5 - Golem Finance

Hypotéky po 15 letech: Shrnutí 15 let a co nás čeká…?
V září roku 1995 začala novodobá éra našeho hypotečního bankovnictví. Za uplynulých 15 let si trh prošel
neuvěřitelným vývojem a rok 2010 bezpochyby otevřel novou kapitolu v oblasti financování bydlení. Co nás tedy
čeká v následujících letech?
Shrnutí 15 let hypoték
Hypotéky jsou běh na dlouhou trať. V našem seriálu jsme rekapitulovali posledních 15 let, což je z pohledu lidského
dlouhá doba. Typická hypotéka má však splatnost kolem 25 let, a to dokládá, že tento produkt nás provází větší část
našeho produktivního života. Vývoj našeho hypotečního bankovnictví byl velmi zajímavý. Patnáctileté období jsme
rozdělili do tří fází:
1.
2.
3.
První fáze od roku 1995 do roku 1999:
Banky se učily jak hypotéky „konstruovat“, jak je distribuovat, zpracovávat a jaká jsou s nimi spojená primární
rizika. V tomto období byly uvedeny do života státní podpory, které pomohly k pozvolnému rozjezdu hypoték.
Hypotéka byla vnímána jako luxusní zboží, jako něco na co běžný člověk nemá a jako něco, co mělo spíše
zápornou nálepku.
Druhá fáze od roku 2000 do roku 2005:
Vznikl hypoteční trh a konkurence. Nastala expanze inovací, rozvinuly se produkty a způsob distribuce.
Dostupnost hypotéky se pro klienty výrazně zvýšila. Lidé začali vnímat hypotéku jako něco, co jim umožní bydlet
a postoj k tomuto produktu se výrazně změnil k lepšímu.
Třetí fáze od roku 2006 do roku 2010:
Období hypotečního boomu a recese, kdy byl růst v řádu desítek procent vystřídán na podzim 2008 recesí a
následným propadem trhu, který trval prakticky až do září 2010. Hypotéka se stala doslova módním zbožím, a
tím byla až do roku 2008. S příchodem krize se její atraktivita obratem vytratila a nastalo období hypoteční
recese a kocoviny, kdy klienti i banky celkem zásadně změnili úhel pohledu na zadlužení. Dostali jsme se do
nové situace ve financování bydlení.
V každém dílu našeho seriálu jsme uváděli souhrnnou charakteristiku za dané období. V níže uvedené tabulce najdete
shrnutí za celé období 15 let hypotečního financování.
CHRONOLOGIE VÝVOJE HYPOTEČNÍHO TRHU ČR ZA POSLEDNÍCH 15 LET
Objemy hypoték
Úrokové sazby
Realitní trh
Produktová
nabídka
CHARAKTERISTIKA 1. FÁZE, ROK 1995 AŽ 1999
CHARAKTERISTIKA 2. FÁZE, ROK 2000 AŽ 2005
VZNIK OBORU
VZNIK TRHU A KONKURENCE
Nízké
Vysoké
Od roku 1997 do roku 1999
hypoteční trh čelil silné
hospodářské recesi
Rostoucí
Extrémně vysoké úrokové sazby
byly velkou překážkou
Klesající
Nevyzrálý
Trh nemovitostí byl „syrový“,
teprve se rodil, nabídka
nemovitostí byla silně omezená Dozrávající
Omezená
Nabídka hypoték byla velmi
omezená (minimum produktů,
LTV do 70%, striktně účelová
definice hypotéky, pouze
pětiletá fixace, atd.)
Období
inovací
Ekonomické oživení, zvyšující se Strmě
dostupnost hypoték
rostoucí
Rostoucí nabídka nemovitostí,
převody bytů do osobního
vlastnictví
2/3 současných produktů byly
uvedeny na trh v tomto období
Podmínky
poskytnutí úvěru Přísné
Distribuční
kanály
Pobočky
Kamenné pobočky začínají
Na trhu bylo 7 bank, distribuce
doplňovat i externí
byla doménou kamenných
Pobočky +
zprostředkovatelé hypoték.
