takto je tedy chráněno místo, kde člověk bydlí a je lhostejné, zda své
obydlí užívá z titulu vlastnictví, nájmu či věcného břemene. Takto chráněna jsou i obydlí poněkud atypická, zejména pokud jde
o obydlí, která nejsou nemovitými věcmi
– tedy např. mobilhomy, maringotky, nouzová obydlí či jiné typy obydlí – staveb nespojených se zemí pevnými základy. V zásadě všichni, a to i věřitelé dlužníka, musí respektovat právo na nedotknutelnost obydlí, které může být omezeno pouze zákonem.
Takovými zákony jsou mj. procesní předpisy, upravující výkon rozhodnutí či exekuci, kdy převažuje zájem společnosti v tom
smyslu, že takový vstup do obydlí proti vůli
osoby, o jejíž obydlí se jedná, je nezbytný
pro ochranu práv a svobod druhých, tedy
pro ochranu práv věřitele, a to za zákonem
stanovených podmínek.
Zákon (občanský soudní řád) stanoví pro
2
vstup soudního exekutora do obydlí následující podmínky: „vyžaduje-li to účel výkonu rozhodnutí, je ten, kdo provádí výkon,
oprávněn učinit osobní prohlídku povinného a prohlídku jeho bytu (sídla, místa podnikání) a jiných místností povinného...“ (§
325a o.s.ř.). dále též: „každý, v jehož objektu má povinný svůj byt (sídlo, místo podnikání) nebo jiné své místnosti, je povinen strpět, aby ten, kdo provádí výkon rozhodnutí, provedl prohlídku bytu a jiných místností
povinného“ (§ 325b o.s.ř.).
Za situace, kdy by soudní exekutor měl
vstoupit do obydlí jiné osoby, kdy je otáz-
ním Listiny práv a svobod, tak i s ustanovením § 36, odst. 3 exekučního řádu, neboť
bez právního důvodu provádí exekuci proti jinému, než kdo je v rozhodnutí označen
jako povinný. Za těchto okolností by měly
následovat příslušné trestněprávní sankce.
Pro soudního exekutora je jednodušší
situace, kdy má povinný v objektu své sídlo nebo místo podnikání, kdy se ve vztahu
k povinnému má za to, že povinný v objektu skutečně sídlí či podniká, není-li prokázán opak. Otázkou je, zda lze uplatnit toto
de facto přenesení důkazní povinnosti ve
vztahu vůči třetí osobě, jež je nositelem
exe
kuc
e
kou, zda se jedná o objekt, v němž má povinný svůj byt (sídlo, místo podnikání) nebo
jiné své místnosti, musí být soudní exekutor schopen hodnověrným způsobem prokázat, že má za prokázané, že jsou uvedené podmínky splněny a že v daném objektu má povinný byt nebo jiné své místnosti.
Toto by měl soudní exekutor prokazovat obdobným způsobem, jako se prokazují skutečnosti, že se osoba v konkrétních prostorách zdržuje, v rámci občanského soudního
řízení, kdy zejména lze uvažovat o důkazech
získaných na základě poskytnutí součinnosti
ze strany třetích osob, zejména příslušných
úřadů a pošty. To tedy znamená, že soudní exekutor by měl prověřit, zda povinnému na uvedenou adresu obvykle docházela pošta, důchod či zda tuto adresu opakovaně uváděl, přičemž tato adresa byla prokazatelně adresou skutečnou, nikoli pouze
evidenční. Odlišná situace zde totiž nastává, pokud je dlužník nepodnikatelským subjektem, kdy soudní exekutor rozhodně nevystačí s pouhou evidencí trvalého pobytu
dlužníka, neboť právní předpis stanoví, že
evidence místa trvalého pobytu nezakládá
právo k bytu. Za těchto okolností tedy soudní exekutor musí disponovat jinými důkazy
než pouhou evidencí místa pobytu dlužníka.
Jednání soudního exekutora, kdy vstoupí do
obydlí třetí osoby, přičemž nedisponuje postačujícími důkazy o tom, že se v objektu nachází byt nebo jiné místnosti povinného, je
v rozporu jak se shora citovaným ustanove-
práva vůči objektu. Domnívám se, že nikoliv, že v případě, kdy by byl povinný podnikatelským subjektem a jeho evidované sídlo či místo podnikání je v objektu, vůči němuž má právo jiná osoba, musí být soudní
exekutor schopen unést důkazní břemeno,
pokud prokazuje, že s přihlédnutím k okolnostem a k důkazům, které má k dispozici,
má za to, že v objektu má povinný své sídlo
O provedení mobiliární exekuce rozhoduje exekutor; platná právní úprava nevyžaduje při vstupu do obydlí či dalších místností povinného přítomnost vlastníka objektu,
povinného či jeho manžela, policie ani nezúčastněné osoby. Nezúčastněná osoba,
například zástupce orgánu obce, se přibere jen „je-li to potřebné“ (například finanční úřady ale při provádění mobiliárních exekucí přiberou nezúčastněnou osobu vždy).
V některých případech soudní exekutor
nejen vstoupí do obydlí třetí osoby, ale sepíše i věci, které patří třetím osobám s tím, že
soudní exekutor se opře o jeden z možných
výkladů zákona a prohlásí, že není oprávněn
posuzovat, kdo je skutečným vlastníkem sepsaných věcí a odkáže vlastníka sepsaných
věcí, aby podal vylučovací žalobu u soudu.
V současnosti do jisté míry řeší tuto problematiku nové znění § 46 odst. 1 exekučního řádu, v němž se stanoví: „pověřený
exekutor postupuje při provádění exekuce
rychle a účelně; při tom dbá ochrany práv
Dokončení na str. 3
realitní magazín ark čr • 11/2009
Aktuálně
EXPO REAL 2009
n ov ě z a ř a z e n ý s e m i n á ř
|
n ov ě z a ř a z e n ý s e m i n á ř
Ve dnech 5. až 7.října se uskutečnil v německém Mnichově Veletrh komerčních nemovitostí výstava EXPO REAL 2009. Proti předchozímu ročníku zaznamenal úbytek
plochy o jednu halu. Celkem se veletrhu zúčastnilo 14 750 vystavovatelů reprezentujících 1580 společností z 34 zemí. Veletrh
se uskutečnil na ploše zhruba 64 000 m2 v
6 halách, což odpovídá stavu v roce 2007.
Celkový počet návštěvníků (vystavovatelů i
účastníků beze stánku) přesáhl 35 000, což
je zhruba o 15 % méně než v loňském roce.
Pořadatelé věří, příští ročník veletrhu EXPO
REAL již budou provázet znaky stabilizace
realitního trhu.
Dvanáctý ročník realitního veletrhu Expo
Real byl tradičním fórem také pro prezentaci
měst Praha a Ostrava, které po několikaleté
přestávce doplnilo Brno, jež se představilo ve
společné expozici s Jihomoravským krajem.
V tomto roce se většina debat návštěvníků i vystavovatelů zaměřila na diskutování
budoucího vývoje realitního trhu, když druhým hlavním tématem byla udržitelná výstavba a v souvislosti s tím i problematika
ekologické certifikace.
Asociace realitních kanceláří České republiky byla na veletrhu prezentována na
stánku německé IVD prostřednictvím evropského sdružení CEPI, jehož je členem.
V rámci oficiálního programu tam vystoupil se svým příspěvkem generální sekretář
ARK ČR.
Chystá se databáze nájemného
Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje speciální databázi plateb obvyklého nájemného. Ta by se měla stát pomůckou pro
soudy a soudní znalce v případě, že se nájemce s majitelem nedohodnou na výši nájemného.
„Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje informační databázi, která soudům a
soudním znalcům pomůže při řešení sporů
o výši nájemného mezi majitelem a nájemcem a může být jakýmsi manuálem,“ uvedl Jan Štoll z ministerstva pro místní rozvoj.
Do ledna 2011 bude dokončena deregulace
nájemného u 450 tisíc bytů, nájemné bude
volné, a pokud se majitel a nájemce nedohodnou na jeho výši, určí ji obecný soud.
Do doby, než o výši nájemného rozhodne soud nebo dokud neproběhne dohoda mezi nájemcem a nájemníkem, by podle připravované novely měla platit poslední stanovená výše nájmu. „Novela Občanského zákoníku, která by měla být v případě
sporů o nájemné soudům nápomocna, se
detailně projednala se zpracovateli nového
kodexu občanského práva a se všemi zájmovými skupinami,“ řekl Štoll s tím, že návrh
bude možné projednat ve sněmovně nejdříve na přelomu roku 2009 a 2010.
