Podíl 1/2 RD Louchov

ENI CONSULT spol. s r.o.
znalecký ústav
obor ekonomika
oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 138/7608/2016
o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2
na pozemcích čís. parcely St. 7, 55/1 a 56,
budově č.p. 12 s příslušenstvím, k.ú. Louchov,
obec Domašín, část obce Louchov,
okres Chomutov, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821
tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report):
138/7608/2016
LV no.:
88
Name of subject / Předmět ocenění:
Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemcích čís.
parcely St. 7, 55/1 a 56, budově č.p. 12 s příslušenstvím, k.ú.
Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres
Chomutov, Ústecký kraj
Address of subject / Adresa majetku:
Louchov č.p. 12, 431 51 Domašín - Louchov
GPS: 50.4256247N, 13.1911414E
urpose of Appraisal / Účel ocenění:
Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na
nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb.,
o veřejných dražbách, v platném znění
Market value
za celek:
941.409 Kč
Tržní hodnota
za spoluvl. podíl: nebyla stanovena
spoluvlastnického podílu 1/2
Common price
Yield value:
nebyla stanovena
Obvyklá cena
Výnosová hodnota:
spoluvlastnického podílu 1/2
Comparative value:
Quick sale: (validity 6 monts):
za celek:
657.000 Kč
Porovnávací hodnota: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Cost value:
Věcná hodnota:
Number of properties:
1
Počet objektů:
LAND / POZEMEK
Main building:
Hlavní stavba:
(provozní budova)
Čísla parcel
Parcel of land nr.
Other constructions:
Další stavby:
venkovní úpravy (oplocení, zpev.
plochy, přípojky IS, septik apod.)
Size:
Velikost
Location in the town:
Poloha v obci:
osada Louchov, část obce Domašín
Type:
Druh
Infrastructure:
Infrastruktura:
osada bez občanské vybavenosti
(pouze sídlo obecního úřadu),
základní občanská vybavenost
v Klášterci nad Ohří nebo Kadani
Unit price:
Jednotková cena
231.000 Kč
231.000 Kč
nestanoveno
St. 7
55/1, 56
753 m2
686, 267 m2
zastavěná plocha a nádvoří
zahrada
130 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system:
Konstrukční systém:
Whole property:
Celá nemovitost:
m2
zděný
Built-up area:
Zastavěná plocha:
347 m2
Resident area:
Bytové plochy:
m2
Floor area:
Podlahová plocha:
230 m2
Storage area:
Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing:
Ostatní
m2
Income:
Příjem:
Kč
Built-up space:
Obestavěný prostor:
1796 m3
Unit price:
Jednotková cena:
Building finished in year:
Rok pořízení:
Wear (analytic method):
Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn
83 %
Cost:
Náklady:
Capitalization rate:
Kapitalizační míra:
-2-
Kč
%
Property right / vlastnické právo:
Podle výpisu z katastru nemovitostí, prokazujícímu stav evidovaný k datu 16.5.2016, části A listu vlastnictví č. 88, jsou
oceňované nemovité věci ve společném vlastnictví manželů (SJM) Tichý Milan a Tichá Dana, oba bytem Louchov 12,
431 51 Louchov.
Restricting conditions / omezující podmínky:
V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována následující omezení:
- 1x zástavní právo exekutorské,
- 1x zástavní právo smluvní,
- 2x zástavní právo soudcovské
- 4x nařízení exekuce,
- 5x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti,
- 1x dražební vyhláška.
Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze.
Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví
č. 88.
Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
Real burden / věcná břemena:
V části C listu vlastnictví č. 88 nejsou evidována žádná věcná břemena.
Mortgages: / zástavní práva:
V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována tato zástavní práva:
- 1x zástavní právo exekutorské,
- 1x zástavní právo smluvní,
- 2x zástavní právo soudcovské.
Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze.
Legal and structural state / stavebně právní stav:
Budova č.p. 12 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití občanská vybavenost. Z dostupných informací a
informací zjištěných na místě je budova stavebně a technicky uspořádána pro účely restaurace s přístavbou společenského
sálu, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí.