poboček, zárodek externí
rozvoj externí ČMHB začíná stavět svou
distribuce teprve vznikal
distribuce
distribuci na externistech
Aktivní
Státní podpora se rozeběhla –
úroková dotace na nové
nemovitosti a odpočet od
základu daně
Aktivní
HYPOTEČNÍ RECESE (2008 až 2009/2010)
Ekonomika v recesi, nejistota
ohledně dalšího vývoje sráží
Ekonomika expanduje, výborná
poptávku, banky výrazně
dostupnost hypoték, velmi silná
zpřísňují podmínky poskytování
poptávka
Rychle klesají hypoték
Z více než 8 % (2000) klesly
Na historicky
sazby v roce 2005 na historické nejnižších
Od roku 2005 až do června
minimum
hodnotách
2007 pod 4,5 %
Minimální zkušenosti s řízením
rizika vedly ke značné
konzervativnosti na straně
bank – registr dlužníků
neexistoval!
Přísné
Státní podpora
CHARAKTERISTIKA 3. FÁZE, ROK 2006 AŽ 2010
HYPOTEČNÍ BOOM (2005 až 2007)
Uvolňování podmínek
poskytování úvěrů, větší
diferenciace přístupu bank při
posuzování bonity klientů
Úroková dotace na nové
nemovitosti a odpočet od
základu daně
Expandující
Široká
nabídka
standardních
produktů +
rozvoj
rizikovějších
(subprime)
hypoték
Rostoucí ceny nemovitostí a
očekávané legislativní změny
mají za důsledek obrovský
nárůst poptávky jak po
nemovitostech pro vlastní
Výrazné
bydlení, tak pro další pronájem ochlazení
Roste podíl hypoték s vyšší
hodnotou LTV, banky poskytují
úvěry na 100 a více procent LTV,
hypotéky na pronájem,
hypotéky bez dokládání příjmů
Rostoucí ekonomika, pozitivní
zprávy ze zahraničních
hypotečních trhů a vůbec
rostoucí objem poskytnutých
hypoték v ČR způsobuje, že
Benevolentněj banky jsou ochotny jít do
ší
větších rizik
Kamenné pobočky již plně
doplňují i externí
zprostředkovatelé hypoték. HB
plně rozvíjí svůj koncept
multibrandua externí
Pobočky +
distribuce, ostatní banky se
rozvoj externí rovněž na externí distribuci
distribuce
začínají silně orientovat
Omezená
Rostou
Vlivem skokově navýšených
rizikových přirážek rostou také
úrokové sazby hypoték, v srpnu
2008 dosahují nejvyšších
hodnot v historii Hypoindexu
Ceny nemovitostí vlivem vývoje
na realitních trzích v zahraniční
klesají. Trh hypoték výrazně
zpomalil. Poptávka po
nemovitostech v zamrzla.
Rizikovější
produkty
přestávají
banky
poskytovat
Propady na realitním trhu
znamenají téměř konec 100%
hypoték, banky zpřísńují nebo
končí s poskytováním i dalších
typů rizkovějších hypoték
Velmi přísné
Vysoké nároky na bonitu a
vlastní zdroje klienta, omezení
rizikových produktů, omezení
hypoték pro cizince
Pobočky +
externí
distribuce
Až na výjimky pokračuje prodej
hypoték oběma kanály i když za
zpřísněných podmínek.
Spolupráci s externími sítěmi
výrazně omezila Česká
spořitelna a GE Money Bank
Úrokové dotace díky nízkým
sazbám neexistují, trvá možnost
odpočtu zaplacených úroků od
základu daně
Aktivní
Úrokové dotace byly v roce
2009 opět poskytovány, trvá
možnost odpočtu zaplacených
úroků od základu daně
Časové období 15 let mělo své důležité milníky, které měnily zakotvené povědomí, či dokonce paradigmata, ať už na
straně klientů, či na straně bankéřů.
Milníky uplynulých 15 let na trhu hypoték:
1.
2.
3.
4.
5.
