Znalecký posudek

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 896-76/13
DODATEK č.1
o ceně nemovitostí – pozemku parcelní číslo 6078, RUBE GROUP, s.r.o. v katastrálním území
Konice, obec Konice, okres Prostějov, kraj Olomoucký:
Objednatel posudku:
GAVLAS, s.r.o.
Politických vězňů 21, 110 00 Praha 1
Kancelář Ostrava, Havlíčkovo nábř. 38, 79206
IČ: 604 72 049
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny pro účely dobrovolné dražby
Posudek vypracovala:
Ing. Šárka Kašparová
Kancelář:
Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí
Křivánky 31, 642 00 Brno
Datum místního šetření:
31. 3. 2013, 12. 10. 2013, 30. 12. 2013
Datum, ke kterému je
provedeno ocenění:
30. 12. 2013
Účel dodatku:
Aktualizace ceny k datu 30. 12. 2013
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č.151/1997Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č.456/2008Sb. a
vyhlášky č.460/2009Sb., č.364/2010Sb., vyhlášky č.387/2011Sb. a vyhlášky č.450/2012 a zákona
č.26/2000Sb. o veřejných dražbách.
Posudek obsahuje 19 stran a 5 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
–2–
A. Nález
Znalecký úkol
Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky GAVLAS, s.r.o. Jedná se o ocenění
pozemku společnosti RUBE GROUP, s.r.o., pozemku p.č. 6078, a dvou vrtů společnosti RUBE
OIL, s.r.o. v katastrálním území Konice, obec Konice, okres Prostějov, kraj Olomoucký.
V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně
vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím
způsobem:
„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby
v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný
do roku 1950) k tomuto uváděl:
Měřítko pro soudní odhad.
§ 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnout soudem, musí se odhadnout
určitou sumou peněžitou.
Cena řádná a mimořádná.
§ 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně
dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní
oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to
její cena mimořádná.
Která cena je směrnicí při soudních odhadech.
§ 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy
cena obecná.
V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým
se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno:
§ 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím
vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno
dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním
prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov
podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního
čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru
mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou
pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího,
jsou povinni to odůvodniti.
–3–
Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou
částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a
dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za
předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se
mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky,
je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto
mezinárodním standardu uvedeno:
V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998
je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve
platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.):
Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví
k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě
vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto
případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je
směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci
smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena
vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu
závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na
poptávce a nabídce v daném místě a čase.
V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních
zástavních listů:
„Hypoteční zástavní listy
§ 28
…
(2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu
upravujícího oceňování majetku, se zohledněním
a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti,
b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí,
c) práv a závad s nemovitostí spojených a
d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje.
(3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí
převyšovat jejich cenu obvyklou.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita
následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování
majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):
1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.).
2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené
o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena
pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb,
jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla
cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.
3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na
nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného
z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet
všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na
–4–
současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního
ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy
z nemovitosti.
4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů
obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.
5. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení
všech okolností a výše vypočtených cen.
Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 10. 2013.
Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí
Viz příloha.
Kopie katastrální mapy
Viz příloha.
Projektová dokumentace
Znalci byla předložena částečná projektová dokumentace se stavebním povolením plánovaného
stavebního záměru.
Nájemní smlouvy
Znalci nebyly předloženy nájemní smlouvy předmětu ocenění.
Vydaná rozhodnutí
Městský úřad Konice – Rozhodnutí Č.j.: KON 4125/2009 ze dne 9.4.2009: firmě RUBE OIL, s.r.o.
se vydává povolení k odběru podzemních vod a povoluje provedení vodního díla.
Městský úřad Konice – Stavební povolení Č.j.: STU 696/2007 NEM/5 ze dne 12.12.2007: firmě
RUBE OIL, s.r.o. se vydává stavební povolení na stavbu „výstavba závodu na zpracování
olejnatých semen“.
Městský úřad Konice – Rozhodnutí Č.j.: KON 1053/2010 ze dne 25.1.2010: firmě RUBE OIL,
s.r.o. se prodlužuje platnost stavebního povolení na stavbu „výstavba závodu na zpracování
olejnatých semen“.
Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Olomoucký
Prostějov
Konice
Konice (669091)
–5–
List vlastnictví číslo: 1637
Vlastník:
RUBE GROUP, s.r.o. ( 25558231), Tověř 23, Dolany, 783 16
Výpočetní programy
Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program
Delta-NEM.
