Znalecký posudek 1 - Exekutorský úřad Šumperk

Odhad tržní hodnoty č. 2219
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk
soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň
K. H. Máchy 647/2
787 01 Šumperk
IČ: 47844582
DIČ: CZ460603459
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00646/11-018
Podle stavu ke dni 6. 2. 2012 posudek vypracoval:
Adolf Pelár d.t.
Soudní znalec
788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 19 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
6. 2. 2012
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Odhad obvyklé ceny nemovitostí:
Pozemek
parcela .č. st 133/2 druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 252/2
druh: ostatní plocha - jiná plocha
Pozemek
parcela č.
druh: ostatní plocha – ostatní dopravní plocha
255
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 120 s příslušenstvím na pozemku parcela č. st 133/2
Vše zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální
pracoviště Svitavy pro obec Svitavy , katastrální území Čtyřicet Lánů na LV č. 3543 pro účely
exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně,
Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00646/11-018 ze dne 25.11.2011.
2. Informace o nemovitosti
Nemovitost rodinný dům č.p. 520 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastrálním úřadem pro
Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy pro obec Svitavy , katastrální území Čtyřicet Lánů
na LV č. 3543tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.12. 2012 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku
- USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065
Ex 00646/11-018 ze dne 25.11.2011
- LV 3543 k.ú. Čtyřicet Lánů, obec Svitavy
- KM k LV 3543 k.ú. Čtyřicet Lánů, obec Svitavy (zdroj čúzk)
- zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č.
257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo
456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb
- metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí
- informace RK a realitních makléřů z oblasti
- SW Pluto
- mapový server ČUZK, Google
- fotopříloha pořízená znalcem
- ZP 899-10-2008 ing. Jakub Mára ze dne 6.2.2008
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Obec:
Katastrální území:
Pardubický
Svitavy
Čtyřicet Lánů (761001)
List vlastnictví číslo: 3543
Vlastník:
Václavek Pavel
Kapitána Jaroše 120/84, Svitavy, Lány, 568 02
6. Dokumentace a skutečnost
7. Celkový popis nemovitosti
Předpoklady pro vypracování ocenění
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem
související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.
Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Předpoklady
Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty od vlastníka podílu na nemovitosti,
a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti,
správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení
vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Věcné omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v
účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za
jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Stavebně právní stav
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební
dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně
právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.
Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Nájemní vztahy
–4–
Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování
Obvyklá cena
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by
byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,
rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.
-
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda
Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s
nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální
zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se
stejnou využitelností při současných cenách.
Věcná hodnota nemovitosti
V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného
typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni
ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K
takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě
porovnatelných prodejů.
Výnosová metoda
Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že v oblasti není dostatek relevantních dat,
tato metoda nebyla použita.
–5–
Srovnávací metoda
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v
současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi
nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena
na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a
statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi
absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí
výsledná hodnota.
Při ocenění srovnávací metodou se na rozdíl od jiných dříve používaných metod liší metodikou
výpočtu OP. Taktéž je zde možné zahrnout vedlejší stavby procentem zvyšující hodnotu stavby,
zde znalec odhaduje, že vedlejší stavby zvyšují hodnotu stavby hlavní o více než 20 %.
Samostatně vedlejší stavba nemá téměř žádnou hodnotu vyjádřenou v obvyklé ceně a jako
samostatná je tedy neprodejná, avšak stejně tak nemá parametry rodinného domu nebo provozovny
a proto ji nelze jako rodinný dům ocenit. Proto ocenění srovnávací metodou srovnává nemovitost
jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky.
Popis oceňované nemovitosti.
Jedná se o samostatnou zděnou přízemní stavbu s podkrovím, původně se jednalo o rodinný dům,
který byl přestavěn v letech 1995-1996 na restauraci. V roce 2002 přestavěn na penzion umístěný
v podkroví domu.
Situován je u sběrné komunikace nadregionálního významu 1. Třídy číslo 43 (E461) směrem
na Brno na jižním okraji města Svitavy.