ROK 1995 – udělení první „hypoteční licence“ Českou národní bankou umožnilo formální start hypoték
ROK 2000 – přinesl zlom, nastartování ekonomiky, prudký pokles úrokových sazeb a výrazný růst hypoteční
konkurence zapříčinil, že hypotéka ztratila tvář luxusu, stala se líbivější a její dostupnost i oblíbenost začala
výrazně růst
ROK 2005 – úrokové sazby klesly na historické minimum, ekonomika výrazně rostla, spolu s ní příjmy lidí a
hypotéka mířila k vrcholu popularity, dostupnost dosahovala nejvyšší možné míry
ROK 2008 – v září k nám dorazila globální finanční krize, nastal zlom, banky reagovaly skokově restriktivními
opatřeními, poptávka po hypotékách i nemovitostech se prudce ochladila
ROK 2010 – po dvou letech recese nastalo mírné oživení hypotečního trhu, mrazivá nálada začala pomalu
roztávat, banky revidovaly všechny klíčové oblasti rizik a ocitli jsme se v nové realitě, která na další roky ovlivní
celý obor hypotečního financování.
Historie, současnost a výhled do budoucnosti
OBJEMY HYPOTÉK
Růst objemu poskytnutých hypoték dokládá níže uvedený graf. I přes prudký pokles hypoték po roce 2007 bude v období
let boomu a recese (2006 až 2010) poskytnuto suverénně nejvíce hypoték v naší patnáctileté hypoteční historii. Pro rok
2010 pracujeme s již upřesněným odhadem 84 mld. Kč, které by měly být letos v součtu za všechny banky poskytnuty.
Odhadovat budoucí srovnatelné období je prakticky věštění z křišťálové koule, přesto a spíše v rámci úvah, vidíme období
uplynulých pěti let jako jen stěží překonatelné.
Podíváme-li se na výhled příštích pěti let, pak teoreticky a při scénáři průměrného růstu objemu v pěti letech dojdeme k
číslu téměř 490 mld. Kč. V predikci růstu, vycházíme z objemu hypoték poskytnutých v tomto roce. Nicméně je to jen
subjektivní úvaha. Co je však fakt, a do naší úvahy vstupuje, tak to je poměr objemu hypoték (rezidenčních) k hrubému
domácímu produktu (HDP). Ten v zemích Evropské unie dosáhl v roce 2009 průměru 51,9%. V ČR hodnota tohoto
ukazatele bude podle stávajících odhadů činit ke konci letošního roku 19 % (zdroj: ČNB, Evropská hypoteční federace).
Pokud bychom se k našemu odhadu 490 mld. přiblížili, dostali bychom se v roce 2015 zhruba na hodnotu 26%, a to nás
staví stále do okruhu zemí s velmi slušným potenciálem. Pro zajímavost jen doplním, že, nejvyšší poměr v loňském roce
vykazovalo Holandsko (105,6%), Dánsko (103,8%) a Irsko (90,3%).
Objem poskytnutých hypoték v mld. Kč
Objem poskytnutých hypoték v mld. Kč
600,0
527,6
489,4
500,0
400,0
300,0
207,8
200,0
100,0
18,6
0,0
Léta 1995 až 1999
Léta 2000 až 2005
Léta 2006 až 2010
Léta 2011 až 2015
odhad
Zdroj: MMR, hypoindex.cz, banky, GOLEM FINANCE
ÚROKOVÉ SAZBY
Cenový profil hypoték, který můžete vidět v níže uvedeném grafu, měl dynamický vývoj. Připomíná svým profilem
skokanský můstek. V prvních létech hypotečního financování byly úrokové sazby jen stěží uvěřitelné, teprve v roce 1999
klesly pod hranici 10% a jejich pokles se nezastavil až do druhé poloviny roku 2005, kdy jsme dosáhli historicky cenového
dna. V roce 2006 začaly sazby opět růst až do závěru roku 2009. Je dobré dodat, že i přes zásadní změnu cenotvorby
(banky zavedly od podzimu 2008) byl nárůst sazeb stále v přijatelných mezích a průměrná sazba nepřekročila hranici 6%.
