Prague Office Market ViewPoint

CB RICHARD ELLIS
Prague Office Market ViewPoint
www.cbre.cz
Únor 2011
SLABŠÍ EKONOMIKA NAHRÁVÁ KA
ANCELÁŘÍM NIŽŠÍ KVALITY
Paulína Husová -Senior Analyst
Trh s kancelářemi nejlepší kvality – zahrnuje kancelářské budovy nejlepší kvality
Sekundární trh s kancelářemi – zahrnuje kanceláře třídy A nedosahující nejvyšších kvalit a kanceláře třídy B
Kanceláře nejvyšší kvality zasáhla slábnoucí poptávka
S narůstajícím počtem kanceláří
k
l
nejvyšší kvality
k l v Praze
v minulém desetiletí jsme zaznamenali, že podíl této
skupiny kanceláří na celkové poptávce byl obvykle o
20−30% vyšší než jejich podíl na celkovém množství
kanceláří v Praze (graf dole). V období silného
ekonomického růstu je to pochopitelné, jelikož
kanceláře nejvyšší kvality poskytují dobrou lokalitu a
dostupnost,
p
velkoplošná
p
podlaží, flexibilitu a efektivnost
p
kancelářských prostor, která umožňuje případnou
budoucí expanzi, a také dobré technické specifikace
jako klimatizaci, dvojité podlahy apod. To vše přitahuje
pozornost nájemníků, kteří jsou v rostoucí ekonomice
méně citliví na cenu nájmu.
Situace se změnila během ekonomického útlumu, kdy
klesající poptávka postihla zejména kanceláře nejvyšší
k li přičemž
kvality,
řič ž sekundární
k dá í kancelářský
k
lář ký trh
h sii zachoval
h
l
relativně
stabilní
zájem
nájemníků.
Důsledky
zpomalení poptávky, zaznamenané již v roce 2009, se
ještě více projevily v roce 2010. Jelikož vstupy
zahraničních firem na český trh se minimalizovaly,
firmy
expandovaly
jen
výjimečně
a
začaly
upřednostňovat spíš renegociace stávajících smluv než
relokace, poptávka po kancelářích nejvyšší kvality
zažila pád. Její podíl na celkové poptávce byl v roce
2010 jen 55%, což přibližně odpovídá podílu
nejlepších kanceláří na celkovém množství kanceláří v
Praze.
13.2% pražských kanceláří je prázdných, z toho
polovina je kanceláří nejvyšší kvality
Někdo by mohl argumentovat, že za slabou poptávkou
po nejlepších
jl ší h kancelářích
k
láří h stojí
t jí jejich
j ji h nízké
í ké dostupné
d t
é
množství, jelikož výstavba moderních kanceláří v
posledních dvou letech byla hodně omezena díky
téměř nedostupnému financování pro developery.
Roční kancelářská poptávka
Nicméně, jak ukazuje graf, téměř 50% neobsazené plochy
se nachází
h
právě v kancelářích
k
l
h nejlepší
jl
k li
kvality.
Z grafu
f
vyplývá, že od počátku ekonomického zpomalení stoupala
neobsazenost postupně na obou trzích. Zatímco na
sekundárním trhu stoupala díky nájemcům, kteří uvolňovali
kancelářské prostory, na trhu s nejlepšími kancelářemi to
bylo kvůli nově dokončeným budovám přicházejícím na trh.
Dokazuje to i fakt, že přibližně 60% volných prostor v
nejlepších kancelářích (téměř 100 000 m2) se nachází
pouze v devíti budovách. Jsou to většinou velkoplošné
kancelářské projekty stavěné spekulativně a dokončené
během ekonomického útlumu, které byly očividně zasaženy
zpomalením kancelářské poptávky.
Co můžeme čekat do budoucna?
Věříme, že renegociace zůstanou ve střednědobém
horizontu nadále na vysoké úrovni, jelikož úsporná opatření
fi
firem
j
jsou
stále
tál významným
ý
ý
rozhodujícím
h d jí í
f kt
faktorem
a
ušetřené peníze za nájem použijí firmy radši pro svůj
budoucí rozvoj. Jinými slovy firmy, které by před třemi až
čtyřmi roky možná zvažovaly relokaci na základě příznivých
tržních podmínek, se dnes ve snaze udržet ziskovost
rozhodnou spíše pro renegociaci. Tomu napomáhají i
nabídky majitelů nejlepších kanceláří, které již nejsou tak
výhodně nakloněny nájemníkům, zatímco incentivy na
sekundárním trhu v roce 2010 ještě rostly a nájemníci tady
dokážou sjednat flexibilnější délku nájemní smlouvy.
Na druhé straně, díky postupnému ekonomickému
oživování, očekáváme vzrůstající nárůst expanzí stávajících
firem a více vstupů nových firem na český trh.
Předpokládáme, že poptávka po sekundárních kancelářích
se udrží na stabilní úrovni,, p
protože jji budou p
podporovat
p
především lokální firmy stěhující se z kanceláří třídy C.
Lokální firmy jsou obvykle víc obezřetné co se týče nákladů
a často považují kanceláře na sekundárním trhu jako dobrý
poměr mezi cenou a kvalitou.
Vývoj kancelářské neobsazenosti
Poptávka na trhu s kancelářemi nejlepší kvality
Poptávka na sekundárním trhu s kancelářemi
Neobsazenost na trhu s kancelářemi nejlepší kvality
Podíl nejlepších kanceláří na poptávce
Podíl nejlepších kanceláří na celkovém kancelářském množství
200 000
200 000
80%
70%
160 000
Neobsazenost na sekundárním trhu s kancelářemi
160 000
60%
50%
40%
80 000
30%
20%
40 000
120 000
m2
m2
120 000
80 000
40 000
10%
a
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
Q2 2009
Q1 2009
Q4 2008
Q3 2008
Q2 2008
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Poz: Kancelářská poptávka nezahrnuje renegociace
0
Q1 2008
Zdroj: CB Richard Ellis
2004
0%
2003
0
Zdroj: CB Richard Ellis
©2011, CB Richard Ellis, Inc.
Prague V
ViewPoint
Pro více informací ohledně reportu kontaktujte prosím:
Paulína Husová
Senior Analyst
CB Richard Ellis
Namesti Republiky 1,
110 00 Praha 1
t: +420 221 711 037
e: [email protected]
Disclaimer 2011 CB Richard Ellis
Únor 20
011
About CB Richard Ellis
CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), a Fortune 500 and S&P 500 company headqua
artered in Los Angeles, is the world’s largest commercial real estate services firm (in terms of 2009
revenue). The Company has approximately 29,000 employees (excluding affiliates), and serves real estate owners, investors and occupiers through more than 300 offices (excluding affiliates)
ng; corporate services; property, facilities and project management; mortgage banking; appraisal and
worldwide. CB Richard Ellis offers strategic advice and execution for property sales and leasin
valuation; development services; investment management; and research and consulting. CB Richard Ellis has been named a BusinessWeek 50 “best in class” company for three years in a row. Please
visit our website at www.cbre.com.
Strana 2
©2008, CB Richard Ellis, Inc.
a