znalecký posudek 50004-16

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 3855 – 94 / 2016
dle Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Zpracovatelé:
Exekutorský úřad Praha-západ
Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
63641461
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 DD
0004/16-3 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaiderem
dne 10.03.2016.
Posudek obsahuje:
36 stran včetně příloh
Posudek se předává:
v jednom vyhotovení
Výtisk číslo:
1
Zpracováno:
11.04.2016
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................3
Den ocenění .................................................................................................................3
Podklady ......................................................................................................................4
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
POSUDEK .........................................................................................................................8
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8
Ocenění ........................................................................................................................9
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................24
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................25
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................25
2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3 ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství.
Jedná se o ocenění nemovitých věcí:
Identifikace staveb:
Objekt jiné stavby čp. 15 – část administrativní budova
Objekt jiné stavby čp. 15 – část skladu a původního bytového prostoru
Objekt jiné stavby čp. 15 – část bytové jednotky
Objekt jiné stavby čp. 15 – servisní hala
Objekt jiné stavby čp. 15 – provozní objekt u servisní haly
Objekt jiné stavby čp. 15 – garáže
Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – skladová budova
Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – administrativní budova
Objekt jiné stavby čp. 15 – stodola
Příslušenství:
oplocení, vjezdová brána 2×, branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, opěrné zídky
Inženýrské sítě:
přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka
plynovodu.
Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 285: listnaté stromy ve svahu.
Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden
níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 16.03.2016 za přítomnosti Ing.
Koňáka, zaměstnance státního podniku BALMED Praha.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 11.04.2016, což je den
ocenění.
3
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
4
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 46, k.ú. Lysolaje, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu
-
do Katastru nemovitostí dne 10.03.2016
Snímek katastrální mapy
Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí
prostá kopie nájemních smluv - položková identifikace viz níže
el. verze Znaleckého posudku č. 4 593-12-2014 ze dne 14.07.2014, zpracovaného znaleckým
ústavem Česká znalecká, a.s., Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ 25 26 01 38
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb.
vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování
majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2016
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2016
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015
5
5.1
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty
používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška
č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších
předpisů.
4
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí
V ... čisté příjmy z nemovitých věcí
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat
výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitou věcí.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou
věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného.
Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se
jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění
nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy).
Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato
kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních
nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do
pořízení nemovité věci návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+ n
q × ( q − 1) q
n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
5
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na
finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
-
bezrizikové míry výnosnosti,
prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
stavby.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou
věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí
spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je
statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu,
kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny).
Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních
smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu,
o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří:
Poloha nemovitých věcí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitých věcí
- stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitých věcí
- prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby
odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje.
Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky
aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze
přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.
Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který
shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi
Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou
identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše
uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve
vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do
uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč
bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena
vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je provozní
areál s objekty sloužícími pro kancelářské, skladové či dílenské účely, ke kterým je možné nalézt
statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu
nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění
použít metodu komparativní.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku, a to metodou přímého porovnání.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
2
OCENĚNÍ
Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je
statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu,
kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny).
Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů
(kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném
regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Areál je půdorysně kompaktní, přibližně obdélníkového tvaru. Založen byl v r. 1912. Je situovaný na
vyrovnaném terénu, který překonává malé údolí původně vytvořené místním Lysolajským potokem,
jehož zatrubněním bylo možné údolí vyrovnat. Zatrubnění potoka probíhá pod dílenskou halou
a pokračuje přes dvůr. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy, dále je zde prodejna smíšeného
zboží a také Obecní úřad. Areál stojí v podstatě v širším centru Lysolají. Do centra Prahy je
vzdálenost 7 km, k nejbližší stanici metra "Dejvická" je vzdálenost 4,6 km (čtyři zastávky autobusu).
Přístup do areálu je možný přes dvě vjezdové brány. Mimo areál je proveden ještě vstup na zahrádku
u objektu užívaného k rodinnému bydlení (nájemci).
Dle Územního plánu hlavního města Prahy je areál umístěn v území SV – polyfunkční území
všeobecně smíšené.
Největší část pozemku parc.č. 285 o výměře cca 2.444 m2 je plochou zastavěnou stavebními objekty
areálu a plochou tvořící plochu vnitřního dvora. Využitelnost tohoto pozemku s mírnou svažitostí je
běžná, cena může odpovídat ceně dle cenové mapy. Další část pozemku parc.č. 285 o výměře cca 580
m2 je část pozemku tvořící pravý okraj areálu tvořený plochou zeleně ve vysokém svahu směrem
k zadním stěnám staveb areálu a místní vodoteči. Využitelnost tohoto pozemku je v podstatě nulová
navíc s náklady na udržování této části pozemku. Další část pozemku parc.č. 285 o výměře cca 800
m2 je pak plochou stavebního pozemku zastavěnou stavebními objekty areálu a zčásti plochou dvora
vytvořenou zatrubněním místní vodoteče. Využitelnost této části pozemku tedy souvisí s možností
efektivního překlenutí této vodoteče (Lysolajský potok). Dle dokumentace stavebního úřadu pak bylo
zjištěno vypsání stavby veřejně prospěšné k revitalizaci uvedené vodoteče (VPD 55/T4/37 –
Revitalizace Lysolajského potoka), kdy do budoucna zatím nejsou známé limity využití pozemku po
splnění ekologických parametrů.
