408714-posudek, 125 ex 594-08 ii

ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1448 - 19/09
- stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku
parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost s příslušenstvím vedený na LV č. 1021
v katastrálním území a v obci Horní Planá evidovaný u Katastrálního úřadu pro
Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov
Objednatel posudku :
Účel posudku :
Posudek vypracoval :
Datum místního šetření :
Datum , ke kterému
je provedeno ocenění :
Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank,
usnesení č.j. 125 EX 594/08-38
Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem
Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov
Zjištění ceny pro exekuční řízení ( dražbu )
Ing. Michal Sirový, znalec
bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov
8.3.2009
8.3.2009
Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky
č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano –
vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování
majetku a o změně některých zákonů ve znění
pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
Zvláštní požadavky objednatele: ocenění provést též obvyklou cenou dle zákona
č. 219/2000 Sb. v platném znění
V Českém Krumlově dne
9.3.2009
Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran včetně obálky, znalecké doložky a
příloh a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ
1.1 Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování posudku byly použity následující podklady :
1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka,
Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.
125 EX 594/08-38 ze dne 30.1.2009 s předáním podkladů osobně
1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.10.2008.
LV 198. Dále viz příloha č.1
Vlastník oceňovaných nemovitostí :
Lacinová Hana, r.č. 625823/0561 trvale bytem Kaplířova č.p. 66, 385 01 Vimperk 1/2
Wipplinger Karel Ing., r.č. 581028/0223 trvale bytem Holečkova 2649/7, 370 04 České
Budějovice
1/2
Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí :
-
parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost o výměře 41428 m2, kód BPEJ 96701 na
části výměry parcely 4604 m2, kód BPEJ 95001 na části výměry parcely 35894 m2
a kód BPEJ 93621 na části výměry parcely 930 m2.
v k.ú. a v obci Horní Planá
1.1.3 Kopie katastrální mapy – zajištěná znalcem z internetového katastru nemovitostí.
1.1.4 Místní šetření - proběhlo dne 8.3.2009 za účasti znalce na místě samém
1.1.5 Konzultace - na Městském úřadě v Horní Plané u pana starosty Jiřího Hůlky,
který znalci předložil platný územní plán obce Horní Planá
1.1.6 Konzultace – u místních realitních kanceláří o stavu realitního trhu v lokalitě
Horní Plané
1.1.7 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče
CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno
1.1.8 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz,
www.mixreality.cz apod.
1.1.9 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno – Ústav soudního
inženýrství Brno
1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení
některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně
některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
1.2 Popis oceňovaných nemovitostí
Oceňovaný pozemek - stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši
id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost - se nachází v katastrálním
území a v obci Horní Planá ve volné krajině mimo zastavěnou část obce východně od
části obce Hodňov. Příjezd k pozemku je možný odbočkou z komunikace vedoucí z části
obce Hodňov na část obce Žlábek.
Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den prohlídky nemovitostí
tj. účelu užívání, stavu a lokalizace s tím, že stav nemovitostí je znalcem zohledněn ke
dni místního šetření tj. 8.3.2009.
Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou
MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění
pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
3
1.3 Územní plán a stavby :
Dle územně - plánovací dokumentace obce Horní Planá se oceňovaný pozemek
nachází ve funkčním využití plochy jako zemědělská půda bez možnosti výstavby.
Na oceňovaném pozemku se žádné stavby nenacházejí.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ
Přehled ocenění :
2.1 Cena administrativní
2.1.1 Zemědělský pozemek ( § 29 )
2.1.1.1 Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost
2.2 Cena obvyklá
2.2.1 Metodika výpočtu
2.2.2 Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou
2.2.3 Výpočet obvyklé ceny pozemků
2.3 Rekapitulace
2.1 Cena administrativní
Cena zjištěná dle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a
o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) .
2.1.1 Zemědělský pozemek ( § 29 )
2.1.1.1 Parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost ( § 29 odst. 1,2 )
2.1.1.1.1 Popis
Oceňovaný pozemek parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost se nachází
v katastrálním území a v obci Horní Planá ve volné krajině mimo zastavěnou část obce
východně od části obce Hodňov. Příjezd k pozemku je možný odbočkou z komunikace
vedoucí z části obce Hodňov na část obce Žlábek.
Pozemek je mírně svažitý až zvlněný převážně severovýchodní orientace, je
zemědělsky užíván jako trvalý travní porost. Na parcele nejsou trvalé porosty.
V katastru nemovitostí je veden v druhu pozemku trvalý travní porost, což
odpovídá skutečnosti, proto znalec provedl ocenění dle kódu BPEJ.
Pozemek je zatížen běžným prachem, hlukem a exhalacemi od okolní dopravy.