Celkový popis nemovitosti
Jedná se o pozemek parcelní č. 6078, v katastrálním území Konice, obec Konice, okres Prostějov,
kraj Olomoucký, umístěný v severo-západní okrajové části města Konice při silnici II/366.
Okolí nemovitosti je tvořeno průmyslovým areálem firmy Kovo Konice, okrajem bytové zástavby
končící před průmyslovou výstavbou protější strany silnice. Dle územního plánu se jedná o
o plochu výroby a skladování se specifikací druh plochy – lehký průmysl.
Před pozemkem v komunikaci silnici II/366 jsou umíst ěny veškeré inženýrské sítě s možností
napojení na vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrické vedení a telekomunikační sítě.
Podle místního šetření bylo zjištěno, provedení dvou vrtů doplňkového zdroje pro jímání vody do
hloubky 40m.
Závady a vybavení: V západní části pozemku se nachází stávající vrchní vedení 22kV bez smluvně
vyřešených majetkoprávních vztahů a tím i bez zápisu do evidence katastru nemovitostí.
Při místním šetření bylo zjištěno, že oplocení části pozemku je dočasné a je ve vlastnictví
sousedního majitele pozemku parc.č. 6077 na základě Prohlášení k vlastnictví oplocení ze dne
25.9.2013.
Obec a okolí nemovitosti
Druh obce:
Správní funkce obce:
Obchod potravinami resp. smíšené zboží:
Školy:
Poštovní úřad:
Obecní úřad:
Stavební úřad:
Okresní úřad:
Kulturní zařízení:
Sportovní zařízení:
Struktura zaměstnanosti:
Životní prostředí:
Poptávka nemovitostí:
Hotely ap.:
Územní plán:
město
obec s rozšířenou působností
ano
ano
ano
ano
ano
ne
ano
ano
dobrá
okraj města
podprůměrná než nabídka
ano
využití pozemku pro průmyslovou výstavbu,
plochy pro výrobu
–6–
Umístění nemovitosti v obci
Poloha k centru:
Vzdálenost k nádraží ČD:
Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce):
Dopravní podmínky:
Konfigurace terénu:
Převládající zástavba:
Parkovací možnosti:
Obyvatelstvo v okolí:
Územní plán:
Inženýrské sítě v obci s možností napojení
oceňovaného areálu:
dobrá
800m
900m
velmi dobré
rovina
průmysl a služby
výborné
bez konfliktní
využití pozemku pro průmyslovou
výstavbu, plochy pro výrobu
vodovod, elektro, kanalizace, zemní
plyn, telefon,
Vlastní nemovitost
Typ stavby:
Příslušenství nemovitosti:
Možnost dalšího rozšíření:
Pozemky k objektu celkem:
průmyslový areál
vrty doplňkového jímání vody
ano
19 567 m2
Připojení areálu na inženýrské sítě
Vodovod:
Kanalizace:
Elektrická síť:
Plyn:
Telefonní přípojka:
připojení veřejného vodovodu v silnici
připojení z veřejného kanalizačního řádu v
silnici
venkovní kabel 3fáze, 220/380V ze silnice,
ano, přípojka ze silnice
připojení ze silnice
Obsah posudku
a) Studny
1) Vrt č.1
2) Vrt č.2
b) Pozemky na LV číslo 1637
Metody ocenění:
Ocenění cenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. - cena zjištěná podle metodiky zákona 151/1997 Sb.
o oceňování majetku, pro ocenění pozemků a vrtů
Ocenění časovou cenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. - cena časová zjištěná podle nákladového
způsobu metodiky zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku snížená o opotřebení bez Kp, pro
ocenění vrtů.
Ocenění věcné (časové) ceny dle skutečných nákladů, pro ocenění vrtů.
Ocenění porovnávací metodou, pro ocenění pozemků.
Věcná břemena
Věcná břemena dle výpisu z evidence katastrálního úřadu nejsou na nemovitostech evidována.
–7–
Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Věcná břemena - oprávnění
Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV)
zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.
Věcná břemena - povinnosti
V neprospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV)
zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňované nemovitosti omezení převodu zástavní
právo smluvní ve prospěch Reiffeisenbank, a.s., a zástavní právo smluvní ve prospěch BLUE
INVEST,a.s. a dále zástavní právo exekutorské ve prospěch ATLES TRADE, a.s. a zástavní právo
exekutorské ve prospěch AGROFERT HOLDING, a.s. a zástavní právo exekutorské ve prospěch
Reiffeisenbank, a.s. a zástavní právo exekutorské ve prospěch PALMA GROUP, a.s. a dále zástavní
právo soudcovské ve prospěch Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc.