Srovnávací parametry:
Název:
Objekt jiné stavby čp. 15 – část administrativní budova
Objekt jiné stavby čp. 15 – část skladu a původního bytového prostoru
Objekt jiné stavby čp. 15 – část bytové jednotky
Objekt jiné stavby čp. 15 – servisní hala
Objekt jiné stavby čp. 15 – provozní objekt u servisní haly
Objekt jiné stavby čp. 15 – garáže
Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – skladová budova
Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – administrativní budova
Objekt jiné stavby čp. 15 – stodola
Užitná
plocha
[m2]
346
131
70
602
244
277
201
1 871
9
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Rizika technické povahy:
Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky
krátkodobé životnosti (PKŽ) u většiny již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného
zejména vlivem stáří a neexistence hydroizolací. To se projevuje na většině kovových konstrukcích,
které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti
nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách.
Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. K částečné
obměně stavebních prvků docházelo v šedesátých letech minulého století v souvislosti se změnou
účelu užití areálu (což byl chov laboratorních myší).
Jinak jsou stavby bez viditelných statických poruch a jejich stavebně-technický stav odpovídá stáří,
tehdejším technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci
rekonstrukcí (s výjimkou prostor nájemce v administrativní budově stojící na pozemku parc.č. 284).
Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně
keramických obkladů a vůbec prvků PKŽ, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům
současného standardu.
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na
rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku,
navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.
Je také možné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že stavby odstraní a vznikne mu tak stavební
místo napojené na inženýrské sítě.
Areál (případně jednotlivé stavby) lze využít k pronájmu, a to i několika nájemcům (což se v době
zpracování posudku děje), vhodnější a provozně účelnější je však vzhledem k jeho komunikační
a technologické (inž. sítěmi) provázanosti pronájem celého areálu najednou (jednou smlouvou).
V tom případě je však nutné počítat s tím, že nájemce se bude vzhledem k velikosti staveb a tím
pádem vzhledem k velikosti užitných ploch hledat obtížně. Naproti tomu více nájemců
a „rozdrobení“ staveb na menší části bude nezbytně přinášet nejen provozní problémy, ale
pravděpodobná je též větší fluktuace nájemců a s tím související výpadky příjmu z nájemného. Lze
též předpokládat další investice do přizpůsobení staveb dle požadavků těchto menších nájemců.
Rizika právní povahy:
Upozorňujeme na existenci nájemních smluv:
1) Smlouva o nájmu uzavřená dne 29.05.2015 mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem
Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 25125877 a společností JAPS TEN s.r.o., se sídlem
Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 29040582
2) Smlouva o nájmu uzavřená dne 01.08.2013 mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem
Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 25125877 a panem Tomášem Pazderou, Poříčany 354,
28914 Poříčany, IČ 62445626, včetně Dodatku č. 3 ze dne 27.10.2015
3) Smlouva o nájmu uzavřená dne 01.12.2012 mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem
Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 25125877 a panem Tomášem Vorlíkem, Suchdolské
náměstí 734/3, 19500 Praha 6
4) Smlouva o nájmu uzavřená dne 01.05.2013 mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem
Lysolajské údolí 15/53, 16500 Praha 6, IČ 25125877 a společností VELAZ, s.r.o., se sídlem Únětice
139, 25262 Praha západ, IČ 25691970, včetně Dohody o provedení změn pronajatých nebytových
prostor ze dne 01.05.2013
5) Evidenční list pro výpočet maximálního nájemného ze dne 20.10.1997 a Výměr nájemného ze dne
10
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
30.07.2014. Část stavby č.p. 15 na pozemku parc.č. 285 je vedena a pronajímána jako byt, který
obývá tříčlenná rodina.
