znalecký posudek - Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata Mladá

ENI CONSULT spol. s r.o.
znalecký ústav
101301846152
EX 1846/13 -152
obor ekonomika
oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 86/6656/2014
o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 230 s rodinným
domem č.p. 164 a součástmi a pozemku čís. parcely 229,
k.ú. Radonice u Kadaně, obec Radonice,
okres Chomutov, Ústecký kraj
r
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233,434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821
tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz
4, 04. 2014
ID (Surveyor's Report):
86/6656/2014
LV no.
75
Name of subject / Předmět ocenění:
Pozemek čís. parcely 230 s rodinným domem č.p. 164 a
součástmi a pozemek čís. parcely 229, k.ú. Radonice
u Kadaně,obec Radonice, okres Chomutov, Ústecký kraj
Address of subject / Adresa majetku:
Radonice 164, 431 55 Radonice
Purpose of Appraisal / Účel ocenění:
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí podle zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení
o ustanovení znalce č.j. 080 EX 1846/13-144, pro účely
exekučního řízení
Cost value:
Věcná hodnota:
Yield value:
Výnosová hodnota:
Comparative value:
Porovnávací hodnota:
908.824
Kč
nebyla stanovena
550.000
Number of properties:
Počet objektů:
KČ
Market value
Tržní hodnota
Common price
Obvyklá cena
Quick sale: (validity 6 monts):
Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
550.000 Kč
550.000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
Main building:
Hlavní stavba:
rodinný dům
Appurtenances:
Nemovité
příslušenství:
Size:
kolna, přípojky IS, zpevněné plochy,
Velikost
oplocení a další venkovní úpravy
Location in the town:
Poloha v obci:
střední část obce
Type:
Druh
Infrastructure:
Infrastruktura
základní občanská vybavenost
Unit price:
Jednotková cena
Čísla parcel
Parcel of land nr.
229, 230
660 m
zastavěná plocha a
nádvoří, zahrada
200 Kč/m
MAIN PROPERTY / HLAVNI OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system:
Konstrukční systém:
Whole property:
Celá nemovitá věc:
m
zděný
Built-up area:
Zastavěná plocha:
400 nť
Resident area:
Bytové plochy:
m
Floor area:
Podlahová plocha:
350 m
Storage area:
Skladové plochy:
m"
Other and manufacturing:
Ostatní
m~
Income:
Příjem:
Kč
Cost:
Náklady:
Kč
Capitalization rate:
Kapitalizační míra:
%
Built-up space:
Obestavěný prostor:
Unit price:
Jednotková cena:
Building finished in year
Rok pořízení:
Wear (analytic method):
Znehodnocení (analyt. metoda):
1113 m
494 Kč
cca 1914
83 %
-2-
Property right / vlastnické právo:
Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 75 jsou ve společném jmění manželů Antonín Knap, bytem Radonice č.p.
164, 431 55 a Lucie Knapová, bytem Dvorce 10, 289 22 Lysá nad Labem.
Restricting conditions / omezující podmínky:
Podle části C listu vlastnictví č. 75 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními:
- zástavním právem smluvním z úvěru ve výši 1.020.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Raiffeisen stavební
spořitelna, a.s., (IČ 49241257), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 11. 1. 2008, právní účinky
vkladu vznikly ke dni 21. 1. 2008.
- zahájením exekuce - pověřený exekutor: Mgr. Martin Slavata, a to na základě Vyrozumění soudního exekutora o
zahájení exekuce 080 EX-1846/2013-20 ze dne 4.10.2013.
- exekuční příkazu k prodeji nemovitosti, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č. 080 EX1846/2013-82 ze dne 16.10.2013
Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75.
Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
Real burden / věcná břemena:
Podle části C listu vlastnictví č. 75 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem.
Mortgages: / zástavní práva:
V části C listu vlastnictví č. 75 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno:
- zástavním právem smluvním z úvěru ve výši 1.020.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Raiffeisen stavební
spořitelna, a.s., (IČ 49241257), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 11. 1. 2008, právní účinky
vkladu vznikly ke dni 21. 1. 2008.
Legal and structural state / stavebně právní stav:
Stavba na pozemku čís. parcely 230 je v katastru nemovitostí evidována jako budova č.p. 164 se způsobem využití
rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je možné dům po částečné rekonstrukci užívat
v souladu s účelem uvedeným v katastru nemovitostí.
