Posude... - Burzaspravcu.cz
Transkript
Mgr. Jarmila Leinová Renneská 40 639 00 Brno ZNALECKÝ POSUDEK Č. 261 Ocenění podniku společnosti ROTTER s.r.o. Objednatel posudku: a) Mgr. David Gregor, advokát Insolvenční správce dlužníka ROTTER s.r.o. Insolvenční řízení vedeno KS v Brně, sp. zn. KSBR 31 INS 31150/2013 Rašínova 103/2 602 00 BRNO Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. A. ÚKOL, ZJIŠTĚNÍ A PODKLADY Na základě objednávky ze dne 6.6.2013 jsem byla jmenována znalcem z odvětví ekonomika, účetní evidence, daně, k vypracování znaleckého posudku: 1. Ocenění veškerých aktiv společnosti ROTTER s.r.o. tak, aby tyto mohly v ideálním případě být v rámci insolvenčního řízení prodávány jako celek. A.1. Prohlášení znalce Já níže podepsaná Mgr. Jarmila Leinová, znalec jmenovaný Krajským soudem rozhodnutím krajského soudu v Hradci Králové ze dne 7. 3. 1997 č.j. Spr. 4126/96 pro základní obor ekonomika – ekonomická odvětví různá se specializací – daně – účetní evidence podávám tento znalecký posudek, přičemž čestně prohlašuji: A.1.1. Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s těmito obecným předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování tržního ocenění. Vycházelo se pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Účastníci ústně prohlásili, že předané sestavy z účetnictví a doklady odpovídají skutečnosti. Informace získané z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné a byly zajišťovány zpracovatelem tohoto posudku. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takovéto informace. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Hodnota stanovená v této zprávě respektuje platné právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které jsou platné v době jejího zpracování. Odhadnutá hodnota je dána pro finanční strukturu platnou v souladu s datem této zprávy. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem níže stanoveným. A.1.2. Já níže podepsaná Mgr. Jarmila Leinová, bytem Renneská 40, 639 00 Brno, prohlašuji, že nejsem nijak zainteresovaná na hospodaření společnosti podnikající pod obchodním jménem ROTTER s.r.o., se sídlem Vír 1, PSČ 592 66, IČ 46965211, dále prohlašuji, že ani v budoucnu nebudu mít prospěch z podnikání společnosti ROTTER s.r.o., u kterého jsem prováděla finanční analýzu. Také čestně prohlašuji, že nejsem jakkoli ekonomicky a jinak spřízněna se společníky výše uvedených společností a to včetně jednatelů. V posudku, který předkládám byly respektovány všechny podstatné skutečnosti mající vliv na ocenění podniku podle nejlepšího vědomí a svědomí. Strana 2 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Posudek obsahuje 46 stran textu, 18 stran příloh a 3 znalecká vyjádření a byl vypracován ve dvou provedeních, jeden originál pro objednatele posudku a jeden originál zůstává zpracovateli. V Brně dne 25.8.2014 …………………………….. Mgr. Jarmila Leinová Strana 3 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová B. Ocenění podniku ROTTER s.r.o. POSUDEK – NÁLEZ B.1. Obecná část B.1.1. Charakteristika oceňované společnosti 1. Základní identifikace Obchodní firma IČ DIČ Sídlo Právní forma: Vznik: Základní kapitál : : : : : : : ROTTER s.r.o. 46965211 CZ 46965211 VÍR 1, PSČ 592 66 společnost s ručením omezeným 17. července 1992 1 000 000,- Kč Podnikatelské aktivity (obory dle OKEČ) hostinská činnost ……………………………………………… zapsáno 28.listopadu 2002 výroba elektřiny (konec platnosti licence 16.1.2027….zapsáno 28. listopadu 2002 Obráběčství………………………………………………....zapsáno 23. září 2009 Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona…………………………………………………..…..zapsáno 23. září 2009 Kategorie podle počtu zaměstnanců ke dni ocenění 15.7.2014 Průměrný přepočtený počet zaměstnanců……….0 Vlastnictví v jiných společnostech Společnost nemá rozhodující ani podstatný vliv v jiných obchodních společnostech. 2. Personální obsazení Statutární orgán - jednatel JIŘÍ ŠENKÝŘ, dat. nar. 20. února 1971 Václavské náměstí 776/10, Nové Město, 110 00 Praha 1 Struktura vlastníků k 15.7.2014 ing. Petr Kučera, dat. nar. 26. prosince 1958 , Krnov, Bezručova 16, okres Bruntál, podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč JIŘÍ ŠENKÝŘ, dat. nar. 20. února 1971 ,Václavské náměstí 776/10, Nové Město, 110 00 Praha 1, podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč Strana 4 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Jarmila Havlová, dat. nar. 15. října 1948, Vír č.14, okres Žďár nad Sázavou podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč ing. Ludmila Veselá, dat. nar. 3. února 1962 , Bystřice nad Pernštejnem, Na příkopech 360 podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč JIŘÍ FLAŠAR, dat. nar. 12. srpna 1950, č.p. 48, 793 15 Lichnov podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč Radim Iška, dat. nar. 12. února 1952, Krnov, Budovatelů 2, okres Bruntál podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč Dagmar Vaculíková, dat. nar. 18. srpna 1964, Bystřice nad Pernštejnem, Koroužné č.72, PSČ 593 01 podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč Iva Bartošíková, dat. nar. 25. června 1980, Brno, Lysická 7, PSČ 621 00 podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč PAVEL FÜRST, dat. nar. 13. listopadu 1956 , Nezvalova 1586/2a, 792 01 Bruntál podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč Zdeněk Ševčík, dat. nar. 22. července 1978, Vír č.288, okres Žďár nad Sázavou podíl 10%, splaceno 100%, vklad 100 tisíc Kč Společnost ROTTER s.r.o. byla založena 17. července 1992 za účelem podnikání. Všechny obory, v nichž firma působí, jsou z důvodu diverzifikace dále posilovány a rozvíjeny výhradně z vlastních zdrojů firmy. V současné době je společnost v konkurzu a nevyvíjí žádnou činnost. B.1.2. Právní rámec oceňování podniku Účel ocenění Účelem předloženého ocenění je stanovit obvyklou (tržní, obecnou, objektivní) hodnotu podniku – ROTTER s.r.o., Vír 1, PSČ 592 66, veškerých aktiv dlužníka tak, aby tyto mohly v ideálním případě být v rámci insolvenčního řízení prodávány jako celek při respektování ekonomických podmínek té doby. Hodnota, stanovená podle této expertizy může být i zpětně dosažitelná při netísněném prodeji předmětného majetku za podmínek, platných v době jeho zpracování. Hodnota části podniku pro případný prodej – společnosti ROTTER s.r.o., Vír 1 , PSČ592 66, se stanovuje jako objektivní odhad hodnoty majetku a závazků podniku (substanční metoda), dále metodou kapitalizovaných vážených čistých výnosů, s preferencí substanční metody ocenění. Způsob ocenění je v souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. Strana 5 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Právní rámec oceňování podniku Právní rámec úředního oceňování majetku řeší v současné době zejména : 1) zákon číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku. 2) vyhláška MF číslo 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek MF č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., č. 76/2007 Sb., Č. 441/2014 kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tyto normy řeší způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (majetku) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, zejména zákonem č. 248/1992 Sb., o investičních fondech a investičních společnostech, zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí ve znění zákona č. 242/1994Sb., apod. Zákon č. 151/1997Sb o oceňování majetku se zabývá oceňováním podniku v hlavě šesté Podnik, § 24 : (1) Podnik nebo jeho část (dále jen "podnik") se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků zjištěných podle tohoto zákona sníženým o ceny závazků. (2) Stanoví-li tak vyhláška, oceňuje se podnik výnosovým způsobem, popřípadě jeho kombinací s oceněním podle odstavce 1. (3) Ocenění podniku výnosovým způsobem se zjistí jako součet diskontovaných budoucích čistých ročních výnosů podniku. Způsob zjištění těchto výnosů a diskontování stanoví vyhláška. (4) Jestliže je při prodeji podniku sjednaná cena vyšší než cena zjištěná podle odstavce 1 nebo 2, ocení se podnik cenou sjednanou. Rozdíl mezi sjednanou cenou a cenou zjištěnou se považuje za cenu dobré pověsti podniku. Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto odhadu je objektivní (fair) tržní hodnota. Touto objektivní tržní hodnotou rozumíme v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGOVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) finanční částku, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o jmění. Strana 6 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Rozsah odhadu V předloženém odhadu je stanovena objektivní tržní hodnota výše uvedeného majetku. Rozsah práce při ocenění majetku vychází z toho, že je přihlédnuto ke všech v úvahu připadajícím vlivům, které by mohly významně ovlivnit hodnotu majetku. Mezi nimi se zejména zohledňuje: historie a podstata majetku obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky podnikání účetní hodnota majetku a bilance goodwill srovnatelné prodeje předpokládaný objem výnosů z činnosti společnosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů předložených odhadci objednatelem posudku. Listinné podklady byly doplněny vlastním šetřením, které byly provedeny dne 16.6.2014, 25.6.2013, 01.7.2013, 8.7.2013 a 10.7.2013 . Obvyklá hodnota je stanovena pro stav majetku a tržního prostředí ke dni ocenění, tj. k 15.7.2014. B.1.3. Obecná část Základní pojmy Předmětem odhadu je potencionální tržní cena, kterou označujeme jako tržní hodnota. Cena je pojem používaný pro částku, která je požadována, nabízena nebo zaplacena za zboží nebo službu. Vzhledem k finančním možnostem, motivacím nebo speciálním zájmům kupujícího nebo prodávajícího může nebo nemusí mít cena zaplacená za zboží či služby vztah k hodnotě, kterou tomuto zboží nebo službě mohou připisovat jiní. Cena je však obecně indikací relativní hodnoty připisované zboží konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách. Trh je systém (místo), kde se se zbožím a službami obchoduje mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu bez zbytečných omezení. Strana 7 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Hodnota je ekonomický pojem, je výrazem schopnosti zboží být předmětem směny. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Hodnota by měla být výsledkem střetu nabídek kupujícího a prodávajícího. Protože tato podmínka není splněna, je prováděno ocenění. Výsledkem je potom stanovení tržní hodnoty podniku, ale ta není hodnotou směnnou, již realizovanou, ale potencionálním východiskem pro cenové jednání o individuální koupi. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery při náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Hodnota podniku proto není totožná s cenou, jak je tomu často (ne vždy !) obvyklé u jiného zboží. Podnik jako zboží se vyznačuje specifiky: 1) vzácností, vynucující si nahrazení působení trhu individuálním jednáním o podmínkách směny, 2) nízkou mírou organizovanosti trhu. Nedochází k soustřeďování nabídky a poptávky, objektivně existuje nedostatečná konkurence, 3) jedinečností podniku. Podnik je nejčastěji chápán jako soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání. Patří k němu tedy i práva, věci a nejobecněji všechny majetkové hodnoty sloužící podnikání. Důležité je uvědomění si skutečnosti, že podnik není jen souhrnem věcných výrobních faktorů, tzn. např. strojů, budov a zásob. Součástí podniku jsou i nehmotná práva (např. licence, značky), dále jeho pověst založená na dosavadní existenci, výsledcích a činnosti (goodwill), a dále (někdy zejména) lidský potenciál daný sestavou a kvalifikací pracovníků a managementu podniku. Čisté obchodní jmění je obchodní majetek očištěný o závazky vzniklé v souvislosti s podnikáním. Obchodním majetkem rozumíme souhrn všech majetkových hodnot patřících podnikateli a sloužících nebo určených k podnikání. Jde tedy o věci, pohledávky, a jiné penězi ocenitelné hodnoty. Pro úplnost je třeba uvést, že pojem čisté obchodní jmění se v našich právních a obchodních normách bohužel používá ve více významech, a je proto třeba vážit obsah tohoto pojmu v kontextu řešeného problému. Likvidační hodnota je množství peněz, které můžeme získat prodejem jednotlivých částí podniku. Zároveň tvoří i dolní hranici hodnoty podniku při majetkovém ocenění. Nebývá snadné ji určit. Konkrétní výnos z prodeje závisí totiž na mnoha nesnadno odhadnutelných okolnostech.. Strana 8 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. B.1.4. Analýza tržního prostředí 1. Základní ekonomické ukazatele ČR v čase Základní ekonomické ukazatele za Českou republiku za uplynulých 9 let jsou znázorněny v následující tabulce. Tabulka č. 1 Ukazatel 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2 929,2 3 116,1 3 352,6 3 662,6 3 848,4 3 759,0 3 790,9 3 823,4 3 845,9 3 883,8 286 979 304 478 326 553 354 808 368 986 358 288 360 444 364 249 365 955 369 507 16 914 17 805 18 942 20 662 20 227 19 405 19 491 20 144 20 669 20 556 4,7 6,8 7,0 5,7 3,1 -4,5 2,5 1,8 -1,0 -0,9 1,3 2,7 2,9 3,1 2,3 1,3 0,7 -0,4 -2,1 0,6 3,2 2,9 4,3 4,1 3,0 0,2 1,0 0,5 -2,2 0,1 6,8 4,3 10,2 15,5 1,9 -20,2 5,4 0,8 -5,0 -4,4 3,0 6,0 5,8 13,2 4,1 -11,0 1,0 0,4 -4,5 -3,5 13,7 11,8 14,0 11,3 3,9 -10,9 15,5 9,5 4,4 0,1 10,1 6,1 11,0 12,9 2,7 -12,0 15,5 7,0 2,2 0,6 1,6 3,5 3,7 5,8 2,8 -2,2 0,8 -0,2 -2,7 -1,2 4,0 -0,3 0,5 3,3 1,9 2,3 -1,6 -0,9 1,6 1,9 2 783,4 2 969,0 3 163,8 3 377,5 3 643,9 3 484,6 3 475,2 3 531,1 3 530,0 3 590,7 674,1 763,94 840,6 903,9 1001,2 773,6 751,1 803,4 797,0 819,2 Ukazatel HDP HDP na 1 obyvatele HDP na 1 obyvatele v PPS HDP Výdaje na konečnou spotřebu spotřeba z toho: domácností Výdaje na tvorbu hrubého kapitálu z toho: fixního Vývoz zboží a služeb Dovoz zboží a služeb Domácí realizovaná poptávka Deflátor HDP mld. Kč, b. c. Kč/obyv. , b. c. PPS/oby v., b. c. %, r/r, reálně %, r/r, reálně %, r/r, reálně %, r/r, reálně %, r/r, reálně %, r/r, reálně %, r/r, reálně %, r/r, reálně Hrubé národní úspory %, r/r mld. Kč, b. c. mld. Kč, b. c. Míra hrubých národních úspor % 24,2 25,7 26,6 26,8 27,5 22,2 21,6 22,8 22,6 22,8 Míra hrubých úspor domácností % 8,0 9,7 10,7 10,4 9,5 11,4 10,9 10,0 10,8 9,0 Souhrnná produktivita práce %, r/r 5,0 5,0 6,6 3,7 0,6 -2,2 2,6 1,9 -1,5 -1,8 Jednotkové pracovní náklady %, r/r 2,5 -1,1 -0,4 2,2 2,3 2,9 -1,6 -0,4 2,5 0,4 Energetická náročnost Celkové antropogenní emise a propady CO2 %, r/r -2,8 -6,0 -5,4 -5,2 -5,9 0,3 2,8 %, r/r %, r/r, běžné ceny %, r/r, reálně %, r/r, reálně %, r/r, reálně 0,5 -1,0 3,8 2,4 -7,4 -8,2 3,7 -3,4 16,1 6,9 8,5 14,1 -0,3 -15,9 9,5 7,6 1,7 8,8 5,2 6,0 7,1 0,0 -0,9 -7,4 -3,6 -7,6 -6,7 4,6 8,7 0,2 -9,9 -1,4 -1,9 -0,4 -0,2 Hrubý disponibilní důchod Průmysl - tržby Stavební produkce Služby - tržby Zemědělství - tržby Počet zaměstnaných s jediným nebo hl.zam. Obecná míra nezaměstnanosti Míra dlouhodobé nezaměstnanosti Míra registrované nezaměstnanosti Míra reg.nezam. podle stávající metodiky %, r/r %, průměr %, průměr %, průměr %, průměr -3,7 1,5 . . 0,0 8,0 -3,7 -6,6 -3,8 7,1 6,4 8,2 3,1 -2,1 -0,6 1,2 1,3 1,9 1,6 -1,4 -1,0 -0,3 0,4 1,0 8,3 7,9 7,1 5,3 4,4 6,7 7,3 6,7 7,0 7,0 4,3 4,2 3,9 2,8 2,2 2,0 3,0 2,7 3,0 3,0 . . . . . . . . - 9,19 8,96 8,13 6,62 5,44 7,98 9,01 8,57 8,60 - 10,24 1) %, r/r 6,3 5,0 6,6 7,2 7,8 3,3 2,2 2,5 2,5 0,0 Průměrné reálné mzdy Průměrný starob.důchod/průměrná mzda %, r/r 3,4 3,0 4,0 4,3 1,4 2,3 0,7 0,6 -0,8 -1,4 40,6 41,1 40,8 40,6 40,2 41,6 41,2 42,0 41,6 42,3 2,8 1,9 2,5 2,8 6,3 1,0 1,5 1,9 3,3 1,4 Průměrná hrubá nominální mzda 1) Míra inflace % %, r/r, průměr Strana 9 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Ceny dovozu zboží %, r/r, prosinec %, r/r, průměr %, r/r, průměr %, r/r, průměr %, r/r, průměr %, r/r, průměr %, r/r, průměr Směnné relace % Míra inflace Ceny průmyslových výrobců Ceny stavebních prací Ceny tržních služeb Ceny zemědělských výrobců Ceny vývozu zboží 2,8 2,2 1,7 5,4 3,6 1,0 2,3 2,4 2,4 1,4 5,5 3,1 1,5 4,1 4,5 -3,1 1,2 5,6 2,1 0,8 3,7 3,0 2,9 4,1 4,5 1,2 -0,2 -0,5 -0,7 -1,1 2,3 -0,4 3,4 1,6 3,8 1,5 -1,2 0,9 -0,6 -1,5 8,1 -9,4 1,1 16,8 8,8 -24,8 7,9 21,2 3,7 4,5 3,7 -1,5 -1,2 1,3 -4,6 0,2 -1,0 1,7 2,9 1,2 1,6 -0,5 0,3 -1,0 -3,3 -3,5 2,0 4,3 4,2 -0,2 2,1 -1,0 -1,5 2,3 -1,3 3,8 -2,9 -2,5 1,2 1,4 Měnové ukazatele CZK/EUR průměr 31,904 29,784 28,343 27,762 24,942 26,445 25,290 24,586 25,143 25,974 CZK/USD průměr 25,701 23,947 22,609 20,308 17,035 19,057 19,111 17,688 19,583 19,565 Nominální efektivní kurz % 79,7 84,4 88,6 91,0 101,7 97,8 100,0 103,0 99,3 97,0 Reálný efektivní kurz % 88,0 91,8 93,7 96,4 105,4 99,7 100,0 102,9 99,5 97,8 M1 * %, r/r 8,0 13,4 14,7 15,7 9,7 6,1 7,8 6,0 8,9 7,0 M2 * %, r/r 6,2 10,7 14,6 17,0 14,0 0,8 0,3 3,7 4,9 4,6 M3 * %, r/r 6,4 11,1 13,8 16,7 13,1 0,4 0,0 3,1 5,3 5,4 Běžný účet (BÚ) platební bilance mld. Kč -147,5 -30,9 -67,1 -156,9 -81,3 -89,3 -146,6 -104,0 -51,3 -56,0 Finanční účet (FÚ) platební bilance mld. Kč 177,3 160,0 99,8 125,3 92,2 143,2 174,3 59,4 74,3 187,9 Změna devizových rezerv mld. Kč -6,8 -92,9 -2,1 -15,7 -40,1 -60,6 -41,4 17,2 -80,5 -191,9 BÚ/HDP % -5,0 -1,0 -2,0 -4,3 -2,1 -2,4 -3,9 -2,7 -1,3 -1,4 FÚ/HDP % 6,1 5,1 3,0 3,4 2,4 3,8 4,6 1,6 1,9 4,8 Stav devizových rezerv* (DR) ČNB mld. Kč 636,24 726,7 656,6 631,0 716,0 764,3 796,8 803,4 855,3 1 118,4 Stav DR* ČNB/HDP % 21,7 23,3 19,6 17,2 18,6 20,3 21,0 21,0 22,2 28,8 Krytí dovozu zboží a služeb DR ČNB měsíc 4,2 4,5 3,6 3,1 3,6 4,4 3,9 3,6 3,6 4,7 -83,4 -101,3 -79,7 -26,9 -85,9 -218,3 -179,1 -122,3 -162,1 -56,4 -2,8 -3,2 -2,4 -0,7 -2,2 -5,8 -4,7 -3,2 -4,2 -1,5 -93,7 -56,3 -97,58 -66,4 -20,0 -192,4 -156,4 -142,8 -101,0 -81,3 -3,2 -1,8 -2,9 -1,8 -0,5 -5,1 -4,1 -3,7 -2,6 -2,1 847,8 885,4 948,1 1 023,4 1 104,3 1 299,3 1 454,4 1 583,3 1 775,1 1 788,2 28,9 28,4 28,28 27,9 28,7 34,2 37,9 41,0 46,2 46,0 592,9 691,2 802,5 892,3 999,8 1 178,2 1 344,1 1 499,4 1 667,6 1 683,3 20,2 22,2 23,9 24,4 26,0 31,3 35,5 39,2 43,4 43,3 Fiskální ukazatele Vládní deficit (přebytek) mld. Kč Vládní deficit (přebytek)/HDP % Saldo státního rozpočtu (SR) mld. Kč Saldo SR/HDP % Vládní dluh Dluh sektoru vlády v procentech HDP mld. Kč Státní dluh mld. Kč Státní dluh/HDP % % Pokles HDP v letech 2010 až 2013 je výrazný, v roce 2012 a 2013 záporný. V prvních měsících roku 2012 započal pokles české ekonomiky, který se v dalším období postupně prohluboval. Hrubý domácí produkt se v 1. čtvrtletí meziročně snížil o 0,4 %, v dalších čtvrtletích došlo ke zrychlení jeho poklesu (-1,1 % a -1,5 %) a v posledních třech měsících se výkonnost české ekonomiky snížila proti stejnému období roku 2011 o 1,7 %. Rok 2012 tak byl pro ekonomiku ČR rokem recese, HDP klesl o 1,2 %. . Největší měrou ovlivnily vývoj české ekonomiky výdaje domácností na konečnou spotřebu, které byly v posledním čtvrtletí meziročně nižší o 4,1 %. Šlo o dosud nejhlubší pokles spotřeby českých domácností. Za celý rok 2012 se jejich výdaje snížily reálně o 3,5 %, také nominálně byly nižší v každém čtvrtletí 2012. Strana 10 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Od 2. čtvrtletí, kdy se i výkonnost ekonomiky EU meziročně snížila, byl hospodářský pokles v ČR v porovnání s tímto uskupením hlubší. Hrubá přidaná hodnota v odvětvích klesla o 1,1 %. Růst vykázal pouze průmysl (+0,6 % při stagnaci u zpracovatelů) a skupina profesních, vědeckých technických a administrativních činností (+4,9 %). 2. Vymezení relevantního trhu a jeho hodnocení Vymezení relevantního trhu společnosti ROTTER s.r.o. lze tedy považovat území celé České republiky, především lokalita Brna a je vymezen poptávkou po těchto službách. Při analýze vývoje relevantního trhu bylo vycházeno ze statistických údajů těchto jednotlivých odvětví. 3. Hodnocení vnějšího potenciálu Na základě výše uvedených kritérií a při zvážení makroekonomických ukazatelů a ostatních v současné době známých skutečností, mohu relevantní trh hodnotit jako trh nestabilní s potenciálem poklesu a přiměřeným rizikem negativního vývoje. B.2. Metody oceňování B.2.1. Základní pojmy Následující pojmy jsou uváděny ve významu, používané mj. v mezinárodně publikovaných metodikách tržního oceňování již ve sdružení TIAVSC a Tedova i následných evropských sdruženích. Obchodní majetek podnikatele, který je fyzickou osobou se rozumí majetek ( věci, pohledávky a jiná práva a penězi ocenitelné jiné hodnoty), které patří podnikateli a slouží nebo jsou určeny k podnikání. Obchodním majetkem podnikatele, který je právnickou osobou se rozumí veškerý majetek ( §6, odst.1 zákona č.513/1991 Sb.Obchodní zákoník) Obchodní jmění je pak soubor obchodního majetku a závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním. Jměním podnikatele, který je právnickou osobou je soubor veškerého majetku a závazků (§6, odst.2 zákona č.513/1991 Sb.Obchodní zákoník) Čistý obchodní majetek je obchodní majetek po odečtení závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním, je-li fyzickou osobou a všech závazků, je-li osobou právnickou ( §6, odst.3 zákona č.513/1991 Sb.Obchodní zákoník) Vlastní kapitál tvoří vlastní zdroje financování obchodního majetku podnikatele a v rozvaze se vykazuje na straně pasiv ( §6, odst.4 zákona č.513/1991 Sb.Obchodní zákoník) Hodnota podniku je dána očekávanými budoucími příjmy ( buď na úrovni vlastníků nebo na úrovni všech investorů do podniku) převedenými ( diskontovanými) na jejich současnou hodnotu ( ang. Prezent value) Věcná hodnota ( dle právního názvosloví „časová cena“ věci): Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně potřebné věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity Strana 11 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Tržní ekonomika: Hospodářství v němž jsou otázky co?, jak?, a pro koho?, týkající se alokace zdrojů výhradně řešeny prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích Výnosová hodnota: Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku ( nemovitosti). Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/97 Sb. Rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu Tržní hodnota ( dle právního názvosloví též „obecná cena“ věci): Tržní hodnotou rozumíme v souladu s Evropským sdružením odhadců Tedova ( The European Group of Valuers of Fixed Assets) „finanční částku – odhadnutou částku, kterou je možno získat prodejem majetku, jeho směnou k datu ocenění mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, jež jsou samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které obě strany jednaly informovaně a rozumně. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o jmění“. Definice obvyklé ceny dle uvedeného zákona č. 151/97 Sb., § 1 odstavec 1 je v podstatě ve shodě s pojmy používanými již v mezinárodně publikovaných metodikách tržního oceňování TIAVSC a TEGOoVA. Lze proto konstatovat, že cena obvyklá ve smyslu uvedeného zákona je shodná s dříve užívaným pojmem cena obecná nebo pojmem tržní hodnota. Analogicky dospějeme i u ostatních dosud v praxi užívaných pojmů při oceňování majetku: Například rozkladem znění § 2 odstavce 3 zákona č. 151/97 Sb. – nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Jde tedy o odhad reprodukční ceny srovnatelného předmětu ocenění v místě a čase zohledňující stav předmětu ke dni ocenění – tedy o cenu časovou. Cena administrativní ( zjištěná): Cena zjištěná podle cenového předpisu ( zákon č. 151/97 Sb., včetně prováděcí vyhlášky) . Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení ( u nemovitostí, zejména u staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční pořizovací: Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos: Výnosy ( příjmy ) po odpočtu nákladů ( výdajů) nebožské součet provozního, finančního zisku z mimořádných příjmů ( daňový základ pro daň z příjmů), stanovenýjako průměrná nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Likvidace: Uzavření podniku, uvolnění nemovitosti, a jejich prodej za účelem získání peněžní hotovosti. Strana 12 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Základní definice oceňovaného majetku: DUE DILIGENCE Due Diligence je vyčerpávajícím přezkoumáním finanční situace společnosti, jejího majetku, podnikatelských výhledů, rizik a dalších relevantních otázek za účelem získání znalosti o podniku, posouzení navrhované transakce a zhodnocení skrytých rizik. EKONOMICKÁ ŽIVOTNOST Ekonomická životnost aktiva je odhadem doby, po kterou se očekává, že bude majetek možné rentabilně využívat za účelem, pro který byl určen. Toto časové rozpětí může být ovlivněno změnou ekonomických podmínek, faktory zastarání nebo fyzickou životností. Ekonomická nebo běžná životnost nemovitosti je doba, po kterou nemovitost přispívá k hodnotě majetku. Ekonomická a fyzická životnost se mohou výrazně lišit. Stavby s různou mírou fyzického opotřebení jsou například v řadě případů nahrazeny novými. Ekonomická životnost majetku nemůže překročit fyzickou životnost, je obvykle kratší. GOODWILL Goodwill je převisem ceny akvizice nad čistými částkami přiřazenými jednotlivým získaným aktivům a očekávaným závazkům. Existence goodwillu znamená, že je ziskovost podniku vyšší než požadovaná výnosnost z podnikem používaných jednotlivých aktiv. INVESTOVANÝ KAPITÁL Investovaný kapitál je součtem hodnot akciového kapitálu (základního kapitálu) a úročených dluhů. Lze ho vyjádřit také jako rozdíl mezi hodnotou aktiv společnosti a hodnotou neúročených krátkodobých závazků. MOVITÝ MAJETEK Movitý majetek představují identifikovatelné mobilní a movité věci, které jsou veřejností považovány za "osobní"; např. vybavení, umělecká díla, starožitnosti, šperky a klenoty, sbírky, stroje a zařízení; veškerý majetek, který není klasifikován jako nemovitost (USPAP, vydání z roku 1993). Movitý majetek zahrnuje přenosné předměty, které nejsou trvale připevněny k nemovitosti, ani nejsou její součástí. NÁJEMNÍ SMLOUVA Nájemní smlouva je písemným dokladem, v němž jsou práva spojená s užíváním a obsazením pozemku nebo budov přenesena vlastníkem na určenou dobu a za stanovené nájemné na někoho jiného. NEHMOTNÝ MAJETEK Nehmotný majetek je aktivum, které je považováno za nedílnou součást podniku, není investicí do fyzického aktiva nebo majetku, ale je nezbytný pro provoz společnosti. Nehmotný majetek může být identifikován jednotlivě, např. jako franšíza, kontrakt, patent, postup, obchodní jméno, projekt výzkumu a vývoje, nebo jako celek - aktiva související s předpokladem "Going Concern" a goodwillem. Strana 13 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. NEMOVITOST Nemovitost je fyzickým pozemkem včetně jeho příslušenství; např. staveb. Je také identifikovatelnou parcelou nebo plochou pozemku včetně budov a staveb, pokud existují. V některých státech je nemovitost definována jako synonymum výrazu Real Property. PODNIK Podnik je souhrnem všech hmotných aktiv (nemovitostí, movitého majetku a provozního kapitálu bez úročených závazků) a nehmotných aktiv podniku v provozu. Alternativně je to ekvivalent kapitálu investovaného do podniku, který je součtem hodnoty vlastního kapitálu a úročených závazků. REAL PROPERTY Real Property představuje veškeré podíly, zisky a práva související s vlastnictvím fyzické nemovitosti. Je souborem práv, jimiž je nemovitost vybavena. V některých státech je Real Properte definován jako synonymum nemovitosti. B.2.2. Metodologie ocenění B.2.1. Přehled základních metod pro oceňování podniku METODA SUMÁRNÍ HODNOTY AKTIV Metoda sumární hodnoty aktiv odvozuje hodnotu podniku od celkové hodnoty aktiv, která daný podnik vytvářejí a která jsou jeho součástí. Jinými slovy hodnota podniku je stanovena na základě součtu hodnot jednotlivých aktiv a upravena o hodnotu závazků.Volný trh je předpokladem ocenění: Pozemky, stavby a budovy jsou oceňovány jako by byly nabízeny k prodeji na volném trhu s tím, že je majetek nabízen po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda je postupem ocenění využívaným pro odhadnutí tržní hodnoty, který je založený na rozdílu nákladů znovupořízení nebo nahrazení oceňovaného majetku a srážek za veškeré důvody znehodnocení včetně fyzického opotřebení, funkčních a ekonomických nedostatků, pokud existují a lze je změřit. Tato metoda podává celkově nejspolehlivější indikaci hodnoty staveb, novějších aktiv, účelových budov, speciálních inženýrských staveb, systémů a speciálních strojů a zařízení. Nákladová metoda je vzhledem k ocenění obchodního podílu ve společnosti definována jako metoda ocenění čistých aktiv, v níž je tržní hodnota podniku rovna rozdílu sumy tržních hodnot jeho aktiv a tržní hodnoty jeho neúročených krátkodobých závazků. EKONOMICKÉ NEDOSTATKY Ekonomické nedostatky jsou definovány jako neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Příčinami mohou být snížená poptávka po daných produktech, problémy s dodávkami surovin, zvýšení materiálových a mzdových nákladů, nákladů na služby a dopravu při nezměněné nebo méně zvýšené prodejní ceně produktů, změny legislativních předpisů, zohlednění dopadů na životní prostředí. Strana 14 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. FUNKČNÍ NEDOSTATKY Funkční nedostatky jsou definovány jako snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. FYZICKÉ OPOTŘEBENÍ Fyzické opotřebení je definováno jako snížení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí. VÝNOSOVÁ METODA Příjmová (výnosová) metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat, tj. od výnosové schopnosti majetku. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu na základě tržní míry výnosnosti. METODA DISKONTOVANÉHO CASH FLOW Metoda diskontovaného cash flow je jednou z příjmových metod ocenění, která je obvykle upřednostňována před metodou přímé kapitalizace v případech, kdy se v budoucích obdobích očekávají větší investiční náklady nebo existují podstatné výkyvy v ročních výnosech. METODA PŘÍMÉ KAPITALIZACE Přímá kapitalizace je jednou z příjmových metod ocenění, která je aplikovatelná v případech, kdy se jedná o zavedené majetky, které již vykazují určitou příjmovou stabilitu a k jejichž provozování nejsou nutné žádné větší investiční výdaje. Metoda kapitalizace příjmů stanovuje hodnotu majetku na základě kapitalizace čistých příjmů, které by mohly být generovány specifickými příjmovými toky vytvořenými předmětným majetkem nebo skupinou majetků. Tato metoda je nejvhodnější pro ocenění investičních a běžně využitelných majetků, pro které existuje dostatek informací o tržním nájemném. TRŽNÍ METODA (FINANČNÍ OCENĚNÍ) Tržní metoda je využívána ve finančním ocenění za účelem získání indikace hodnoty společnosti, obchodním podílu ve společnosti, akcie a nehmotného majetku použitím jedné či více metod, které srovnávají oceňovanou společnost s podobnými společnostmi, podobnými obchodními podíly ve společnosti, podobnými akciemi a nehmotným majetkem, které byly v nedávné době prodány, nebo nabídnuty k prodeji. Tržní metoda, jak je používána při oceňování společností, porovnává oceňovanou společnost se skupinou srovnávaných společností, jejichž akcie jsou veřejně obchodovány (více viz Metoda srovnání s veřejně obchodovanými společnostmi), nebo u nichž jsou známy informace o transakcích s kontrolními podíly ve srovnatelných společnostech (více viz Metoda srovnání s transakcemi ve srovnatelných společnostech. Strana 15 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. METODA SUBSTANČNÍ (VĚCNÉ) HODNOTY Substanční hodnotou podniku rozumíme souhrn relativně samostatných ocenění jeho jednotlivých majetkových složek. Tato metoda je nejbližší pojetí § 24, odst.1) zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku. Tyto složky oceňujeme podle poměrně objektivních pravidel k datu ocenění a za předpokladu, že podnik bude pokračovat ve své činnosti (princip going concern). Ve většině případů se tedy snažíme zjistit reprodukční hodnoty jednotlivých aktiv, v případě potřeby snížené o opotřebení. Pokud oceňujeme pouze aktiva, používáme označení substanční hodnota brutto. Odečteme-li od hrubé substanční hodnoty reálné ocenění všech závazků, získáme substanční hodnotu netto. Majetek podniku se dělí do dvou základních částí: do stálých aktiv do oběžných aktiv. - Stálá aktiva vytvářejí věcnou podstatu podnikatelské činnosti (dlouhodobě vázané majetkové části podniku), na rozdíl od oběžných aktiv, která zabezpečují plynulý reprodukční proces. Pasiva tj. zdroje, ze kterých byl majetek pořízen, většinou jsou převzaty z účetní bilance. Náklady na znovupořízení, které jsou základem (principem) pro ocenění substanční hodnoty, je v zásadě možné zjišťovat několika způsoby: metoda tržního porovnání - tato metoda vychází z již realizovaných prodejů analogických a ekvivalentních majetkových částí, metoda výnosová - tato metoda sleduje budoucí finanční tok spojený s danou majetkovou částí, který je následně diskontován a je tak