Pokud by novela nebyla přijata, bude
podle ministerstva pro místní rozvoj nutné
najít a schválit jiné zákonné opatření, které by řešilo pravidla tvorby nájemného po
skončení regulace. „Nejzazší termín pro při-
jetí novely je 1. červenec 2010. Pokud by
byla přijata později, je vyloučena možnost
dosáhnout zvýšení nebo jakékoli změny nájemného pro období po 1. lednu 2011,“ dodal Štoll.
Dokončení deregulace nájemného do
ledna 2011 platí pro 450 tisíc bytů, pro dalších 300 tisíc bytů ve všech krajských městech s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem
a v obcích Středočeského kraje s počtem
obyvatel nad 10 000 se regulace prodlužuje až do konce roku 2012. Návrh prodlužující deregulaci nájemného až do roku 2012
schválila sněmovna v dubnu. Podle něj byty,
pro něž by změkčení růstu cen platilo, spadají do kategorie, jejíž nájmy vzrostly za rok
2009 o více než 40 korun za metr čtvereční.
Průměrné zvýšení hladiny se odhaduje
podle návrhu u již dříve regulovaného nájemného o 26 procent v roce 2010, o 8,1
procenta v roce 2011 a o 8,6 procenta v
roce 2012.
Výchozí základnou pro výpočet limitu
jednostranného postupného zvyšování nájemného je podle návrhu aktuální měsíční
nájemné. Dále je to cílová hodnota měsíčního nájemného za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Jednostranné zvyšování nájemného směřuje k dosažení cílové hodnoty nájemného, která velmi zhruba odpovídá
dolní hladině smluvního nájemného v dané
lokalitě.
Zdroj: Mediafax.cz
Legislativa
Jak nabízet nemovitosti
investorovi
aneb Co potřebuje znát člověk, který chce uložit peníze do nemovitosti.
Chcete být úspěšnější při prodeji nemovitostí? Inspirujte se na
tomto semináři, vžijte se více do pozice kupujícího (investora) a
buďte připraveni poskytnou mu informace, které potřebuje při
rozhodování o koupi dané nemovitosti.
Termín: 27.11.2009 (10-12,30 hod.)
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR, Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Seminář vede: Mgr. Jiří Pácal
Cena: 600 Kč + DPH, Pro členy ARK ČR: 400 Kč + DPH
Program:
záměr investovat / užitek investora z investice, nastínění parametrů investice • finanční a časová rozvaha, možnosti financování pořízení i následné péče • předpokládané spolupracující osoby / team,
hráči na trhu • zvolení metod vyhledávání vhodné nemovitosti a jejich provedení • podstatné parametry a informace k nemovitosti z
pohledu investora; jejich posuzování • fáze výběru vhodné nemovitosti s následným vyjednáváním • rozhodnutí o koupi • vlastnictví
nemovitosti, správa nemovitosti, užitek / výnosy • problémy s vlastnictvím bytové nemovitosti v ČR; právní a daňová problematika
realitní magazín ark čr • 11/2009
Dokončení ze str.2
účastníků řízení i třetích osob dotčených jeho postupem“.
Dále potom byl v exekučním řádu změněn § 68, v němž je upraveno vyškrtnutí věci (movité) ze soupisu.
K tomu je zapotřebí upozornit i na novelizaci exekučního řádu,
jenž soudního exekutora omezuje ve výběru způsobů provedení
exekuce, kdy se soudnímu exekutorovi umožňuje pouze provedení exekuce vhodným způsobem, což lze vykládat i tím způsobem,
že pokud má soudní exekutor jinou možnost uspokojení pohledávky oprávněného a nákladů exekučního řízení než mobiliární exekuci prováděnou v objektu, vůči němuž svědčí právo osobě odlišné od povinného (a jeho manžela), přičemž tedy zjevně hrozí porušení majetkových a jiných práv třetích osob, musí soudní exekutor zvolit jiný, vhodnější způsob provedení exekuce.
Přesto však lze i nadále vlastníkům nemovitostí (shora uváděných „objektů“) doporučit, aby se zabývali tím, kdo je v jejich nemovitostech hlášen k pobytu a to zejména za situace, kdy se jedná o podnikatele, jejichž místo pobytu je současně místem jejich
podnikání. Úřad obce je vlastníkovi nemovitosti na jeho písemnou
žádost sdělit údaje o osobách v jeho nemovitosti hlášených. Proto lze vlastníkům nemovitostí doporučit, aby v případě, kdy se takto dozví o tom, že v jejich nemovitostech jsou přihlášeny k pobytu jim neznámé osoby, přikročili k odhlášení takových osob z jejich
nemovitostí, a to návrhem podaným u místě příslušného obecního úřadu a jde-li o cizince, současně na službě cizinecké policie.
Mgr. Petr Mikšovský
3
Správa nemovitostí - legislativa
Úprava pojmu drobných oprav v nájemních bytech
Nařízení vlády č. 174/2009 Sb. (novelizuje nařízení vlády č. 258/1995 Sb.), kterým se
provádí občanský zákoník.
Novela upravuje pojem drobných oprav
v nájemních bytech (účinnost novely od
1.1.2010). Uvádíme § 5 a § 6, kterých se novela týká.
§5
Drobné opravy bytu
(k § 687 odst. 3)
(1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je
toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.
(2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:
a) opravy jednotlivých vrchních částí
podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování,
klik, rolet a žaluzií,
c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích
telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí,
signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu
plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy uzavíracích armatur na rozvo-
Daně
Otázky a odpovědi...
Dotaz: Když chci v důsledku zvýšení paušálních výdajů u podnikatelů přestat vést
daňovou evidenci, jaké to má důsledky?
Odpověď: Pokud fyzická osoba se samostatnou výdělečnou činností (§ 7 zákona o daních z příjmů) nebo fyzická osoba
s příjmy z pronájmu podle § 9 téhož zákona mění způsob uplatňování výdajů z prokázaných na procentní a naopak, upravuje základ daně předcházejícího kalendářního roku. Například přechází-li z daňové evidence v roce 2008 na výdaje procentem za
rok 2009, upravuje základ daně roku 2008.
A to tak, že základ daně zvyšuje o hodnotu
pohledávek, zásob a daňových rezerv (například na opravy hmotného majetku). Řeší
to formou dodatečného daňového přiznání. Opravné Přehledy zdravotní pojišťovně
a správě sociálního zabezpečení nepodává.
Novinkou je (v důsledku rozsudku Nejvyššího správního soudu), že se v tomto případě
nevyměřuje úrok z prodlení.
4
dech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy indikátorů vytápění a opravy a
certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.
(3) Za drobné opravy se dále považují
opravy vodovodních výtoků, zápachových
uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích
baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a
přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění
se za drobné opravy považují opravy kamen
na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.
(4) Za drobné opravy se považují rovněž
výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3.
(5) Podle výše nákladu se za drobné
opravy považují další opravy bytu a jeho
vybavení a výměny součástí jednotlivých
předmětů tohoto vybavení, které nejsou
uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad
na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč.
Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují,
je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny
v daňovém dokladu o provedení opravy, se
do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle
odstavce 6.
(6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených
s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém
dokladu o provedení opravy.
(7) Podlahovou plochou bytu se pro
účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a
to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová
plocha balkonů, lodžií a teras se započítává
pouze jednou polovinou.
Dotaz: Jak se projeví zákon o platebním
styku v placení daní?
Odpověď: Od 1.11.2009 se v důsledku přijetí zákona o platebním styku mění datum
úhrady daní a poplatků tak, že rozhodující
je datum připsání částky daně nebo poplatku na účet správce daně (z nynějšího režimu
data odepsání příslušné částky z účtu dlužníka). Je tedy nutné zadávat elektronický
příkaz k úhradě nejpozději den před splatností, papírový příkaz k úhradě podle podmínek banky – zde to může být o jeden den
déle.
výši 38 000 Kč. Při vyúčtování celkové ceny
ve výši 300 000 Kč bez DPH bude odečten
základ daně, ze kterého už byla daň přiznána a odvedena (tedy 200 000 Kč), a z doplatku 100 000 Kč bez DPH bude odvedena 20 %
daň, tedy 20 000 Kč.
