Obraz banky jako spořitelny je přežitek: v očekávání je banka jako

Obraz banky jako spořitelny je přežitek: v
očekávání je banka jako investor
Author: Redakce Stavebního fóra | Published: 19.11.2003
Konkurence mezi bankami, malá nabídka produktů financování, rizika související s prací katastrálních
úřadů, kapitálová přiměřenost Basel II, rozsah marží a míra úrokových sazeb – takový je stručný výčet
témat, o nichž se pod vedením Evana Z. Lazara z firmy Weil, Gotshal & Manges hovořilo během panelové
diskuse Financování developerských projektů. Hojná účast zahraničních odborníků umožnila konfrontaci
zdejšího prostředí s podmínkami za hranicemi. Možná trochu překvapivě profesionálové v souvislosti s
českým realitním, finančním a developerským trhem nesnášeli jednu kritiku za druhou.
Brent Watkins z Colliers International dokonce neváhal zdejší realitní trh označit – s ohledem na
indikátory jako obsazenost a sazby nájemného vzhledem k nákladům – za velice silný. A to i v porovnání se
zbytkem světa.
Konkurence – půl zdraví
Diskuse začala malou věštbou na téma Co se stane na trhu s úvěry po vstupu České republiky do Evropské unie.
Panelisté se shodli hlavně na tom, že je možné předpovědět výrazný nárůst finančních institucí, které zde
začnou operovat. Především pak v segmentu velkých komerčních transakcí: hypoteční trh zaměřený na
residential je podle profesionálů dostatečně rozvinutý.
Výmluvný je v tomto ohledu postoj velkých bank jako jsou Komerční banka nebo Československá obchodní
banka. Ty se totiž narozdíl od agilní České spořitelny do úvěrování developerských projektů pouštějí jen
sporadicky. Prostor se tak otevírá institucím typu HVB. “Ve srovnání s Maďarskem, kde panuje mezi
domácími bankami velká konkurence, je tuzemský trh pomalejší,” uvedl Udo Schlosser z Eurohypo .
“Konkurence je zdravá, neboť nutí k přesnějšímu posuzování rizik. Soutěž na úvěrovém trhu má tedy
především působit na úroveň služeb, které banky poskytují. Má dále zvyšovat flexibilitu trhu a konečně
zvyšovat tlak na utváření právního prostředí.”
1/4
Vyšší počet bankovních domů by mohl podle odhadu Radka Pokorného z developerské firmy Agana donutit
finanční instituce, aby častěji vstupovaly do velkých projektů, ke všemu dříve, neboť tím rozloží riziko. To
ale není vše: banky by měly být považovány (i samy sebe považovat) daleko více za investory. Nikoliv za
řadové spořitelny, které vycházejí z bezpečné práce v zajištěném systému. “Trh je silný, a proto by měly
banky více půjčovat,” apeloval na finanční instituce Brent Watkins.
Vedle analýzy negativních dopadů pomalé práce katastrálních úřadů na developerskou praxi přišla řada i
na zajišťovací instrumenty, které mohou developerovi i bance pomoci v období před zápisem do katastru i
po něm. Zdeněk Válka zastupující společnost Stewart International přítomné seznámil hned se třemi typy
garancí, které se ke zmíněnému období vztahují. Prvním z nich je title guaranty, které má platnost po
celou dobu vlastnictví nemovitosti a je hrazen jednorázovou platbou. Druhým typem je gap guaranty –
garance na překlenutí období související s dlouhým vkladovým řízením. A posledním, třetím produktem je
lenders litle guaranty, které bylo vytvořeno na míru bank a poskytovatelů úvěrů. Má delší platnost a jeho
předmětem je samotný zápis v katastru.
Riziko ve špatném risk managementu
Čísla, ačkoliv na bázi hrubých odhadů, přinesla část diskuse věnovaná jedné z nejdůležitějších regulatorních
norem v bankovnictví, kapitálové přiměřenosti bank – tzv. Basel II . Od roku 2007 má dojít na celosvětové,
evropské i české úrovni k velkým změnám. Dopad na realitní trh bude takový, že bankovní klienti, tedy i
realitní klienti či projekty realitního financování pocítí určité změny v oblasti informační povinnosti a změny
v oblasti výše úrokových sazeb. Zatím se nedá – jak vysvětlil Stanislav Roušar – říci, zda bude úroveň
financování, respektive cena zdrojů financování vyšší nebo nižší. Rozptyl oproti současnému stavu však bude
určitě vyšší. „To znamená, že pro někoho budou zdroje dražší, pro někoho levnější,“ uvedl Stanislav Roušar
z KPMG.