vypočtena současná hodnota budoucích výnosů, metoda nákladová - je založena na principu náhrady, tj.kolik by investor dnes zaplatil za jednotlivé majetkové složky, pokud by je znovu pořizoval, indexová metoda - vychází z historických cen, které jsou upraveny cenovým indexem k datu ocenění, přímým zjišťováním cen - odvození cen z podkladů výrobců - ceníky, kalkulace cen, oceňování podle zvolené jednotky - vychází se z podobných podkladů jako u předchozí metody, zjištěné ceny se přepočítají na zvolenou jednotku - např. metr krychlový obestavěného prostoru budovy apod. funkčním zjišťováním cen - používá se tehdy, chceme-li zjistit náklady na určitý proces - zde se obvykle kombinují předchozí metody. Ocenění jednotlivých složek aktiv a pasiv Dále jsou stručně uvedeny pouze metody ocenění těch druhů aktiv a pasiv, které se vyskytují v majetku podniku. Stálá aktiva Stálá aktiva tvoří jednak složky movitého a jednak složky nemovitého majetku Strana 16 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Dlouhodobý hmotný majetek Stroje, zařízení a další vybavení - jejich ocenění je podobné jako u staveb, jedná se opět o zjištění reprodukční ceny a její snížení o odpovídající opotřebení a případné další vlivy. K dispozici je nutné opět mít přesný seznam jednotlivých strojů s udáním jejich stáří, pořizovací hodnoty, odpisů, nákladů na opravy. Používané metody: metoda nákladová (věcná) -nejčastěji používaná metoda výnosová - používá se pouze tam, kde lze výnos jednoznačně přiřadit metoda porovnávací Drobný hmotný majetek - jedná se o nářadí, přípravky, modely apod. - při přesnějším zjišťování věcné hodnoty je třeba postupovat tak, že se vypočtou aktualizované náklady pořízení tohoto majetku, odhadne se doba jeho životnosti a procento zůstatkové hodnoty - z toho se určena substanční hodnota. Dlouhodobý nehmotný majetek (nehmotná aktiva) Mezi nehmotná aktiva patří patenty, licence, ochranné známky, obchodní jméno, náklady na výzkum a vývoj atd. Při stanovení tržní hodnoty lze vyjít buď z nákladů pořízení, nebo např. z metody licenční analogie, Metoda licenční analogie vychází z výdajů, které by výrobce musel za licenci zaplatit, kdyby nevlastnil svůj patent a musel získat souhlas k využívání třetí osoby. Hodnotu tzv. goodwillu lze určit jenom pomocí výnosové metody a to v rámci oceňování podniku jako celku. Jedná se o metodologicky neustálenou oblast oceňování podniku, kde má velkou váhu vlastní relativně exaktně koncipovaný přístup oceňovatele. Význam oceňování goodwillu velmi roste v závislosti na tom, jak se po několika desetiletích stává značka, pověst a tradice opět významnou majetkovou hodnotou. Za určitých okolností může jít o jednu z nejpodstatnějších položek substance podniku. Pokud se jedná o samostatně ocenitelná nehmotná aktiva, jako jsou například oprávnění k určité činnosti nebo k využívání některých zdrojů, použijeme skutečnou cenu, která byla zaplacena. Další nehmotná aktiva jako jsou licence, patenty, značky, autorská práva, lze započítat do substanční hodnoty tehdy, jestliže jsme schopni odhadnout nebo zjistit jejich reprodukční náklady k datu ocenění. Pokud jsou k dispozici příslušná data, může být v některých případech účelné použít výnosové ocenění i pro nehmotná aktiva. Mezi nehmotná aktiva (nehmotný investiční majetek) patří i software. Ten oceňujeme v zůstatkových cenách z účetnictví vzhledem k tomu, že rychle zastarává. Finanční investice Pro účely účetní evidence je oceňujeme pořizovací cenou. Strana 17 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Nejčastější formou finančních investic jsou investice do cenných papírů. Jejich ocenění představuje samostatnou kapitolu v oceňování podniku i oceňování jako takovém. Oceňujeme v nominální hodnotě, v případě že se neobchoduje na BCPP nebo na RM-Systému. Cenné papíry, které se veřejně obchodují, jsou oceněny v tržních cenách. U finančních investic v podobě cenných papírů je třeba zásadně zohledňovat, zda finanční investice zajišťuje podstatný vliv (více než 20 %) nebo rozhodující vliv (více než 50 %) na ovládání jiného subjektu. To má zásadní vliv na její faktickou hodnotu, která pak může mít zásadní vliv na její cenu i cenu podniku jako celku. Ocenění pouze v nominálu, resp. pořizovací ceně z účetnictví může být zcela zavádějící. Finanční investice může mít podobu i investic do uměleckých děl. V tomto případě je nutná součinnost se znalcem-specialistou. Oběžná aktiva Zásoby Při ocenění zásob je výchozí jejich účetní hodnota. Zásoby oceňujeme pořizovací cenou a náklady na jejich pořízení. Jestliže je takto stanovená ceny vyšší než reálná prodejní cena zásob, ocení se zásoby v prodejní ceně. V účetnictví podniku jsou zásoby oceněny: pořizovacími cenami pro zásoby zakoupené, u zásob vytvořených vlastní činností se provede ocenění úplnými vlastními náklady, pokud dodavatelé nenabízejí za srovnatelné produkty ceny výhodnější (totéž platí pro polotovary a hotové výrobky), pro zásoby, u kterých nelze zjistit vlastní náklady, se zásoby ocení reprodukčními pořizovacími cenami, u bezplatně získaných zásob, přebytků, odpadů apod. se cena zjistí odborným odhadem, zásoby materiálu - porovnáme skladové ceny s aktuálními tržními cenami a eventuelně přeceníme. V případě, že se tytéž zásoby během roku nakupují za různé ceny, je možné provést ocenění: váženým aritmetickým průměrem pořizovacích cen nebo vlastních nákladů, metodou FIFO (First-In, First-Out) - ocenění, kdy první ceny pro ocenění přírůstku zásob se použije jako první ceny pro ocenění úbytku zásob. Ocenění zásob je třeba dále upravit o případné srážky s ohledem na zastarání, neprodejnost, příliš velké zásoby, poškození. Pohledávky Provede se analýza veškerých pohledávek s ohledem na lhůty splatnosti, platební morálku a solventnost dlužníků. Krátkodobé a dlouhodobé úročené pohledávky oceníme na úrovni nominální hodnoty. Dlouhodobé pohledávky neúročené je třeba přepočítat na současnou hodnotu. Na současnou hodnotu je nutné přepočítat i pohledávky po lhůtě splatnosti. Základem je bezriziková Strana 18 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. úroková míra, použitá pro výnosovou hodnotu. Hodnota pohledávek je snižována o rozsah nedobytných pohledávek. Přecenění pohledávek k datu ocenění je možné: metodou indexování časovým faktorem individuálním přeceněním. To je možné pouze u relativně menšího souboru pohledávek. U pohledávek se oceňují i pohledávky (a analogicky u závazků) vedené v podrozvahových evidencích. Zde se oceňuje jejich reálná hodnota (dobytnost) k datu ocenění se zohledněním nákladu na jejich získání, např. soudních poplatků, apod. Finanční majetek Finanční majetek podniku tvoří převážně peníze na účtech peněžních ústavů a peníze v pokladně. Do účetní evidence se zachycují v nominální hodnotě. Nezpracovávají se k nim žádné opravné položky. Ocenění je v nominálu. Pasiva Krátkodobé a dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky (běžná pasiva, krátkodobá pasiva) jsou splatné v podstatě do jednoho roku (úkolem je spolu s vlastními zdroji financovat běžný provoz podniku). Jsou to dluhy vůči dodavatelům výrobků, zboží, služeb, krátkodobé bankovní úvěry, závazky vůči zaměstnancům. Krátkodobé závazky oceňujeme v nominální hodnotě. Dlouhodobé závazky (neběžná, fixní pasiva) mají splatnost delší než jeden rok. Jsou určeny k financování těch složek aktiv, které mají delší životnost - rozšíření podniku, pořízení strojního vybavení apod. Patří sem dlouhodobé bankovní úvěry, podnikem vydané dlouhodobé dluhopisy a směnky k úhradě apod. Dlouhodobé závazky oceňujeme rovněž v nominální hodnotě. AKTIVA A. Pohledávky za upsané vlastní jmění B. Stálá aktiva B.I. Nehmotný investiční majetek B.II. Hmotný investiční majetek B.III. Finanční investice C. Oběžná aktiva C.I. Zásoby C.II. Dlouhodobé pohledávky C.III. Krátkodobé pohledávky C.IV. Finanční majetek D. Ostatní aktiva PASIVA A. Vlastní jmění A.I. Základní jmění A.II. Kapitálové fondy A.III. Fondy tvořené ze zisku A.IV. Hospod. výsledek min. let A.V. Hospod. výsledek běž. obd. B. Cizí zdroje B.I. Rezervy B.II. Dlouhodobé závazky B.III. Krátkodobé závazky B.IV. Bankovní úvěry C. Ostatní pasiva Výpočet substanční hodnoty: Strana 19 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Tabulka č. 2 Nehmotný investiční majetek Hmotný investiční majetek (budovy, pozemky, stroje) Finanční investice STÁLÁ AKTIVA CELKEM Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Finanční majetek OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM STÁLÁ AKTIVA CELKEM OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry CIZÍ ZDROJE CELKEM BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA CIZÍ ZDROJE NETTO SUBSTANČNÍ HODNOTA + B.I. + B.II. + B.III. B + C.I. + C.II. + C.III. + C.IV. C +B +C AKTIVA CELKEM + B.I. + B.II. + B.III. + B.IV. B AKTIVA CELKEM - CIZÍ ZDROJE Metody výnosové Tyto metody vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele a tímto užitkem jsou u podniku očekávané příjmy. Užívají se v zásadě tři základní výnosové metody: metoda diskontovaných peněžních toků (cash flow) metoda kapitalizovaných zisků kombinované metody Metoda diskontovaných peněžních toků (metoda DCF) Tato metoda pracuje především s budoucností společnosti a je dobře využitelná u zralých a relativně stabilizovaných firem. Investor očekává, že jeho investice mu v budoucnu přinese výnos, základem propočtu je proto časová hodnota výnosů. V tomto případě jsou budoucí peněžní toky převáděny (diskontovány) na současnou hodnotu k datu ocenění. Hodnota podniku se tedy rovná sumě současných hodnot budoucích peněžních toků s ohledem na riziko. Strana 20 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. n Hodnota i 1 CF1 1 ik n CF3 CFn CF1 CF2 ........ 2 3 1 ik 1 ik 1 ik 1 ik n CF1 ….... volné cash flow v období i ik ........... diskontní míra (% p.a./100) n ............ počet let Vstupní předpoklady metody DCF: 1. Vychází z předpokladu, že výnos podniku je v zásadě časově neomezený (běžně se nepředpokládá existence výnosu z likvidace). 2. Hodnota peněžního toku v jednotlivých letech může být proměnlivá. 3. Použitá diskontní míra může být pohyblivá. 4. Z podniku může být odebráno pouze tolik peněžních prostředků, aby nebyla ohrožena jeho majetková substance. 5. Majetek podniku je rozdělen na část nezbytnou pro vlastní provoz a majetek ostatní. Výnosové ocenění se týká především té části, která je provozně nezbytná. 6. Změny v podniku jsou uvažovány pouze v rozsahu, který je již v současném stavu zakotven a je známý. 7. Kapitálové trhy jsou efektivní. 