Dům je přízemní, se sedlovou střechou, podkrovím, částečně podsklepený. Dům je z masivního
cihelného zdiva a pochází z roku 1931, tomu odpovídá architektonické a konstrukční provedení.
Dům a jeho příslušenství:
Hlavní stavba
Penzion a restaurace č.p. 120 ul. Kpt. Jaroše, obec Svitavy
Jedná se o samostatnou zděnou přízemní stavbu s podkrovím – původní rodinný dům, který byl
v letech 1995 – 1996 přestavěn na restauraci v přízemí a v roce 2002 na penzion umístěný
v podkroví domu. Situován je je u sběrné komunikace nadregionálního významu 1. Třídy číslo
43 (E461) směrem na Brno na jižním okraji města Svitavy.
Dům je přízemní se sedlovou střechou, podkrovím a je částečně podsklepený. Dům je postaven
z plného cihelného zdiva v roce 1931.
Dispoziční řešení:
Sklep:
–6–
2 x sklad, Kotelna, Chodba, Schodiště
Přízemí:
Restaurace s barem, kuchyně, příruční sklad, sklad, chodba, schodiště, předsíň, WC muži, ženy,
úklidová komora, byt 1+0 (pokoj, komora, koupelna s WC, v dvorní přístavbě schodiště, sklad
Podkroví:
Schodiště, chodba, příruční sklad, pokoj 2 lůžka s koupelnou a WC, pokoj 2 lůžka s koupelnou a
WC, pokoj 3 lůžka s koupelnou a WC
Konstrukční řešení a vybavení:
Základy domu jsou standardní s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Dům je z plného cihelného
zdiva. Stropy v 1 PP klenuté do traverz, nosnost stropu je zesílena ocelovými podpěrami.stropy
v přízemí jsou zř dřevěné trámové s rovným podhledem v prostoru restaurace jsou stylové dřevěné
obklady, dřevěné kóje,. Krov dřevěný vaznicový s dřevěným bedněnín, střecha pokryta bonským
šindelem, část do dvora eternitové šablony, klempířské prvky nové, původní betonové schodiště
dvouramenné, pro penzion nové kovové. Okna dvojitá dřevěná, opravená, dveře hladké a náplňové.
Při rekonstrukci 1995-96 byly vyměněny rozvody vody, elektriky, plynu, sociální zařízení,
kuchyně a vybavení, úpravy povrchů, fasása, krytina střechy opravy oken, výměna dveří. V letech
2000-2002, rekonstrukce podkroví – příčky, sádrokartonové podhledy, kovové schodiště, instalace,
sociální zařízení, dveře, podlahy úpravy povrchů, vytápění domu je ÚT s kotlem na plyn v 1 PP.
Elektroinstalace vyměněna v průběhu rekonstrukce světelná i motorová, dům je udržován v dobrém
stavu.
Vedlejší stavby:
Kůlna
Přízemní stavba s pultovou střechou na parcele st 133/2 ve dvorní části, sousedící s hlavní
stavbou, slouží jako dílna, jedná se o částečně cihelnou konstrukci tl. Min 30 cm a vrchní
část je dřevěná jednostranně obitá. Pultová střecha a s krytinou z eternitových šablon, strop
dřevěný. Podlaha beton a hliněná, okno jednoduché, dveře dřevěné, elektroinstalace
dřevěná., stáří dle odborného odhadu min 70 let.
OP 3,60 x 5,920 x ((3,6+4,6)/2+0,1).
Přístřešek
Přízemní stavba přístřešek s pultovou střechou na parcele st 133/2 ve dvorní části, sousedící
s kůlnou. Konstrukce převažuje dřevěná, jedna strana zděná. Střecha pultová s krytinou
eternitové šablony.
–7–
OP 6,50x5,90x (2,5+3,8/2)
Venkovní úpravy
Přípojka vody
Délka 7 m, DN 40 mm, stáří cca 40 roků.
