820_290_2011 Křivoklát Kouřilová RD EX

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 820/290/2011
o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60,
vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec Křivoklát, zapsáno na LV č. 69
u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekuční úřad Praha 2
JUDr. Jan Fendrych
Ve Studeném 117/5a
147 00 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 896/09-25/Zl
Podle stavu ke dni 19.12.2011 znalecký posudek vypracovala:
Ing. Marcela Řebíková
Pod Lesem 1023
252 10 Mníšek pod Brdy
telefon: 739147476
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Mníšku pod Brdy, 23.12.2011
Znalecký úkol
Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by
byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné
nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,
rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Informace o nemovitosti
Název nemovitosti:
Adresa nemovitosti:
Rodinný dům
Křivoklát 61
270 23 Křivoklát
Středočeský
Rakovník
Křivoklát
Křivoklát
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.12.2011 za přítomnosti paní Veroniky
Kouřilové, povinné. Zpřístupněna byla pouze severní část rodinného domu užívaná povinnou.
Popis interiéru jižní části domu (zhruba polovina UP domu) je proveden dle ústního sdělení p.
Kouřilové a dle nekótovaného plánku předloženého na místním šetření.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku
1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 69 ze dne 25.11.2011, k.ú. Křivoklát
2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Křivoklát
3) Usnesení č. j. 132 EX 896/09-25/Zl
4) Informace získané při místním šetření dne 19.12.2011
Obsah znaleckého posudku
Určení obvyklé ceny
rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60,
vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec Křivoklát, zapsáno na LV č. 69
u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník.
Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Vlastník
stavby:
Podíl ½: Jakub Halfar, Lodžská 463/8, 181 00 Praha 8
Podíl ½: Veronika Kouřilová, Křivoklát 61, 270 23 Křivoklát
Vlastník
pozemku:
Podíl ½: Jakub Halfar, Lodžská 463/8, 181 00 Praha 8
Podíl ½: Veronika Kouřilová, Křivoklát 61, 270 23 Křivoklát
Katastrální úřad:
pro Středočeský kraj
KP Rakovník
LV č.
-2-
69
Katastrální úz.:
Obec:
Ulice:
č.p.
na pozemku
další pozemky:
Křivoklát
Křivoklát
61
č. parc. St. 60
výměra 237 m2
Kraj:
část obce:
počet obyvatel:
způsob ochrany:
Středočeský
Křivoklát
675
CHKO Křivoklátsko
druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
-
druh pozemku:
-
Všeobecný popis
Oceňované nemovitosti jsou v Křivoklátě. Městys Křivoklát leží mezi Berounem a
Rakovníkem, asi 12 km jihovýchodně od Rakovníka. V Křivoklátě je základní
občanská vybavenost – základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná
vybavenost je ve správním centru Rakovník, dobře dostupném po silnici č. 227 – do
centra cca 15 km. Křivoklát leží v chráněné krajinné oblasti Křivoklátsko, je
vyhledávaným turistickým místem díky gotickému hradu Křivoklát.
Poloha a okolí
Stavba domu č.p. 61 se nachází v jihozápadní okrajové části obce, v lokalitě se
zástavbou starších rodinných domů, podél silnice č. 201. RD je osazen na uliční
čáře. Východně teče asi 25 m od rodinného domu Rakovnický potok – jedná se o
lokalitu se středním rizikem zaplavením a zatopením. Dobrá docházková dostupnost
občanské vybavenosti. Omezená možnost parkování před domem. Přilehlá silnice
č. 201 je středně frekventovaná.
Rušivá a obtěžující
Přilehlá silnice č. 201 – mírně rušivý vliv.
zařízení
Dopravní
dostupnost
Zastávka autobusů cca 400 m, vlaková stanice Křivoklát cca 500 m.
Přípojky
inženýrských sítí
Pouze elektro.
Základové poměry
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry.
Druh zástavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 61
Rok dokončení
stáří více než 100 let
přístavby,
v roce 1941 provedena přístavba pokoje na severovýchodě RD
nástavby
modernizace/
nebyly zjištěny
rekonstrukce
Druh konstrukce
zděná
Počet podlaží
podzemních
0
nadzemních
1+0
1 NP + podkroví k bydlení neupravené
Dům č.p. 61 není podsklepen, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené.
Rodinný dům sestává ze dvou bytových jednotek: 3 + kk a 2 + 1. Znalkyni byla
zpřístupněn pouze bytová jednotka 3 + kk užívaná povinnou.