V letošním roce došlo k poklesu úrokových sazeb, a to nad rámec očekávání. Na začátku letošního roku jsme očekávali,
že úrokové sazby u hypoték poklesnou, bankám se však v prvním čtvrtletí moc nechtělo zlevňovat. Pokles sazeb
akceleroval ve druhém čtvrtletí roku. K největšímu snížení však došlo v rámci podzimního konkurenčního boje na přelomu
srpna a září, kdy průměrné sazby začaly směřovat pod hranici 4,5%. Poslední dva měsíce roku se tempo poklesu sazeb
výrazně přibrzdilo. Očekáváme, že v prosinci bude pokles již nepatrný. Celkově tak hypoteční úrokové sazby letos
poklesnou o více než 1,3% což zcela jistě přispělo k tomu, že hypoteční trh letos oživil a poroste oproti roku 2009 o
minimálně 7%.
Minulý týden potvrdila nízké sazby rovněž bankovní rada ČNB, která na svém zasedání rozhodla o ponechání základních
sazeb na historicky nízkých úrovních. Do roku 2011, tak vstupujeme s předpokladem zachování prostředí příznivě
nízkých úroků pro klienty, což by mohlo podpořit další oživení poptávky po úvěrech. To je ovšem asi tak vše, co si
s přesností můžeme dovolit konstatovat. Přesto se pokusíme odhadnout, že příští rok dosáhnou hypoteční úrokové sazby
svého dna, které však s největší pravděpodobností nebude tak nízko, jako v letech 2005/2006. Pro druhou polovinu roku
2011 už je velmi reálné předpokládat, že sazby začnou mírně růst.
Úroková sazba hypoték
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
Zdroj: banky, ČNB, hypoindex.cz, GOLEM FINANCE
REALITNÍ TRH
Výhodné úrokové sazby nahrávají možnému oživení realitního trhu, který už dva roky stagnuje. Dlouhodobě sledujeme
ukazatel finanční dostupnosti bydlení (v partnerském projektu s EuroNet Media s.r.o. vlastnící realitní server
realitymorava.cz, realitycechy.cz), který vyjadřuje míru zatížení domácnosti hypoteční splátkou (průměrná hypotéka na
LTV 70%) vůči čistým příjmům domácnosti. Čím je tedy procentuální hodnota nižší, tím nižší zatížení a tím větší finanční
dostupnost. Vývoj posledních pěti let ilustruje níže uvedený graf.
Finanční index dostupnosti bydlení ČR celkem
35,0%
33,0%
31,0%
29,0%
27,0%
25,0%
23,0%
21,0%
19,0%
17,0%
15,0%
30,4%
27,7%
24,4%
23,1%
22,1%
19,9%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
odhad
Zdroj: banky, ČSÚ, hypoindex.cz, EuroNet Media s.r.o., GOLEM FINANCE
Díky poklesu cen nemovitostí v posledních letech a díky nízkým úrokovým sazbám je finanční dostupnost v letošním roce
na nejlepší hodnotě za poslední 4 roky. Pro příští rok odhadujeme, že ceny nemovitostí budou stagnovat a úrokové
sazby, jak jsme uvedli výše, budou na nízké úrovni. Spolu s předpokladem zachování úrovně příjmů či velmi malým
růstem příjmů by to mohlo znamenat, že se dostupnost bydlení ještě zvýší. Důležité je, že kdo váhal s koupí nemovitosti
v posledních letech, měl by v první polovině příštího roku svůj projekt realizovat.
PRODUKTOVÁ NABÍDKA
Za patnáct let prošla strmým vývojem. Především léta 2000 až 2005 můžeme označit za léta inovační expanze. Banky
v zásadě přinesly klientům ve své nabídce prakticky plnou paletu hypotečních produktů a kombinací srovnatelnou
s vyspělými zeměmi EU. S příchodem globální finanční krize nastal útlum a banky prakticky na dva roky přestaly
s inovacemi produktové nabídky. Proces byl spíše opačný, a to omezení a redukce některých rizikových typů produktů.
Přesto nedošlo k zásadním omezením produktového portfolia a v letošním roce začaly banky opět reálně implementovat
některé nové produkty (offsetová hypotéka Raiffeisenbank, modifikace variabilní sazby od UnicreditBank). Pro příští léta
bude míra vývoje produktových inovací záviset na tom, jak se bude hypoteční trh vyvíjet a jaký potenciál návratnosti
budou možné inovace bankám přinášet. Jedno je však zřejmé, banky přehodnotily názor na některé rizikovější produkty
(hypotéky bez prokazování příjmů, hypotéky s vysokým LTV, atd.) a dle mého názoru se již nevrátí k podmínkám, za
kterých tyto produkty nabízely v letech boomu před rokem 2007.