Dotaz: Jak se bude postupovat při zvýšení
sazeb DPH od 1.1.2010 o 1 %? Stejně jako
na přelomu let 2007 a 2008?
Odpověď: Ano, postup bude stejný. Pokud
například bude z přijaté zálohy v roce 2009
odvedena 9 % nebo 19 % DPH, nic se už na
tom nezmění, ani když proběhne vyúčtování zálohy v roce 2010 v sazbách 10 %, resp.
20 %.
Příklad: Z přijaté zálohy v listopadu 2009 ve
výši 238 000 Kč bude odvedena daň 19 % ve
§6
Náklady spojené s běžnou údržbou
bytu
(k § 687 odst. 3)
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu
jsou náklady na udržování a čištění bytu,
které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5
odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování
včetně opravy omítek, tapetování a čištění
podlah včetně podlahových krytin, obkladů
stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.
Dotaz: Finanční úřad zrušil naší společnosti registraci k DPH se zdůvodněním, že
společnost za posledních 12 měsíců neuskutečnila bez udání důvodu žádní plnění.
Společnost staví administrativní budovu a
pouze nárokovala daň na vstupu a žádná
plnění na výstupu neuskutečnila. Jaké to
bude mít pro společnost důsledky?
Odpověď: Důsledky budou hrůzné. Nejprve bych doporučoval prověřit, že společnost opravdu žádné plnění (nejen zdanitelné) neuskutečnila. Včetně plnění, která se
neuvádějí v přiznání. Dále bych doporučovat prověřit, že správci daně nebyl sdělen
důvod pro vykazování nadměrného odpočtu (například při vytýkacím řízení). Pokud
Dokončení na str. 5
realitní magazín ark čr • 11/2009
Daně
Dokončení ze str.4
se toto nestalo, postupoval správce daně v
souladu se zákonem. Společnost nyní bude
postupovat podle § 74 zákona o DPH a „vrátí“ formou snížení nároku na odpočet DPH
ve výši, která byla nárokována od finančního úřadu z nedokončené stavby (na účtech
účtové skupiny 04). Tuto vrácenou DPH si
může zahrnout do ocenění této nedokončené stavby.
Dotaz: V nájemní smlouvě se sjednává nájem kanceláří, parkovacího místa ve venkovním prostoru a nájem zařízení – nábytku. Vše s daní. Je nutné na daňovém dokladu uvádět všechna tato plnění samostatně?
Odpověď: Na daňovém dokladu, kterým se
budou nájmy věcí vyúčtovávat, bude samostatně uveden nájem kanceláří, nájem par-
kovacích míst a také samostatně nájem movitých věcí (nábytku). Všechny nájmy podléhají základní sazbě daně.
Dotaz: Dodavatel stavebních prací nám
účtoval v roce 2009 chybně s 19 % sazbou
daně práce v bytovém domě. Je možné,
aby tuto chybu opravil na 9 % daň?
Odpověď: Ano, bude postupovat podle §
49 a § 50 zákona o DPH. V opravném daňovém dokladu uvede s minusem původní chybné údaje a s plusem správné údaje. Současně doplní čísla původních dokladů s chybnými údaji. Vše se následně opraví v řádném daňovém přiznání za období, ve
kterém odběratel převzal opravný daňový
doklad. Od roku 2009 je tento postup možný.
Ing. Petr Kout
daňový poradce
Veřejné dražby
DRAŽEBNÍ VYHLÁŠKA
Vážení dražebníci,
v tomto čísle přinášíme pokračování seriálu aktuálních informací Odboru veřejných dražeb Ministerstva pro místní rozvoj a stanoviska k některým, z pohledu prováděných kontrol,
problematickým ustanovením zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Jedná se zejména o ta ustanovení, která bývají (na základě provedených kontrol) nejčastěji porušována. Naší snahou je pomoci Vám, dražebníkům, aby dražby proběhly v souladu se zákonem a
byla tím minimalizována možnost podání žaloby na neplatnost dražby.
(red/MMR)
Za základní dokument pro dražbu je považována dražební vyhláška. Jejím vydáním
vyhlašuje dražebník dražbu, zájemci se z ní
dozví základní informace jak o předmětu
dražby a jeho případných právních vadách,
tak o vlastním dražebním jednání. Důležité
jsou i údaje o podmínkách účasti na dražbě.
Zákon o veřejných dražbách stanoví, jaké
náležitosti musí dražební vyhláška mít (§ 20
pro dražby dobrovolné a § 43 pro dražby
nedobrovolné). Dražebníci ve většině případů uvádějí v dražební vyhlášce údaje, které
požaduje zákon. Někdy se však setkáváme s
menšími nepřesnostmi.
U dražeb dobrovolných se jedná zejména o umožnění složení dražební jistoty v hotovosti k rukám dražebníka (nepřesáhne-li
její výše ekvivalent 15 000 EUR). Někteří dražebníci - zejména územní samosprávné celky mají vnitřním předpisem většinou
omezenu možnost přijímat hotovost od určité výše. Proto v dražební vyhlášce vylučují
možnost složit dražební jistotu v hotovosti k
rukám dražebníka. Obdobně to platí i u doplacení ceny dosažené vydražením. Zákon
stanoví, že dražebník uvede v dražební vyhlášce, je-li přípustný i jiný způsob úhrady
ceny dosažené vydražením než úhrada v hotovosti. Z uvedeného lze dovodit, že úhrada
v hotovosti je považována za základní způ-
sob úhrady ceny dosažené vydražením. Neuvede-li dražebník v dražební vyhlášce žádný způsob úhrady, připouští pouze úhradu v
hotovosti. Uvede-li pouze jiné způsoby (kromě úhrady v hotovosti), má se za to, že připouští uvedené způsoby i úhradu v hotovosti. Velmi však záleží na formulaci v dražební vyhlášce, která nesmí vylučovat možnost úhrady v hotovosti. Například uvede-li
dražebník, že vydražitel je povinen uhradit
cenu dosaženou vydražením, a to převodem na účet …, připouští pouze jedinou,
uvedenou možnost. Možnost přijímat hotovost i v případě částek větších než je ekvivalent 15 000 EUR vychází z ust. § 4 odst. 1
zákona č. 254/2004 Sb., o omezení plateb
v hotovosti, což bylo vysvětleno v jednom
z předcházejících příspěvků (Přijímání hotovosti při dražbách).
Nově od 1.9.2006 mohou dražebníci v
případě dražeb dobrovolných movitých věcí
vybírat odměnu od vydražitele (§ 18 odst.
2). Podle ust. § 20 odst. 1 písm. m) musí dražebník ve vyhlášce uvést výši odměny vybírané od vydražitele nebo způsob jejího určení, její splatnost či ujednání o tom, že
dražba bude provedena pro vydražitele bezúplatně. Z citace vyplývá, že uvedené informace musí uvést vždy, i když odměnu od vydražitele vybírat nebude (či nesmí).Z pohle-
realitní magazín ark čr • 11/2009
du kontrolního orgánu neuvede-li dražebník
u dražeb věcí nemovitých, že dražba bude
provedena bezúplatně, nepovažuje se toto
za pochybení. Lze doporučit v zájmu právní jistoty, aby tyto informace dražebník do
dražební vyhlášky uváděl vždy, tedy i v případech, kdy zákon odměnu vybírat nepovoluje.
Velmi častým nedostatkem v dražební
vyhlášce je v případě dražeb movitých věcí
absence informací týkajících se organizačních opatření k zabezpečení prohlídky (§ 20
odst. 1 písm. h) a § 43 odst. 1 písm. h). Co
si však pod pojmem organizačních opatření
k zabezpečení prohlídky představit? Může
se jednat např. o informace pro účastníky
prohlídky, které by měly dražebníka ochránit před případnými spory týkajícími se náhrady škody za znečištěný oděv, náhrady za
újmu způsobenu úrazem apod. V praxi se
může jednat například o opatření při prohlídce movitých věcí – strojů a zařízení v továrně, kde je nebezpečí uklouznutí po oleji znečištěné podlaze, ušpinění oděvu apod.
Neuvede-li dražebník tato organizační opatření, mohl by účastník prohlídky v případě
nehody požadovat po dražebníkovi náhradu škody.
Výše uvedená doporučení mají za cíl
ochránit dražebníka před případnými soudními spory souvisejícími s neplatností dražby, a to zejména s ohledem na ust. §§ 24
a 48 zákona. V nich je uvedeno, kdo, kdy a
za jakých podmínek může navrhnout soudu,
aby soud vyslovil neplatnost dražby. Důvodem totiž může být i skutečnost, že nejsou
splněny podmínky uvedené v ust. §§ 20 a
43 (tj. nebyly-li dodrženy podmínky pro dražební vyhlášku).
