Znalecký posudek - Exekutorský úřad Břeclav | Mgr. Marcela

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 28/2985/2015
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová
U Tržiště 9
690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
160 EX 8884/13-59
Ocenění nemovitosti cenou obvyklou jako podklad pro exekuční řízení.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.
340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění
vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jiří Vaněk
V Domcích 2589
440 01 Louny
telefon: 736768031
e-mail: [email protected]
Počet stran: 14 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává v vyhotoveních.
Lounech 26.11.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Ocenit nemovitost cenou obvyklou jako podklad pro exekuční řízení Č.j. 160 EX 8884/13-57
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům
Husova 334
439 82 Vroutek
Kraj:
Ústecký
Okres:
Louny
Obec:
Vroutek
Katastrální území:
Vroutek
Počet obyvatel:
1 858
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce
O3. Poloha obce - Ostatní případy
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,
kanalizace a plyn
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka
O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod,
služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní)
služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č.
III
IV
V
I
Pi
0,75
0,60
0,80
1,00
II
II
0,95
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 305,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.08.2015 .
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z Katastru nemovitostí pro okres Louny, katastrální území Vroutek,LV č. 297 ze dne
5.5.2015 - dálkový přístup.
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
Josef Šanda, Husova 334, 439 82 Vroutek, vlastnictví: podílové, vlastnický
podíl: 9 / 10
Pavel Šanda, Husova 310, 439 82 Vroutek, vlastnictví: podílové, vlastnický
podíl: 1 / 10
Vlastníci pozemku: Josef Šanda, Husova 334, 439 82 Vroutek, vlastnictví: podílové, vlastnický
podíl: 9 / 10
Pavel Šanda, Husova 310, 439 82 Vroutek, vlastnictví: podílové, vlastnický
podíl: 1 / 10
-2-
6. Dokumentace a skutečnost
K nemovitosti nebyla předložena žádná dokumentace, pro ocenění bylo provedeno zaměření
nemovitosti a prohlídka na místě.
7. Celkový popis nemovité věci
Jedná se o rodinný dům v obci Vroutek. Vroutek je bývalou střediskovou obcí vzdálenou cca 7km
od obce Podbořany. Obec má železniční a autobusovou zastávku, mateřskou a základní školu,
ordinaci lékaře, prodejnu základních potravin, poštu. V obci je provedena kanalizace, rozvod vody,
zemního plynu a elektrofikace.
Oceňovaná nemovitost se nachází v jihozápadní části ve vzdálenosti cca 500m od středu obce.
Jedná se o přízemní rodinný dům s malým podsklepením a sedlovou střechou postavený na stavební
parcele č. St. 385 as navazující zahradou 180/7. Dům byl podle informací postavený v roce 1934,
v roce 1963 byla zahájena přístavba jedné místnosti směrem do zahrady, v roce 2005 byla
provedena přístavba verandy a část zateplení kontaktním zateplovacím systémem. Za domem
směrem k zahradě je podle severní hranice postaven objekt chlívků z roku 1957.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Stavby
1.2. Příslušenství
1.2.1. Chlívky
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013
Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997
Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než
nabídka
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se
spoluvl. podílem na pozemku
3. Změny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
č.
I
Pi
-0,01
V
0,00
II
II
II
IV
0,00
0,00
0,00
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,990
i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel
včetně
Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I
1,01
celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I
0,03
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
II
0,00
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I
0,00
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
I
0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII
0,01
s možností parkování na pozemku
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m
I
-0,07
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
II
0,00
komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
-4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,980
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,970
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Stavby
Rodinný dům č.p. 334.
Střecha - sedlová s krytinou taškovou, krov hambálkový. V podkroví se nachází jedna místnost
bez vytápění mající z hlediska využití pouze sezonní charakter.
Přístup na půdu je po vnitřních schodech.
Přízemí – obsahuje byt velikosti 1+2 bez příslušenství. Podlahy betonové, obvodové zdivo tl.
450mm, stropy s rovným podhledem, okna dřevěná špaletová, dveře hladké a náplňové.
