Nájem bytu podle nového občanského zákoníku od 1. 1. 2014

Nájem bytu podle nového občanského zákoníku od 1. 1. 2014

Nájem bytu podle nového občanského zákoníku
Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu jsou v novém občanském zákoníku upravena v
ustanovení § 2235 až ustanovení § 2301. Tato ustanovení se použijí v případě nájmu bytu, tak
přiměřeně v případě nájmu domu za účelem bydlení.
Nadále občanský zákoník vyžaduje písemnou formu nájemní smlouvy, nelze však vyloučit ani
uzavření nájemní smlouvy v ústní formě, avšak pouze ve prospěch nájemce.
Podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy jsou:
− určení smluvních stran, tedy pronajímatele a nájemce,
− určení předmětu nájmu, tedy specifikace bytu, která je nově určena přímo v ustanovení §
2236 tak, že bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří
obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Občanský zákoník však nevylučuje,
aby i jiný než obytný prostor byl nájemní smlouvou pronajat jako byt a stanoví, že v
tomto případě jsou smluvní strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Dále stanoví, že skutečnost, že pronajatý prostor není určený k bydlení, nemůže být na újmu
nájemci. Z uvedeného tedy vyplývá, že jako byt lze pronajmout i jiný než obytný prostor,
(například nebytový prostor) s tím, že pokud je nájemcem užíván k bydlení, je tento nájem
stejně chráněn jako v případě, že by předmětem nájmu byl byt,
− nájemné a úhrady služeb spojených s nájmem. Nájemné má být sjednané pevnou
částkou, a to zpravidla za jeden měsíc. V případě, že nájemní smlouva nestanoví výši
nájemného, má pronajímatel právo na nájemné ve výši, která je v den uzavření nájemní
smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních
podmínek. Občanský zákoník ukládá pronajímateli povinnost zajistit nájemci plnění spojená
s užíváním bytu s tím, že ponechává na ujednání smluvních stran, jaké služby spojené s
užíváním bytu pronajímatel zajistí. Není tedy vyloučeno, aby smluvní strany dohodly, že
veškeré služby může zajistit nájemce. Nájemní smlouva by měla kromě výše nájemného
stanovit i zálohy na služby spojené s užíváním bytu s tím, že pokud se týká způsobu
rozúčtování cena úhrad služeb spojených s užíváním bytu, odkazuje občanský zákoník na
jiný právní předpis.
Nově občanský zákoník umožňuje složení tzv. jistoty v ustanovení § 2254, což je institut
nahrazující dřívější kauci. Peněžitou jistotu má za povinnost složit na základě ujednání smluvních
stran nájemce, a to k úhradě dlužného nájemného a jiných povinností vyplývajících z nájmu. Jistota
nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Občanský zákoník oproti předchozí
právní úpravě nestanoví, že by jistota musela být vedena na účtu zvlášť zřízeném za účelem složení
jistoty. Je však nově určeno, že nájemce má právo na úroky z jistoty za dobu od jejího poskytnutí,
a to alespoň ve výši zákonné sazby. Jistota se nájemci vrátí po případném započtení dlužných
částek, po skončení nájmu.
Občanský zákoník v ustanovení § 2248 umožňuje smluvním stranám sjednat, každoroční
zvyšování nájemného.
I v případě, že v nájemní smlouvě není sjednána možnost zvyšování nájemného, může
pronajímatel písemnou formou navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného
srovnatelného s nájemným obvyklým v daném místě a čase. V podrobnostech na postup při takto
jednostranném zvyšování nájemného je odkázáno na prováděcí právní předpis. Pokud však nájemce
se zvýšením nájemného tak, jak jej navrhl pronajímatel nesouhlasí, má pronajímatel právo obrátit se
na soud s tím, aby nájemné zvýšil. Důležité je, že nájemce má k vyjádření, zda se zvýšením
nájemného souhlasí, lhůtu dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného. Pokud se v
této lhůtě nevyjádří tak, že se zvýšením nájemného souhlasí, případně se nevyjádří vůbec, má právě
pronajímatel právo na podání návrhu k soudu na určení výše nájemného, přičemž občanský zákoník
dává pronajímateli lhůtu v délce tří měsíců.
Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě též ujednat vyloučení zvyšování nájemného.
Toto ujednání však musí být sjednáno v nájemní smlouvě tak, že se výslovně vylučuje zvyšování
nájemného.
Výslovně je občanským zákoníkem zakázáno sjednávat v nájemní smlouvě ujednání, která by
nájemci ukládala sankce ve formě smluvní pokuty za porušení povinnosti.
Pokud se týká úprav a jiných změn bytu, pak občanský zákoník v ustanovení § 2259 a
následujících upravuje situace, kdy je k úpravám a jiným změnám v bytě vyžadován souhlas
nájemce a kdy nikoli. Nově je pronajímateli určena povinnost sdělit nájemci zahájení prací na bytě,
a to alespoň tři měsíce předem.
Nově též občanský zákoník dává pronajímateli možnost vymáhat po nájemci vyklizení bytu
soudní cestou v případě, že nájemce odmítne byt vyklidit za účelem provedení úprav a jiných změn
v bytě.
Občanský zákoník nově stanoví nájemci povinnost oznámit pronajímateli skutečnost, že po
dobu delší než dva měsíce nebude v bytě přítomen. Současně má nájemce povinnost označit
osobu, která po dobu v nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude
nezbytně zapotřebí. Nemá-li nájemce takovou osobu, je takovou osobou pronajímatel. Důležité je,
že pokud nájemci nesplňují tuto oznamovací povinnost, považuje se toto jednání za porušení
povinností nájemce závažným způsobem, což může mít dopad při možnosti jednostranného
skončení nájmu ze strany pronajímatele. Toto jednání se však nepovažuje za porušení povinností
nájemce závažným způsobem v případě, že v období nepřítomnosti nájemce nebude z tohoto
důvodu způsobena žádná závažná újma.
Pokud se týká společného nájmu, pak právní úprava nedoznala zásadnějších změn.
Občanský zákoník stanoví, že nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli, má však
povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob, žijících v bytě, přičemž občanský zákoník
dává nájemci k tomuto oznámení lhůtu bez zbytečného odkladu s tím, že pokud tak neučiní do dvou
měsíců od změny, má se zato, že závažně porušil svou povinnost, což opětovně může mít důsledek
při jednostranném skončení nájmu ze strany pronajímatele.
Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě to, že přijetí nového člena do nájemcovi
domácnosti je podmíněno jeho souhlasem; to však nelze v případě, že nájemce přijme do
domácnosti osobu blízkou.
Nově občanský zákoník upravuje právo pronajímatele požadovat, aby v nájemcově domácnosti
žil jen takový počet osob, který odpovídá velikosti bytu.
Jisté změny doznala i právní úprava podnájmu, když občanský zákoník stanoví, že nájemce
může dát část bytu do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, avšak pouze v případě, že v
bytě nadále sám bydlí. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě byt
nebo jeho část do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu k
podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu s tím, že nevyjádří-li se pronajímatel k
žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, nastává fikce souhlasu a takový souhlas se považuje za daný.
Posledně uvedené však neplatí v případě, že byl ujednán zákaz podnájmu. V nájemní smlouvě si
lze tedy sjednat předem zákaz podnájmu.
Nový občanský zákoník rovněž upravuje přechod nájmu bytu v případě smrti nájemce tak, že
zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemce domácnosti,
který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův
manžel, partner, prarodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na něj nájem jen pokud
pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu. Občanský zákoník v ustanovení § 2280
dává přednost při přechodu nájmu nájemcovým potomkům, kteří tak mají přednostní právo, aby na
ně přešla práva a povinnosti z nájmu.