Ing. Zdeňka Niklasová
ředitelka odboru veřejných dražeb
MMR ČR
5
Monitoring
Obsazenost skladů v
Evropě klesá, v ČR přes
86 procent
Praha 14. října (ČTK) - Obsazenost logistických nemovitostí v Evropě klesá. Podle
přední světové realitní společnosti ProLogis,
která působí i v České republice, míra obsazenosti skladů klesla v letošním druhém
čtvrtletí na 86,3 procenta. V prvním čtvrtletí byla na úrovni 87,3 procenta a v loňském
druhém čtvrtletí na 89 procentech. Uvedla
to firma s tím, že v Praze a Brně byla obsazenost skladových areálů od dubna do konce června přes 86 procent.
Podmínky na trhu jsou však v jednotlivých evropských zemích velice rozdílné.
Nejlepší situace je podle ProLogis v Německu, za nímž s malým odstupem následuje Francie. Někde uprostřed jsou vyspělejší
trhy s nemovitostmi ve Velké Británii, nejhorší situace panuje v Maďarsku, kde ProLogis ve druhém čtvrtletí 2009 uvádí obsazenost 76,1 procenta. Nejlépe si ze středoevropského regionu vede Slovensko s
87,1procentní obsazeností, následují Praha a Brno. Ve druhém čtvrtletí 2009 obsazenost skladových areálů v těchto dvou městech činila 86,4 procenta.
„Investoři znovu zavedli hodnocení tržního rizika a mnohem přísněji nyní rozhodují mezi jednotlivými evropskými státy dle jejich ekonomiky, měny a rizika na realitním
trhu. Zájem se znovu soustředí na nejkvalitnější evropské nemovitosti s pevnou smlouvou a pronájmem na pět let,“ uvedla firma
v nové zprávě o trhu průmyslových nemovitostí v Evropě.
Nové projekty dodávané na trhy kontinentální Evropy zůstaly podle zprávy během stávající silné recese relativně stabilní,
z velké části kvůli poměrně značnému převisu stavebních projektů, které byly zahájeny v loňském roce a jejichž realizace se protáhla do letošního roku. „V celé Evropě však
v uplynulých měsících došlo k výraznému
omezení nově zahajovaných projektů, které
se téměř výhradně omezily na projekty šité
na míru. V důsledku toho se postupně začal snižovat objem stavebních prací, z čehož
plyne, že brzy dojde také k omezení dodávání nových projektů na trh,“ uvádí zpráva.
Zpráva také konstatuje, že většina existujících skladovacích prostor v kontinentální Evropě je zastaralá. „I během současné
vážné ekonomické krize v Evropě platí, že
existuje poptávka po velkých, moderních a
efektivních distribučních centrech, což do
určité míry usměrňuje poptávku po prostorách,“ uvádí.
„Podmínky na trhu s pronájmem nemovitostí se však nezlepší dříve, dokud ekonomika na celoevropské úrovni nedosáhne
bodu obratu, jinými slovy, dokud nedojde
6
k výraznému oživení,“ konstatuje nová studie ProLogis.
V Česku činila celková výměra moderních skladů na konci třetího čtvrtletí podle
mezinárodní poradenské společnosti King
Sturge 3,4 milionu metrů čtverečních.
kri vju
Odborníci: Ceny bytů už
příští rok klesat nebudou
Praha 14. října (ČTK) - Ceny bytů již příští rok v průměru klesat nebudou. Můžou
stagnovat, v závislosti na lokalitě však i mírně růst. Na konferenci internetového časopisu Stavební fórum se na tom shodli realitní odborníci.
Průměrné ceny bydlení jsou v současnosti v meziročním srovnání nižší přibližně
o deset až 15 procent, uvedl analytik mezinárodní poradenské společnosti King Sturge Ondřej Novotný. S tím souhlasil i většinový majitel developerské společnosti Central
Group Dušan Kunovský. „Minimálně v Praze ale trh nového bydlení dosáhl dna a ceny
dále klesat nebudou,“ poznamenal šéf firmy. Výjimkou ale podle něj můžou být například panelové byty, u nichž očekává další snižování cen ještě přibližně o 20 procent.
Pokles poptávky po bydlení podle analytika King Sturge ilustruje počet přidělených
hypoték. Banky podle posledních dostupných údajů přidělily v srpnu 3352 hypotečních úvěrů, což je meziročně o pětinu méně.
Zájem o bydlení ale podle odborníků nezmizel. Poptávka je prý jen odložená, roli hraje
také sociální nejistota způsobená hospodářskou recesí, kdy se nikdo do velkých investic nehrne. Na budoucí oživení prodejů sází
i Central Group. „Jsme opatrní, ale optimističtí,“ dodal Kunovský.
Ve druhém čtvrtletí byla v Česku podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu zahájena výstavba 9736 bytů, což
bylo meziročně o 21,2 procenta méně. Nabídkové ceny bytů se podle statistiků za stejné období snížily ve srovnání s letošním prvním čtvrtletím v průměru o 5,5 procenta.
Přes dřívější úvahy o potenciálu nájem-
ního bydlení pro developery se do jeho výstavby zatím stavitelé nehrnou. Problémem je pro ně návratnost investice. Central
Group si podle Kunovského analyzoval možnosti výstavby nájemních bytů v luxusním
segmentu i v levnějších lokalitách. „Z čistě
komerčního hlediska je ale výstavba nájemních bytů zatím dost těžko uchopitelná záležitost,“ řekl. I z nejmenšího nájemního bytu
se totiž staviteli vrací investice kolem 20 let.
Podle analytika King Sturge možnosti výstavby nájemního bydlení v Praze sondovaly
například německé fondy. I pro ně je ale výnosnost nájemních bytů v Česku stále příliš
nízká, než aby do tohoto sektoru začaly na
tuzemském trhu skutečně investovat
dnv vju
Colliers: Nájemci
kanceláří tlačí na snížení
nájmů kvůli krizi
Praha 5. října (ČTK) - Nájemci kanceláří
začínají využívat hospodářské krize a snaží
se s majiteli administrativních center vyjednat nové podmínky dalšího pronájmu, které
jim přinesou úsporu nákladů. Hlavním požadavkem bývá snížení nájemného, sdělila v tiskové zprávě mezinárodní poradenská
společnost Colliers International.
Mezi firmami, které se rozhodly využít
příležitosti, patří například i mobilní operátor Vodafone. Ten se rozhodl přistoupit
k novému jednání o podmínkách pronájmu
ve dvou pražských a jednom brněnském
centru.
„Cílem společnosti bylo prodloužit stávající nájemní smlouvy ve třech technických lokalitách s vidinou snížení nájemného, případně také dosažení dalších pobídek
ze strany pronajímatele,“ uvedl realitní odborník Karel Stránský z Colliers, který operátora při jednáních zastupoval.
Snaha snížit náklady vedla k novým jednáním také společnost Apmart, dovozce a
distributora značkového oblečení. Firma
si na východě Prahy pronajímá 1800 metrů čtverečních skladů a přes 560 čtverečních metrů kanceláří. Nové vyjednávání s
developerem přineslo podle Stránského firmě poloviční úsporu na nájemném pro nadcházející období, nájemní prázdniny na část
kancelářských ploch a možnost své prostory dále libovolně pronajmout jiným nájemcům.
Nová jednání o snížení nájemného a
změně podmínek nájmu kanceláří jsou podle Colliers výsledkem převisu nabídky nad
poptávkou na komerčním realitním trhu a
odrazem současné situace, která dává nájemcům nebývale silné postavení a tím i
možnost uspořit znatelné náklady.
dnv kri
realitní magazín ark čr • 11/2009
Z regionů
Prázdné areály v Libereckém kraji se díky dotacím vrací do života
Liberec 25. října (ČTK) - Nevyužívané objekty a areály v Libereckém kraji - takzvané brownfieldy, se díky dotacím z evropských
i státních fondů znovu vracejí do života. K nejznámějším příkladům nového využití prázdné tovární budovy je liberecké zábavní a společenské Centrum Babylon, které vzniklo z bývalé textilky Hedva. Jde ale o soukromou investici. V Semilech se díky státní dotaci proměnila bývalá textilní továrna v městský úřad a nyní
tam s pomocí evropských dotací vracejí do života i pět let uzavřené městské kino.