Nový koncept Basel II má reflektovat současnou pozici bankovních rizik. V praxi to bude vypadat tak, že banky
se špatným risk managementem (systémem řízení rizik) za to budou „potrestány“. Naopak banky, které již
používají vyvinutý systém krytí a řízení rizik, na tom budou lépe. Především jejich klienti mohou z Basel II
profitovat, neboť obecně se pro ně úrokové sazby sníží.
Druhou věcí věc je to, že se počítá se značnými rozdíly pokud jde o bankovní produkty. „Když hovořím o trhu
nemovitostí, je zde rozdíl mezi rezidenčním financováním pro jednotlivce a komerčním financováním. V
rezidenčním financování budou produkty levnější, neboť navrhovaná kapitálová náročnost by se měla oproti
současným podmínkám od roku 2007 snížit,“ míní Stanislav Roušar. A jak dodal, pro financování residencí se
odhaduje, že náklady by mohly jít dolů až o 15 procentních bodů marže.
2/4
3/4
Poněkud složitější situace nastane u komerčního financování. V této oblasti se rozlišuje například mezi
nákupem pozemků a úvěrováním výstavby výrobní haly. Dá se ovšem říct, že banky budou daleko více brát
v potaz rating klienta: ti s lepším výsledkem mají větší šanci dosáhnout na levnější financování. Interní
rating budou muset provádět samy banky. I tak se během diskuse citovaly některé analýzy amerických
institucí, které předpokládají růst úrokových sazeb u financování velkých developerských projektů nebo
nákupu pozemků o padesát procentních bodů – tedy o 0,5 procenta.
„Informace budou pro banku mnohem důležitější, než je tomu dnes. Jedinou možností pro klienta, jak
snížit úrokové sazby, je poskytnout bankám více podrobných údajů a přesvědčit je o důvodech, proč nejsou
rizika projektu či financování tak vysoká,“ shrnul konsekvence přijetí Basel II Andreas Luckow ze Svazu
německých hypotečních bank. Nedostatek informací podle něj povede banky k domněnce, že se jedná o
horší projekt: a tedy i k horším mírám.
„Důležitější bude rovněž struktura celé transakce. Banky se mohou rozhodnout, že převezmou některé
riziko, ale pak za to musí klient zaplatit. Proto čím více poskytnete detailů o riziku, tím se pak stanoví
cena takového rizika. To je ovšem také otázka pro zákonodárce každé země, neboť slabší legislativa věci
prodraží pro celou ekonomiku,“ vzkázal Luckow developerům.
Legislativa bankám nepřísluší
Se zajímavým postřehem přišel moderující Evan Lazar. Z jeho zkušenosti vyplývá, že v České republice
narozdíl od jiných středoevropských zemí bankéři řeší legislativní problémy. Namísto toho, aby se
soustředili na otázky typu Je to dobrý projekt? Je to důvěryhodný developer? Podaří se mu sehnat nájemce
a ti budou platit? „Nerozumím tomu, jak se banky mohou věnovat jistotě vlastnictví pozemků, závazkům,
fungování hypoték nebo konkurznímu právu,“ podivoval se Lazar.
Poznámkou zároveň směřoval k tomu, aby profesionálové vyjádřili své přání pro ještě lepší chod zdejšího
trhu. „Co já vidím, je veřejná důvěra v katastr a v právní nárok, který se skrývá za zápisem. Zajímá mě to
proto, že strukturujeme financování s použitím řady zajišťovacích prostředků, které by mohly být
považovány až za přezajištění. Mít zajištěn obchod tolika prostředky jen proto, že katastr nefunguje tak,
jak jsme zvyklí v zemích západní Evropy, považuji za zbytečné,“ shrnul své poznatky Udo Schlosser. A
drtivá většina přítomných mu dala plně za pravdu.
19.11.2003 00:00, Redakce Stavebního fóra
4/4