8. Kapitálová struktura je tvořena pouze vlastním jměním a dluhem. Základní vzorce Základní (teoretická) jednofázová metoda n Hb i 1 FCFt 1 ik n kde FCF ...... volné cash flow v roce t ik .......... diskontní míra (kalkulovaná úroková míra) n ........... počet let Metoda kapitalizovaných zisků Základem propočtu je stanovení tzv. trvale dosažitelné úrovně zisku, který lze odejmout pro vlastníky, aniž by tím byla dotčena podstata podniku, a který je následně kapitalizován úrokovou mírou. Metoda kapitalizace zisku se opírá více než metoda DCF o minulé výsledky. Východiskem jsou tedy výkazy zisků a bilance za posledních 3 až 5 let. Používají se dvě metody výpočtu hodnoty podniku metodou kapitalizace zisku: paušální metoda analytická metoda Paušální metoda je vhodná tam, kde se nepředpokládá žádný větší dlouhodobý růst (výkyv), tedy u stabilizovaných firem. Strana 21 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Výpočet trvale odnímatelného čistého výnosu Podstatou paušální metody je vážený průměr minulých upravených čistých výnosů (zisku) : K TČV = q t 1 t ČVt kde: ČVt .... jsou minulé upravené čisté výnosy qt .... jsou váhy, které určují význam zisku za určitý minulý rok pro odhad budoucího trvalého zisku K .... je počet minulých let zahrnutých do výpočtu Zásadou je vyloučit z časové řady extrémní výchylky. Paušální metoda je vhodná tam, kde se nepředpokládá žádný větší dlouhodobý růst - tedy u menších stabilizovaných firem. Výpočet hodnoty podniku paušální metodou TČV Hn = ik TČV ………. trvale odnímatelný čistý výnos Hn …………. hodnota podniku ik …………… kalkulovaná kapitalizační míra Metody kombinované Pro stanovení tržní hodnoty podniku lze využít nejen substanční a výnosové metody, ale i další metody, které jsou od nich odvozeny nebo které jsou jejich kombinací. Níže jsou uvedeny pouhým výčtem bez bližšího teoretického rozboru. Metoda Schmalenbachova (metoda střední hodnoty) Metoda vážené střední hodnoty ("Švýcarská metoda“, "Naegeliho metoda“) Metoda CEVAC Metoda nadzisku (superzisku) Strana 22 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. B.3. FINANČNÍ ANALÝZA Společnost ROTTER s.r.o. podnikala od roku 1992. Vedla řádně účetnictví. V roce 2013 společnost z důvodu ztráty zakázek, byla nucena utlumit a následně ukončit výrobu, nebyla schopna dostát závazkům a bylo zahájeno insolvenční řízení. V současné době je veškerý provoz podniku ukončen, finanční analýza nebude provedena. Pro evidenci jsou uvedeny pouze hospodářské výsledky za minulá období 2010 až 2013 Výkaz zisku a ztrát ve zjednodušeném rozsahu – v tisících Kč: Tabulka č. 3 popis Tržby za prodej zboží Náklady vynaložené na prodané zboží Obchodní marže Výkony Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb Změna stavu vnitropodnikových zásob vlastní výroby Aktivace Výkonová spotřeba Spotřeba materiálu a energie Služby Přidaná hodnota Osobní náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu Zůstatková cena prod. dlouhod. majetku a materiálu Tvorba rezerv a čas. rozliš. prov. nákladů Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady Provozní výsledek hospodaření Zúčtování oprav. položek do finančních výnosů Výnosové úroky Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy Ostatní finanční náklady Finanční výsledek hospodaření Daň z příjmů za běžnou činnost Výsledek hospodaření za běžnou činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Mimořádný výsledek hospodaření Hospodářský výsledek za účetní období 2010 2011 2012 2013 297 560 421 42 234 408 307 23 63 152 114 19 47 607 58 449 42 905 13 977 47 016 56 758 44 480 14 352 407 1 368 -1 829 -399 184 323 254 24 20 890 28 357 26 059 8 147 14 755 17 595 14 037 4 645 6 135 10 762 12 022 3 502 26 780 30 244 16 960 5 849 23 919 31 772 23 294 8 277 147 167 166 371 3 233 3 595 2 391 1 858 58 601 65 977 41 445 12 032 58 595 65 221 51 359 3 725 8 -2 059 -1 0 1 076 1 714 3 081 1 334 791 3 008 3 494 1 303 -236 -3 769 -19 217 3 681 0 0 0 0 0 0 0 0 43 13 0 0 47 90 56 13 884 1 128 1 298 288 -880 -1 051 -1 245 -275 0 18 0 0 -1 116 -4 838 -20 462 3 406 0 1 004 0 0 6 0 0 11 -6 1 004 0 -11 -1 122 -3 834 -20 462 3 395 Strana 23 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Z údajů uvedených v této tabulce vyplývá, že hlavním zdrojem hospodářského výsledku je provozní hospodářský výsledek. Přidaná hodnota dosahuje od roku 2010 kladných hodnot ale má sestupnou tendenci. Důležitým zdrojem hospodářského výsledku jsou tržby z prodeje majetku. V průběhu roku 2013 byla ukončena aktivní činnost společnosti ROTTER s.r.o., v roce 2014 již nepodnikala. Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu – v tisících Kč: Tabulka č. 4 popis AKTIVA CELKEM Stálá aktiva Dlouhodobý nehmotný majetek Software Ocenitelná práva Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky Stavby Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Dlouhodobý finanční majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Opravná položka k nabytému majetku Oběžná aktiva Zásoby Materiál Nedokončená výroba a polotovary Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodního styku Stát - daňové pohledávky Dohadné účty aktivní Finanční majetek Peníze Účty v bankách Ostatní aktiva - přechodné účty aktiv PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Fondy ze zisku Výsledek hospodaření minulých let Výsledek hospodaření běžného období (+) Cizí zdroje Rezervy Krátkodobé závazky Závazky z obchodního styku Krátkodobé přijaté zálohy Dlouhodobé závazky Závazky z obchodního styku Závazky ke společníkům, zaměstnancům Závazky ze sociálního zabezpečení 2010 2011 2012 2013 71 715 70 617 33 639 33 569 50 447 52 202 20 558 14 0 0 0 14 0 0 0 0 0 0 0 50 463 52 202 20 558 21 238 253 253 253 253 6 419 7 416 6 990 6 508 42 881 42 636 11 316 0 0 0 0 910 1 897 1 999 3 859 0 0 0 0 19 184 16 401 11 557 11 492 9 818 11 914 8 093 3 720 7 839 8 599 6 624 2 680 1 958 3 326 0 0 6 233 2 564 1 884 3 139 5 668 2 236 1 819 2 867 210 0 0 0 355 327 0 0 3 133 1 923 1 580 4 633 2 826 1 817 1 539 3 623 307 106 41 1 010 2 054 2 014 1 524 71 715 70 617 33 639 -11 643 -15 477 -35 939 1 000 1 000 1 000 527 527 527 527 -12 048 -13 170 -17 004 -17 004 -1 122 -3 834 -20 462 83 358 86 094 69 578 0 0 0 0 38 708 51 973 57 456 32 317 44 956 42 922 54 713 37 024 21 238 10 618 839 33 569 -32 551 1 000 -17 074 66 120 0 0 0 -3 033 14 972 11 559 1 028 929 0 0 960 861 75 -3 585 7 491 9 749 1 686 4 276 1 811 3 969 Strana 24 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Stát - daňové závazky a dotace Bankovní úvěry dlouhodobé Ostatní pasíva - přechodné účty pasiv Ocenění podniku ROTTER s.r.o. 97 949 4 248 29 678 22 562 11 094 400 356 0 6 248 10 478 0 Z údajů uvedených v této tabulce vyplývá, že aktiva oceňované společnosti jsou tvořena především stálými aktivy (63%), z nichž jsou největší položky stavby a pozemky. Společnost od roku 2010 vykazuje záporný vlastní kapitál. Cizí zdroje převažují výrazně při financování společnosti. Společnost čerpá bankovní úvěr a půjčku od společníka. Účetní jednotka neposkytla ve vykazovaném období společníkům ani jiným subjektům žádné úvěry ani jiná plnění, jak v peněžní, tak nepeněžní formě. Ve vykazovaném období nebyly stanoveny žádné opravné položky ani oprávky k majetku. Účetní jednotka neměla pohledávky v cizí měně. Účetní jednotka má splatné závazky pojistného ze sociálního a zdravotního pojištění Účetní jednotka eviduje pohledávky po lhůtě splatnosti nad 180 dnů ve výši 0,Kč. Účetní jednotka eviduje závazky po lhůtě splatnosti nad 180 dnů. Účetní jednotka má zatížený hmotný majetek zástavním právem vůči bance z důvodu ručení za poskytnutí úvěru. Veškeré závazky společnosti jsou vedeny v účetnictví. Vzhledem k různorodosti výrobní náplně a tím její flexibilitě se nepředpokládá v účetním období 2013 ovlivnění společnosti vlivem vnějších faktorů C.1. POUŽITÉ METODY Po posouzení historie, charakteru a typu podniku, výsledků finanční analýzy a i vzhledem k účelu ocenění, jsem se rozhodla pro použití substanční metody ocenění podniku. Hodnota společnosti výnosovým způsobem nebude posuzována, společnost je v insolvenčním řízení a podnik neprovádí žádnou činnost. C.1.1. Stanovení hodnoty společnosti substanční metodou Jednou z metod oceňování podniku je stanovení jeho hodnoty na základě věcné hodnoty, odpovídající časové hodnotě, resp. časové hodnotě zohledněné prodejností jednotlivých předmětů jmění po odečtení závazků. Metody ocenění vlastního kapitálu podniku uvádí, že výchozí pro ocenění jsou náklady na nové pořízení jmění po odečtení přiměřených odpisů stanovených s přihlédnutím k provozní použitelnosti a stavu majetku. Strana 25 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. AKTIVA Oceňována byla postupně jednotlivá aktiva, resp. skupiny aktiv. Při prohlídkách movitých věcí byla kontrolována formální správnost inventárních čísel s evidencí. Při ocenění se vycházelo ze zásady kompletnosti a správnosti předaných podkladů s předpokladem správnosti v nich uvedených a ústně sdělených údajů, zejména co do úplnosti majetku, roků a pořizovacích cen a fyzického stavu a existence. Vstupní účetní hodnoty (netto) k 15.7.2014 pro výpočet substanční metodou – v tisících Kč Tabulka č. 5 Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Finanční investice STÁLÁ AKTIVA CELKEM 4 830 000 4 002 944 0 8 832 944 Tabulka č. 6 Zásoby Dlouhodobé pohledávky (jiné pohledávky) Krátkodobé pohledávky Finanční majetek OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM 0 0 0 0 0 Tabulka č.7 STÁLÁ AKTIVA CELKEM OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM OSTATNÍ AKTIVA BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA 8 832 944 0 0 8 832 944 Dle zadání objednávky nebylo k závazkům společnosti přihlíženo. Tabulka č. 8 Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry CIZÍ ZDROJE CELKEM 0 0 0 0 0 Tabulka č. 9 BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA CIZÍ ZDROJE OSTATNÍ PASIVA NETTO SUBSTANČNÍ HODNOTA 8 832 944 0 0 8 832 944 Strana 26 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. AKTIVA Společnost eviduje v rozvaze k 15.07.2014 tento majetek (údaje v tis. Kč): Tabulka č. 10 Pozemky, stavby Brutto 28 151 Netto 6 761 Dle znalce 4 830 Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Jiný DHM Nedokončený DHM Oceňovací rozdíl k nabytému majetku 30 399 0 3 859 0 10 618 0 3 859 0 3 836 167 0 0 Celkem 62 409 21 238 8 833 I. Ocenění nemovitého majetku Společnost vlastní nemovitosti – pozemky v pořizovací hodnotě Kč 253 tis. Kč a budovy ve výši 6 508 tis. Kč. Dále nedokončený majetek ve výši 3 859 tisíc Kč. Dílčí znalecký posudek č. 1280-27/2014 ze dne 21.7.2014, pro stanovení ceny nemovitého majetku v místě a čase obvyklé (též cena tržní, obecná) zpracoval znalec Ing. Viktor Mrňous. Dílčí znalecký posudek č. 1280-27/2014 je v příloze. Informace o budovách: Tabulka č. 11 Číslo popisné/evidenční 1 Na parcele: St.1 Způsob využití: Průmyslový objekt Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 2 Způsob využití: Průmyslový objekt Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 3/1 St. 3/2 1073/40 Způsob využití: Průmyslový objekt Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 157/1 St. 157/2 Strana 27 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. 