PODMÍNKY POSKYTNUTÍ ÚVĚRU
Banky uvolňují a „utahují“ podmínky poskytnutí hypoték zjednodušeně na základě vývoje následujících faktorů:
• Vývoje ekonomické situace a od toho odvíjející se bonity a rizikovosti žadatele (růst či stagnace ekonomiky,
vývoj příjmů domácností, nezaměstnanost, atd. a také reálný stav úvěrů v aktivech bank a očekávání dalšího
vývoje kvality portfolia)
• Vývoje trhu nemovitostí, ten je důležitý pro stanovení míry rizika zajištění pohledávky (domu, bytu, nemovitosti) a
schopnosti rychlé realizace této pohledávky v případě, že klient přestane splácet
• Vývoje finančního trhu a vnitřní ekonomiky dané banky, tedy jak je daný produkt, úvěr ekonomický (ziskový či
dokonce ztrátový).
Podmínky poskytování hypoték u nás zažily podobný vývoj, jaký můžeme vidět v cenovém profilu hypoték, tedy profil
skokanského můstku. Co je podstatné, že v letošním roce nastal obrat a banky začaly pozvolna podmínky uvolňovat.
Podíváme-li se na níže uvedený graf příjmové dostupnosti bydlení, kterou rovněž sledujeme, pak je situace příjmové
dostupnosti za poslední roky příznivá a nahrává oživení financování bydlení. Příjmová dostupnost bydlení vyjadřuje
poměr průměrné ceny bytu k průměrnému čistému ročnímu příjmu domácnosti, čím nižší, tím je bydlení dostupnější.
Koncem roku 2008 došlo ke zlomu a dostupnost bydlení se u nás začala opět zvyšovat (co do finanční a příjmové
dostupnosti). I přesto poptávka výrazně ochladla. Důvodem byla nejistota domácností z dalšího vývoje a přepnutí na
režim, který je v krizi či recesi běžný, tedy – nezadlužovat se, a pokud to jde dluhy redukovat a spořit či vytvářet rezervy
pro případ ztráty zaměstnání. Ceny nemovitostí poklesly, zatímco příjmy i přes recesi nikoli a došlo k tomu, že se
dostupnost bydlení zvýšila. Rok 2011 bude zlomový a banky se budou snažit o odpovědné uvolňování podmínek
úvěrování.
Příjmový index dostupnosti bydlení ČR celkem
6,50
6,00
5,30
5,50
5,00
4,50
4,75
4,55
4,24
4,16
2010
2011
odhad
3,95
4,00
3,50
3,00
2006
2007
2008
2009
Zdroj: ČSÚ, EuroNet Media s.r.o., GOLEM FINANCE
DISTRIBUČNÍ KANÁLY
Prodej hypoték prošel u nás dlouhodobým vývojem. Od klasického prodeje v kamenných bankovních pobočkách se
hypotéka začala prodávat i přes třetí strany, externí partnery bank. Masovější rozvoj prodeje přes třetí strany nastal
v letech 2003 až 2007. Externí partneři zprostředkovali v roce hypotečního vrcholu úvěry za více než 90 mld. Kč. Podíl
těchto „externích“ obchodů se stal nadpoloviční a v posledních pěti letech přesahuje v průměru hranici 60%.
Význam tohoto distribučního kanálu exponenciálně narostl právě v letech hypotečního boomu. Vznikla tak duální
distribuce (pobočky bank a externí partneři), která je etablovaná a v příštích letech bude i nadále tvořit základ hypoteční
distribuce u nás. Zajímavý rozvoj můžeme očekávat od internetu, který začínají využívat některé banky jako podpůrný
distribuční kanál (Hypoteční banka, hypotéka po webu). V příštích letech bude tato oblast i nadále rozvíjena, i když podíl
hypoték z tohoto distribučního kanálu nebude velký, nicméně má jistě slibný potenciál.