Přípojka kanalizace
Délka 12 m, DN 200 mm, stáří 15 roků.
Plynová přípojka
Délka 18 m, DN 40 mm, stáří 15 roků.
Pilíř HUP
Prefabrikovaný díl, stáří 15 roků.
Venkovní terasa
Kolaudovaná v roce 199, sousedí s hlavním objektem na p.č. 133/2 , dobrý stav, výška 1 m,
osazená na navážce a zdech. Stáří 12 roků.
Zpevněná plocha 1
Zpevněné plochy parkoviště na p.č. 255 štěrkové plochy zhutněné s jemným posypem a
penetrací. Kolaudováno jako parkoviště pro osobní automobily včetně výjezdu v roce 2001
a výměra 286 m2
Zpevněná plocha 2
Štěrkové plochy zhutněné ve dvoře , výměra 72m2 stáří 16 roků.
Zpevněná plocha 3
Chodníky, zámkové dlažby výměra 31,90 m2 stáří 14 roků.
Obrubníky 1
Silniční obrubníky podél parkoviště, v délce 42 m, stáří 10 roků.
Obrubníky 2
Starší obrubníky pod oplocením u parkoviště, délka 31m. stáří 29 roků.
Betonový žlab
Na parkovišti pro odvod dešťové vody, délka 32 m stáří 10 roků.
–8–
Opěrné zídky
Výměra 0,80 m3 z lomového kamene
Pergola atypického provedení
Dřevěná atypická pergola u vstupu do budovy, dřevěné sloupy upevněny do betonových
patek s kovovým úchytem, stáří 11 roků
Dřevěný plot
Plocha 45,69 m m2 stáří 22 roků
Plot ze strojového pletiva
Do betonových patek s nátěrem, plocha 44,25 m2 , stáří 11 roků
Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují.
Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku
a) Objekty
1) Penzion
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 3543
c) Věcná břemena
1) Věcné břemeno
–9–
B. Odhad
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Obec:
Svitavy
Popisy objektů
a) Objekty
1) Penzion
Opotřebení odborným odhadem a dle analýzy ZP 899-10-2008.
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 3543
c) Věcná břemena
1) Věcné břemeno
Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují.
Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění
a) Objekty
a.1) Vyhláška 387/2011 Sb.
a.1.1) Penzion – § 3
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování)
Svislá nosná konstrukce: zděná
Polohový koeficient: 1,050
Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1
Koeficient změny ceny stavby: 2,152
Koeficient prodejnosti: 0,733 (Obchod)
Podlaží:
Název
1 PP
1 NP
krov
Výška
2,50 m
3,40 m
2,70 m
budovy pro obchod, prodejny
Zastavěná plocha
9,10×8,50+1,40×1,90
9,10×15,15+4,90×1,5+8,16×3,60
(9,10×15,15)+(6,0×2,0)
=
=
=
80,01 m2
174,59 m2
149,87 m2
– 10 –
Název
Součet:
Výška
8,60 m
Zastavěná plocha
404,47 m2
Průměrná výška podlaží (PVP):
Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
=
=
2,96 m
134,82 m2
Obestavěný prostor (OP):
1 PP
2,50 × (9,10×8,50+1,40×1,90)
1 NP
3,40 × (9,10×15,15+4,90×1,5+8,16×3,60)
krov
2,70 × ((9,10×15,15)+(6,0×2,0))
Obestavěný prostor – celkem:
=
=
=
=
200,02 m3
593,61 m3
404,64 m3
1 198,27 m3
Obj. podíl
6,10 %
15,30 %
8,10 %
6,20 %
2,90 %
0,60 %
7,30 %
3,30 %
3,20 %
2,70 %
3,70 %
0,00 %
5,80 %
3,30 %
4,80 %
5,90 %
0,30 %
3,20 %
3,10 %
0,40 %
2,00 %
1,90 %
4,20 %
1,30 %
4,40 %
0,00 %
Hodnocení
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Neuvažuje se
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Nevyskytuje se
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Standardní
Nevyskytuje se
Standardní
Neuvažuje se
Vybavení:
Název, popis
1. Základy včetně zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