Popis staveb:
Objekt jiné stavby čp. 15 – část administrativní budova
Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, zhruba
uprostřed daného areálu. Stavba má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví
funkčně využitelné. Je přístupná z veřejné silniční komunikace ul. Lysolajské údolí po zpevněné
ploše pozemku p. č. 285. Stavba je napojena na v místě dostupné inženýrské sítě (vodovod,
kanalizace, elektrická energie, plyn, telekomunikace). Stavba je klasického zděného konstrukčního
systému se zdivem z plných cihel v tl. zdiva 60 – 80 cm. Stropní konstrukce nad 1. PP a 1. NP jsou
klenuté s cihelné klenby do ocelových nosníků, v ostatních podlažích jsou stropy dřevěné trámové
s rovným podhledem. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s krytinou z pálené krytiny. Klempířské
konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, vikýřů, žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety
bez oplechování, instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. PP a 1. NP betonové, v 1. NP s keramickou
dlažbou, v ostatních podlažích dřevěné podlahy s krytinou z PVC. Schodiště betonové a dřevěné
s povrchem z PVC. Vnější omítky vápenné dvouvrstvé značně narušené, vnitřní omítky hladké
vápenné, v podkroví bíleny dřevěné dělící konstrukce stěn, v sociálních zařízeních běžné keramické
obklady stěn. Okna dřevěná dvojitá špaletová, dveře dřevěné plné do dřevěných zárubní. V objektu je
proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody s ohřevem TUV
v elektrickém bojleru, odkanalizování. Plyn přiveden do kotelny v 1. NP, kde se nachází plynový
kotel pro vytápění všech objektů areálu. Sociální zařízení tvořeno WC a umyvadly s běžnými
zařizovacími předměty. Vytápění ústřední teplovodní ocelovými radiátory s centrálním ohřevem
topného media v plynové kotelně.
Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V šedesátých
a sedmdesátých letech minulého století byla část těchto prvků vyměněna v rámci změny účelu
užívání. Od této doby se provádějí jen minimální udržovací práce. Stavba je celkově v průměrném,
spíše však ve zhoršeném, stavebně technickém stavu, který by pro další užívání ve standardu
vyžadoval komplexní rekonstrukci.
Dispoziční řešení
1. PP sklepní prostory (bez aktivního užívání);
1. NP vstup, chodba, schodiště, sklady, kotelna;
2. NP schodiště, chodba, kancelářské prostory, sociální zařízení;
Podkroví schodiště, chodba, kancelářské prostory.
Objekt jiné stavby čp. 15 – část skladu a původního bytového prostoru
Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou
při přední pravé straně areálu navazující na administrativní část. Stavba má dvě nadzemní podlaží bez
podsklepení s půdním prostorem. Je vybudován do tvaru písmene L. Je přístupná z veřejné silniční
komunikace ul. Lysolajské údolí po zpevněné ploše pozemku p. č. 285. Stavba je napojena či lze ji
napojit na areálové IS. Stavba je klasického zděného konstrukčního systému se zdivem z plných
cihel. Stropní konstrukce nad 1. NP klenuté, nad 1. NP dřevěné trámové s rovným podhledem.
Střecha je sedlová z dřevěného krovu s krytinou z pálené krytiny. Klempířské konstrukce tvoří
oplechování střešních rovin, žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety bez oplechování,
instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. NP betonové, ve 2. NP dřevěné s textilní krytinou a PVC.
Schodiště do 2. NP pouze venkovní kovové konstrukce s dřevěnými stupni. Vnější omítky vápenné
dvouvrstvé značně narušené, vnitřní omítky hladké vápenné. Okna dřevěná dvojitá špaletová, dveře
11
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
dřevěné plné do dřevěných zárubní.V objektu je proveden rozvod světelné elektroinstalace, prostory
jsou bez sociálního zařízení. Vytápění bylo možné z bývalého bytového prostoru v 2. NP lokálním
topidlem.
Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti a v podstatě
i prvky krátkodobé životnosti. Stavba i její vnitřní prostory jsou ve zhoršeném stavebně technickém
stavu bez alespoň minimální rekonstrukce nevyužitelná.
Dispoziční řešení
1. NP skladové prostory (nevyužitelné);
2. NP bývalý bytový prostor (nyní bez užívání, pouze jako sklad).
Objekt jiné stavby čp. 15 – část bytové jednotky
Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou
na okraji bloku budov při vjezdu do areálu. Stavba je přístupná dveřmi ve zděném oplocení (ohradní
zeď). Stavba má jedno nadzemní podlaží bez podsklepení bez půdního prostoru. Je využívána
dlouhodobě jako bytová jednotka. Je přístupná z veřejné silniční komunikace ul. Lysolajské údolí
dveřmi ve zděném oplocení (ohradní zeď). Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS
(vodovod, kanalizace, elektro, plyn). Stavba je klasického zděného konstrukčního systému se zdivem
z plných cihel. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha je pultová s plechovou krytinou.
Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlab a svod z pozinkovaného plechu,
parapety jsou plastové, instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. NP betonové s krytinou textilní, PVC,
v sociálním zařízení keramická dlažba. Vnější úprava povrchu zdiva je keramickým obkladem,
vnitřní omítky hladké vápenné, v sociálním zařízení a kuchyni keramický obklad stěn. Okna plastová
izolační, dveře dřevěné plné a prosklené do dřevěných zárubní. V objektu je proveden rozvod
světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody s ohřevem TUV kombinovaně
v plynovém kotli, odkanalizování, rozvod plynu do kuchyně a k plynovému kotli (umístěn
v kuchyni). Sociální zařízení tvořenou koupelnou se sprchovým koutem, WC a umyvadlem. Vytápění
ústřední teplovodní plynovým kotlem.
Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu
užívání je dům i vnitřní prostory průběžně udržovány a opravovány nájemci. Jeho stavebně technický
stav je relativně dobrý.
Dispoziční řešení
1. NP chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, průchozí ložnice, pokoj, koupelna.
Objekt jiné stavby čp. 15 – servisní hala
Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou
v pravé zadní části areálu a vestavěnou mezi administrativní budovu a provozní objekt k servisní
hale. Stavba má jedno nadzemní podlaží, přístupná je z ploch vnitřního dvora areálu úzkým
průjezdem. Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS (vodovod, kanalizace, elektro, plyn).
Stavba je zděné (přední a zadní stěna) a ocelové konstrukce (zastřešení ocelovými vazníky mezi
stěnami budov). Podlaha je betonová, stěny s vápennou dvouvrstvou omítkou značně narušenou.
Střecha s plechovou krytinou a světlíky. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střechy, žlab
a svod z pozinkovaného plechu. Vrata ocelová dvoukřídlá otevíravá, oslunění střešními světlíky.
V objektu instalována elektroinstalace. Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky
dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání prováděna minimální údržba, současný stavebně technický
stav je zhoršený.
12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Dispoziční řešení
1. NP jeden volný prostor.
Objekt jiné stavby čp. 15 – provozní objekt u servisní haly
Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou
v pravé zadní části areálu jako okraj stavebního bloku vedle servisní haly. Stavba má dvě nadzemní
podlaží, 1. NP je přístupné z prostoru servisní haly, 2. NP pak po ocelovém vnitřním a venkovním
schodišti. Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS (vodovod, kanalizace, elektro, plyn).
Stavba je klasické zděné konstrukce z cihelného zdiva. Stropní konstrukce je dřevěná trámová
s rovným podhledem. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské
konstrukce tvoří žlab a svod z pozinkovaného plechu. Dveře kovové, okno dřevěné zdvojené.
Podlahy v 1. NP betonové s dlažbou a PVC, ve 2. NP dřevěné. V 1. NP vybudováno sociální zařízení
(WC, sprcha, umyvadlo), rozvod studené a teplé vody a rozvod ústředního topení z centrální kotelny
areálu. Dále instalována elektrická energie.
Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu
užívání prováděna přestavba prostor v 1. NP jako prostor pro zázemí servisní haly. Současný
stavebně technický stav je zhoršený. Využitelnost minimální a to pouze prostor 1. NP.
Dispoziční řešení
1. NP provozní prostory pro servisní halu, sociální zařízení.
Objekt jiné stavby čp. 15 – garáže
Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou
při pravém zadním okraji areálu částečně přistavěnou k provoznímu objektu servisní haly. Stavba má
jedno nadzemní podlaží, přístupná je z ploch vnitřního dvora. Stavba je napojena na rozvod elektrické
energie. Stavba je zděné konstrukce z cihelného zdiva s pultovou střechou z ocelových příhradových
vazníků s krytinou z profilovaného plechu s umístěnými světlíky. Klempířské konstrukce tvoří
oplechování střešních rovin, žlab a svod z pozinkovaného plechu, instalován je bleskosvod. Vnější
omítka vápenná jednovrstvá, vnitřní hladké vápenné. Podlaha betonová. Vrata kovová 4x dvoukřídlá
otevíravá. V objektu proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace.
Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu
užívání prováděna základní údržba, současný stavebně technický stav je dobrý.
Dispoziční řešení
1. NP garážová stání 5x (1x garáž, 2x dvojgaráž).
Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – skladová budova
Jedná se o vymezenou část zemědělského objektu bez čp. situovanou na pozemku parc.č. 284,
umístěnou při levém předním okraji areálu u vjezdu do areálu. Stavba má jedno nadzemní podlaží
a půdní prostor, tvoří s druhou částí (administrativní) jeden stavební celek vzájemně provozně
i komunikačně propojený (v úrovni 1. NP). Objekt je přístupný z ploch vnitřního dvora, půdní prostor
pak z veřejné plochy mimo areál po venkovním schodišti. Stavba je napojena na rozvod elektrické
energie. Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na základech bez izolace proti
zemní vlhkosti. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské
konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Schodiště do půdního prostoru pouze venkovní
ocelové konstrukce s dřevěnými stupni. Vnější omítka vápenná dvouvrstvá, vnitřní omítky hladké
13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
vápenné štukové. Podlaha betonová s krytinou z PVC. Dveře dřevěné plné typové, okna plastová
izolační. V objektu proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace.
Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V nedávném
období provedena nájemcem úprava vnitřních prostor 1. NP pro vlastní účely skladování. Současný
stavebně technický stav je zhoršený (mimo adaptovaných prostor).
Dispoziční řešení
1. NP chodba, skladové prostory.
Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – administrativní budova
Jedná se o vymezenou část zemědělského objektu bez čp. situovanou na pozemku parc.č. 284,
umístěnou při levém okraji areálu. Stavba má dvě nadzemní podlaží, tvoří s druhou částí (skladovou)
jeden stavební celek vzájemně provozně i komunikačně propojený (v úrovni 1. NP). Objekt je
přístupný z ploch vnitřního dvora, 2. NP pak po schodišti z vnějšího prostoru. Stavba je napojena na
areálové inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro, vytápění).
Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na základech bez izolace proti zemní
vlhkosti. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce
kompletní z pozinkovaného plechu. Schodiště do 2. NP betonové. Stropní konstrukce nad 1. NP
klenbové, nad 2. NP dřevěné trámové s viditelnými trámy. Vnější omítka vápenná dvouvrstvá, vnitřní
omítky hladké vápenné štukové, v části s dřevěnými obklady, v sociálním zařízení keramický obklad
stěn. Podlaha betonová v 1. NP se speciální nátěrem, ve 2. NP dřevěné s textilními povrchy. Dveře
dřevěné plné typové, okna v 1. NP plastová izolační ve 2. NP dřevěné zdvojené. V objektu proveden
rozvod studené a teplé vody, odkanalizování, rozvod světelné a motorové elektroinstalace. Vytápění
je ústřední s centrálním ohřevem v kotelně administrativní budovy čp. 15.
Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti stavby.
V nedávném období provedena adaptace vnitřních prostor 1. NP pro vlastní účely administrativy
a speciální činnosti včetně instalace kuchyňského koutu a vybudování nového sociálního zařízení
(WC, umyvadlo, vana). Současný stavebně technický stav je zhoršený (mimo adaptovaných prostor
1. NP).
Dispoziční řešení
1. NP chodba, administrativní a provozní místnosti;
2. NP schodiště, chodba, kancelářské prostory.
Objekt jiné stavby čp. 15 – stodola
Jedná se o samostatně stojící stavbu, situovanou v levém zadním okraji areálu na pozemku parc.č.
285. Stavba byla zemědělskou stavbou - stodolou využívanou k zemědělským účelům. Má jedno
nadzemní bez dalšího vertikálního členění. Objekt je přístupný z ploch vnitřního dvora. Stavba je
napojena na rozvod elektrické energie. Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na
základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je polovalbová z dřevěného krovu s taškovou
pálenou krytinou, bobrovky. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlaby a vody
z pozinkovaného plechu, instalován je bleskosvod. Stropní konstrukce nejsou, průhled až do krovu.
Omítky vápenné dvouvrstvé, podlaha betonová. Vrata dřevěná prkenná dvoukřídlá. V objektu
proveden rozvod elektroinstalace, ostatní vybavení není.
Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky stavby. Stavba nebyla v průběhu
životnosti významně opravována či udržována, její stavebně technický stav je i z důvodu stáří
zhoršený.
14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Dispoziční řešení: 1. NP volný skladovací prostor (pro nenáročné skladování).
Srovnávací nemovité věci (SN):
SN01) Provozní areál
Lokalita: ul. Vánková, Praha 8 - Čimice
Nabídková cena: 15 000 000,- Kč
Užitná plocha: 2 880 m2
Popis: Jedná se o dva multifunkční objekty, které svojí dispozicí, velikostí a konstrukcí umožňují
nejrůznější využití. Objekty lze využít pro kanceláře, sklady či nerušící výrobu. Tyto dvoupodlažní
objekty se nacházejí v uzavřeném areálu. Manipulaci zjednodušují nakládací rampy s výtahem.
Stavba: Skeletová
Typ domu: Patrový
Podlaží: 2
Výška stropu: 4,0 m
Topení: ústřední na tuhá paliva
Elektřina: 220/400V
Energetická náročnost: Třída G - Mimořádně nehospodárná
Foto:
Zdroj:
Realitní kancelář Centrum bydlení Florenc
Za Poříčskou bránou 258/9, 18600 Praha - Karlín
Tel.: 800 220 330
www.cbflorenc.cz
15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
SN02) Provozní areál
Lokalita: Kutnohorská, Praha 10 - Dolní Měcholupy
Nabídková cena: 9 000 000,- Kč
Popis: jedná se o uzavřený komerční areál, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě, o celkové
rozloze 2 448 m2. K dispozici je zděná masivní stavba, částečně podsklepená, o rozměrech 12 m × 34
m, konstrukční výška 4,95 m. Budova má několik průjezdných vrat a rozdělený vnitřní prostor.