STÁTNÍ PODPORA
Oblast státní podpory byla koncepčně nejvíce tvořena v rámci bytové politiky let 1995 až 2000. V první fázi rozvoje
hypoték měla za cíl zmírnit realitu vysokých úrokových sazeb a podpořit výstavbu nového bydlení. Následovalo (dle
Zákona o daních z příjmů) umožnění odpočtu úroků úvěru ze základu daně. Dlouhé roky nečinnosti ze strany státu
vystřídaly bohužel nekoncepční návrhy na zrušení této podpory, a to v rámci úsporných opatření letošního roku. Pokud by
podpora odpočtu úroků byla zrušena, bylo by to velmi nešťastné a věřme, že zůstane zachována.
REGULACE POSKYTOVÁNÍ ÚVĚRŮ
Hypotéky podléhají standardní bankovní regulaci. Co však není doposud ošetřeno, je oblast zprostředkování úvěrů
externími partnery bank. První průnik do práce externích zprostředkovatelů přináší Zákon č. 145/2010 Sb., o
spotřebitelském úvěru (patří sem například americké hypotéky, předhypoteční úvěry), který s účinností od 1. 1. 2011
přináší některé nové povinnosti pro zprostředkovatele hypoték a na jejich bedra přenáší také část odpovědnosti za
uzavřené obchody.
Budoucí aktivity v oblasti regulativy budou v zásadě na dvou úrovních:
1. Evropská unie – odkud přijde budoucí evropská regulace hypotečních úvěrů.
2. Národní regulace produktů financování bydlení, která přinese regulaci právě v oblasti distribuce produktů na
financování bydlení.
Regulace v oblasti financování bydlení může přinést pozitivní efekt zvláště, pokud dokáže stanovit pravidla, která
povedou ke zvýšení standardů kvality, které v této oblasti nejsou doposud definovány. Na druhou stranu nebuďme naivní,
že nás regulace dokáže ochránit před možnými finančními či hypotečními krizemi. To je iluze. Finanční trh Velké Británie i
USA patřil k nejvíce regulovaným trhům už před eskalací finanční krize a přesto regulace krizi nezabránila.
Závěr
Start českého hypotečního bankovnictví nebyl vůbec jednoduchý, stejně jako posledních pár let. Co je však možné
s jistotou říct, že hypoteční bankovnictví je jeden z nejúspěšnějších projektů v naší novodobé bankovní historii. Sluší se
zmínit dva muže, kteří měli na jeho startu největší zásluhu. Doc., Ing. František Pavelka, CSc., který se zasloužil o první
hypoteční licenci Českomoravské hypoteční banky a stal se prvním hypotečním guru. A ing. Pavel Ševčík, který jako první
generální ředitel stejné banky otevíral hypotékám cestu do života v pionýrské době prvních pěti let. Patří jim za to
poděkování.
Končí etapa 15 let hypotečního financování u nás a jdeme do dalšího, nového období. Jsem přesvědčen, že příští roky a
zkušenost posledních pěti let, by měla mít vliv na změnu našeho myšlení, a to od kvantitativního přístupu ke
kvalitativnímu. Od kultu strmého růstu a lačnosti po objemu zpět k dlouhodobým hodnotám. Banky se vedle nových
klientů musí soustředit také na udržení stávajících zákazníků (retence). Zvyšování jejich spokojenosti totiž bude klíčové
pro přidanou hodnotu ve financování bydlení. Jdeme do období kvality a servisu. Jak se s tím dokážeme vypořádat, to si
řekneme za 5 let, při oslavě 20 let hypoték.
Seriál „Hypotéky po 15 letech“ je společným projektem serveru Hypoindex.cz a společnosti GOLEM FINANCE.
Při publikování informací obsažených v tomto materiálu musí být vždy uveden zdroj ve tvaru: Hypoindex.cz, GOLEM
FINANCE s.r.o.; pokud by se jednalo o citace pak je nutné uvést jméno autora – Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.. V případě, že
se jedná o publikování materiálu na internetu, zdroj musí být doplněn aktivním proklikem na odpovídající článek na serveru Hypoindex.cz
a webové stránky společnosti GOLEM FINANCE s.r.o. (www.golemfinance.cz).