16. Elektroinstalace
17. Bleskosvod – chybí
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vybavení
24. Výtahy – nejsou
25. Ostatní – standard
26. Instalační prefabrikovaná jádra
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4:
Základní koeficient K4:
Úprava koeficientu K4:
17. Bleskosvod
–0,54 × 1,852 × 0,30 %
24. Výtahy
–0,54 × 1,852 × 1,30 %
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000
– 0,0030
– 0,0130
= 0,9840
– 11 –
Ocenění:
Základní jednotková cena (ZC):
2 669,– Kč/m3
Koeficient konstrukce K1:
×
0,9390
Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :
×
0,9690
Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :
×
1,0095
Koeficient vybavení stavby K4:
×
0,9840
Polohový koeficient K5:
×
1,0500
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,1520
Koeficient prodejnosti Kp:
×
0,7330
3 995,53 Kč/m3
Základní jednotková cena upravená:
=
Základní cena upravená: 1 198,27 m3 × 3 995,53 Kč/m3
=
4 787 723,73 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 81 roků
Předpokládaná další životnost: 59 roků
Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 59) = 57,857 %
Odpočet opotřebení: 4 787 723,73 Kč × 57,857 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
2 770 033,32 Kč
2 017 690,41 Kč
Penzion – zjištěná cena:
2 017 690,41 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU
a.2.1) Penzion
Jednotkové množství:
=
1 198,27 jedn.
Ocenění:
Jednotková cena:
1 198,27 jedn. × 4 200,– Kč/jedn.
Cena stavby:
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 81 roků
Předpokládaná další životnost: 59 roků
Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 59) = 57,857 %
Odpočet opotřebení: 5 032 734,– Kč × 57,857 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
Penzion – zjištěná cena:
4 200,– Kč/jedn.
=
–
=
5 032 734,– Kč
5 032 734,– Kč
2 911 788,91 Kč
2 120 945,09 Kč
2 120 945,09 Kč
– 12 –
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb.
a.3.1) Penzion – § 3
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování)
Svislá nosná konstrukce: zděná
Polohový koeficient: 1,050
Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny
Koeficient změny ceny stavby: 2,152
Průměrná výška podlaží (PVP): 2,96 m
Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 134,82 m2
Obestavěný prostor: 1 198,27 m3
Koeficient vybavení stavby: 0,9840
Ocenění:
Základní jednotková cena (ZC):
2 669,– Kč/m3
Koeficient konstrukce K1:
×
0,9390
Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :
×
0,9690
Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :
×
1,0095
Koeficient vybavení stavby K4:
×
0,9840
Polohový koeficient K5:
×
1,0500
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,1520
5
450,93
Kč/m3
Základní jednotková cena upravená:
=
Základní cena upravená: 1 198,27 m3 × 5 450,93 Kč/m3
=
6 531 685,89 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 81 roků
Předpokládaná další životnost: 59 roků
Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 59) = 57,857 %
Odpočet opotřebení: 6 531 685,89 Kč × 57,857 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
3 779 037,51 Kč
2 752 648,38 Kč
Penzion – zjištěná cena:
2 752 648,38 Kč
a.4) Srovnávací hodnota
a.4.1) Penzion
Jednotkové množství:
=
1 198,27 jedn.
Ocenění:
Jednotková cena:
1 198,27 jedn. × 4 200,– Kč/jedn.
Cena stavby:
4 200,– Kč/jedn.