Bezproblémová dostupnost pro nákladní dopravu. Z hlediska územního plánu se jedná o všeobecně
smíšeném území bez regulace.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Velmi dobrý
Typ domu: Patrový
Podlaží: 3 včetně 1 podzemního
Energetická náročnost: Třída G - Mimořádně nehospodárná
Foto:
Zdroj:
Realitní kancelář KOVA Reality - specialista na Prahu 5
Adresa: náměstí Kinských 76/7, 15000 Praha - Smíchov
Telefon: +420 810 100 100 +420 722 635 344
Email: [email protected]
Web: http://www.kova.cz
16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
SN03) Provozní areál
Lokalita: K Nedvězí, Praha 10 - Královice
Nabídková cena: 25 000 000,- Kč
Užitná plocha: 1 344 m2
Popis: areál vhodný k výrobě, skladování, s vlastními kancelářskými prostory a areálovými plochami
parkovištěm. Plocha kanceláří je 358 m2, v souboru budov jsou dílny, garáže a další provozní
prostory. Celková plocha pozemků: 3 881 m2.
Stavba:
Cihlová
Stav objektu:
Dobrý
Typ domu:
Přízemní
Podlaží:
Převážně 1 podlažní
Užitná plocha:
m2
\/oda:
Obecní vodovod
Kanalizace:
Veřejná kanalizace
Plyn:
Ano
Elektřina:
230/400 V
Telekomunikace: Telefon, Internet
Foto:
Zdroj:
Realitní kancelář M & M reality holding
Krakovská 1675/2 110 00 Praha - Nové město
Tel.: Tel.: 800 100 446 Mobil: 739 545 999
Web: http://www.mmreality.cz
17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
SN04) Provozní areál
Lokalita: ul. Průběžná, Praha 10 - Strašnice
Nabídková cena: 37 000 000,- Kč
Užitná plocha: 1 200 m2
Popis: Provozní areál po celkové rekonstrukci, obsazený nájemcem do konce června 2018. Areál je
vhodný k výrobním či obchodním účelům, s dobrou dopravní dostupností u sjezdu z Jižní spojky, 400
m od metra Skalka. Součástí areálu je obytný dům se dvěma bytovými jednotkami - celkem 220 m2
(možné využít jako kanceláře). Dům i výrobní prostory jsou vytápěny plynovými kotli (samostatné
plynoměry). V areálu je zaveden kompletní bezpečnostní a kamerový systém,jsou do něj zavedeny tři
telefonní linky a je napojen na všechny inženýrské sítě.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Po rekonstrukci
Typ domu: Přízemní
Podlaží: 1. podlaží
Užitná plocha: 1200 m2
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Ústřední plynové
Plyn: Plynovod
Telekomunikace: Telefon, Internet
Elektřina: 230/400V
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
Foto:
Zdroj:
Realitní kancelář Ing. Milan Kubec - ACRIA
Husova 124, 41112 Čížkovice
Mobil: +420 776 201 102
www.acria.cz
18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
SN05) Provozní areál
Nabídková cena: 9 450 000 Kč
Lokalita: Bílenecké náměstí, Praha - Dolní Chabry
Popis: jedná se o součást barokní kulturní památky - Knorův statek, která se nachází na zeleném
pozemku o velikosti 2 800 m2, orientovaném na jižní stranu, s několika vzrostlými stromy. Je vydán
souhlas "památkářů" s přestavbou na sídlo firmy. Budova o ploše 300 m2 má novou střechu,
zrekonstruovaný interiér. Má možnost polyfunkčního využití, je možný i nadále pronájem jako
skladové prostory, mezi patry jezdí technický výtah. Příjezdová komunikace až k budově, elektrika a
ostatní sítě jsou na hranici pozemku - voda, kanalizace, plyn. Nedaleko je chráněná oblast Draháňské
údolí.
Stavba: Smíšená
Stav objektu: Po rekonstrukci
Poloha domu: Samostatný
Umístění objektu: Centrum obce
Typ domu: Patrový
Podlaží: 1
Plocha zastavěná: 318 m2
Užitná plocha: 600 m2
Plocha pozemku: 2 800 m2
Parkování: 10
Elektřina: 230V, 400V
Foto:
Zdroj:
Realitní kancelář Edox reality, s.r.o.