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní
práva.
Nájemní vztahy
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna a doložena
nájemní práva třetích osob.
Jiné závady.
Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti
nařízeny exekuce.
V západní části pozemku se nachází stávající vrchní vedení 22kV bez smluvně vyřešených
majetkoprávních vztahů a tím i bez zápisu do evidence katastru nemovitostí.
Při místním šetření bylo zjištěno, že oplocení okolo pozemku je ve vlastnictví soudního majitele
pozemku parc.č. 6077.
Stavební povolení ze dne 12.12.2007, Č.j. STU 696/2007 NEM/5 vydané na základě projektové
dokumentace pro správní řízení o povolení stavby bylo vydáno na podkladě katastrální mapy
odlišné současnému stavu. V katastrální území došlo ke zm ěně číslování, scelování a výměr parcel
operátu. Část navrženého areálu a platného stavebního povolení nyní přesahuje na pozemek p.č.
6077, který není ve vlastnictví RUBE GROUP, s.r.o. a majetkoprávní vztahy nejsou podloženy ani
vyřešeny. Průsvitka situace stavby s katastrální mapou je uvedena v příloze tohoto znaleckého
posudku. Zábor pozemku parc.č. 6077 činí cca 370 m2. Znalec konstatuje, že objekt SO 11 a
obslužný pozemek je možno přesunut do areálu.
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví
zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti
vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a
dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech jsou závady, které
nezaniknou dražbou.
–8–
B. Posudek
Popisy objektů
a) Vrty - studny
Součástí pozemku jsou dva vrty do hloubky 41,5m a 41m provedeny jako doplňkový zdroj pro
jímání vody plánovaného podnikatelského záměru. Vrty mají počáteční průměr 280mm a konečný
vrtný průměr 254mm, vnitřní průměr 160mm, jsou vrtané a vystrojeny plnou a perforovanou PVC
rourou. Vrty realizovány v roce 2007 s vydaným stavebním povolením ze dne 12.5.2009, dosud bez
kolaudace. Realizace byla financována společností REUBE OIL s.r.o. Horní Loděnice 1, 783 05
Horní Loděnice IČ: 27774198
b)
Pozemky
V obci nebyla vydána cenová mapa stavebních pozemk ů. Pozemky se proto ocení cenou dle
vyhlášky. V porovnávací metodě budou pozemky oceněny dle porovnání adekvátních vzorků
pozemků na základě místního šetření.
•
Pozemek par.č. 6078, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 19 567 m2
Pozemek je zapsán na LV č. 1637 pro k.ú. Konice, obec Konice, u Katastrálního úřadu pro
olomoucký kraj, katastrální pracoviště Prostějov.
Dočasné oplocení pozemku cizího vlastníka - (sousedního vlastníka pozemku). Pozemek je bez
trvalých porostů a stromů.
V západní části pozemku se nachází stávající vrchní vedení 22kV bez smluvně vyřešených
majetkoprávních vztahů a tím i bez zápisu do evidence katastru nemovitostí.
Při místním šetření bylo zjištěno, že oplocení okolo pozemku je ve vlastnictví soudního majitele
pozemku.
Stavební povolení ze dne 12.12.2007, Č.j. STU 696/2007 NEM/5 vydané na základě projektové
dokumentace pro správní řízení o povolení stavby bylo vydáno na podkladě katastrální mapy
odlišné současnému stavu. V katastrální území došlo ke zm ěně číslování, scelování a výměr parcel
operátu. Část navrženého areálu a platného stavebního povolení nyní přesahuje na pozemek p.č.
6077, který není ve vlastnictví RUBE GROUP, s.r.o. a majetkoprávní vztahy nejsou podloženy ani
vyřešeny.
–9–
Ocenění dle vyhlášky č.3/2008 Sb.