Jiná omezení užívání, kromě existence zástavního práva ( viz výpis z KN ), nejsou znalci
známa. Dle stávajícího územního plánu obce Horní Planá není parcela určena
k zastavění.
Obec Horní Planá nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků.
4
2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění.
Oceňovaná parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost má výměru 41428 m2. Kód
BPEJ 96701 je na části výměry parcely 4604 m2, kód BPEJ 95001 je na části výměry
parcely 35894 m2 a kód BPEJ 93621 je na části výměry parcely 930 m2.
2.1.1.1.3 Ocenění
Ocenění pozemku se provede dle § 29 odst. 1,2 vyhl. č. 3/2008 Sb. vynásobením
základní ceny pozemku podle bonitovaných půdně ekologických jednotek uvedených v
příloze č. 22 upravené o srážky a přirážky dle přílohy č.23 a vynásobí se koeficientem
Kp z přílohy č.39. Nejsou–li pozemky bonitovány, je základní cenou pozemku průměrná
cena pro jednotlivá katastrální území podle vyhl. č. 463/2002 Sb. v platném znění
upravená o srážky a přirážky dle přílohy č. 23 – viz § 29 odst.3. Při nesouladu mezi
stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování
dle skutečného stavu - § 9 odst. 3 zák. č. 151/1997 Sb. v platném znění.
Koeficient prodejnosti Kp je roven 1,00.
Základní cena 1 m2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ 96701
1,12,- Kč/m2
Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli
40 %
Základní cena po první úpravě : 1,12,- Kč/m2 x 1,40 =
1,57,- Kč/m2
Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 %
Základní cena upravená : ZCU = 1,57,- Kč/m2 x 1,00
=
1,57,- Kč/m2
Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ 96701 :
1,57,- Kč/m2 x 4604 m2 =
7 228,28,- Kč
Základní cena 1 m2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ 95001
2,59,- Kč/m2
Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli
40 %
Základní cena po první úpravě : 2,59,- Kč/m2 x 1,40 =
3,63,- Kč/m2
Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 %
Základní cena upravená : ZCU = 3,63,- Kč/m2 x 1,00
=
3,63,- Kč/m2
Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ 95001 :
3,63,- Kč/m2 x 35894 m2 =
130 295,22,- Kč
Základní cena 1 m2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ 93621
2,53,- Kč/m2
Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli
40 %
Základní cena po první úpravě : 2,53,- Kč/m2 x 1,40 =
3,54,- Kč/m2
Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 %
Základní cena upravená : ZCU = 3,54,- Kč/m2 x 1,00
=
3,54,- Kč/m2
Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ 93621 :
3,54,- Kč/m2 x 930 m2 =
3 292,20,- Kč
Cena pozemku parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost :
7 228,28,- + 130 295,22,- + 3 292,20,- =
2.2
140 815,70,- Kč
Oceňované pozemky – cena obvyklá
2.2.1 Metodika výpočtu
Obvyklá ( obecná ) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako
předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
Úroveň obvyklých cen je odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci
srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím
odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z
5
hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i
možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu ( tzv. „cena zvláštní
obliby“ ).
Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného zemědělského pozemku vycházel znalec ze
znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří,
z nabídek realitních kanceláří na internetových realitních serverech a z konzultace na
Městském úřadě v Horní Plané u pana starosty Jiřího Hůlky. Známé prodejní či
nabídkové ceny obdobných zemědělských pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem
porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické
návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné
zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovanými pozemky. Lze
konstatovat, že u podobných pozemků je obtížnější určit obvyklou cenu, jelikož není s
těmito pozemky obchodováno v požadovaném rozsahu jak jako např. u staveb k bydlení
či stavebních pozemků.
2.2.2 Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou
Obec Horní Planá nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro
úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku
v obci je dle § 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb. ve znění novely č.456/2008 Sb., kterou se
provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o
změnách některých zákonů ve znění novel 43,82,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými
koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb / a dále dle tabulky
přílohy č.21 vyhl. o další vlivy. Přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a
přirážka za pozemek s urychlenou návratností investic až do 125 %.
Oceňovaný pozemek nemá možnost
zemního plynu. Příjezd je možný odbočkou
z části obce Hodňov na část obce Žlábek.
pozemek situován mimo zastavěnou část
jakékoli výstavby.
napojení na veřejné inženýrské sítě vč.
ze zpevněné komunikace vedoucí směrem
Z pohledu využitelnosti a atraktivnosti je
obce v zemědělské krajině bez možnosti
Dle sdělení zástupce Městského úřadu v obci Horní Planá prodávala či prodává
město ze svého majetku pozemky především pro různá geometrická vyrovnání,
pozemky pod stávajícími stavbami apod. V současné době město k prodeji, s možností
výstavby či pro zemědělské využití, žádné pozemky nemá. V současné době jsou
připravovány pozemky pro výstavbu a následně k prodeji developerské organizaci
v lokalitě Karlovy Dvory.