Weak points / slabé stránky:
- Budova s přístavbou sálu nejsou delší dobu užívané a dochází k jejich postupnému chátrání
- špatný stavebně technický stav staveb
- zvýšené investice nutné na opravy a rekonstrukci
Strong points / silné stránky:
- klidná lokalita, vhodná k rekreaci
Background Papers / podklady:
a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 88 pro k.ú. Louchov a obec Domašín, prokazující stav evidovaný k datu
11.4.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí
b/ katastrální mapa pro část k.ú. Louchov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí
c/ informace sdělené pí Danou Tichou, spolumajitelkou nemovitých věcí
d/ zjištění při prohlídce na místě
Tour / prohlídka
Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 31.5.2016 v 15.00 za přítomnosti pí Dany Tiché.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE
Kód katastrálního území:
Název katastrálního území:
Kód obce:
Název obce:
Počet obyvatel obce:
Datum stanovení počtu obyvatel:
Kód okresu:
Název okresu:
Název kraje:
Poloha v obci:
630705
Louchov
563048
Domašín
172
31.12.2015
CZ0422
Chomutov
Ústecký
Louchov, část obce Domašín
Infrastructure / infrastruktura:
Osada Louchov, část obce Domašín, se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Chomutov, přibližně 20 km západně od města
Chomutov a přibližně 8 km severozápadně od centra Klášterce nad Ohří. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má
obec Domašín 172 obyvatel. Obec Domašín nemá prakticky žádnou občanskou vybavenost, občané jsou v tomto směru
orientováni na blízké město Klášterec nad Ohří (5 km), s vyšší vybaveností pak i na město Chomutov (23 km). Po
dopravní stránce je obec dobře dostupná, v obci je zastávka autobusu MHD, ve vzdálenosti cca 5 km prochází silnice I/13
E442 (Chomutov – Karlovy Vary).
Property Location / poloha nemovitostí:
Oceňované nemovité věci se nachází ve střední části osady Louchov, v těsné blízkosti křižovatky silnice III. třídy do
Klášterce nad Ohří, Prunéřova a Kovářské. V osadě není žádná občanská vybavenost. Podle sdělení vlastníka domu se v
lokalitě nachází rozvody el. proudu a pitné vody.
Short description property / stručný popis majetku:
Budova č.p. 12:
Budova č.p. 12 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 7, k.ú. Louchov.
Dispoziční řešení:
Budova je částečně podsklepená, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví, dále přístavbu společenského sálu.
Vnitřní dispozice domu je tvořena:
- v suterénu (1.PP) – schodiště, místnost skladu, dvě sklepní místnosti a místnost s kotlem na tuhá paliva (vstup je
z venkovní strany).
- v přízemí (1.NP) – vstupní chodba se schodištěm do suterénu a do podkroví, dvě místnosti restaurace, kuchyně, sociální
zařízení pro muže a pro ženy, a provozní propojení s chodbou spojující společenský sál.
- v podkroví - z chodby se schodištěm se nachází pět podkrovních místností, kuchyně, koupelna se záchodem, komora a
v mezipatře komora
- půda (volný prostor).
Konstrukční řešení a vybavení:
Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, bez zemních izolací na základech zděných z kamene, stropy jsou dřevěné
trámové, v suterénu nespalné klenbové, střecha budovy i přístavby je sedlová, krytina je z plechových šablon, klempířské
prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je do podkroví dřevěné, na půdu bez podstupnic, do suterénu kamenné,
podlahy jsou kamenné a cihelné v suterénu, prkenné v přízemí a v suterénu, povrchy podlah tvoří prkna a dlažba, okna
jsou převážně dřevěná dvojitá, v podkroví tři plastová, dveře jsou dřevěné do dřevěných zárubní, vnitřní i vnější povrchy
stěn jsou hladké.
Dům má rozvody el. proudu, vody a kanalizace, které jsou pravděpodobně v současnosti nefunkční, zdroj vytápění včetně
topných těles chybí, ve společenském sále je krb s rozvodem a radiátory, zdroj přípravy teplé vody v elektrickém boileru,
kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem.
Stáří a stavební stav:
Přesné stáří budovy bylo dle dostupných údajů stanoveno na 106 let. Budova je dlouhodobě nevyužívaná a je ve značně
zhoršeném stavebně technickém stavu, vnitřní vybavení domu chybí (např. kotel a radiátory v restauraci), nebo je za
hranicí své životnosti (např. vybavení koupelny a kuchyně), v suterénu je aktivní pramen spodní vody, který způsobuje
vysokou vlhkost zdiva. K datu ocenění je budova ve velmi špatném stavebně technickém stavu, pro její řádné užívání by
bylo nutné vynaložit rozsáhlé investice.
-4-
Další stavby:
Na oceňovaných pozemcích se nachází venkovní úpravy (v druhu přípojka vody, elektrického proudu, septik, oplocení
apod.), které jsou ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu.
Pozemky:
Pozemek čís. parcely St. 7, k.ú. Louchov, o výměře 753 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a
nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný budovou č.p. 12 a vedlejšími stavbami, nezastavěná část pozemku je tvořena
nádvořím.