Kuchyně vybavená sporákem uhelným, sporák PB, podlaha betonová vyšlapaná. Koupelna bez
vybavení bez omítek… Obývací pokoj podlaha betonová. Pokoj v přístavbě – s propadlým stropem
vlivem prohnití dřevěných konstrukcí od zatékající srážkové vody, podlaha betonová, plíseň.
Sklep – přístupný pod částí zastavěné plochy.
Dům je napojen na veřejnou kanalizaci, má přípojku vody, elektrické energie, jsou provedeny
vnitřní rozvody PB, přípojka zemního plynu je ukončena na domě bez provedených rozvodů.
Celkově je dům velmi zanedbaný na hranici uživatelnosti.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda
Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel
1 934 let
1 654,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Sklep:
3,15*2,85+2,05*2,15
=
1.NP:
8,65*6,75+1,40*5,60+1,40*2,25+6,35 =
*3,90
-5-
13,39 m2
94,14 m2
Název podlaží
Sklep:
1.NP:
Zastavěná plocha
13,39 m2
94,14 m2
Konstrukční výška
1,90 m
3,04 m
Obestavěný prostor
Sklep:
1.NP:
3,15*2,85*1,90+2,05*2,15*1,90*0,5
8,65*6,75*(3,50+0,10)+1,40*5,60*(3,18*3,80
+1,40*2,25+0,10*2)*0,5+6,35*3,90*(4,50+4,9
0+0,10*2)*0,5
Střecha:
8,65*6,75*(1,50+1,52*0,5)
Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastavěná plocha všech podlaží:
Podlažnost:
ZP / ZP1 = 1,14
=
=
21,24 m3
389,57 m3
=
=
131,96 m3
542,77 m3
94,14 m2
107,53 m2
ZP1 =
ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku
0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny
zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům
2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby
zateplené
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm
4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a
plyn nebo propan butan
6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva
7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné
podstand. nebo mimo stavbu RD
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem
12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu
13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stáří 1 934 let:
s = 1 - 0,005 * 1 934 = -8,670
Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ
Vi) * V13 * 0,600 = 0,223
i=1
-6-
č.
I
Vi
typ A
III
IV
0,00
0,04
II
II
V
0,00
0,01
0,08
I
II
-0,08
-0,05
I
II
II
0,00
-0,03
0,00
III
II
V
0,01
-0,05
0,40
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990
Index polohy pozemku IP = 0,980
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 654,- Kč/m3 * 0,223 = 368,84 Kč/m3
CSP = OP * ZCU * IT * IP = 542,77 m3 * 368,84 Kč/m3 * 0,990 * 0,980= 194 229,47 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
194 229,47 Kč
1.2. Příslušenství
1.2.1. Chlívky
Přízemní nepodsklepený objekt postavený podél severní hranice pozemku, navazující na dům.
Obvodové zdivo tl. 300mm, podlahy betonové, stropy s rovným podhledem, okna jednoduchá,
dveře náplňové, střecha pultová s krytinou z vlnitého eternitu, okapy.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba § 16:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Krov:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B
zděná tl. nad 15 cm
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny
1.nadz. podlaží
nemá podkroví
neumožňující zřízení podkroví
1274
Výpočet jednotlivých ploch
Plocha
Název
20,00*4,35
1.NP
=
[m2]
87,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná. Konstr. výška
plocha
Název
-7-
87,00 m2
1.NP
3,53 m
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
Obestavěný prostor
1.NP
20,00*4,35*(4,50+3,70)*0,5
=
[m3]
356,70 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
1.NP
Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný
prostor
356,70 m3
356,70 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské práce
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
12. Elektroinstalace
Provedení
betonové pásy
zděné tl. 15 - 30 cm
dřevěné
dřevěný neumožňující podkroví
vlnitý eternit
žlaby a svody z pozinku
vápenná omítka
dřevěné
jednoduchá
betonová
chybí
Hodnocení
standardu
S
S
S
P
P
S
S
X
S
S
S
C
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské práce
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
12. Elektroinstalace
Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%]
S
S
S
P
P
S
S
X
S
S
S
C
7,10
31,80
19,80
7,30
8,10
1,70
6,10
0,00
3,00
1,10
8,20
5,80
-8-
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
1,00
1,00
1,00
0,46
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
Upravený
obj. podíl
7,10
31,80
19,80
3,36
3,73
1,70
6,10
0,00
3,00
1,10
8,20
0,00
85,89
Koeficient vybavení K4:
0,8589
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 14):
[Kč/m3]
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
=
*
*
*
1 250,0,8589
1,0000
2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3]
Plná cena:
356,70 m3 * 2 219,18 Kč/m3
=
=
2 219,18
791 581,51 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 58 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 58 / 80 = 72,5 %
Koeficient opotřebení: (1- 72,5 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
*
=
*
=
0,275
217 684,92 Kč
0,970
211 154,37 Kč
Chlívky - zjištěná cena
=
211 154,37 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a
ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990
Index polohy pozemku IP = 0,980
-9-
č.