Weak points / slabé stránky:
je nutné dokončení rekonstrukce
je patrná zanedbaná údržba
pozemek čís. parcely 231, který je využíván jako zahrada, je ve vlastnictví České republiky, nájemní smlouva
nebyla zjištěna
sousedství železniční tratě
Strong points / silné stránky:
klidná lokalita
zahrada na pozemku čís. parcely 229
Background Papers / podklady:
a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 75 pro k.ú. Radonice u Kadaně a obec Radonice, prokazující stav
evidovaný k datu 28.1.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí
b/ katastrální mapa pro část k.ú. Radonice u Kadaně a obec Kadaň, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru
nemovitostí
c/ zjištění při prohlídce na místě
Tour / prohlídka
Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 13.3.2014, za účasti sousedů povinné. Byla umožněna prohlídka 1.
nadzemního podlaží (přízemí), půdní prostor zpřístupněn nebyl.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Kód katastrálního území:
Název katastrálního území:
Kód obce:
Název obce:
Počet obyvatel obce:
Datum stanovení počtu obyvatel:
Kód okresu:
Název okresu:
Název kraje:
Poloha v obci:
738280
Radonice u Kadaně
563323
Radonice
1172
31.12.2013
CZ0422
Chomutov
Ústecký
Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura:
Radonice patří ke středním obcím Ústeckého kraje (podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má 1172 obyvatel),
nachází se na jihozápadním okraji Ústeckého kraje, přibližně 30 km od bývalého okresního města Chomutov v blízkosti
pohoří Doupovské hory. V obci je základní občanská vybavenost včetně školy, pošty, zdravotnického zařízení, služebny
policie, obecní knihovny atd. Obcí prochází silnice III. třídy č. 22417 a železniční trať Kadaňský Rohozec - Doupov Vilémov. Silniční napojení na rychlostní silnici R7 je ve vzdálenosti zhruba 30 km, napojení na rychlostní silnici R6 ve
vzdálenosti 25 km.
Property Location / poloha nemovitých věcí:
Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Radonice. V těsné blízkosti nemovitých věcí se nachází
železniční trať. Jinak jde o klidnou lokalitu zastavěnou především rodinnými domy. Základní občanská vybavenost je
v docházkové vzdálenosti, kompletní občanská vybavenost je ve městě Kadaň, které je vzdáleno zhruba 13 km.
V lokalitě je rozvod vody, elektřiny a kanalizace. Rozvod plynu v obci není.
Short description property / stručný popis majetku:
Rodinný dům č.p. 164:
Rodinný dům č.p. 164 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 230, k.ú. Radonice u Kadaně.
Dispoziční řešení:
Jedná se o podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem.
Během prohlídky nebyl zpřístupněn půdní prostor.
Dům je z velké části podsklepen, ve sklepení se nachází kotel na tuhá paliva a zásobník pro ohřev vody. Ostatní místnosti
slouží převážně ke skladování topiva.
V 1. nadzemním podlaží se nachází jedna jednotka - byt o velikosti 5+kk, která je ve stavu rekonstrukce, ta však byla
v průběhu přerušena. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, čtyř pokojů, obývacího pokoje s přípravou pro
kuchyňský kout, komory, koupelny, WC a dílny, kterou je možné využít i jako garáž.
Konstrukční řešení a vybavení domu:
Jedná se o podsklepenou stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou
z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonová, podlahy jsou betonové a
prkenné, povrchy podlah tvoří dlažba, textilní krytiny a povlaky z PVC, okna jsou dřevěná jednoduchá a dvojitá, dveře
jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně jsou doplněné
keramickými obklady, vnější povrchy tvoří štukovaná fasádní omítka.
Vytápění je zajišťováno ústředně kotlem na tuhá paliva. Dům má vnitřní rozvody el. proudu, vody včetně teplé a
kanalizace.
Stáří a stavební stav:
Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě informací získaných v místě šetření, stavebních prvků a dispozice, lze stáří
objektu odhadovat na zhruba sto let.
Při prohlídce nebyly objeveny žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Na domě je patrná zhoršená údržba. Pro
účely bydlení je nutné dokončení rekonstrukce.
Další stavby:
Na oceňovaném pozemku čís. parcely 230, k.ú. Radonice u Kadaně, se nachází kolna, která je k domu přistavěna a tvoří
jeho příslušenství.
-4-
Pozemek:
Pozemek čís. parcely 229, k.ú. Radonice u Kadaně, o výměře 275 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se
způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Podle zjištění při prohlídce na místě je pozemek skutečně využíván jako
zahrada ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 164.
Pozemek čís. parcely 230, k.ú. Radonice u Kadaně, o výměře 385 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná
plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 164.