Nájem přechází na určitou dobu, a to na dobu dvou let ode dne, kdy přešel. To však neplatí v
případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku 70-ti let, v tomto
případ přechází nájem na dobu neurčitou. Stejně tak to neplatí v případě, kdy nájem přešel na
osobu, která nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku 18-ti let, v tomto případě skončí nájem
nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20-ti let (pokud se pronajímatel s nájemcem
nedohodnou jinak).
V případě přechodu nájmu na členy nájemcovy domácnosti má pronajímatel právo požadovat po
nich složení jistoty v případě, že zemřelý nájemce jistotu nesložil.
Nově občanský zákoník stanoví, že nepřejdou-li práva o povinnosti z nájmu bytu na člena
nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Osoby, které žili s nájemcem ve společné
domácnosti až do jeho smrti jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů,
které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí. To znamená, že v případě, že ke dni úmrtí nájemce
dlužil na nájemném a službách spojených s užíváním bytu, má pronajímatel právo uplatnit tuto
pohledávku po osobách, na něž přešel nájem a byly členy nájemcovy domácnosti, a též na osobách,
které jsou nájemcovými dědici.
V případě, že nájem bytu nepřechází na členy nájemcovy domácnosti, a přechází na dědice,
upravuje občanský zákoník možnost skončit nájem výpovědí s dvouměsíční výpovědní dobou s tím,
že výpověď musí být podána do tří měsíců poté, co se pronajímatel dozvěděl, že nájemce zemřel, že
nájem bytu nepřechází na členy nájemcovy domácnosti a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo
spravuje pozůstalost. Občanský zákoník rovněž i nájemcovu dědici dává možnost vypovědět nájem
se stejnou výpovědní dobou, přičemž výpověď musí být podána do tří měsíců poté, co se dozvěděl
o smrti nájemce a o svém dědickém právu a též o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na
člena nájemcovy domácnosti. Nejpozději však může nájemcův dědic vypovědět tento nájem do
šesti měsíců od nájemcovi smrti.
Skončení nájmu
Nájem lze sjednat na dobu určitou nebo neurčitou.
Je-li sjednán nájem na dobu určitou, a pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří
měsíců po dni kdy, měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzval v této době nájemce, aby byt
opustil, platí, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na
dobu dvou let. Výzva k vyklizení musí být v písemné formě. To však neplatí, ujednají-li si strany
něco jiného.Z uvedeného vyplývá, že je třeba v nájemní smlouvě sjednat, že nenastává fikce
prodloužení nájmu podle ustanovení § 2285 občanského zákoníku, tedy, že nájem se neprodlužuje
v případě skončení nájmu uplynutím doby.
Nájem lze skončit i výpovědí. Občanský zákoník stanovuje pro výpověď nájmu písemnou
formu, přičemž nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž
strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze
rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Nájem na dobu neurčitou může nájemce vypovědět
kdykoliv s dvouměsíční výpovědní dobou.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní
době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho
domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku,
který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve
kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost
a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé
linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Výpověď nájmu z těchto důvodů přináší pronajímateli povinnost nájemci byt znovu pronajmout
nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce do jeho vyklizení nájemcem k účelu
uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta však neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li
s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.
Výpověď vyžaduje písemnou formu a musí být doručena druhé smluvní straně. Výpovědní
doba běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího poté, co došla druhé straně. Vypoví-li
nájem pronajímatel, musí vymezit výpovědní důvod a poučit nájemce o jeho právu vznést proti
výpovědí námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď
neplatná. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi do dvou
měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Občanský zákoník nově přináší pronajímateli právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a
požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do jednoho měsíce od
skončení nájmu v případě, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem.
Zvlášť závažný způsob porušení povinnosti nájemce občanský zákoník stanoví nezaplacení
nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců, poškození bytu nebo domu závažným
nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo
osobám, které v domě bydlí nebo užívání neoprávněně bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu,
než bylo ujednáno. Je důležité, aby před podáním výpovědi bez výpovědní doby byl nájemce
písemně pronajímatelem vyzván, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, případně
odstranil protiprávní stav. Při absenci takové výzvy by se k výpovědi nepřihlíželo.