II
IV
Pi
0,00
0,00
III
I
0,00
0,00
I
II
0,00
0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,980 = 0,970
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
305,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a
nádvoří
§ 4 odst. 1
zahrada
Stavební pozemky - celkem
Parcelní
číslo
St. 385
Výměra
[m2]
621,00
180/7
1 231,00
1 852,00
Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,970
Upr. cena
[Kč/m2]
295,85
Jedn. cena
[Kč/m2]
295,85
Cena
[Kč]
183 722,85
295,85
364 191,35
547 914,20
m
2
=
547 914,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
Na pozemcích u rodinného domu se nachází tyto trvalé porosty:
Smrk
2ks 1,00x 1,00 = 2m2
Smrk
4ks 4,00x 4,00 = 64m2
Smrk
2ks 2,00x 2,00 = 8m2
Borovice 1ks 4,00x 4,00 = 16m2
Jabloň 1ks 4,00x 4,00 = 16m2
Ořešák 1ks 6,00x 6,00 = 36m2
Celkem pokr. plocha
142m2
Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné
zjednodušeným způsobem: § 47
Celková cena pozemku:
Celková výměra pozemku
Celková pokryvná plocha trvalých porostů:
Cena pokryvné plochy porostů
Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:
Cena smíšeného porostu:
Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč
m2
m2
Kč
*
=
=
- 10 -
547 914,20
1 852,00
142,00
42 010,70
0,065
2 730,70
2 730,70 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Stavby
1.2. Příslušenství
1.2.1. Chlívky
767 834,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
962 063,60 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
547 914,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
547 914,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
2 730,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
2 730,70 Kč
194 229,50 Kč
Celkem
1 512 708,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 512 708,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Stavby
1.2. Příslušenství
1.2.1. Chlívky
211 154,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
405 383,90 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
547 914,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
547 914,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
2 730,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
2 730,70 Kč
194 229,50 Kč
Celkem
956 028,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
956 028,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
slovy: Devětsetpadesátšesttisíctřicet Kč
- 11 -
956 030,- Kč
Srovnatelné nemovitosti
Název: RD Vroutek
Lokalita:
Použité
K1 Redukce pramene ceny
K2 Velikosti objektu
K3 Poloha
K4 Provedení a vybavení
K5 Celkový stav
K6 Vliv pozemku
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Zdůvodnění koeficientu Kc:
Redukce pramene ceny - nabídková cena; Velikosti
objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a
vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší; Vliv
pozemku - horší
Vroutek
koeficienty:
0,90
0,95
1,00
1,00
1,10
1,05
1,00
Celkový koef.
KC
0,987
Upravená j. cena
Kč/ks
444 150
Předmětem prodeje je rodinný dům 537 m2 ve Vroutku okr. Louny.
Dům je prostorný, ve spodní části je bývalý obchod a 4 místnosti k
obývání. V patře jsou 3 místnosti. K domu náleží půda, sklep a kůlna.
Celou nemovitost je nutno rekonstruovat. Objekt je možno využít k
podnikání, bydlení nebo jako skladové prostory. Ve městě je veškerá
občanská vybavenost
Užitk. Plocha
240,00 m2
Výměra pozemku
537 m2
Celková cena
450 000 Kč
Název: RD – Kryry
Lokalita:
Kryry
Použité
koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu
0,90
K3 Poloha
1,00
K4 Provedení a vybavení
1,05
K5 Celkový stav
1,00
K6 Vliv pozemku
0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90
Celkový koef.