„Semily byly průmyslovým městem, máme proto řadu továrních
areálů i v blízkosti centra,“ řekl ČTK starosta Jan Farský. V některých
objektech vznikla nákupní centra, další se přestavují pro jinou výrobu. „I kino Jitřenka přímo na náměstí bylo vlastně takovým brownfields, před lety bylo kvůli špatnému stavu uzavřeno a hledali jsme,
jak objekt využít,“ poznamenal starosta. Díky dotaci se dočká funkcionalistická stavba rekonstrukce. Kino bude zachováno, ale kapacita se z původních 500 míst sníží na čtvrtinu, zároveň v objektu vznikne městská knihovna.
Rekonstrukce Jitřenky a přilehlého Riegrova náměstí přijdou na
zhruba 90 milionů korun. Z Evropské unie získala radnice na projekt
63,3 milionu korun. Už před čtyřmi lety tam dokončili přestavbu bývalého mlýna a později textilní továrny na moderní městský úřad.
Autory projektu za 50 milionů korun byli architekti Filip Horatschke
a Jan Duda, kteří za něj získali ocenění Stavba Libereckého kraje.
„Určitě je to dobrý příklad, jak prázdnou továrnu v centru města
smysluplně využít,“ poznamenal Farský.
V Libereckém kraji by podobnou revitalizaci potřebovalo nejméně 400 dalších nevyužívaných průmyslových a zemědělských areálů a nemovitostí. Na jejich oživení jsou třeba miliardy, investoři ale
mají možnost čerpat dotace z Regionálního operačního programu,
z Operačního programu Podnikání a inovace nebo z Programu rozvoje venkova. Kraj se problematice brownfieldů věnuje několik let
a nechal vytvořit vlastní databázi pro potenciální investory. Pro deset z nich jsou dokonce zpracovány vzorové projekty možného využití. „Je to jen ukázka, pro investory není projekt závazný,“ řekl vedoucí krajského odboru regionálního rozvoje a evropských projektů Michael Otta.
Liberecký kraj má hlavně vysoký podíl opuštěných průmyslových
areálů. Nejvíce jich je na Frýdlantsku a Českolipsku. Bývalé textilky, sklárny a dřevozpracující závody představují 40 procent areálů.
Naopak ve srovnání s celorepublikovým průměrem je v kraji málo
opuštěných zemědělských podniků. Obojí souvisí s charakterem
kraje, který byl vždy orientován na průmyslovou výrobu.
Největším nevyužitým areálem je bývalý vojenský prostor Ralsko, který patří z velké části Libereckému kraji. Ten už vyhlásil soutěž na záměry jeho využití, například na bývalém letišti vyroste s
největší pravděpodobností sluneční elektrárna.
Leona Vacková sap
Chomutov má v centru města novou dominantu, obchodní komplex
Chomutov 15. října (ČTK) - V Chomutově zahájilo provoz obchodní centrum Central Chomutov. Součástí komplexu se 14 obchodními jednotkami včetně kavárny na Žižkově náměstí ve středu
města je 52 parkovacích míst na střeše budovy a rezidence s 20 nadstandardními byty všech velikostí.
Náklady na výstavbu komplexu, jehož investorem je skupina Crestyl, dosáhnou 310 milionů korun. Byty budou připraveny
k předání zhruba za rok, řekl ČTK generální ředitel firmy Crestyl
Omar Koleilat.
Mezi nájemce centra patří například módní značky New Yorker a C&A, obuv Reno či dm drogerie. Celková prodejní plocha činí
4400 metrů čtverečních, provozní doba centra je denně od 09:00
do 20:00. S výjimkou jedné prodejny jsou všechny obsazeny.
„Centrum nabídne až 100 pracovních míst, což v regionu s mírou
nezaměstnanosti kolem 13 procent není málo. Prostor v komplexu
jsme poskytli i výstavě, která prezentuje atraktivní nálezy během archeologického průzkumu v místě dnešního komplexu před zahájením jeho výstavby,“ uvedl Koleilat.
Stavební zakázku získala společnost Metrostav, začala loni v létě.
Zahájení stavby zpozdil právě archeologický průzkum pod náměstím, práce měly začít původně už v březnu 2007.
Skupina Crestyl má v Česku rozpracovaných 14 projektů za více
než miliardu eur. Na severu získala i další významnou zakázku. Je
investorem obchodně-komerčního komplexu Central v Mostě, otevřen byl loni v květnu. Součástí komplexu s 82 obchodními jednotkami včetně restaurace a pěti stánků s rychlým občerstvením je 101
bytů a podzemní garáže s 350 parkovacími místy. Náklady na výstavbu komplexu dosáhly 1,1 miliardy korun, polovina bytů, které se kolaudovaly až letos, je obsazená.
fkj sap
Monitoring
Vláda schválila novelu,
která umožňuje cizincům
nákup bytů
Praha 5. října (ČTK) - Vláda schválila návrh novely devizového zákona, který má cizincům umožnit volně v Česku kupovat nemovitosti k bydlení. Na tiskové konferenci po jednání kabinetu to uvedl premiér Jan
Fischer. Jde o formální vypuštění paragrafu ze zákona, neboť cizinci již fakticky podle evropského práva nemovitosti nakupovat
mohou.
Premiér zdůraznil, že letos v květnu Čes-
ké republice uplynula pětiletá lhůta od vstupu do unie, po kterou cizinci nemovitosti kupovat nemohli. Lhůta se týkala pouze
domů a bytů, pro zemědělskou půdu a lesy
je ochranné časové období o dva roky delší.
Pole a lesy tak budou moci cizinci kupovat
až od roku 2011.
Schválenou novelu sněmovna v červnu
zamítla, což ministr financí Eduard Janota
tehdy označil za skandální. Dotčený paragraf, který novela vypouštěla, podle Janoty
již neplatí, ale ČR ho po formální stránce ze
zákona stejně musí vyjmout.
Proti zákonu hlasovali poslanci ČSSD a
KSČM. Některým zákonodárcům hlasujícím
proti návrhu se nelíbilo, že by bohatší cizin-
realitní magazín ark čr • 11/2009
ci mohli přeplatit domácí kupce. Česku kvůli odmítnutí novely hrozí sankce tisíce eur
denně.
Stejně jako ministr hodnotili výsledek
hlasování poslanců i odborníci. „Je to až
směšné, šlo skutečně o formalitu, onen paragraf se měl vyjmout, protože již fakticky
neplatí. Evropské právo od 1. května 2009
zakazuje, aby Česko omezovalo občany a firmy z jiných členských států v nabývání nemovitostí. Dnešní postoj části poslanců na
tom nic nezmění. Pokud by české úřady postupovaly jinak, dotčený potenciální nabyvatel se svého práva nakonec může domoci soudně,“ řekl ČTK Tomáš Babáček z advokátní kanceláře Ambruz & Dark.
7
Profesní vzdělávání
Realitním makléřem od A do Z
Nové profesní studium zaměřené na praxi
Cyklus šesti dvoudenních seminářů od 30. září 2009
1) Jak na klienty
Termín: 30.9. – 1.10.2009
• Úvod do studia • Komunikace se zákazníkem • Získávání nových zakázek –
marketing prostředky nabídky a poptávky • Nácvik jednání v konkrétních situacích •
2) Jak na paragrafy
Termín: 14.-15.10.2009
• Klient a zakázka, zprostředkovatelská
smlouva • Vlastnictví nemovitostí a katastr • Vlastnictví a nájem bytů a nebytových prostor • Smlouvy v praxi RK •
3) Jak na stavby
Termín: 26.-27.10.2009
• Předmět obchodu • Jdeme na prohlídku • Taktika jednání s klientem • Stavební minimum • Stavební právo •
4) Jak na zakázky
Termín: 10.-11.11.2009
• Organizace práce v RK • Ceny nemovitostí, výše nájemného • Tvorba nabídkové ceny, zpracování zakázky • Průběh zakázky, vyhledávání zájemce •
5a) Jak na uzavření obchodu
5b) Jak na to…. (několik užitečných
rad na závěr) – I.
Termín: 18.-19.11.2009
• Uzavření kupní či nájemní smlouvy, finanční vypořádání (kupní cena, provize
RK) • Daňové aspekty realitních obchodů (daňové povinnosti) • Možnosti financování nákupu nemovitostí • Jak na
dobré fotky (nejčastější chyby, využití fotografií v inzerci tištěné i na internetu) •
6 a) Jak na to…. (několik užitečných
rad na závěr) – II.