Senovážné náměstí 978/23, 11000 Praha - Nové Město
Mobil: +420 776 366 840 http://www.edoxreality.cz
19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
SN06) Provozní areál
Lokalita: U Parkánu, Praha 8 - Ďáblice
Nabídková cena: 14 500 000,- Kč
Popis: souboru nemovitostí - památkově chráněný historický objekt zemědělské usedlosti ze začátku
17. století - tři staré cihlo-kamenné budovy určené k rekonstrukci a hrubá novostavba obytné budovy,
kovářské dílny a dvougaráže. Budovy se nacházejí v uzavřeném objektu obestavěném zdí.
Stavba: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Patrový
Podlaží: 2. podlaží
Plocha zastavěná: 600 m2
Užitná plocha: 1000 m2
Plocha pozemku: 1468 m2
Rok rekonstrukce: 1994
Voda: Místní zdroj
Topení: Lokální elektrické
Odpad: Veřejná kanalizace, Septik
Elektřina: 230V, 400V
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
Foto:
Zdroj:
Realitní kancelář M & M reality holding
Krakovská 1675/2 110 00 Praha - Nové město
Tel.: Tel.: 800 100 446 Mobil: 739 545 999
Web: http://www.mmreality.cz
20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
SN07) Provozní areál
Lokalita: ul. U Tvrze, Praha 10 - Malešice
Nabídková cena: 16 900 000,- Kč
Popis: pozemek o celkové výměře 1590 m2, na němž se nachází několik budov určených k
rekonstrukci, které tvoří uzavřený komplex s vjezdem z hlavní ulice. Nemovitost je v této chvíli
pronajata stavební firmě a slouží jako kanceláře, sklady, šatny a dílny. Další budova, která je součástí
tohoto komplexu byla sanována pro porušenou statiku a je určena k demolici.
Plocha pozemku: 1590 m2
Voda: Dálkový vodovod
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Elektřina: 230V, 400V
Foto:
Zdroj:
Realitní kancelář MAXIMA REALITY
Havlíčkova 1030/1, 11000 Praha - Nové Město
Mobil: 605 227 031
http://www.maxima.cz
21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
SN08) Provozní areál
Lokalita: ul. Papírenská, Praha 6 - Bubeneč
Nabídková cena: 15 000 000,- Kč
Popis: na pozemku o celkové ploše 3020 m2 je objekt sestává z hlavní budovy Sekce A a B, dále
staveb C, D a F, které byly využívány jako dílenské a skladové zázemí. Sekce B a D jsou vytápěny
samostatnými plynovými kotli. Nad sekcí A a B je k dispozici rozsáhlý půdní prostor. Jednotlivé
pozemky objektu se podle platného územního plánu nachází ve funkční ploše SV - všeobecně
smíšené území, které slouží pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci mono funkčních
staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu,
kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území vymezeného danou funkcí.
Počet podlaží budovy: 2
Podlaží pod zemí: 1
Zastavěná plocha: 1 161 m2
Plocha parcely: 3 020 m2
Užitná plocha: 652 m2
Výrobní plochy: 295 m2
Provozní plochy: 357 m2
Konstrukce budovy: cihlová
Stav budovy: před rekonstrukcí
Telefon zaveden: ano
Zdroj elektřiny: 230 V
Odpad: veřejná kanalizace
Topení: lokální - plyn a ústřední - plynové
Třída energetické náročnosti: G - Mimořádně nehospodárná
Foto:
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX ABRI
Střelničná 1861/8a, 18200 Praha 8
Telefon+420 733 433 800
www.re-max.cz
22
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované.
Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším
textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
Index odlišnosti IO
Srovnávací
nemovité věci
Cena ke
srovnání
[Kč]
zdroj
poloha
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
15 000 000
9 000 000
25 000 000
37 000 000
9 450 000
14 500 000
16 900 000
15 000 000
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
1,10
0,95
1,30
1,00
1,10
1,10
1,30
0,90
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,30
1,10
1,00
2,00
1,20
1,00
1,20
1,00
1,00
1,10
0,90
1,00
2,20
0,95
1,00
1,50
1,00
1,00
1,25
1,00
1,00
1,30
0,95
1,00
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
Obvyklá cena po zaokrouhlení:
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
Upravená
cena [Kč]
22 415 250
19 494 000
37 050 000
34 798 500
20 639 273
22 728 750
26 089 375
15 838 875
8
24 881 753
25 000 000
7 439 141
15 838 875
17 560 859
25 000 000
32 439 141
37 050 000
23
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
C REKAPITULACE
Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:
včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:
25 000 000,- Kč
slovy: Dvacetpětmilionů korun českých
Poznámky:
Identifikace staveb:
Objekt jiné stavby čp. 15 – část administrativní budova
Objekt jiné stavby čp. 15 – část skladu a původního bytového prostoru
Objekt jiné stavby čp. 15 – část bytové jednotky
Objekt jiné stavby čp. 15 – servisní hala
Objekt jiné stavby čp. 15 – provozní objekt u servisní haly
Objekt jiné stavby čp. 15 – garáže
Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – skladová budova
Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 – administrativní budova
Objekt jiné stavby čp. 15 – stodola
Příslušenství:
oplocení, vjezdová brána 2×, branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, opěrné zídky
Inženýrské sítě:
přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka
plynovodu.