Tvar pozemků je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek čís. parcely 230 je přístupný z veřejně přístupných
pozemků ve vlastnictví České republiky.
-5-
HODNOCENI A ZAVER
Obvyklá cena pozemku čís. parcely 230 s rodinným domem č.p. 164 a součástmi a pozemku čís. parcely 229, k.ú.
Radonice u Kadaně, obec Radonice, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 75 pro k.ú. Radonice
u Kadaně, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty),
uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 13. března 2014
550.000,- Kč
Slovy: Pětsedpadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi.
Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 75 jsou vypsány v posudku v bodě Restricting
conditions / omezující podmínky.
Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75
neboť tato dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu.
Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75, která dražbou nezaniknou.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne
13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru
ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku.
Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 86/6656/2014
Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda
jednatel
V Mostě, dne 31. března 2014
PŘÍLOHY
1 Analýza
2 Mapa širších vztahů
3 Výpis z katastru nemovitostí
4 Kopie katastrální mapy
5 Fotodokumentace
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor's Report):
1
Poi.e.
i \ l c(R
li n
i
\
86/6656/2014
LV no.:
75
nj h l
Name of "the tangible investment
asset" -T1A
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TlA"
Comments
Název HIM
Obestavěný
prostor stavby
Jednotková ccna
Zastavená ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnoceni
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m:
Kč/m2
Ke
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 164
2
kolna
3
nemovité příslušenství
1113
3 892
4 332 808
83,3
. 50
2 334
117 653
75,0
722 136
. .
29 413
.
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
PoU.
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
25 275
776 824
Siteňo.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kfi/m2
Kč
1
229
zastavěná plocha a nádvoří
2
230
zahrada
.
275. .
.385
200
55 000
200
77 000
o
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
132 000
I —
Item
Pol.č.
4k
3
Name .
Area for lease
Lease price per sq.
m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rale
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná
plocha
Cena za pronájem
m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizačni míra
Výnosová hodnota
Komentář
m
Kč/m2/vear/rok
Kč/ycar/rok
Kč
Kč
%
Kč
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of
buildings
Celková cena za
pozemky
Celková cena za
objekty
mil. Kč
mil. Kč
1
2
3
Comparative value - Porovnávací hodnota
T
Name
Realized price
Date of sale
Buill-up space
Pol.í.
Název
Realizovaná
cena
Datum nabídky
Obestavěný
prostor
Kč
m3
Plocha pozemků Cena pozemků
m*
Kč/m2
Rate of price
adjustment
Price of
buildings
Koeficient
Cena za objekty
cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
nabídka RK *1), řadový
RD v centru obce
1
RD v Radonicích
899 000,00
III-I4
nestanoven
410
200
82 000
817 000,00
0,60
539 400
Radonice s bytovou
jednotkou 2+1 a
obchodním prostorem.
Dům je po rekonstrukci.
nabídka RK *2), RD v
původním stavu před
2
RD v Krásném Dvoře
550 000,00
m-14
nestanoven
295
600
373 000,00
177 000
1,00
550 000 rekonstrukcí, kompletní
rozvody, plyn na hraně
pozemku
nabídka RK *3),
3
RD v Podbořanech Buškovicích
RD po částečných
700 000,00
III-14
nestanoven
580
600
352 000,00
348 000
0,80
560 000 rekonstrukcích s
možnosti vybudování
větší bytové jednotky
1) nabídka realitní kanceláře ORIONIS, Chomutov
»:'«
'=J
2) nabídka realitní kanceláře CERET Reality, Žatec
3) nabídka realitní kanceláře Bydlete lip s.r.o., Františkovy Lázně
[Cost Valné - Věcná hodnota
|Yield value - Výnosová hodnota
[Comparative value - Porovnávací hodnota
|Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,550 mil.Kčl
I
0,550 mil.Kč|
Mapa širších vztahů, rodinný dům č.p. 164, Radonice
okres Chomutov, Ústecký
i
11
I
g
Radonice
314/1
CL
231
230
229
Q_ 208/2
206
CL
208/1
CL
£07
QL
211/1
m
212
Rodinný dům č.p. 164 v Radonicích u Kadaně,
okres Chomutov, Ústecký kraj
Se\ crovýchodní pohled na ulici
Severozápadní pohled na dům
Vchod do domu
Dílna
Bojler pro ohřev vody ve sklepě
Pokoj č. 3
Obývací pokoj s přípravou na kuchyňský kout
Dílna
Koupelna
Koupelna
Pohled na ulici
Zahrada (poz. čís. 229)