Znalec nemá ve své databázi žádné obdobné pozemky s obdobným využitím,
které by byly obchodovány v této lokalitě. Dle zjištění znalce nebyl v současné době na
volném trhu nabízen soubor zemědělských pozemků v této lokalitě, zemědělské
pozemky nejsou v současné době v této lokalitě nabízeny ani realitními kancelářemi.
Znalce má ve své databázi evidované uskutečněné prodeje zemědělských
pozemků v obci Hořice na Šumavě a Kájov, které jsou vzdálené cca 10 km od této
lokality, např. :
- zemědělské pozemky u části obce Novosedly v obci Kájov o výměře 153734
m2 za cenu 7,80,- Kč/m2.
- zemědělské pozemky u části obce Křenov v obci Kájov v prosinci letošního
roku prodány ve výměre cca 100 000 m2 za průměrnou cenu 14,- Kč/m2
Jak již bylo uvedeno, se zemědělskými pozemky neexistuje zatím plnohodnotný
trh, jedná se spíše o ojedinělé prodeje, které nejsou dostatečně monitorovány. Nelze
tudíž provést přímé srovnání s podobnými zemědělskými pozemky a pozemky ostatních
ploch v daném místě a čase.
6
2.2.3 Výpočet obvyklé ceny pozemků
2.2.3.1 Parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost
Oceňovaný pozemek leží mimo zastavěnou část obce Hodňov v zemědělské
krajině, dle stávající územně-plánovací dokumentace obce není parcela určena k
zastavění, ale pouze pro zemědělskou prvovýrobu. Atraktivita pozemku je z tohoto
důvodu velmi snížena. Lze konstatovat, že cena obvyklá bude vyšší než výše zjištěné
ceny administrativní a může se blížit částkám za zemědělské pozemky, které byly
v poslední době v této části českokrumlovského okresu prodány a nemají výhodnější
využití např. na zahrádky, rekreaci apod.
Dle výše citovaných důvodů se tudíž může obvyklá cena oceňovaného pozemku
nadále pohybovat ve výši
12,-Kč/m2
Obvyklá cena pozemku parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost může být, na
základě výše uvedených skutečností a vyhodnocení znalcem, rovna :
12,-Kč/m2 x 41428 m2 =
497 136,- Kč
2.3 Rekapitulace
Cena administrativní :
2.1.1 Zemědělský pozemek ( § 29 )
2.1.1.14 Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost
140 815,70,- Kč
Administrativní cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem
140 815,70,- Kč
Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2
x id. ve výši 1/2
Administrativní cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2
70 407,85,- Kč
oceňovaných pozemků celkem
Zaokrouhlení
+ 2,15,- Kč
Administrativní cena spoluvlastnického podílu oceňovaného
pozemku ve výši id. 1/2 celkem zaokrouhlená
70 410,00,- Kč
Administrativní cena výše oceňované nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši
id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost s příslušenstvím
v katastrálním území a v obci Horní Planá vedeného na LV č. 1021 a evidovaného u
Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov zjištěná
podle vyhlášky č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., činí ke dni odhadu
70 410,00,- Kč
slovy : sedmdesáttisícčtyřistadestkorunčeských
7
Cena obvyklá vyhodnocená znalcem :
2.2.3.1 Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost
497 136,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem
497 136,00,- Kč
Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2
x 1/2
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaného
248 568,00,- Kč
pozemku celkem
Zaokrouhlení
+ 2,00,- Kč
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2
oceňovaného pozemku celkem zaokrouhlená
248 570,00,- Kč
Závěr :
1. Obvyklá cena výše oceňované nemovitosti tj. spoluvlastnického podílu výši id. 1/2
pozemku parcela č. 1163/13 – trvalý travní porost s příslušenstvím vedeného na LV č.
1021 a evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště
Český Krumlov zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně
některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle § 22 zákona č. 219/2000 Sb.
může činit ke dni odhadu
248 570,00,- Kč
slovy : dvěstěčtyřicetosmtisícpětsetsedmdesátkorunčeských
2. Jiná práva či závady oceňované nemovitosti nejsou znalci, kromě dalších omezení
vlastnického práva evidovaného v KN, známa ani nebyla znalci sdělena.
v Českém Krumlově dne 9.3.2009
Příloha :
1x výpis z KN, LV 1021
1x mapa lokality
Ing. Michal Sirový
8
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy
krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro
základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování
nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1448 - 18/09 znaleckého
deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu
číslo 18/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a
odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně
dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov
9. března 2009
Ing. Michal Sirový