Součástí pozemků je rostlinstvo:
pozemek parc.č. 285: listnaté stromy ve svahu.
24
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Znalecký posudek č. 3855 – 94 / 2016
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3855 – 94 / 2016 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 11.04.2016
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 46, k.ú. Lysolaje, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 10.03.2016
3. Snímek katastrální mapy
4. Výřez z Cenové mapy pozemků hl. m. Prahy
5. Výřez z Územního plánu hl. m. Prahy, vč. legendy
25
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Příloha: Fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 10.03.2016 15:15:03
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 174DD 4/16 pro Mgr. Dušan Šnaider
Okres: CZ0100 Hlavní město Praha
Kat.území: 729931 Lysolaje
Obec: 554782 Praha
List vlastnictví: 46
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo
Česká republika
00000001-001
Právo hospodaření s majetkem státu
BALMED Praha, státní podnik, Lysolajské údolí 15/53,
Lysolaje, 16500 Praha
B Nemovitosti
Pozemky
Parcela
Podíl
Výměra[m2] Druh pozemku
294 zastavěná plocha a
nádvoří
Součástí je stavba: bez čp/če, zem.stav
Stavba stojí na pozemku p.č.: 284
285
3824 zastavěná plocha a
nádvoří
Součástí je stavba: Lysolaje, č.p. 15, jiná st.
Stavba stojí na pozemku p.č.: 285
25125877
Způsob využití
Způsob ochrany
284
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva - Bez zápisu
D
Jiné zápisy - Bez zápisu
Plomby a upozornění - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina
o Rozhodnutí správního orgánu Č.J. Fin./4-491/1965 (ev. čís. 1146/65 dar/Zel.) v KN uloženo
v pol. VZ 71/1998 ze dne 23.07.1965.
Z-73274/2005-101
RČ/IČO: 00000001-001
Pro: Česká republika
o Rozhodnutí
Ministra zdravotnictví ČR o splynutí společností
založeno v POLVZ: 49/98.
Z-84354/2009-101
Pro: BALMED Praha, státní podnik, Lysolajské údolí 15/53, Lysolaje, RČ/IČO: 25125877
16500 Praha
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.
Vyhotovil:
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
10.03.2016
15:22:15
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.
strana 1
Hl
av
ním ěs
t
oPr
aha
Cenov
ám apas
t
av
ební
chpozem k
ů pr
or
ok2016
Katastrální území
Náz
ev
:
L
ysol
aj
e
Parcela
Č í
s
l
opar
c
el
y
: 285
Cena 2016
Mapovýl
i
st
:
21
Skupi
na:
541
Cena:
4060Kč /
m 2
Zo br
azenéúdaj
emaj
íi
nf
or
mat
i
vní char
akt
erapřiz
j
i
šťo vání censt
avebníchpo zemků j
enut
népo st
upo vat
dl
evyhl
áškyč .32/
1998Sb.hl
.m.Pr
ahy
,o ceno vémapě st
avebníchpo z
emků ,vezně ní pl
at
ném kdat
u,kekt
er
émusecena
z
j
i
šťuj
e.Úč i
nno stvyhl
áškyč .32/
1998Sb.hl
.m.Pr
ahy
,o ceno vémapě st
avebníchpo zemků,vez
ně ní po zdě j
šíchpředpi
sů:
2000: 1.1.00-31.1.01 | 2001: 1.2.01-31.12.01 | 2002: 1.1.02-31.3.03 | 2003: 1.4.03-31.1.04 | 2004: 1.2.04-31.1.05 | 2005: 1.2.05-31.1.06 |
2006: 1.2.06-31.12.06 | 2007: 1.1.07-31.12.07 | 2008: 1.1.08-31.12.08 | 2009: 1.1.09-31.12.09 | 2010: 1.1.10-31.1.11 | 2011: 1.2.11-31.12.11 |
2012: 1.1.12-31.12.12 | 2013: 1.1.13-31.12.13 | 2014: od 1.1.14-30.4.14, od 1.5.14-14.1.15 | 2015: od 15.1.15-14.1.16 | 2016: od 15.1.16
Vyt
i
št
ěnodne:23.
3.
2016
a distribuce
sportu a
rekreace
sportu
oddechu
komplexy
doprava
Plochy pro dopravu v klidu.
plochy
Plochy pro
.
energetika