Pozemek čís. parcely 55/1, k.ú. Louchov, o výměře 686 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jde
o pozemek tvořící jednotný funkční celek s budovou č.p. 12 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 7, k.ú. Louchov. Na
části pozemku se pravděpodobně nachází část jedné z vedlejších staveb.
Pozemek čís. parcely 56, k.ú. Louchov, o výměře 267 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jde
o pozemek tvořící jednotný funkční celek s budovou č.p. 12 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 7, k.ú. Louchov. Na
části pozemku se pravděpodobně nachází část jedné z vedlejších staveb.
Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze.
Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 410/1, k.ú. Louchov (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník obec
Domašín, se sídlem Louchov 20).
-5-
ANALÝZA OCENĚNÍ
Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její
výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby.
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke
skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou
k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto
informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu
bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku.
Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat
jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu
z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu
bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých
věcech.
Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel St. 7, 55/1 a 56, budově
č.p. 12, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka:
Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy,
s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce
v příloze posudku
Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých
věcí jako celku
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik
vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech
-6-
660.000 Kč
660.000 x 1/2 = 330.000 Kč
330.000 x 70 % = 231.000 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR
Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcely St. 7, 55/1 a 56, budově
č.p. 12 s příslušenstvím, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na
základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 31. května 2016 celkem (po zaokrouhlení)
230.000,- Kč
Slovy: Dvěstětřicettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi
V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována následující omezení:
- 1x zástavní právo exekutorské,
- 1x zástavní právo smluvní,
- 2x zástavní právo soudcovské
- 4x nařízení exekuce,
- 5x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti,
- 1x dražební vyhláška..
Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze.
Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu
vlastnictví č. 88.
Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne
13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru
ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku.
Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 138/7608/2016.
Ing. Vladimír Hůda, MBA
jednatel
V Mostě, dne 1. června 2016
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
138/7608/2016
LV no.:
88
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby)
Item
no.
Pol.č.
Name of "the tangible investment
asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Název HIM
Obestavěný
prostor stavby
Jednotková cena
3
budova č.p. 12
2
Kč/m
1313
Unit price
Zastavěná ploha Jednotková cena
3
m
1
Built-up area
m
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
2
Kč
Kč/m
3 224
4 233 112
83,0
719 629
2
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
719 629
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky)
Item
no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 7
zastavěná plocha a nádvoří
753
130
97 890
2
55/1
zahrada
686
130
89 180
3
56
zahrada
267
130
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
34 710
221 780
Cost Value (Buildings and Lands total)
Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
941 409 Kč
Yield value - Výnosová hodnota
Item
no.
Name
Area for lease
Lease price per sq.
m.
Gross yield
Pol.č.
Název
Pronajímatelná
plocha
Cena za pronájem
m2
Hrubý výnos
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Risk of loss of
rent
Net rent
Riziko výpadku
Čisté nájemné
nájemného
%
Kč
Costs total
Net yield
Capitalization
rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační
míra
Výnosová
hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
1
2
3
Yeld value
Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
Item
no.
Name
Realized / offer
Date of sale / offers
price
Pol.č.
Název
Realizovaná /
nabídková cena
Built-up space
Datum prodeje /
nabídky
3
Kč
1
Rodinný dům v části obce
Domašín-Petlery,
okr.
Chomutov
2
Rodinný dům v části obce
Domašín,
okr.
Chomutov
3
Rodinný dům v části obce
Domašín-Petlery,
okr.
Chomutov
Obestavěný
prostor
m
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků
2
2
m
Kč/m
Total price of lands
Total price of
buildings
Celková cena za
pozemky
Celková cena za
objekty
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price
adjustment
Price of
buildings
Koeficient
Cena za objekty
cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
nabídka RK *1),
RD s 1 PP, 1 NP a
podkrovím, dispozice
3+1, zanedbaná údržba
960 000,00
V-16
nestanoven
1151
130
149 630
810 370,00
0,50
480 000
1 500 000,00
V-16
nestanoven
448
130
58 240
1 441 760,00
0,50
nabídka RK *2),
750 000 Dva patrové RD s 1 NP
2 NP, zhoršený stav
870 000,00
V-16
nestanoven
682
130
88 660
781 340,00
0,85
nabídka RK *3),
739 500 RD s 1 NP, dispozice
3+1, zhoršený stav
0,941
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding
2) nabídka realitní kanceláře Vaše Jistota, Ing. Jakub Harvan
3) nabídka realitní kanceláře
SASME Reality, s.r.o.
Cost Value - Věcná hodnota
Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,657
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,660
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
- pohled na krb