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky
č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Cena zjištěna dle nákladového způsobu dle metodiky zákona
č. 151/1997 Sb., Oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu K p:
Prostějov
Okres:
Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
a)
Vrty
a1) Vrt č.1 – § 9
Vrt doplňkové vody č.1
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ: Vrtaná studna
Hloubka studny: 41,50 m
Průměr studny: 254,00 mm
Polohový koeficient: 1,000
Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané)
Koeficient změny ceny stavby: 2,313
Koeficient prodejnosti: 0,400 (Inženýrské stavby)
Ocenění:
41,50 m á 2 380,– Kč/m
Základní cena:
+
=
98 770,– Kč
98 770,– Kč
Korekce základní ceny:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp:
Cena studny:
×
×
×
=
1,0000
2,3130
0,4000
91 382,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 5 roků
Předpokládaná další životnost: 95 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 95) = 5,000 %
Odpočet opotřebení: 91 382,– Kč × 5,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
4 569,10 Kč
86 812,90 Kč
Vrt č.1 – zjištěná cena:
86 812,90 Kč
– 10 –
a2) Vrt č.2 – § 9
Vrt doplňkové vody č.2
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ: Vrtaná studna
Hloubka studny: 41,00 m
Průměr studny: 254,00 mm
Polohový koeficient: 1,000
Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané)
Koeficient změny ceny stavby: 2,313
Koeficient prodejnosti: 0,400 (Inženýrské stavby)
Ocenění:
41,00 m á 2 380,– Kč/m
Základní cena:
+
=
97 580,– Kč
97 580,– Kč
Korekce základní ceny:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp:
Cena studny:
×
×
×
=
1,0000
2,3130
0,4000
90 281,02 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 5 roků
Předpokládaná další životnost: 95 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 95) = 5,000 %
Odpočet opotřebení: 90 281,02 Kč × 5,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
4 514,05 Kč
85 766,97 Kč
85 766,97 Kč
Vrt č.2 – zjištěná cena:
b) Pozemky na LV číslo 1637 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 48,77 Kč.
Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 857 – 1 000) × 0,007414
(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 857 je počet obyvatel v obci.
§ 28 odst. 3a – Pozemky určené k zastavění
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
U pozemku možnost napojení na plyn v komunikaci. Dále na pozemku se nachází dva hlubinné vrty
pro podpůrné čerpání vody.
Pozemek pro stavbu s komerční využitelností
+
50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Možnost napojení na rozvod plynu
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba)
+
10 % ×
×
×
1,100
2,285
0,503
– 11 –
Parc. č.
Název
ostatní plocha - jiná 6078
plocha
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m2] základní
upravená
17 610
92,4892
48,77
Součet:
1 957
19 567
Pozemky na LV číslo 1637 – zjištěná cena:
48,77 × 0,40
36,9957
Cena [Kč]
1 628 734,81
72 400,58
1 701 135,40
1 701 135,40 Kč
Rekapitulace
Výsledné ceny :
a1) Vrt č.1
a2) Vrt č.2
b) Pozemky na LV číslo 1637
86 812,90 Kč
85 766,97 Kč
1 701 135,40 Kč
Výsledné ceny po zaokrouhlení:
a1) Vrt č.1
a2) Vrt č.2
b) Pozemky na LV číslo 1637
86 810,00 Kč
85 770,00 Kč
1 701 140,00 Kč
– 12 –
Ocenění věcné (časové) ceny dle skutečných nákladů
a) Vrty
Ocenění je provedeno nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na
pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Výchozím podkladem
jsou skutečně provedené a zjištěné náklady provedených vrtů na pozemku místa ocenění, které
provedla společnost Vodní zdroje HOLEŠOV a.s. v roce 2007. Uvedená cena byla stanovena pro
oba vrty společně, kterou znalec rovnoměrně rozdělil, jelikož provedení bylo vykonáno souběžně.
Výsledná ceny byla upravena indexem cen stavebních prací k roku 2013 a snížena o opotřebení, pro
které byl použit výpočet lineární metodou. Metodika použita pro ocenění vrtů.
Typ: Vrtaná studna
Počet: Vrt 1 a Vrt 2
Hloubka studny: 41,00 m a 40,5m
Průměr studny: 254,00 mm
Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané)
Ocenění:
Celkové nálady zjištěné
Indexem cen stavebních prací roku 2007:
Základní cena:
0,991/1=0,991
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 5 roků
Předpokládaná další životnost: 95 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 95) = 5,000 %
Odpočet opotřebení: 404 826,50 Kč × 5,000 %
Cena vrtu po odečtení opotřebení:
Cena celková zaokrouhlená
=
–
=
408 503,– Kč
0,991
x
404 826,50 Kč
20 241,30 Kč
384 585,20 Kč
384 585,00 Kč
Rozpočítání ceny vrtů na vrt č.1 … 384 585/2 = 192 292,-Kč a vrt č.2 … 384 585/2 =
192 292,-Kč.