1073/39 Způsob využití: Jiná stavba Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 285, bez LV Způsob využití: Průmyslový objekt Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 286/1 Způsob využití: Průmyslový objekt Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 315 Způsob využití: Jiná stavba Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 316 Způsob využití: Jiná stavba Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 317 Způsob využití: Jiná stavba Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 318 Způsob využití: Jiná stavba Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 319/1 St. 319/2 1073/38 Způsob využití: Průmyslový objekt Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 351, bez LV Způsob využití: Průmyslový objekt Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 352, bez LV Způsob využití: Průmyslový objekt Strana 28 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Číslo popisné/evidenční bez č.p./č.e. Na parcele: St. 355, bez LV Způsob využití: Průmyslový objekt Informace o pozemcích: Tabulka č. 12 Parc.č. St. 1 St. 2 St. 3/1 St. 3/2 St. 157/1 St. 157/2 St. 207/1 St. 285 St. 286/1 St. 286/2 St. 286/3 St. 315 St. 316 St. 317 St. 318 St. 319/1 St. 319/2 St. 351 St. 352 St. 355 57/2 57/3 58 59/1 61/2 62/1 62/3 62/4 62/14 62/15 62/18 65/2 65/3 681/1 681/7 1041/1 1041/6 Výměra 3.005,00 1.153,00 1.655,00 467,00 389,00 78,00 2.321,00 151,00 266,00 220,00 1.081,00 810,00 58,00 25,00 121,00 571,00 69,00 101,00 84,00 884,00 411,00 84,00 357,00 538,00 122,00 8.177,00 536,00 271,00 712,00 422,00 2,00 167,00 325,00 76,00 15,00 192,00 184,00 Druh pozemku Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Ostatní plocha Zahrada Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Zahrada Zahrada Ostatní plocha Ostatní plocha Způsob využití Průmyslový objekt č.p. 1 Průmyslový objekt bez č.p./č.e. Průmyslový objekt bez č.p./č.e. Průmyslový objekt bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Společný dvůr Průmyslový objekt bez č.p./č.e., bez LV Průmyslový objekt bez č.p./č.e. Společný dvůr Společný dvůr Jiná stavba bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Průmyslový objekt bez č.p./č.e., bez LV Průmyslový objekt bez č.p./č.e., bez LV Průmyslový objekt bez č.p./č.e., bez LV Manipulační plocha Zem.půdní fond Ostatní komunikace Neplodná půda Neplodná půda Neplodná půda Manipulační plocha Ostatní komunikace Ostatní komunikace Manipulační plocha Manipulační plocha Jiná plocha Jiná plocha Zem.půdní fond Zem.půdní fond Ostatní komunikace Ostatní komunikace Strana 29 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová 1073/8 1073/12 1073/13 1073/14 1073/15 1073/20 1073/37 1073/38 1073/39 1073/40 1073/41 1109 1110 63,00 20,00 85,00 36,00 92,00 48,00 63,00 85,00 153,00 157,00 117,00 221,00 20,00 Celkem 26.404,00 Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Vodní plocha Vodní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Vodní plocha Vodní plocha Vodní plocha Vodní plocha Vodní plocha Vodní plocha Vodní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Koryto vodního toku přirozené / upravené Koryto vodního toku umělé Jiná plocha Jiná plocha Koryto vodního toku přirozené / upravené Koryto vodního toku umělé Koryto vodního toku přirozené / upravené Jiná stavba bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Jiná stavba bez č.p./č.e. Koryto vodního toku přirozené / upravené Jiná plocha Jiná plocha Rekapitulace parametrů staveb: Tabulka č. 13 Objekt Administrativní budova Provozní objekt Výrobní objekt Provozní objekt Hala „Zetor“ Hala a dřevárna Garáže Výměry celkem Počet podlaží Zastavěná Obestavěný plocha 1.NP prostor 3 3 3 2 1 1 1 Výpočet věcné hodnoty staveb Současný stav: Administr. budova 215 352 568 1 148 677 370 272 3 602 1 646 4 059 14 285 8 414 6 160 1 250 1 050 36 864 Využitelná podlahová plocha 300,00 800,00 1 700,00 1 400,00 630,00 300,00 240,00 5 370,00 Provozní objekt Výrobní objekt Provozní objekt Tabulka č. 14 Obestavěný prostor celkem Jednotková cena Koeficient úpravy Jednotková cena upravená Reprodukční cena dokončené stavby Opotřebení Odpočet za opotřebení Věcná hodnota dokončené stavby Rozpracovanost Odpočet za nedokončené konstrukce Věcná hodnota ke dni místního šetření m3 Kč/m3 Kč/m3 Kč % Kč Kč % Kč Kč 1 646,00 6 050,00 0,75 4 537,50 7 460 000,00 65,00 4 850 000,00 2 610 000,00 100,00 0,00 2 610 000,00 4 059,00 14 285,00 8 414,00 3 100,00 2 200,00 3 100,00 0,60 0,60 0,50 1 860,00 1 320,00 1 550,00 7 550 000,00 18 856 000,00 13 042 000,00 70,00 70,00 70,00 5 290 000,00 13 200 000,00 9 129 000,00 2 260 000,00 5 656 000,00 3 913 000,00 100,00 100,00 100,00 0,00 0,00 0,00 2 260 000,00 5 656 000,00 3 913 000,00 Strana 30 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Tabulka č. 15 Současný stav: Obestavěný prostor celkem Jednotková cena Koeficient úpravy Jednotková cena upravená Reprodukční cena dokončené stavby Opotřebení Odpočet za opotřebení Věcná hodnota dokončené stavby Rozpracovanost Odpočet za nedokončené konstrukce Věcná hodnota ke dni místního šetření Věcná hodnota celkem m3 Kč/m3 Kč/m3 Kč % Kč Kč % Kč Kč Hala „Zetor“ 6 160,00 2 800,00 0,60 1 680,00 10 349 000,00 50,00 5 175 000,00 5 174 000,00 100,00 0,00 5 174 000,00 21 970 000,00 Hala a dřevárna 1 250,00 3 600,00 0,90 3 240,00 4 050 000,00 65,00 2 633 000,00 1 417 000,00 100,00 0,00 1 417 000,00 Garáže 1 050,00 2 800,00 0,80 2 240,00 2 352 000,00 60,00 1 411 000,00 941 000,00 100,00 0,00 941 000,00 Tabulka č. 16 Reprodukční cena všech staveb Podíl venkovních úprav a vedlejších staveb Reprodukční cena venkovních úprav a vedlejších staveb Opotřebení Odpočet za opotřebení Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb Rozpracovanost Odpočet za nedokončené konstrukce Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb ke dni ocenění Kč % Kč % Kč Kč % Kč Venkovní úpravy a vedlejší stavby 63 670 000,00 10,00% 6 370 000,00 70,00% 4 460 000,00 1 910 000,00 100,00% 0,00 Kč 1 910 000,00 Výpočet hodnoty pozemků: Tabulka č. 17 Výměry pozemků celkem: Jednotková cena pozemků Obvyklá hodnota pozemků celkem m2 Kč/m2 Kč 26 404,00 100,00 2 640 000,00 Rekapitulace: Tabulka č. 18 Reprodukční cena staveb Věcná hodnota staveb Hodnota pozemků Věcná hodnota staveb a pozemků celkem Současný stav 70 040 000,00 23 880 000,00 2 640 000,00 26 520 000,00 Kč Kč Kč Kč Strana 31 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Ocenění výnosovou metodou: Výnosová hodnota je určována ekonomickou využitelností nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosaženého) nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů na provoz by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba a opravy, správa nemovitosti, daň, pojištění atd. Jedná se v zásadě o tzv. časový tok peněz resp. budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos. Jedná se o jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Exaktně vyjádřeno je tržní (výnosová) hodnota majetku rovna podílu jeho stabilizovaného čistého výnosu „V“ (čistého zisku ) vůči odpovídající kapitalizační míře (i) Zjištění výnosové hodnoty dává ekonomický pohled na cenu nemovitosti. Míra kapitalizace Celková kapitalizační míra (i) je dána součtem základních 4 členů : - skutečná míra návratnosti - inflační míra - riziková míra - míra ekonomické životnosti V současné době se zpravidla odvozuje kapitalizační míra z obvyklé výše úrokové míry peněžních ústavů a z předpokládané míry inflace. Výše nájemného pro výpočet výnosové metody je uvažováno ve výši nájemného obvyklého v této lokalitě u obdobných prostor, kde je poptávka po obdobných prostorách výrazně nižší než nabídka. Požadované nájemné u skladových a výrobních prostor se v obdobných lokalitách pohybuje v cenových relacích od 60,- do 300,- Kč/m²/ročně. U oceňovaného areálu je uvažováno obvyklé nájemné vzhledem k velikosti areálu, jeho technickému stavu, lokalitě a nízké poptávce po obdobných nemovitostech při dolní hranici uvažovaného rozpětí, vzhledem k velké výměře ploch a zhoršené ekonomické situaci v této lokalitě je uvažována pronajímatelnosti ve výši 60%. Náklady na provoz a údržbu byly stanoveny výpočtem z reprodukční ceny stavby, pojištění, daň z nemovitostí a ostatní náklady jsou stanoveny v obvyklé výši (odhadem). Výpočet výnosové hodnoty Tabulka č. 19 Příjem Pronajímatelná podlahová plocha Jednotkové nájemné Celkové roční nájemné Ztráty z pronájmu Ztráty z pronájmu Reálné roční nájemné celkem Výdaje Daň z nemovitosti Pojištění stavby Výdaje na opravu, údržbu a správu Amortizace Výdaje ročně celkem m² Kč/m² Kč % Kč Kč 5 370,00 150,00 805 500,00 40,00 322 200,00 483 300,00 Celkem Kč Kč Kč Kč Kč 20 000,00 15 000,00 150 000,00 100 000,00 285 000,00 Strana 32 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Roční stabilizovaný výnos Kč 198 300,00 Kapitalizační míra % 6,00 Výnosová hodnota nemovitosti Kč 3 300 000,00 Ocenění porovnávací metodou : která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek (parametrů): - druhu a účelu věcí - koncepce a technických parametrů - materiálu - kvality provedení - podmínek výroby (výstavby) - velikosti - u nemovitostí pronajímatelnost, umístění, projevy okolí etc. Tato zdánlivě jednoduchá srovnávací metoda má ale několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. Dalším ryze odborným úskalím bude reprezentativnost daného porovnání. Nemovitostí se v daném místě neprodává zdaleka tolik, jako např. automobilů. Až na stejné typové domky v jedné ulici je prakticky vyloučeno, aby měly stejný koeficient prodejnosti. A i zde bude možná rozdíl, bude-li se jednat o jeden konec ulice blíže k městu, s obyvateli určité skupiny, nebo o konec druhý dále od města, s obyvateli jiného profesního a sociálního složení. Pro ocenění porovnáním je využívána metoda obdobná indexové metodě pro ocenění pozemků, tj. ceny srovnávaných objektů se upraví pomocí koeficientů, které vyjadřují odlišnosti ve vztahu k oceňované nemovitosti. Objekty pro cenové porovnání byly čerpány z realitní inzerce a z databáze znalce. Pro porovnání byly vybrány tyto objekty: Skladová hala - Náměšť nad Oslavou Prodej skladové/výrobní haly s kancelářskými prostory a sociálním zázemím. Jedná se o dvoupodlažní objekt s kancelářemi a zázemím v 1.NP, prostory určené k lehké výrobě nebo skladování ve 2.NP, výška stropů 3,5 m. Na halu navazuje skladová část o výměře 1750 m² s výškou 9 m. Obslužnost zajišťují tři samostatné vjezdy. Haly stojí na vlastních pozemcích. Obslužné komunikace jsou zajištěny věcnými břemeny příjezdu a chůze. Hala je tvořena ocelovou konstrukcí s plechovým pláštěm s podstropními okny, na podezdívce. Výrobní a kancelářské prostory jsou vytápěny ústředním topením, skladová hala je temperována robury. Celková výměra pozemků činí 2.190 m², užitná plocha činí cca 1.500 m². Areál je možno využít jako skladovací nebo výrobní prostory. Strana 33 