=
5 032 734,– Kč
5 032 734,– Kč
– 13 –
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 81 roků
Předpokládaná další životnost: 59 roků
Opotřebení: 100 × 81 / (81 + 59) = 57,857 %
Odpočet opotřebení: 5 032 734,– Kč × 57,857 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
2 911 788,91 Kč
2 120 945,09 Kč
Výpočet cenových koeficientů
Druh objektu: Objekt služeb
Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 928 000,– Kč
Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 512 000,– Kč
Cenové koeficienty:
CA
CB
CC
CD
CE
1,381
1,449
1,518
1,587
1,656
Hodnocení objektu:
Název znaku
Trh s nemovitostmi
Orientace ke světovým stranám
Konfigurace terénu
Poloha vzhledem k centru obce
Převládající zástavba
Inženýrské sítě
Doprava
Obchod a služby
Školství
Zdravotnictví
Kultura, sport, ubytování
Úřady
Pracovní možnosti
Životní prostředí
Přírodní lokalita
Změna v zástavbě
Příslušenství nemovitosti
Typ stavby
Možnost dalšího rozšíření
Obyvatelstvo
Názor znalce
Celkem:
Koeficient k = 88,820 / 58 = 1,5314
Zatřídění
A
C
E
C
A
D
C
E
D
E
E
E
A
A
A
A
E
E
A
D
C
vk
5
1
2
5
3
5
3
5
1
2
2
3
2
1
1
2
3
1
3
3
5
58
Ci × vk
6,905
1,518
3,312
7,590
4,143
7,935
4,554
8,280
1,587
3,312
3,312
4,968
2,762
1,381
1,381
2,762
4,968
1,656
4,143
4,761
7,590
88,820
– 14 –
×
=
Korekce ceny:
Cena po úpravě cenovými koeficienty:
Penzion – zjištěná cena:
1,5314
3 248 015,31 Kč
3 248 015,31 Kč
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 387/2011 Sb.
b.1.1) Pozemky na LV číslo 3543 – § 28, 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč.
Cena je určena podle písm. i): okresní město.
§ 28 odst. 6b – Pozemky komunikací v areálu
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska
účelu užití stavby
+
50 % ×
Koeficient změny cen staveb Ki:
×
Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod)
×
Název
ostatní plocha ostatní dopravní
plocha
Parc. č.
255
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m2] základní
upravená
465
400,–
946,4496
1,500
2,152
0,733
Cena [Kč]
440 099,06
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska
účelu užití stavby
+
50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Možnost napojení na rozvod plynu
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod)
Koeficient úpravy dle §32 odst.2:
Název
Parc. č.
zastavěná plocha a st. 133/2
nádvoří
ostatní plocha
255/2
Součet:
+
10 % ×
×
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m2] základní
upravená
370
400,–
416,4378
Součet cen všech typů pozemků:
62
432
400,–
416,4378
=
1,100
2,152
0,733
0,400
Cena [Kč]
154 081,99
25 819,14
179 901,13
620 000,19 Kč
– 15 –
Pozemky na LV číslo 3543 – zjištěná cena:
620 000,19 Kč
b.2) Metoda tříd polohy
b.2.1) Pozemky na LV číslo 3543
Pozemky oceněné metodou tříd polohy
Název
zastavěná plocha a nádvoří
ostatní plocha - ostatní dopravní plocha
ostatní plocha
Výměra – celkem:
Parcelní číslo
st. 133/2
255
255/2
=
Výměra
370,00 m2
465,00 m2
62,00 m2
897,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy:
5 032 734,– Kč
Reprodukční cena stavby:
210,00 m2
Zastavěná plocha hlavním objektem:
Tabulka tříd polohy:
Název znaku
Třída polohy
I. Všeobecná situace
4
II. Intenzita využití pozemku
4
III. Dopravní relace k velkoměstu
3
IV. Obytný sektor
3
V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se
Průměrná třída polohy:
Výsledná třída polohy:
Podíl ceny stavebního pozemku:
Výpočet ceny:
Základní cena pozemku: (5 032 734,–
Jednotková cena stavebního pozemku:
Cena stavební části pozemku:
Jednotková cena ostatních pozemků:
Cena ostatních pozemků:
Průměrná jednotková cena pozemku:
Výsledná cena pozemků:
3,50
3,50
11,00 %
× 11,00) / (100 – 11,00)
622 023,30 / (3 × 210,00)
987,34 × 630,00
987,34 × 0,15
148,10 × 267,00
Pozemky na LV číslo 3543 – zjištěná cena:
c) Věcná břemena
c.1) Obecná metoda
c.1.1) Věcné břemeno
Roční užitek vyplývající z věcného břemene:
622 023,30
987,34
622 023,30
148,10
39 542,70
737,53
661 566,–
Kč
Kč/m2
Kč
Kč/m2
Kč
Kč
Kč
661 566,– Kč
– 16 –
Roční užitek z břemene (U):
Doba trvání břemene (n):
Míra kapitalizace (u):
Míra kapitalizace setinná (i): u / 100%
Úročitel (q): 1 + i
qn – 1
Hodnota věcného břemene: U × ————
qn × i
0,– Kč
0
roků
0,00 %
0,0000
1,0000
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
–1
0,– Kč
– 17 –
C – Rekapitulace
V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst.
Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada – např. pozitivní demografické
faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy
levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení
DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. Opožděná reakce nabídky
bydlení
na
růst
poptávky
po
vlastním
bydlení.
v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní
očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc
banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A
k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si
budou
pořizovat
početně
slabší
ročníky).
To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení ale i po provozovnách a
administrativních prostorech a následný pokles cen všech nemovitostí. „Hloubka poklesu záleží na
hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit 17ereg a za
předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech 20092011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR),“ „Pokud by česká ekonomika mírně rostla,
případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny
nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika
vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však
2014 (v reálných cenách v letech 2015),“
V posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále
více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Situace se však
rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení a
do objektů služeb a administrativy není zcela bez rizika. Podle sociologického ústavu je však
vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tzv. cenových bublin. Trh
s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný
nárůst poptávky po novém bydlení a jiných prostorech se promítá do růstu cen bytů a komerčních
prostor – nemovitostí i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze
a pokřivený trh s nemovitostmi ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu
jednotlivých zemí podstatné riziko.
Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují
hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu
rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým
srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez
přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických
fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst
cen bytů a komerčních prostor byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším
demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším
růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním
(nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny
všech nemovitostí začaly razantně klesat.
– 18 –
Nemovitost rodinný dům s příslušenstvím a pozemky č.p. 120 k.ú. Čtyřicet Lánú, obec Svitavy je
využívána jako provozovna restaurace a penzion, a dle způsobu využití také takto oceněna. Objekt
je situován v atraktivní poloze (blízkost města Svitavy) na sběrné komunikaci naderegionálního
významu směrem na Brno. Je ve velmi dobrém technickém stavu. Avšak využití jako provozovny
z ní činí nemovitost se slabým postavením na současném trhu s nemovitostmi. V současné době je
po celém území ČR převis nabídek nad poptávkami. Dalším faktorem je skutečnost že v současné
době jsou k dispozici minimálně rovnocenné nemovitosti k okamžitému využívání.
Ceny podle cenového předpisu
Cena objektů
Cena pozemků
Celková cena podle cenového předpisu
Věcná hodnota objektů
Věcná hodnota podle THU
Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb.
Srovnávací hodnota
Stanovená věcná hodnota objektů
Cena pozemků podle metody tříd polohy
Stanovená věcná hodnota celkem
Obecná cena věcných břemen
Odhad obvyklé ceny
2 017 690,– Kč
620 000,– Kč
2 637 690,– Kč
2 120 950,–
2 752 650,–
3 248 020,–
2 120 950,–
661 570,–
2 782 520,–
0,–
3 248 020,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
3 248 020,– Kč
Cena slovy: třimilionydvěstěčtyřicetosmtisícdvacet Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
– 19 –
D. Seznam příloh
1. LV 3543 k.ú. Čtyřicet Lánů, oberc Svitavy
2. KM k LV 3543 k.ú. Čtyřicet Lánů, obec Svitavy
3. Mapa místa
4. Mapa místa orto
5. Fotopříloha pořízená znalcem