Rekapitulace výsledné ceny vrtů:
Vrt č.1.
Vrt č.2.
192 292,-Kč
192 292,-Kč
– 13 –
Ocenění časovou cenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb.
Ocenění časovou cenou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. - cena časová zjištěná podle nákladového
způsobu metodiky zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku snížená o opotřebení bez Kp.
Metodika použita pro ocenění vrtů.
Podklady pro stanovení koeficientu K p:
Prostějov
Okres:
Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
a)
Vrty
a1) Vrt č.1 – § 9
Vrt doplňkové vody č.1
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ: Vrtaná studna
Hloubka studny: 41,50 m
Průměr studny: 254,00 mm
Polohový koeficient: 1,000
Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané)
Koeficient změny ceny stavby: 2,313
Ocenění:
41,50 m á 2 380,– Kč/m
Základní cena:
+
=
98 770,– Kč
98 770,– Kč
Korekce základní ceny:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Cena studny:
×
×
=
1,0000
2,3130
228 455,01 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 5 roků
Předpokládaná další životnost: 95 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 95) = 5,000 %
Odpočet opotřebení: 228 455,01 Kč × 5,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
11 422,75 Kč
217 032,26 Kč
Studna – zjištěná cena:
217 032,26 Kč
– 14 –
a2) Vrt č.2 – § 9
Vrt doplňkové vody č.2
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ: Vrtaná studna
Hloubka studny: 41,00 m
Průměr studny: 254,00 mm
Polohový koeficient: 1,000
Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané)
Koeficient změny ceny stavby: 2,313
Ocenění:
41,00 m á 2 380,– Kč/m
Základní cena:
+
=
97 580,– Kč
97 580,– Kč
Korekce základní ceny:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Cena studny:
×
×
=
1,0000
2,3130
225 702,54 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 5 roků
Předpokládaná další životnost: 95 roků
Opotřebení: 100 × 5 / (5 + 95) = 5,000 %
Odpočet opotřebení: 225 702,54 Kč × 5,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
11 285,13 Kč
214 417,41 Kč
Studna – zjištěná cena:
214 417,41 Kč
Rekapitulace výsledné ceny vrtů
Výsledné ceny (bez koeficientu Kp) činní:
a) Vrty
A1)Vrt č.1
A2)Vrt č.2
217 032,26 Kč
214 417,41 Kč
Výsledné ceny (bez koeficientu Kp) po zaokrouhlení činní:
b) Vrty
A1)Vrt č.1
A2)Vrt č.2
217 030,- Kč
214 420,- Kč
– 15 –
Ocenění porovnávací metodou
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda
ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou
sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady
hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání:
Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle
Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných
prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena
tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl
oproti oceňovanému objektu.
V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu
nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace.
Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýraz ňovány,
často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více
kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný
výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času
proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi
nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak
musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny
vzorku.
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit,
aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí,
město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.)
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu
(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.)
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové,
vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti
apod.)
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné,
volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.)
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu
k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela
jedinečné)
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální,
celostátní, nadnárodní)
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám
nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd).
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- dostupnost veškerých inženýrských sítí
- dobrá dostupnost
- vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení na pozemku
- stavební povolení prodlouženo do roku 2015
- provedeno vyjmutí ploch ze zemědělského půdního fondu
– 16 –
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí
- výrazně nižší poptávka než nabídka
- nutné vybudování sjezdu z komunikace na pozemek
- napojení na rychlostní komunikaci či dálnici ve velké vzdálenosti.
- stavební záměr vydaného stavebního povolení přesahuje na pozemek p.č 6077 cizího vlastníka
Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná,
v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Veškeré uvedené ceny porovnávacích objektů
jsou včetně provize realitních kanceláří. Porovnávací metoda byla u oceňované nemovitosti
pozemku. K porovnání byly použity následující objekty:
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
Č.