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Nabídková cena: 3.900.000,- Kč, po redukci na 80 %: 3.120.000 Kč, tj. 2.080,- Kč/m² Po redukci koeficientem 0,5 zohledňujícím technický stav, lokalitu a další cenotvorné ukazatele 1.040,- Kč/m² (porovnávaný objekt se nachází v podstatně lepší lokalitě, je v lepším technickém stavu, má menší výměru pozemku i podlahových ploch). ýrobní objekt - Ždírec nad Doubravou Prodeji komerčního objektu - ocelové skladové (výrobní) haly vhodné k výrobě a skladování, včetně administrativního a sociálního zázemí, objekt je po kompletní rekonstrukci v r.2007, napojený na inženýrské sítě v kompletním rozsahu, vlastní trafostanice a vodárna, vytápění plynové, asfaltové zpevněné plochy, nakládací rampa, možnost rozšíření. Užitná plocha činí 3.000 m², výměra pozemku je 5.100 m². Nabídková cena: 19.900.000 Kč, po redukci na 65 %: 12.930.000 Kč, tj. 4.310,- Kč/m² Po redukci koeficientem 0,25 zohledňujícím technický stav, lokalitu a další cenotvorné ukazatele 1.080,- Kč/m² (porovnávaný objekt se nachází v lepší lokalitě, je v podstatně lepším technickém stavu po rekonstrukci, má menší výměru pozemku i podl. ploch). Výrobní objekt - Jimramov Prodeji areálu bývalé pily - třípodlažní a dvoupodlažní objekty se sedlovou střechou, vhodné k rekonstrukci. Objekt se nachází na okraji obce u lesa. IS na okraji pozemku, elektřina v objektu. K objektu také patří starý zasypaný náhon. Objekt se nachází v chráněném krajinném území. (možnost přestavby například na penzion). Užitná plocha činí 924 m², výměra pozemku je 4.839 m². Nabídková cena: 1.190.000 Kč, po redukci na 80 %: 1.070.000 Kč, tj. 950,- Kč/m² Po redukci koeficientem 0,9 zohledňujícím technický stav, lokalitu a další cenotvorné ukazatele 860,- Kč/m² (porovnávaný objekt se nachází ve srovnatelné lokalitě, je ve srovnatelném technickém stavu, má menší výměru pozemku i podl. ploch). Skladová hala - Vidonín Ocelová montovaná hala vhodná ke skladování nebo výrobě, napojená na elektro a vodu. Horší technický stav, v hale podlaha z pražců. Užitná plocha činí 1.100 m². Nabídková cena: 2.900.000 Kč, po redukci na 50 %: 1.450.000 Kč, tj. 1.320,- Kč/m² Po redukci koeficientem 0,8 zohledňujícím technický stav, lokalitu a další cenotvorné ukazatele 1.054,- Kč/m² (porovnávaný objekt se nachází ve srovnatelné lokalitě, je v horším technickém stavu, má menší výměru pozemku i podl. ploch). Vyhodnocení porovnávaných objektů: Porovnávané komerční objekty se v nabídkových cenách pohybují v cenových relacích v přepočtu na jednotkovou cenu od 860,- do 1.050,- Kč/m2 podlahové plochy, v závislosti na vybavení, lokalitě, výměrám pozemku, technickému stavu a podlahové ploše. Na základě posouzení všech skutečností ovlivňujících obvyklou cenu nemovitosti lze u oceňovaného objektu uvažovat s reálnou obvyklou jednotkovou cenou za 1 m2 využitelné podlahové plochy ve výši 900,- Kč/m2, tj. při celkové výměře podlahových ploch 5.370 m2 činí výsledná porovnávací hodnota 4.830.000,- Kč Strana 34 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Porovnávací hodnota celkem Ocenění podniku ROTTER s.r.o. - současný stav - budoucí stav 4.830.000,-- Kč -- Kč Odhad obvyklé ceny budovy: 4.830.000,– Kč Rekapitulace ocenění tohoto majetku: Současný stav: Rekapitulace : Tabulka č. 20 Věcná hodnota staveb Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Odhad obvyklé ceny: 26 520 000,– 3 300 000,– 4 830 000,– 4 830 000,– Kč Kč Kč Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti dle odborného odhadu znalce ke dni 15.7.2013 činí: 4.830.000,-- Kč II. Ocenění movitého majetku Dílčí znalecký posudek č. 390-007/14 ze dne 19.8.2014, pro stanovení ceny nemovitého majetku v místě a čase obvyklé (též cena tržní, obecná) zpracoval znalec Ing. Michal Rohan, Bieblova 28, 613 00 Brno. Dílčí znalecký posudek č. 390-007/14 je v příloze. Tabulka č. 21 Poř. číslo 1 2 3 4 5 6 7 Název - typ Jeřáb mostový MDJ 2 T 2.000 kg Jeřáb sloupový otočný Plošina s otočným jeřábem Bruska dvoukot. Stojanová Soustruh hrotový SU 50/1000 Frézka vertikální FV 32 Vrtačka stojanová VS 32 A, 2ks CČ (Kč) 86 800,00 43 500,00 15 864,00 1 820,00 34 500,00 41 200,00 14 600,00 KO COB 0,80 0,80 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 Poznámka 69 440,00 34 800,00 12 691,00 1 820,00 34 500,00 41 200,00 14 600,00 Strana 35 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 Kompresorová stanice 2 JSK 75-21 Trezor ohnivzdorný Kuchyňská linka - sestava Myčka nádobí Elektrolux ESF 4126 Sporák elektrický , 2ks Elektrická trouba 3-komorová Smažící pánev PE 15 Pokladna Sharp XE-A201 Kroužkovazač Ibimaster 200 Váha sklopná 50kg, 2ks Váha 1 000 kg Napařovačka BF004B Stroj řezací HF 60 S Stroj řezací HF 100 Prošívačka Ceosia TCL Svařovací stroj obalů DO-P03 Pásová pila Sinuss 9,2 CNC soustruh c.Tornado T120M CNC Soustruh c. XD32M Podavač tyčí BOSS 432/44LL Kalorifer M-324-C Kotel Therm 28 TLX Kotel Therm DUO 50FT Kotel Therm DUO 50 FT Paletový vozík Svař. Triodyn K 320 Svař. Migstar 165 Svař. Souprava acetyl. Regály konzolové Proman, 11 ks Ohradové palety ocel., 158ks T1 MVE, česle, stavidla T2 MVE, česle, stavidla, renov. Šicí stroj GBH-1010G Šicí stroj VC 008 Šicí stroj Minerva 72113-101 Šicí stroj Minerva 72113-101 Šicí stroj Minerva 72113-101 Šicí stroj Minerva 72113-101 Šicí stroj Minerva 72113-101 Šicí stroj Minerva 72113-105 Šicí stroj Minerva Textima 8515060, 2ks Šicí stroj Juki DLN-415-4 Šicí stroj Juki DLN-415-4 Šicí stroj Juki DLN-415-4 Šicí stroj Juki DLN-415-4 Ocenění podniku ROTTER s.r.o. 7 454,00 17 108,00 3 973,00 2 039,00 7 200,00 8 800,00 5 200,00 4 144,00 2 509,00 6 308,00 5 111,00 2 420,00 2 610,00 3 537,00 315 330,00 2 207,00 6 600,00 394 626,00 1 307 250,00 252 000,00 467,00 12 950,00 21 009,00 21 008,00 1 260,00 2 962,00 2 008,00 2 043,00 144 045,00 39 674,00 660 000,00 790 000,00 9 900,00 2 500,00 2 302,00 2 302,00 2 302,00 2 302,00 2 302,00 4 143,00 1,00 1,20 1,00 1,00 0,80 0,80 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80 0,80 0,80 0,50 1,00 0,80 0,80 0,80 1,30 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,20 1,20 0,80 0,80 0,80 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 7 454,00 20 530,00 3 973,00 2 039,00 5 760,00 7 040,00 4 160,00 4 144,00 2 509,00 6 308,00 5 111,00 1 936,00 2 088,00 2 830,00 252 264,00 1 104,00 6 600,00 315 701,00 1 045 800,00 201 600,00 607,00 12 950,00 21 009,00 21 008,00 1 260,00 2 370,00 2 410,00 2 452,00 115 236,00 31 739,00 528 000,00 632 000,00 9 900,00 2 500,00 2 302,00 2 302,00 2 302,00 2 302,00 2 302,00 4 143,00 3 650,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 3 650,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 špatný TS špatný TS špatný TS špatný TS špatný TS špatný TS špatný TS špatný TS špatný TS špatný TS špatný TS Strana 36 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 Celkem Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Šicí stroj Juki DLN-415-4 Šicí stroj Juki DLN-415-4 Šicí stroj Juki DLN-415-4 Šicí stroj Juki DLN-415-4 Šicí stroj Juki DLN-415-4 Šicí stroj Juki MFB-860 Šicí stroj MO-2404 Šicí stroj Juki MO-2416 Šicí stroj CS 600M Šicí stroj Rimoldi Orion Šicí stroj Kansai Speciál DFB 5 063,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 4 500,00 7 200,00 5 625,00 2 200,00 3 050,00 5 500,00 4 397 481,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 5 063,00 4 500,00 7 200,00 5 625,00 2 200,00 3 050,00 5 500,00 3 584 388,00 Obvyklá (obecná, tržní) cena movitého majetku dle odborného odhadu znalce ke dni 15.7.2013 činí: 3 584 388,-- Kč III. Ocenění automobilů Odborné vyjádření č. 1627-10/14 ze dne 18.8.2014, pro stanovení ceny o stanovení obvyklé ceny motorových vozidel Škoda Fabia a Peugeot Boxer (též cena tržní, obecná) zpracoval znalec Antonín Havlíček, Kuřimské Jestřabí 32, PSČ 594 55.Odborné vyjádření č. 1627-10/14 je v příloze. A) Škoda Fabia B) Peugeot Boxer – RZ 3J2 7039 - RZ 3J8 7035 2.1.1 Výpočet základní amortizace Doba provozu vozidla viz. TP Počet ujetých km stav – kniha jízd DP = v 8 roce PKM = 92.925 km ZAD = 65,0 % ZAP = 56,46 % ZA = 60,73 % 2.1.2 Výpočet redukované technické hodnoty vozidla Na vozidle nebylo dokladováno provedení opravy v rozsahu CO, THSN = 100 %. Pro výpočet THVR hodnotím vozidlo jako celek (znal.standard). Strana 37 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová skupina Ocenění podniku ROTTER s.r.o. THSN % ZA % T.S. % THS % PDS % PTHS % __________________________________________________________________ Vozidlo jako celek. 100 60,73 0 39,27 100 39,27 THVR = 39,27 % 2.2 Výchozí cena vozidla CN = 302.900,- Kč - - cena dle ceníku nových vozidel – (vč.DPH) 2.3 Výpočet časové ceny vozidla Výchozí cena Redukovaná cena vozidla THVR THVR x CR Časová cena vozidla Kč Kč % Kč Kč CN CR CČV 302.900,302.900,39,27 118.949,118.949,- 2.4 Výpočet obvyklé ceny vozidla Koeficient prodejnosti stanovuji - KP = 0,75 Stanovuji na základě popsaného stavu vozidla, typu, využívání (služební vozidlo), počtu ujetých km, stavu na trhu s ojetými vozidly shodného typu a tím možné prodejnosti v daném regionu. Obvyklá cena vozidla COB = CČV x KP = 89.212,- Kč Po zaokrouhlení činí COB = 89.000,- Kč Slovy: (vč.DPH) osmdesátdevěttisíc korun. nebo (COB = 73.600,- Kč - bez DPH) Takto stanovená cena nemusí být zcela cenou prodejní, ale může sloužit jako podklad pro cenu dohodou. Strana 38 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová B) Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Peugeot Boxer - RZ 3J8 7035 2.1.1 Výpočet základní amortizace Doba provozu vozidla viz. TP DP = ve 4 roce Počet ujetých km stav – údaj zadavatele ZAD = 50,0 % PKM = 85.200 km ZAP = 52,6 % ZA = 51,3 % 2.1.2 Výpočet redukované technické hodnoty vozidla Na vozidle nebylo dokladováno provedení opravy v rozsahu CO, THSN = 100 %. Pro výpočet THVR hodnotím vozidlo jako celek (znal.standard). skupina THSN % ZA % T.S. % THS % PDS % PTHS % __________________________________________________________________ Vozidlo jako celek. 