Svislé konstrukce domu jsou zděné. Strop je dřevěný, podhledy jsou omítané,
rovné. Střecha je sedlová, krytina pálené tašky. Nad přístavbou v 1. NP na
severovýchodě domu je střecha pultová, materiál střešní krytiny nezjištěn.
Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, na východní straně domu chybí
okapové svody. Okna jsou dřevěná, zčásti chybí. Vstupní dveře jsou dřevěné,
zdvojené, s dřevěnou zárubní. Vnitřní dveře jsou dřevěné, původní, do dřevěných
Popis
-3-
zárubní. Vnitřní povrchy podlah – keramická dlažba, koberec. Vnitřní povrchy
stěn – hladká omítka.
Fasáda – hladká omítka.
Vybavení a zařizovací předměty – podstandardní. Bez rozvodu vody, bez
odkanalizování, bez koupelny, bez WC. V kuchyni není sporák. Není zdroj pitné ani
užitkové vody, řešeno donáškou.
Topení – lokální na pevná paliva a lokální elektro. Bez ohřevu TUV.
Přípojky: Pouze elektro. Voda řešena donáškou.
Dispoziční řešení:
1. NP:
Bytová jednotka 3 + kk - situována v severní části domu, pokoj s kk 15,30 m2,
chodba 5,30 m2, pokoj 9,00 m2, pokoj 18,70 m2
Bytová jednotka 2 + 1 - situována v jižní části domu, (dle nekótovaného stavebního
plánu poskytnutého na místním šetření) - kuchyň, chodba, pokoj, pokoj
Celkem UP: bytová jednotka 3 + kk - 48,30 m2
bytová jednotka 2 + 1 - nezjištěno
Rekonstrukce a
modernizace
Rodinný dům je v původním stavu bez rekonstrukce, podstandardně vybaven, ve
zhoršeném stavebně technickém stavu.
Vedlejší stavby a příslušenství
Na jihovýchodě pozemku č. parc St. 60 je umístěna zděná kolna. Svislé konstrukce
Popis
jsou zděné z cihel, střecha je pultová, střešní krytina asfaltová lepenka. Klempířské
prvky nejsou osazeny. Fasáda – režné cihly.
Pozemky
Pozemek č. parc. St. 60 je částečné zastavěn stavbou rodinného domu a stavbou
kolny. Zbytek tvoří částečně zpevněný dvůr. Pozemek má nepravidelný tvar,
protáhlý ve směru severovýchod – jihozápad, je rovinný a je zčásti oplocený. Na
jižní hranici pozemku č. parc. St. 60 oplocení neodpovídá vlastnické hranici. Je
připlocena část pozemku č. parc. 23, přes který je zčásti i užívaný přístup k domu.
Oplocení
Zpevněné plochy
Napojení inž. sítí
dřevěný plot, vstupní vrátka dřevěná se zděnými sloupky.
kamenné
elektro
ano
vodovod
ne, voda řešena donáškou
Vnější zařízení
kanalizace
ne
plynovod
ne
telefon
ne
přístup po zpevněné komunikaci ano
Stav budov, udržování, rekonstrukce
Podprůměrný stav, bez údržby. Mezi nosnou zdí přístavby na severovýchodě RD a
původní stavbou je trhlina po celé výšce přístavby, způsobená pravděpodobně
sedáním přístavby. Jižní štítová zeď RD vykazuje několik dlouhých prasklin fasády.
Fasáda je na straně do ulice ve zhoršeném stavu, místy opadaná. Obvodové zdivo
Technický stav
vykazuje známky chybějící nebo nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Dům je bez
staveb
rozvodů vody a kanalizace.
Dle sdělení při místním šetření došlo nedávno k poškození (menšího rozsahu) domu
na straně do ulice v důsledku nárazu motorového vozidla. Oprava poškození domu
nebyla ke dni šetření provedena.
Poloha vzhledem k Lokalita s dobrou docházkovou dostupností základní občanské vybavenosti.
-4-
užívání
V oblasti se středním rizikem zaplavení a zatopení – průměrně vhodná k trvalému
bydlení.
Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností.
Užívání
Ke dni místního šetření užívala povinná bytovou jednotku 3 + kk v severní části
nemovitosti
oceňovaném RD. Druhá bytová jednotka v jižní části RD (2 + 1) je dle sdělení na
místě užívána spolumajitelem nemovitosti.
Vlastnická práva
Omezení
1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 69 k.ú. Křivoklát
vlastnických práv
2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 69 k.ú. Křivoklát
Zahrnuta v obvyklé
1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé.
ceně
Stav zápisu KN a
Na jižní hranici pozemku č. parc. St. 60 oplocení neodpovídá vlastnické hranici. Je
skutečnosti
připlocena část pozemku č. parc. 23, přes který je zčásti i užívaný přístup k domu.
Vyhodnocení
Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením – střední
Záplavové území riziko.
Jiná rizika
Nebyla zjištěna
Prověření přístupu
Z komunikace č. parc. 192/1 (silnice, vlastník Středočeský kraj). Bez rizika.
k nemovitosti
-5-
CENY, HODNOTY
VĚCNÁ HODNOTA
Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí
stav
současný stav