6 b) Jak vyhodnotit obchodní
případ
Termín: 1.-2.12.2009
• Jak na inzerát (hlavní zásady při vytváření inzerátu….) • Písemný projev +
grafika (inzerce, dopisy apod.) • Závěry,
hodnocení, efektivnost, poučení z jednotlivých etap obchodu a z celku • Jak
na vyhodnocení svých znalostí, schopností a jednání •
Termín: 9.11.2009 (9-16 hod.)
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR,
Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Seminář vede: Prof. JUDr. Josef Fiala,
Právnická fakulta Masarykovy
univerzity, Brno
Cena: 1.900 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 1.400 Kč + DPH
Program:
Věcná břemena
■■ pojem, vývoj právní úpravy
■■ vznik věcných břemen
■■ zánik věcných břemen, promlčení
Zástavní právo k nemovitostem
■■ pojem, funkce a charakteristika
zástavněprávního vztahu
■■ vznik zástavního práva
■■ uspokojení zástavního věřitele
■■ zánik zástavního práva
Přihlášky a informace pro všechny
kurzy a semináře :
Management
v realitní
kanceláři
MMR informuje
Co znamená „v místě obvyklé nájemné“ ?
8
Seminář je určen především pro
realitní makléře.
tel.: 272 762 953, 272 771 412
fax: 272 766 401, E-mail: [email protected]
www.arkcr.cz
Cena:
1 dvoudenní seminář: 2.700,- Kč (+ DPH)
Celý kurz (6 dvoudenních seminářů): 14.800 Kč (+DPH)
Pro členy ARK ČR:
1 dvoudenní seminář: 1.900,- Kč (+ DPH)
Celý kurz (6 dvoudenních seminářů): 9.800 Kč (+ DPH)
20.10.2009 - Po dokončení procesu deregulace nájemného v roce 2010 a 2013 může
pravděpodobně docházet k neshodám mezi
pronajímatelem a nájemcem při stanovení nové výše nájmu. Pokud mezi nimi nedojde k prvotní dohodě o změně nájemného v
průběhu trvání nájemního vztahu, budou se
moci obrátit na soud, který určí tzv. v místě
obvyklé nájemné.
V místě obvyklé nájemné je cena, kterou
by bylo možno v daném místě a čase dosáhnout při pronájmu konkrétního bytu s jeho
konkrétními vlastnostmi. Nejedná se tedy o
průměrné či převažující nájemné v daném
místě. Smyslem využití takto definovaného
v místě obvyklého nájemného je vázat možnost změny nájemného, nedohodnou-li se
Věcná břemena
a zástavní práva
k nemovitostem
strany jinak, na skutečný vývoj nájemného
na místním trhu s byty.
V místě obvyklé nájemné za byt je definováno obdobně jako pojem „obvyklá
cena“, která se v českém právním řádu vyskytuje poměrně často (např. obchodní zákoník, občanský soudní řád, zákon o mzdě a
řada dalších) a pro soudy proto nemůže být
problém posoudit oprávněnost požadavku
na užití obvyklého nájemného.
Uvedená problematika je v současné
době účinně řešena poslaneckým tiskem č.
805 - dílčí novela občanského zákoníku v
oblasti nájemního práva, která mimo jiné
pojem „obvyklé nájemné“ obsahuje.
Seminář je určen především pro manažery realitních kanceláří.
Termín: 12.11.2009 (10-17 hod.)
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR,
Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Seminář vede: PhDr. Martin Cipro
Cena: 1.900 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 1.400 Kč + DPH
■■
■■
■■
■■
■■
■■
Program:
Styly vedení a prosazování autority
Delegování úkolů a kontroling
Motivace v práci realitního makléře
Týmová práce v realitní kanceláři
Práce s prioritami - time-management
Psychologická diagnostika - dotazník
typologie osobnosti pro manažery
Zdroj: http://www.mmr.cz/
realitní magazín ark čr • 11/2009
Nemovitosti v zahraničí
Jak kupovat nemovitosti a podnikat v Chorvatsku
Chorvatsko se stalo pro Čechy i Slováky zemí turisticky zaslíbenou. Nelze se divit
tomu, že si zde koupilo nemovitosti odhadem 35 000 Čechů a Slováků. K naší smůle
má Chorvatsko takříkajíc „monopol“ na nejbližší moře. Odmyslíme-li Balt, pak bez moře
jsou Němci, Češi, Slováci, Rakušané, Maďaři a de facto i Slovinci. Poptávka po nemovitostech u moře je natolik velká, že Chorvatům umožňuje dlouhodobě držet vysoké ceny realit. Navíc jim pomáhá i příroda:
mořský proud směřující od Černé Hory omývá Chorvatsko a všechny nečistoty, „sebrané po cestě“, ukládá až u italských břehů.
Chorvatské moře je proto velice čisté, a to je
i druhým důvodem, proč si zde nemovitosti
udržují vysokou cenu.
cen bytů v řádu 10% oproti cenám minulého roku. Menší pád cen – 3% zaznamenaly
domy u moře, kde jejich cena za 1 m2 se pohybuje na úrovni 1 546 Euro. Aktuální ceny
nemovitostí podle jednotlivých žup, najdete
i na stránce: http://www.oglas.hr/cijenenekretnina. Pokles cen je nesrovnatelný například s Bulharskem, Španělskem a Řeckem,
kde se ceny nemovitostí propadly až o 40%.
O tom, jak se dále budou vyvíjet ceny
nemovitostí, rozhodne ekonomická situace v zemích, z nichž pochází většina kupujících, tedy hlavně v Německu, Maďarsku a
Rakousku.
Cenový vývoj
Chorvatsko bylo jednou z válčících stran
v Jugoslávském konfliktu. Kdo koupil nemovitost těsně po válce, udělal „trefu do černého“. V oblastech zasažených válkou se
1 m2 stavebního pozemku prodával za neuvěřitelných 50 centů (0,5 Eur) a ceny domů
na pobřeží se pohybovaly od 20 000 Eur
výše. Byla-li koupě tehdy výhodná, dnes už
to zdaleka neplatí. Současné ceny nemovitostí v Dubrovníku jsou téměř srovnatelné
s Francouzskou riviérou a ceny na Makarské se pomalu, ale jistě přibližují španělské
Andalusii. Přehledný vývoj cen nemovitostí před krizí najdete na: http://www.centarnekretnina.net/HR/wiki-cn/indeks.htm
Jen pro ilustraci: cena 1 m2 nově stavěného bytu v přímořské oblasti se pohybovala mezi 2 000 až 2 500 Eur. V exkluzivních lokalitách typu Dubrovník jste už museli počítat s cenou mezi 3 – 5 000 Eur za 1
m2 nově stavěného, nebo rekonstruovaného bytu. Obdobná situace byla i v komerčních nemovitostech. Cena přízemních, obchodních prostor se např. ve Splitu pohybuje okolo 10 000 Eur za 1 m2 a v Záhřebu okolo 8 000 Eur za 1 m2. Zdůrazňujeme,
že uvedené ceny se vztahují výlučně k nejatraktivnějším oblastem Chorvatska a průměrné ceny v ostatních částech země jsou
zhruba poloviční. Nicméně skutečností je,
že právě do těchto atraktivních lokalit, kde
je velká konkurence zahraničního kapitálu,
budou převážně směřovat kroky českých
investorů.
Ekonomická krize se nevyhnula ani Chorvatsku a zasáhla i ceny tamních nemovitostí. Aktuální cenový přehled najdete na adrese:
http://www.centarnekretnina.net/
HR/wiki-cn/indeks.htm Cena za 1 m2 přímořského bytu klesla v průměru na 2 105
Eur, přičemž v severní části Jadranského pobřeží klesla na 1 918 Eur a v jižní části pouze na 2 278 Eur. Celkově se jedná o pokles
Nabídka nemovitostí
Chorvatsko nabízí širokou paletu nemovitostí ke koupi, počínaje ostrovy, přes hrady, zámky, hotely až po byty a pozemky u Jaderského moře. Širokou nabídku najdete v
realitních časopisech umístěných na webu,
jako např. www.foto-nekretnine.hr, www.
info-nekretnine.com, www.oglas.hr, www.
nekretnine365.com, www.oglasnik-nekretnina.com, www.nekretnine24.com. Nabídku luxusních nemovitosti najdete například: www.crem-magazine.com, www.eurovila.hr.