Lokalita
Velikost
(m2)
Způsob využití
pozemku
Jiné
Oceň.
objekt
Konice,
Silnice
II/366
19567
Pro průmyslovou
výstavbu,
plochy pro výrobu
Část viz.popis
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
1
2
3
Žešov
Mladeč
Něměice
18809
Exklusivně nabízíme pozemky o celkové výměře 18809 m² v k.ú. Žešov,které se
nacházejí v bezprostřední blízkosti Prostějova, u rychlostní silnice R 46 přímo na
exitu 22 Prostějov - jih. Dopravní spojení je výborné jak se vzdálenějšími městy
(Olomouc, Brno) po dálnici, tak s centrem Prostějova formou MHD. Jedná se o
pozemek s potenciálem rozvoje - navazuje na řadovou zástavbu obce Žešov, jedná
orná půda, po změně
se o mírný jižní svah s pěkným výhledem s potenciálem rozvoje do budoucna (po
ÚP průmysl.
změně ÚP), nyní orná půda. Přístup k pozemku po asfaltové komunikaci,
výstavbu
inženýrské sítě u pozemku. Aktuálně pronajaté místnímu zemědělci na dobu
určitou do konce roku 2013. Katastrální území: Žešov Celková výměra: 18.809 m²
Svažitost: rovina až místně svažité Přístup z cesty: ano Nadmořská výška: 240
Vzdálenosti: Prostějov 2 km, Olomouc 20 km, Brno 50 km Možnosti využití: po
změně územního plánu možnost výstavby
16 583
orná půda,
po změně ÚP plochy
pro bydlení
Nabízíme k prodeji exkluzivní pozemek s plochou 16.583m2. Pozemek je přímo u
sjezdu z dálnice mezi Olomoucí a Mohelnicí. Místo je vhodné jako čerpací
stanice, penzion, FastFood (McDonads, KFC), jelikož na trase z Mohelnice do
Olomouce (spojnice Hradec Králové – Olomouc) tyto zařízení chybí. Přímo u
pozemku je obecní parkoviště s velkou kapacitou.
orná půda,
změna ÚP
Prodej pozemku o rozloze 16 756 m2, orná půda, zažádáno o změnu UP, Němčice,
Blansko Nabízíme zprostředkování prodeje pozemku na Blanensku, CP 16 756
m2. Specifikace: pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru s dostupnými
inženýrskými sítěmi - veden jako orná půda - komunikace podél celého pozemku
Lokalita: Němčice, okres Blansko, Jihomoravský kraj, aktuálně se chystá změna
územního plánu, zažádáno o změnu na stavební pozemek
16 756
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2
Č.
Cena
požadovaná
resp.
zaplacená
Kč/m2/rok
Koef. redukce na
Cena
po
redukci
na
pramen
ceny
K1
K2
Kč
pramen ceny
Kč
poloha
velikost
(1)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
1
460
0,60
276
1,20
1,00
K3
K4
K5
K6
I
změna
využití
K1×
Příjezd k úvaha
Sítě u
pozemku a
…×
pozemku
pozemku znalce
ÚR + SP,
K6
dokumentace
(11)
(12)
(13)
(14) (15)
1,00
0,93
0,95
1,00
1,06
Cena
oceňovaného
objektu
odvozená
Kč
(16)
5 087 420
– 17 –
2
412
0,60
247
1,10
0,85
0,95
0,90
0,95
1,00
1,06
4 559 111
3
300
0,60
180
1,00
0,85
0,95
0,95
1,00
1,00
0,77
4 578 678
Celkem průměr
Kč
4 741 700
Minimum
Kč
4 559 111
Maximum
Kč
5 087 420
Směrodatná výběrová odchylka
s
299 531
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
4 442 209
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
5 041 271
K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
K2
Koeficient úpravy na velikost objektu
Koeficient úpravy sítí u
pozemku
Koeficient úpravy změna využití pozemku ÚR + SP, dokumentace (ano - ne, stupen)
Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - příjezd k pozemku (lepší - horší)
Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
K3
K4
K5
K6
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší
Index
IO
KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
odlišnosti
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty
Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by
nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo
podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu.
Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo
právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické
právo k majetku je správné. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech
zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.
Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale
nebyly ve všech případech ověřovány.
– 18 –
C. Rekapitulace
Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a
podkladem je též i cena zjištěná dle vyhlášky a cena zjištěná oceněnním věcné (časové) ceny
způsobem dle skutečnných nákladů i cena časová zjištěná dle vyhlášky proto v případě odhadu
obvyklé hodnoty oceňované nemovitostí (jako celku) v tomto případě vážený průměr těchto
považuje znalec za cenu obvyklou.
Způsob ocenění pozemky
Cena
Cena zjištěná podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.
1 701 140,,– Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
sobem
4 741 700, – Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Způsob ocenění vrt č.1.