Zdůvodnění koeficientu Kc:
KC
Redukce pramene ceny - cena požadovaná; Velikosti
0,69
objektu - porovnávaný objekt je větší; Poloha - poloha
srovnávaného objektu je horší; Provedení a vybavení srovnávaný objekt je obyvatelný; Celkový stav srovnávaný objekt je v lepším stavu; Vliv pozemku oceňovaná nemovitost má 4x menší pozemek;
Předmětem prodeje je rodinný dům 3+1 v Kryrech okr. Louny. Dům je
situovaný na kraji klidné obce. Má novou střechu, jinak v původním
stavu. K domu náleží zahrada o výměře 633 m2. Vytápění plynovým
kotlem. Rozvod vody obecní a na pozemku je vlastní studna. V obci
se nachází veškerá občanská vybavenost. Okolí plné zeleně, lesy,
příroda, možnost procházek.
- 12 -
Jednotková cena
450 000 Kč/ks
Upravená j. cena
Kč/ks
593.400
Užitková plocha
265,00 m2
Výměra pozemku
898 m2
Celková cena
860 000 Kč
Název: RD Kryry
Lokalita:
Kryry
Použité
koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny
0,90
K2 Velikosti objektu
1,00
K3 Poloha
1,05
K4 Provedení a vybavení
0,90
K5 Celkový stav
0,90
K6 Vliv pozemku
1,10
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90
Celkový koef.
Zdůvodnění koeficientu Kc:
KC
Redukce pramene ceny - kupní cena; Velikosti objektu 0,75
větší , Poloha - na okraji; Provedení a vybavení vybavený; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší;
Úvaha zpracovatele ocenění - oceňovaný dům má lepší
celkovou dispozici;
Jednotková cena
860 000 Kč/ks
Upravená j. cena
Kč/ks
426 000
Prodej RD 3+1 se zahradou o celkové výměře 760 m2 v obci Kryry.
Dům je přízemní, na půdě je možné vybudovat další obytné místnosti.
Voda rozvedena z vlastní studny, elektřina 220/380 V, septik, ústřední
topení na pevná paliva. Celý pozemek je oplocený, vjezd a parkování
na pozemku, lze postavit garáž. V obci je veškerá občanská
vybavenost, dobrá dostupnost do Podbořan, Lubence i Prahy.
Užitková plocha
110,00 m3
Výměra pozemku
500 m2
Celková cena
568 000 Kč
Jednotková cena
568 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání
Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí
426 000 Kč/ks
Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí
486 850 Kč/ks
Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí
593 400 Kč/ks
Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti
520 000 Kč/ks
Výsledná porovnávací hodnota
520 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Dům z roku 1934 s přístavbami napojený na veřejný vodovod, rozvody elektřiny a kanalizace s
možností napojení na rozvody zemního plynu. Dispozičně obsahuje jeden byt velikosti 1+2,
možnost další úpravy podkroví pro bydlení. Celkový stav velmi zanedbaný, jedna místnost zcela
neobyvatelná.
V současnosti je objekt podmínečně obyvatelný. Pro zajištění užívání je třeba počítat s investicí
odhadem 1.000.000,- Kč. Tato investice pokryje nutné znovu zřízení finálních nášlapných vrstev
podlahy, celkovou rekonstrukci stropní a střešní části nad přístavbou a dokončení zateplení
obvodových stěn, podlah a stropů, tak aby dům splňoval současné požadavky technických norem.
- 13 -
Rekapitulace
Výsledná porovnávací hodnota nemovitosti
520.000,- Kč
Z toho:
9/10 Josef Šanda , Husova 334, 439 82 Vroutek …………...468.000,- Kč
1/10 Pavel Šanda , Husova 310, 439 82 Vroutek …………...
Kontrolní součet
52.000,- Kč
520.000,- Kč
Tj. slovy: Pětsetdvacettisíckorunčeských.
Lounech 26.11.2015
Ing. Jiří Vaněk
V Domcích 2589
440 01 Louny
telefon: 736768031
e-mail: [email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad
Labem dne 01.07.1986, č.j. 3674/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 28/2985/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle
přiložené likvidace na základě dokladu.
V Lounech dne 26.11.2015
- 14 -
- 15 -