druh pozemku
St. 60
237
350
-
82 950
zastavěná pl. a nádvoří
82 950 Kč
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy
stáří
více než 100 let
č.p. 61
100
kolna
Reprodukční cena staveb
RD celková UP: nezjištěno
OP
Jednot.
cena
Rozest.
Reproduk.
cena
Opotř.
stavby
Cena stavby po odpočtu
opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
705
25
3 600
1 500
100
100
2 538 000
37 500
2 575 500
75
75
-
634 500
9 375
-
Z toho:
BJ 3 + kk
BJ 2 + 1
643 875 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)
současný stav
III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
-6-
48,30 m2
nezjištěno
726 825 Kč
budoucí stav
-
POROVNÁVACÍ HODNOTA
Porovnatelný RD č. 1:
Sýkořice, RD 2 + 1
ZP 135 m2, UP 120 m2, pozemek 256 m2
Nabídková cena: 890 000 Kč, 12/2011
RD před rekonstrukcí, částečně podsklepen. Ústřední
topení, kotel na tuhá paliva. Veranda, chodba se
vstupem na půdu, koupelna s WC, ložnice, obytná
kuchyň, obývací pokoj. Elektro, vodovod,
odkanalizováno do žumpy. Garáž.
+ částečně podsklepeno
+ ústřední topení
+ koupelna s WC
+ rozvod vody
+ kanalizace
- menší dispozice
podobná lokalita
Porovnatelný RD č. 2:
Nový Dům, RD 2 + 1
UP 60 m2, pozemek 200 m2
Nabídková cena: 595 000 Kč, 11/2011
Po částečné rekonstrukci - nová střecha, plastová
okna, rekonstrukce koupelny. Elektro, studna,
odkanalizování do žumpy. Ústřední topení, kotel na
tuhá paliva.
+ po částečné rekonstrukci
+ ústřední topení
+ koupelna s WC
+ rozvod vody
+ kanalizace
- menší dispozice
horší lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Branov, RD 3 + 1
ZP 89 m2, UP 82 m2, pozemek 473 m2
Nabídková cena: 1 049 000 Kč, 12/2011
Zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj,
koupelna a WC. V podkroví dva pokoje. Vytápění
lokální na tuhá paliva. Elektro, vodovod.
Podsklepeno. Kůlna, neudržovaná zahrada.
+ koupelna, WC
+ rozvod vody
+ podsklepeno
- menší dispozice
horší lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ
HODNOTY
600 000 Kč
-7-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Stavba RD je bez rozvodů vody a kanalizace, bez koupelny, bez WC, bez
zdroje pitné i užitkové vody.
Podprůměrný stavebně technický stav, bez údržby a nutných oprav.
Obvodové zdivo vykazuje známky chybějící nebo nefunkční izolace proti
zemní vlhkosti. Prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici životnosti.
RD v oblasti s rizikem zaplavením a zatopením.
Přístup k domu je pouze 0,50 m širokým vstupem na jižní hranici pozemku
č. parc. St. 60 – mezi hranicí pozemku a jižní obvodovou stěnou domu. Na
pozemek č. parc. St. 60 nelze zajez autem z přístupové komunikace.
Lokalita ve velmi hezkém přírodním prostředí CHKO Křivoklátsko. Dobrá
dostupnost základní občanské vybavenosti.
Slabé stránky
Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi
v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému
stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek
nemovitosti. Cena obvyklá je určena se zohledněním skutečnosti, že
nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví a předmětem ocenění je
spoluvlastnický podíl o velikosti ½.
OBVYKLÁ CENA
rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60,
vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec
Křivoklát, zapsáno na LV č. 69 u Katastrálního úřadu pro
Středočeský kraj, KP Rakovník.
600 000 Kč
300 000 Kč
Podíl ½ : Veronika Kouřilová
V Mníšku pod Brdy, 23.12.2011
Ing. Marcela Řebíková
Pod Lesem 1023
252 10 Mníšek pod Brdy
telefon: 739147476
e-mail: [email protected]
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne
6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací
nemovitosti.
-8-
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 820/290/2011 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z290/2011.
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh:
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.12.2011, Nahlížení do KN,
1
k.ú. Křivoklát
2) Situace, fotodokumentace z 19.12.2011
1
3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 69 ze dne 25.11.2011, k.ú. Křivoklát 6

-9-

1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.12.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Křivoklát

- 10 -

2) Situace, fotodokumentace z 19.12.2011
Fotodokumentace z 19.12.2011
Kuchyň
RD - pohled ze dvora
RD - severní pohled
Přístupová komunikace
- 11 -