3 221 000, – Kč
Cena
Cena zjištěná podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.
86 810,,– Kč
Cena zjištěná oceněním věcné (časové) ceny dle skutečných nákladů
192 292, – Kč
Cena zjištěná časovou cenou
217 030, – Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Způsob ocenění vrt č.2.
165 000, – Kč
Cena zjištěná podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.
Cena
85 770,– Kč
Cena zjištěná oceněním věcné (časové)
asové) ceny dle skute
skutečných nákladů
192 292, – Kč
Cena zjištěná časovou cenou
214 420, – Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
164 000, – Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena oceňovaných
ovaných nemovitostí po
zaokrouhlení podle odborného odhadu znalce je pro pozemky
3 221 000,– Kč, pro vrt č.1 165 000,– Kč a pro vrt č.2
164 000,– Kč
V Brně dne 30. 12. 2013
Seznam příloh:
Výpis z katastru nemovitostí
Fotodokumentace
Kopie katastrální mapy
Cenové porovnání – srovnávací objekty
Průsvitka situace stavby
Ing. Šárka Kašparová
– 19 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne
1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č.. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny
a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby
obytné, stavby průmyslové).
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 896-76/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu
nákladů účtuji podle přiipojené likvidace.
V Brně dne 30. 12. 2013
Ing. Šárka Kašparová
Fotodokumentace
Kopie katastrální mapy
Ortofoto mapa parcely 6078
Katastrální mapa parcely 6078
Cenové porovnání – srovnávací pozemky
Porovnávaný pozemek č.1.
Cena: 8 652 140 Kč včetně provize
Adresa: Žešov
Jednotková cena: 460,-Kč/m2
Plocha: 18 809 m2
Využití: orná půda
Popis:
Exklusivně nabízíme pozemky o celkové výměře 18809
m² v k.ú. Žešov,které se nacházejí v bezprostřední
blízkosti Prostějova, u rychlostní silnice R 46 přímo na
exitu 22 Prostějov - jih. Dopravní spojení je výborné jak
se vzdálenějšími městy (Olomouc, Brno) po dálnici, tak
s centrem Prostějova formou MHD. Jedná se o
pozemek s potenciálem rozvoje - navazuje na řadovou
zástavbu obce Žešov, jedná se o mírný jižní svah s
pěkným výhledem s potenciálem rozvoje do budoucna
(po změně ÚP), nyní orná půda. Přístup k pozemku po
asfaltové komunikaci, inženýrské sítě u pozemku.
Aktuálně pronajaté místnímu zemědělci na dobu určitou do konce roku 2013. Katastrální
území: Žešov Celková výměra: 18.809 m² Svažitost: rovina až místně svažité Přístup z
cesty: ano Nadmořská výška: 240 Vzdálenosti: Prostějov 2 km, Olomouc 20 km, Brno 50
km Možnosti využití: po změně územního plánu možnost výstavby
Porovnávaný pozemek č.2.
Cena: 6 832 196,- Kč včetně provize
Adresa: Mladeč
Jednotková cena: 412,-Kč/m2
Plocha: 16 583 m2
Využití: orná půda, u dálnice
Popis:
Nabízíme k prodeji exkluzivní pozemek s plochou
16.583m2. Pozemek je přímo u sjezdu z dálnice mezi
Olomoucí a Mohelnicí. Místo je vhodné jako čerpací
stanice, penzion, FastFood (McDonads, KFC), jelikož
na trase z Mohelnice do Olomouce (spojnice Hradec
Králové – Olomouc) tyto zařízení chybí. Přímo u
pozemku je obecní parkoviště s velkou kapacitou.
Cena 412Kč/m2.
Porovnávaný pozemek č.3.
Cena: 5 026 800,- Kč včetně provize
Adresa: Něměice
Jednotková cena: 300,-Kč/m2
Plocha: 16 756 m2
Využití: orná půda, zažádáno o změnu ÚP
Popis:
Prodej pozemku o rozloze 16 756 m2, orná půda,
zažádáno o změnu UP, Němčice, Blansko Nabízíme
zprostředkování prodeje pozemku na Blanensku, CP
16 756 m2. Specifikace: pozemek je rovinatý,
obdélníkového tvaru s dostupnými inženýrskými
sítěmi - veden jako orná půda - komunikace podél
celého pozemku Lokalita: Němčice, okres Blansko, Jihomoravský kraj, aktuálně se chystá
změna územního plánu, zažádáno o změnu na stavební pozemek