Plovoucí domy
Většina kupujících si přeje minimálně dům s výhledem na moře, případně co
nejblíže k moři. Nemovitosti v první linii od
moře jsou již dnes buď nedostupné, nebo
velice předražené. Reagovali jsme na tuto
skutečnost tím, že začínáme nabízet plovoucí domy. Více se o nich můžete dozvědět na adrese www.floatinghomes.cz (fotografie 1 - 3) Jejich cena se odvíjí od velikosti domu a jeho vybavení, Cena začíná od
1 000 USD za 1 m2. Montovat se budou v
černohorském přístavu Bar, odkud jej můžeme remorkérem převést do jakéhokoliv přístavu v Chorvatsku.
realitní magazín ark čr • 11/2009
Na co si dát pozor při výběru
nemovitosti
Nejpopulárnějším sportem v Chorvatsku
je fotbal. V přímořských oblastech mu tvrdě konkuruje prodej nemovitostí. Obchodem s nemovitostmi se tam zabývá prakticky každý. Mezi realitními agenty narazíte na spoustu místních „žraloků“, jejichž jediným cílem je připravit Vás o peníze. Jak
vypadá například tvorba prodejní ceny? K
ceně prodávajícího si připočtou minimálně
10 000 Eur a ještě si účtují provizi ve výši 3%
od obou stran (kupujícího i prodávajícího).
V Chorvatsku neexistuje exkluzivita, takže tutéž nemovitost najdete v nabídce mnoha realitních kanceláří a samozřejmě, že s
různými cenami. Realitní agenti, aby získali
provizi, snaží se dát Vám podepsat doklad o
tom, které nemovitosti Vám ukázali. Některé z nich vybírají i 50 Eur za to, že Vás po nemovitostech provezou. Domluvíte-li si koupi téže nemovitosti v jiné realitní kanceláři,
můžete platit provizi dvakrát. Pozor na to,
co podepisujte!
Než se vůbec pojedete na jakoukoliv nemovitost podívat, trvejte na tom, aby Vám
ukázali všechny doklady k nemovitosti. Pokud je v pořádku nemají, je osobní prohlídka škoda času. Za 8 let, co působíme na
chorvatském trhu, je spíše výjimkou, kdy
starší nemovitosti měla kompletní dokumentaci a „doklady“ v pořádku. Vše se musí
na místě ověřovat, dohledat a chybějící doklady nechat zpracovat! Počítejte tu s výdajem v řádu 200 - 300 Eur.
Klíčovými doklady k nemovitosti v Chorvatsku jsou:
1) výpis z Katastru nemovitostí (www.katastar.hr),
2) výpis ze Zemských knih (http://e-izvadak.pravosudje.hr/mpweb/main.jsp)
3) stavební povolení. Bez platného stavebního povolení Vám mohou chorvatské
úřady nechat koupenou nemovitost kdykoliv zbourat, a to i na Vaše náklady! Jsou celé
ostrovy, jako je například Vir, kde stavebné
povolení má minimum nemovitostí a ostatní jsou „černé stavby“. Může se pak stát, že
přijede bagr a nemovitost zbourá.
Pro podrobnější orientaci: chorvatský
Katastr spadá pod Geodetický úřad a zápis
v něm přesně definuje pouze nemovitost a
pozemek. Zemské knihy spadají pod Místní
soudy, kde se ověřuje platnost kupní smlouvy, která se pak zapíše do Zemské knihy. Výpis ze Zemské knihy ukazuje, kdo je vlastníkem nemovitostí a zda na ní případné neváznou dluhy a věcná břemena vůči třetím
osobám (např. hypotéka). Jinými slovy Zápis
v Zemské knize je dokladem k vlastnictví nemovitosti.
Dokončení na str. 11
9
Informace
Změna ve způsobu doplňování finančních zdrojů SFRB
Poslanecká sněmovna ve středu 30. 9. 2009 schválila návrh skupiny poslanců na změnu
zákona č. 211/2000 Sb. (zákon o Státním fondu rozvoje bydlení). Návrh představuje změnu
způsobu doplňování finančních zdrojů SFRB ze státního rozpočtu. Vztahuje se k úhradám
vynaložených nákladů na dotační tituly související s bydlením.
Tato změna pomůže zajistit dlouhodobé financování výdajů na výstavbu sociálních nájemních bytů a podporu oprav panelových domů. Pokud návrh projde Senátem a podepíše
jej prezident republiky, změna bude účinná od 1. 1. 2010.
Zdroj: MMR
Novela zákona o vlastnictví bytů
– lhůta pro převod družstevních bytů prodloužena
Ve Sbírce zákonů byl 9. 10. 2009 uveřejněn zákon č. 345/2009 Sb., kterým se novelizuje
zákon o vlastnictví bytů. Novela se týká uzavírání smluv o převodu bytů z vlastnictví bytových družstev na základě výzvy uplatněné podle zákona o vlastnictví bytů (stavebních bytových družstev a lidových bytových družstev).
Novela prodlužuje lhůtu k uzavření smlouvy o převodu těchto bytů, která byla stanovena
do 1. 7. 2010, o dalších 10 let. Lhůta pro převod tedy končí dnem 31. 12. 2020.
Současně zákon stanovuje bytovým družstvům lhůtu pro podání vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí a pokutu pro případ prodlení při neplnění povinností
uzavírání smluv o převodu vlastnictví jednotky.
Zákon obsahuje i novelu stavebního zákona týkající se § 110, který upravuje náležitosti
žádosti o stavební povolení a nabývá účinnosti 1. 1. 2010.
zdroj : MMR
Insolvenční rejstřík (monitoring)
Již brzy budete moci monitorovat veškeré subjekty pomoci monitoringu insolvenčního
rejstříku. Postačí Vám zadat základní údaje a jakmile na subjekt bude vyhlášeno insolvenční řízení – při přihlášení Vás systém automaticky upozorní na nutnost přihlásit pohledávky.
Podle statistik více jak 30 % věřitelů nestihne v zákonné lhůtě přihlásit své pohledávky a
díky tomu je nemůže uplatnit v konkurzním řízení. Více jak 50% subjektů, na které je vyhlášeno insolvenční řízení, se nedokáží včas tomuto návrhu bránit a odvrátit bankrot.
Centrální registr dlužníků bude vlastní monitoring a monitoring menšího počtu subjektů
poskytovat zcela bez poplatku. Tato služba je běžně poskytována za vysoké měsíční poplatky od různých soukromých poskytovatelů.
Zdroj: CEDR
Ze sbírky zákonů stav k 26.10. 2009
■■ Vyhláška č. 366/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 329/2008 Sb., o centrální evidenci exekucí, ve znění vyhlášky č. 426/2008 Sb. - účinnost dnem 1. listopadu 2009
■■ Zákon 362/2009 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s návrhem zákona o státním rozpočtu České republiky na rok 2010 ( např. změna zákona č. 338/1992 Sb.,
o dani z nemovitostí, zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů a zákon. č. 235/2004 Sb., o
dani z přidané hodnoty – účinnost dnem 1. ledna 2010
■■ Zákon 345/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
a zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění
pozdějších předpisů - účinnost dnem 1. ledna 2010
■■ Zákon 347/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 104/2000 Sb., o Státním fondu dopravní infrastruktury a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 56/2001 Sb., o
podmínkách provozu vozidel na pozemních komunikacích a o změně zákona č. 168/1999
Sb., o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla a o změně některých
souvisejících zákonů (zákon o pojištění odpovědnosti z provozu vozidla), ve znění zákona
č. 307/1999 Sb., ve znění pozdějších předpisů
10
Zajímavé články
■■ EKONOM č. 40
„Skryté výhody DPH a cla“, vratky daně z
přidané hodnoty nebo clo mohou vylepšit
kondici firemních financí
■■ EKONOM č. 41
„Když se loučí společník“, šikovně sepsaná
společenská smlouva usnadní změnu majetkového uspořádání
■■ EKONOM č. 42
„Schránky pře finišem“, České firmy plánují
s příchodem datových schránek zvýšené investice do IT. Čekají ale na rok 2010.
„Město pro byznys“, celkové hodnocení
soutěže, které město nabízí podnikatelům
nejlepší podmínky pro byznys, vítězem z počtu 205 měst dle 50ti kriterií se staly Klatovy..