100 48,7 -5 46,26 100 46,26 THVR = 46,26 % 2.2 Výchozí cena vozidla CN = 426.900,- Kč - - cena dle prodejce fa KOPECKÝ s.r.o., Bystřice nad Pernštejnem – (bez DPH) 2.3 Výpočet časové ceny vozidla Výchozí cena Redukovaná cena vozidla THVR THVR x CR Časová cena vozidla Kč Kč % Kč Kč CN CR CČV 426.900,426.900,46,26 197.484,197.484,- 2.4 Výpočet obvyklé ceny vozidla Koeficient prodejnosti stanovuji - KP = 0,9 Stanovuji na základě popsaného stavu vozidla, typu, využívání (služební vozidlo), počtu ujetých km, stavu na trhu s ojetými vozidly shodného typu a tím možné prodejnosti v daném regionu. Obvyklá cena vozidla COB = CČV x KP = 177.736,- Kč Po zaokrouhlení činí COB = 178.000,- Kč Slovy: (bez DPH) jednostosedmdesátosm tisíc korun. Strana 39 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Po zaokrouhlení činí hodnota vozidel ke dni ocenění 15.7.2014 251 600,- Kč IV. Ocenění majetku v podrozvahové evidenci Ocenění bylo provedeno podle metodiky znaleckých standardů pro oceňování strojů a strojního zařízení. Základní amortizace, technická hodnota a prodejnost jsou zohledněny v koeficientu TH. Do ocenění byl rovněž zahrnut majetek evidovaný v podrozvahové evidenci v pořizovacích cenách účtovaný při pořízení na vrub nákladů. Tento majetek byl oceněn 10-50% pořizovací ceny. Tabulka č. 22 Poř. číslo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Název - typ Stůl čtverhraný Stůl obdélník Židle koženka Židle plast Servírovací stolek Židle kolečková Židle dřevěná Stůl kancelářský Stůl pracovní Židle Šicí stroj GARUDAN GF 114106LM Šatní skříně plechové Skříňka 1,5x1,8 Věšáková stěna 1,5x1,8 Skříňka pos. dvířka Stůl PC Psací stůl 2-zásuvkový Židle na kolečkách Skartovačka Intimus 250 Monitor HP 1502, P9617D Kopírka HP LaserJet 6L Knihovna 120x170 Nástavec skříň 120x70 Počítač HP Počet ks CČ (Kč/ks) 6 539,16 3 2 844,28 24 757,95 11 335,00 1 554,79 2 1 203,35 4 1 578,42 1 4 361,00 2 6 188,00 11 539,16 3 234,96 8 532,84 18 190,80 3 685,00 554,79 2 406,70 6 313,68 4 361,00 12 376,00 5 930,76 Koeficien t COB Poznámka 0,50 1 617,48 0,50 4 266,42 0,50 9 095,40 0,30 1 105,50 0,30 166,44 0,50 1 203,35 0,50 3 156,84 0,50 2 180,50 0,30 3 712,80 0,50 2 965,38 Nefunkční 0,30 2 325,00 (na náhr.díly) 0,30 15 646,22 0,30 143,00 0,30 2 750,20 0,30 4 538,40 0,50 498,53 0,30 2 344,19 0,30 1 223,67 31 103 1 2 4 1 4 3 250,00 506,35 476,65 4 583,67 3 782,00 997,06 1 953,49 1 359,63 7 750,00 52 154,05 476,65 9 167,34 15 128,00 997,06 7 813,96 4 078,89 1 6 900,00 6 900,00 0,50 3 450,00 2 1 2 2 1 4 420,00 16 560,00 1 812,84 1 925,36 8 333,00 8 840,00 16 560,00 3 625,68 3 850,72 8 333,00 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 2 652,00 4 968,00 1 087,70 1 155,22 2 499,90 Strana 40 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Vozík paletovací ALG25 PA-B 26 Tiskárna HP Stříhací stůl+pokládací 27 zařízení 28 Stůl ovál 29 Konzolový regál 30 Skříň na výkresy Skříňka na nářadí 31 kovová 32 Šatníková stěna 33 Lampa stolní 34 Dřez pozinkovaný 35 Sedačka dřevěná 36 Stůl kancelářský 37 Zásuvky ke stolu 38 Kancelářská židle Stela 39 Rudl 40 Hodiny elektrické 41 Knihovna 120x170 42 Květiny dekor. 43 Vodováha rámová 44 Knihovna 120x170 45 Stolek pod psací stroj 46 Nůžky na kabely 47 Stojan na kola 48 Ventilátor VAP421 49 Letecké foto - obraz 50 Skříň registrační Celkem Ocenění podniku ROTTER s.r.o. 1 1 8 188,50 14 350,00 8 188,50 14 350,00 0,50 0,30 4 094,25 4 305,00 1 1 1 2 65 000,00 8 836,00 30 100,00 3 360,01 65 000,00 8 836,00 30 100,00 6 720,02 0,50 0,50 0,50 0,50 32 500,00 4 418,00 15 050,00 3 360,01 12 2 1 2 3 1 1 4 2 1 2 2 1 4 1 1 1 2 1 2 578,23 2 008,19 593,86 4 189,85 525,10 6 210,00 4 655,00 2 888,00 734,51 890,79 587,00 2 590,00 881,42 687,61 554,79 961,12 2 902,11 4 580,00 5 000,00 601,68 245 214,93 6 938,76 4 016,38 593,86 8 379,70 1 575,30 6 210,00 4 655,00 11 552,00 1 469,02 890,79 1 174,00 5 180,00 881,42 2 750,44 554,79 961,12 2 902,11 9 160,00 5 000,00 1 203,36 420 504,45 0,30 0,30 0,50 0,30 0,30 0,50 0,30 0,30 0,50 0,30 0,30 0,10 0,30 0,30 0,30 0,30 0,80 0,80 0,10 0,30 2 081,63 1 204,91 296,93 2 513,91 472,59 3 105,00 1 396,50 3 465,60 734,51 267,24 352,20 518,00 264,43 825,13 166,44 288,34 2 321,69 7 328,00 500,00 361,01 166 943,43 Po zaokrouhlení činí hodnota majetku z podrozvahové evidence ke dni ocenění 15.7.2014 166 944,- Kč Strana 41 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Rekapitulace ocenění hmotného majetku v Kč: Tabulka č. 23 Stavby + pozemky Samostatné movité věci a soubory Vozidla Drobný hmotný DM vedený v podrozvaze 4 830 000 3 584 400 251 600 166 944 celkem v tisících: 8 832 944 Pohledávky Pro ocenění pohledávek se vycházelo z předaných inventur a právního stavu. Časově byly pro potřeby ocenění pohledávky z obchodního styku přetříděny následujícím způsobem (stav k 15.07.2013): Dle sdělení správce konkurzní podstaty společnost neeviduje z obchodního styku. žádné pohledávky Pro účely ocenění bylo použito pro pohledávky z obchodního styku účetní ocenění ve výši 0 tis. Kč. Po zaokrouhlení činí hodnota pohledávek Po zaokrouhlení činí hodnota dlouhodobých pohledávek 0,- Kč 0,- Kč Finanční majetek Dle sdělení správce konkurzní podstaty společnost neeviduje žádné finanční prostředky. Finanční majetek je k datu 15.7.2013 vykázán takto: Tabulka č. 24 Peníze Účty v bankách Celkem v tisících 0 0 0 Peněžní prostředky na účtech v bankách i v pokladně se oceňují svojí nominální hodnotou. 0 Po zaokrouhlení činí hodnota finančního majetku 0,00 Kč Ostatní aktiva Tyto položky jsou zahrnuty v ocenění pohledávek. Strana 42 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Při použití substanční metody nelze přesně zjistit hodnotu likvidačních aktiv (nehmotná aktiva se berou v úvahu jako nefinanční ukazatel - nelze přesně ocenit know-how, logo, monopolní postavení atd.). V časovém horizontu se samozřejmě mění účetní hodnota těchto aktiv a proto se stanovují koeficienty pro přepočet. Nemovitosti společnosti – komerční prostory jsou umístěny v neatraktivní zóně, kde je snížen zájem o umístění provozoven, provoz byl pozastaven v roce 2013, proto znalec nestanovil žádnou hodnotu pro know-how. PASIVA Závazky Struktura cizích zdrojů v rozvaze k 15.07.2013 je následující: ( v tis. Kč) Dle objednávky jsou oceněny pouze veškerá aktiva společnosti ROTTER s.r.o. , celkovou výší závazků se tedy znalec nezabýval. C.1.2. Výpočet substanční metodou Rekapitulace výpočtu substanční metodou Tabulka č. 25 Ocenění Dlouhodobý majetek Finanční investice STÁLÁ AKTIVA CELKEM 0 8 832 944 0 8 832 944 Zásoby Dlouhodobé pohledávky (jiné pohledávky) Krátkodobé pohledávky Finanční majetek OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM STÁLÁ AKTIVA CELKEM OBĚŽNÁ AKTIVA CELKEM OSTATNÍ AKTIVA BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA 0 0 0 0 0 8 832 944 0 0 8 832 944 Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry CIZÍ ZDROJE CELKEM 0 0 0 0 0 Strana 43 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA CIZÍ ZDROJE OSTATNÍ PASIVA NETTO SUBSTANČNÍ HODNOTA 8 832 944 0 0 8 832 944 Hodnota podniku stanovená substanční metodou ke dni ocenění činí 8 832 944,- Kč. C. ZÁVĚR Tržní hodnota podniku Cílem posouzení bylo ocenění podniku navrhovatele ROTTER s.r.o. za účelem stanovení hodnoty celkových aktiv společnosti ROTTER s.r.o. tak, aby tyto mohly v ideálním případě být v rámci insolvenčního řízení prodávány jako celek. Tato skutečnost měla podstatný vliv při volbě metody a výpočtu hodnoty podniku, neboť do výpočtu nejsou zahrnuty závazky. Na základě provedeného ocenění stanovuji hodnotu podniku společnosti ROTTER, s.r.o. ke dni 15.07.2014 na úrovni požadovaného ocenění a finančnímu stavu společnosti na částku 8 832 944,- Kč slovy : osmmilionůosmsettřicetdvatisícdevětsetčtyřicetčtyři korun českých Strana 44 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. Při výše uvedeném výpočtu, bylo vycházeno výlučně z podkladů předložených objednatelem, firmou Rotter s.r.o. a právních norem platných a vztahujících se k příslušnému období. Současně byla prováděna odborná konzultace se znalcem z oboru ekonomika se specializací na oceňování podniků Ing. Viktorem Mrňousem, jmenovaným Krajským soudem v Brně dne 17.8.1999 pod č.j. Spr. 2727/99, Ing. Michalem Rohanem, jmenovaným Krajským soudem v Brně dne 12.6.1995 a 2.2.1997, čj. Spr. 3965/97 a Antonínem Havlíčkem jmenovaným Krajským soudem v Brně ze dne 31.1.1994, č.j.Spr. 10/94 a ze dne 29.10.1998, č.j.Spr. 1762/98. Přílohy: Rozvaha v plném rozsahu 2011………….……………..příloha strana 1 -4 Výkaz zisku a ztrát 2011……..……………………….příloha strana 5 - 6 Rozvaha 2012……………………………….………..příloha strana 7 - 10 Výkaz zisku a ztrát 2012……………………………....příloha strana 11 – 12 Rozvaha 2013……………………………….………..příloha strana 13 - 16 Výkaz zisku a ztrát 2013……………………………....příloha strana 17 – 18 Znalecký posudek č. 1280-27/2014…………..….……....příloha strana-komplet 19 Znalecký posudek č. 390-007/14………………………..příloha strana komplet 20 Odborné vyjádření č.1627-10/14…………………….…příloha strana komplet 21 Strana 45 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. POUŽITÁ LITERATURA 1. Miloš Mařík – Určování hodnoty firem Ekopress 1998, ISBN 80-86119-09-2 2. Eva Fišerová, Jaroslav Fišer – Soubor souvztažností k podvojnému účetnictví Refis 1995, ISBN 80-901649-9-4 3. Zákon č.513/1991Sb. obchodní zákoník v platném znění 4. Zákon č. 151/1997Sb. o oceňování majetku 5. Vyhláška MF č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů 6. Vyhláška MZe č. 285/1997Sb. 7. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí na tržních principech CEDUK 1996, ISBN 80-902109-0-2 8. Dana Kovanicová, Pavel Kovanic – Poklady skryté v účetnictví, díl I. a II, Polygon 1997, ISBN 80-85967-47-2 9. Miloslav Synek a kolektiv – Manažerská ekonomika GRADA1996, ISBN 80-7169-211-5 10. Bohumil Král a kolektiv – Nákladové a manažerské účetnictví Prospektrum 1997, ISBN 80-7175-060-3 11. Tomáš Tepper, Martin Kápl – Peníze a vy Prospektrum 1994, ISBN 80-85431-96-3 12. Rolf Grunwald – Finance podniku VŠE 1997 13. Rolf Grunwald – Finanční analýza VŠE 1996 14. Miloš Mařík – Oceňování podniků Ekopress 1996, ISBN 901991-1-9 15. Albert Bradáč, Pavel Krejčíř – Úřední oceňování majetku CERM – akademické nakladatelství, s.r.o. Brno, ISBN 80-7204-061-8 Strana 46 (celkem 47) Mgr. Jarmila Leinová Ocenění podniku ROTTER s.r.o. V Brně dne 25. srpna 2014 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 7. 3. 1997 č.j. Spr. 4126/96 pro základní obor ekonomika – ekonomická odvětví různá se specializací – daně – účetní evidence. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 261 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 140100055. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: ______________________ Mgr. Jarmila Leinová Renneská 40 639 00 Brno Strana 47 (celkem 47)
Podobné dokumenty
ZNALECKÝ POSUDEK
a případných následků při uvedení nepravdivých nebo neúplných údajů zjišťovaných znalcem jako podklad pro zpracování znaleckého posudku. Při stanovení cen znalec použil srovnávací metodu, cenové re...
VíceKirchnerova-zaverecna_prace
Každý uživatel účetních informací vyhledává (a jsou mu přístupny) různé informace. Z pohledu různých skupin uživatelů (externích a interních) není účetnictví jednotné a může být rozlišeno do tří ok...
VíceÚčtujeme v POHODĚ
a příjmech a o výsledku hospodaření podle zákona o účetnictví a ostatní platné legislativy.
VíceZNALECKÝ POSUDEK
Čelní sklo je prasklé v zorném poli řidiče. Pravá přední mlhovka je prasklá a zaplněná vodou. Pravá zadní skupinová svítilna je odřená. Zbytek zasklení, vnější a vnitřní zr...
VíceStáhnout katalog (PDF - 5,9 MB)
společnost TERMO + s.r.o. Její činnost byla od počátku zaměřena na problematiku oprav bytových panelových domů, přičemž existovaly tři hlavní proudy činnosti: projektová a inženýrská činnost, finanč...
Více