■■ Právní rádce 09
„Řízení o dědictví a činnost notáře po novele“, s účinností od 1.7. 2009 byl zákonem
7/32009 Sb. novelizován občanský soudní řád, tato novela posílila pravomoci notáře jako soudního komisaře v řízení o dědictví …..
„Změny v doručování pracovněprávních písemností“
„Některá ustanovení kupní smlouvy podle
obchodního zákoníku“ – z judikatury Nejvyššího soudu ČR
■■ Právní rádce 10
„Nový daňový řád“- 280/2009 Sb.- jak byl
splněn úkol vylepšit současně platný procesní řád pro správu daní …..
„Nový trestní zákoník“- komentář Doc. JUDr.
Pavel Vantouch, CSc., zásadní změny oproti
zrušenému trestnímu zákonu 140/1961 Sb.,
pojem trestného činu, trestní odpovědnost
od 15 let, …….
Realitní magazín ARK ČR
měsíčník
11/2009
Vydává
Informační centrum ARK, spol. s r. o.,
Na Chodovci 2880/3, 141 00 Praha 4,
tel: 272 762 953, fax: 272 766 401,
http://www.arkcr.cz
Redakční rada:
Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS
Ing. Petr Koranda, CSc.
Sazba:
Pavel Borůvka
MK ČR E 17369
Rozšiřuje ARK ČR. Neprodejné.
Upozornění: Informační centrum ARK spol. s r. o.
využívá zpravodajství z databází ČTK, jejichž obsah je chráněn autorským zákonem. Přepis, šíření, či další zpřístupňování tohoto obsahu či jeho
části veřejnosti, a to jakýmkoliv způsobem, je bez
předchozího souhlasu ČTK výslovně zakázáno.
realitní magazín ark čr • 11/2009
Nemovitosti v zahraničí
Chorvatsko
Dokončení ze str.9
Souhrnně řečeno: realitní kancelář by
Vám měla předložit výpis ze Zemské knihy,
Katastru a ukázat stavební povolení. Pokud
tyto doklady nemovitost nemá, okamžitě
přestaňte uvažovat o její koupi. Nejčastějšími slovy, které uslyšíte jsou: „sve u redu“
(vše v pořádku) a „nema problema“. Pakliže by bylo „sve u redu“ a případné chybějící
doklady by nebyl problém“ obstarat, určitě
by je měli k dispozici a mohli je Vám ukázat.
Necháte-li si do této pasti vtáhnout, můžete
překonat dosud známý rekord, kdy do Chorvatska jel český kupec 15 krát, než se koupě uskutečnila. Chorvaté, jako všichni jižané, toho mnoho naslibují a málo udělají.
Abyste se nestali onou pověstnou oškubávanou „zlatou husou“, plaťte za jejich služby jen minimální zálohy a zbytek, až je realizovaná, jinak přijdete o nervy i „o kalhoty“.
lečníky založit v Chorvatsku všechny druhy
firem (a.s., s.r.o., atd.). Tím, že je firma založena v Republice Chorvatsko, stává se chorvatským právnickým subjektem a nemá
žádná omezení ve své činnosti, včetně nákupu nemovitostí. Základní kapitál společnosti s ručením omezením je 20 000 Kun, tj. cca
2 600 Eur, hrazený v aktuálním kurzu chorvatských kun (dále jen KN). Vklad jednotlivých společníků nesmí být nižší než 100 Eur,
resp. v adekvátní částce v chorvatských kunách.
kde se skládá základní kapitál společnosti,
VII. Pokud chce společnost provádět i
zahraničně obchodní činnost, musí požádat
Správu celnic (Upravna carina, 10 000 Zagreb, Avenija Dubrovnik 2, tel.: + 385 1 611
55 33) o přidělení celního čísla.
VIII: Před započetím podnikání je zapotřebí od Oblastního hospodářského úřadu,
v závislosti na sídle firmy, požádat o rozhodnutí o minimálních technických podmínkách a vybavení (normy).
Postup zakládání obchodní společnos-
Postup:
ti v Chorvatsku je ve srovnání s předchozími léty urychlen a zjednodušen a je detailně popsán na informačním serveru HITRO,
který je provozován v chorvatském a anglickém jazyce na adrese www.hitro.hr HITRO je služba chorvatské vlády pro zrychlenou komunikaci občanů a podnikatelských
subjektů se státní správou. HITRO umožňuje
občanům a subjektům jednodušší přístup k
informacím a službám na jednom místě. Registraci Vaší firmy si můžete následně ověřit na stránkách Obchodního soudu: http://
sudreg.pravosudje.hr
Financování
Hypotéční úvěr na koupi nemovitosti chorvatské banky cizincům neposkytují.
Máte-li v hotovosti alespoň 50% kupní ceny
nemovitosti, můžete požádat o hypotéční úvěr v sousedním Rakousku. Disponujete – li požadovanými příjmy, velice pravděpodobně jej získáte.
Jiná situace nastane, chcete-li nemovitost stavět. Stačí založit si společnost podle chorvatských zákonů a ta už hypotéční
úvěr dostane. Od této společnosti si postavenou nemovitost následně odkoupíte. Na
koupi pozemku můžete vlastní společnosti
půjčit peníze a jím ručit bance za hypotéční úvěr. Samozřejmě zástavní právo na pozemek v prvním pořadí připadne bance. O
dlužné částky pak bude kupní cena dokončené nemovitosti snížena a Vy si ji můžete
koupit od společnosti jako soukromá osoba.
Koupě nemovitostí
Cizinec může nemovitost v Chorvatsku
od 1. 2. 2009 koupit bez jakéhokoliv omezení, a to budˇ jako:
■■ soukromá osoba,
■■ založit si v Chorvatsku obchodní společnost, která je Vámi 100% vlastněna a
jejím prostřednictvím, nemovitost koupit. Minimální základní jmění „s.r.o.“ činí
20 000 Kun. Aktuální kurz chorvatské Kuny:
http://www.hnb.hr/tecajn/htecajn.htm
Založení společnosti s ručením omezeným trvá asi měsíc. Jednou za rok je potřeba podat nulové daňové přiznání. Veškerou
legislativu spojenou se založením firmy i vedením účetnictví zajišťujeme.
Jak založit obchodní společnost
České právní či fyzické osoby mohou
samy, nebo společně s chorvatskými spo-
I. Akt o založení společnosti ověřuje notář a musí obsahovat:
a) jméno, příjmení a adresu fyzické osoby, nebo název společnosti a sídlo zakladatele společnosti,
b) obchodní název společnosti a její sídlo,
c) výčet činnosti společnosti,
d) celkový základní kapitál a jednotlivé
vklady společníků,
e) ustanovení o tom, zda je společnost
zakládána na dobu určitou či neurčitou.
II. Společnost se zapisuje do obchodního rejstříku podle svého sídla. Přihlášku ve
dvou kopiích ověřuje notář.
III. Zápis do rejstříku se zveřejňuje v Národních novinách a v denících a podléhá poplatku.
IV. Státnímu statistickému úřadu (Državni zavod za statistiku, 10 000 Zagreb, Ilica 3,
tel.: +385 1 45 54 422 ) se podává žádost
o přidělení identifikačního čísla a šifry působnosti.
V. Zhotovuje se firemní razítko.
VI. Zřizuje se běžný účet u některé z místních obchodních bank (Zákon o platebním
provozu v zemi, Národni noviny 117/01),
realitní magazín ark čr • 11/2009
Finanční číslo
Od 1. ledna 2 009 platí nové nařízení, a
to že každý kupující musí mít své „Finanční číslo“, pod nímž je evidován na Daňovém
úřadě, jemuž platí daň z převodu z nemovitosti ve výši 5% z kupní ceny a roční daň
z nemovitosti. Finanční číslo přiděluje místní Daňový úřad a jeho vydání trvá obvykle
3 týdny až měsíc.
Ing. Vít Klíma
mezinárodní realitní konzultant
(pokračování v příštím čísle)
11
NAPLÁNUJTE SI SVOJI ÚČAST NA ROK 2010
NA JEDINÉ DEVELOPERSKÉ VÝSTAVĚ
16. ročník specializované výstavy nových projektů
pozemky | rodinné domy | byty | stavby na klíč | nové projekty
bydlení | realitní služby | stavební spořitelny | doplňkové stavby
11. – 14. února 2010
Výstaviště Praha - Holešovice
Mediální partneři
www.grandprinc.cz
www.vystavabydleni.cz
Odborní partneři