znalecký posudek
Transkript
znalecký posudek
d { J v 2 O C E N E N T N E M O V T T O S T I .'iTi znaTec z oboru se speciaTizaei Karla 500 02 ekonomika na ceny a odhady dapka 58L/2 Hradec Kr5.1ov6 w w w .m e l i c h . c z MEI.ICH a stavebnictvi nemovitosti a majetku mobil z 502 320 276 email: [email protected] fax: 495 2t3 l_30 ZNALECKY POSUDEK dislo : 166 /24L6 /2017 popisn6 rodinn6ho o cend nemovitosti objektu domu dislo piisluSenstvim :55 s a s venkovnimi ripravami, stavebni Se parcelou dislo 166 a s pozemkovou parcelou iislo 31,4/2 a 318/1 s porosty katastr6lnim trvalymi v 6zemi ViZiov, obci Ylezjmdsti, kraj Kr6lov6hradeckf. posudku Objednatel 0eet posudku piedpis Ocefiovaci Ocendno ke Posudek vypracoval dnr CZ Dra2by, a.s. I^9. Jan Kunc Mirov6 n6mdsti 3097/37 400 01 Usti nad Labem Zj i5t6ni maj etku obvykl6 Ocendni je provedeno zdkona dislo 151 / majetku o oceiov6ni 13. iijna ceny podle 1997 nemovi t6ho ustanoveni Sb., 2071 Melich J iii Karla iapka 681,/2 Hradec Kr6l ov6 500 02 2 Posudek byl 4 vyhotovenich, z nichZ 3 vyhotoveni vypracovttn ve je zr:'aTce. obdrZi objednatel a 1, vyhotoveni uloZeno v archivu s fotodokumentaci a piilohy. Celkem posudek obsahuje 31 stran V Hradci Kr61ov6, dne 20.iijna 2077 1 . NArnz - bl izsi ridaj e o nemovi tost i ]ll1 - cHARAKTERTSTTKA Nnuovrrosri 2. pftpnuEr ocENeNi 3 - ogvYKLA CENA - r6mec 4_ - vdcn5 - vfnosov6 - cena hodnota nemovitosti hodnota v Kd nemovitosti nemovitosti v mistd v Kd a dase obvykl6 5. REKAPITI.ILACE OBVYI(LE cET.Iy 6. ZNALECKA DOLOZKA - PftILOHY 1. Vypi s z katastru nemovitosti 2- Snimky katastr6lnich 3- Polohov6 1 mapa NTA T-EZ, 1- 1 BliZSi ridaje o nemovitosti Oceriovan6 nemovitosti d6st map mdsta izemi Mezim6sti Vi Zrlov rovinat6m rodinnVch vedl e ter6nu Nemovi tosti popisn6 255 parcelou iislo jsou se ve stiedni mistni mezi, domri a jsou se na16zaji 374/2 piistupn6 d6sti s rjislo venkovnimi porosty. 2 komunikace stoj ich piimo rodjnn6ho 766 zastavdnou katastralniho asfaltov6 objektem parcelou d6sti samostatn6 z delni tvoieny a.318/1 zastavEn6 veiejn6 z6stavbou stavebni mimo vlastni a fpravami v objektfi z komunikace. domu dislo s pozemkovou a s trvalymi Piedmdt - stavebni dislo objekt parcela v druhu dislo pozemku trvaly p c r z e m ko v 6 v druhu parcele 255 na stavebni v katastru evidovan6 pTocha a n6dvoii s vjmdrou 314/2, evidovan6 v katastru travni porost s vymdrou parcel a di sl o 378/1,, evi dovan6 pozemku zahrada - venkovni - 766, dislo pozemku zastavdnd - pozemkov6 parcela - popisn6 dislo bydleni 766, - stavebni druhu ocendni: nemovitosti 227 m2, 756 m2, I KA NIEMOV a stavu nemovit6ho nemovitosti 2O9 n2, v katastru s vymdrou v nemovitost i fpravy, t rva I 6 p()ros ty . S:T CHAR.AKf-ER.I Struktura popisu I ]-OST- i majetku :l=:::_::_:l::: Ooeiovan6 :removitosti " i 2riov, z nemovitosti listu jsou evidov6ny vlastnictvi obec Mezimdst i , kraj dislo 26 na Vlipise pro z katastru katast16lni izemi Kr6l ov6hradeckj. Pozemek u r:odinn6hr> domu - - an i ce pozemkri . je oplocen parceTa tislo 166 je tvoiena Stavebni - 'ektem rodinn6ho domu di s I () popi sn6 255 . po obvodu zastavdnou vlastnick6 plochou s parceTa Pozemkovd ;e . irr-Vterl mistniho Pozemkov6 je parceTa 378/1, je dislo porosty okolo 76vku dievdnou za rodinn6ho domu byla byla provedena d6stedn6 topeni piipojky: a z}lotovenjm koupelny s osazenim <lbjektu piipojku, na vodovodni piipoj ku septi ku do a piipojku stieSnikovou (smrky, porosty okrasn6 trval6 v r()ce 1.894, s VC. napojeni kanal izad,ni domu. roce v rekonstrukce funkcini soud6sti: rodinn6ho postavena plochou zatravndnou tvoiena objektu elektrickou c) plochou zatravn€nou pies piistupn6 Stavba istfedniho je, tvoiena potoka. :a:rrad1z s trvalfmi :l () 37a/2 domem; plocha rodinnym '-970 disl Seiik, thrij e stromkov6) d) piisluSenstvi: ripravy ; venkovni si ti (elektrick6 piipojka, septiku) ocelovym sit6: ocelov6 branka, dievdn6 16.vka pies v mistd na je inZenyrskych a elektrickou moZnost siti ze ocelovfch p1 ochy venkovni betonov6 dcr oploceni pTotem dr6t6nym zpevndn9 sloupcich, inZenfrsk6 j imka, pletiva strojov6ho vodovodni piipojka kanal fzatni , i nZenyrskich piipojka, kanaltzatni za}rrady e) pf i poj ky kamenn6, schody, potok napojeni na piipojku z veiejnfch vodovodni plipojku f) klady a ztpory poloha ve plocha parcely nemovi t6ho k1idn6 stiedni poSkozen6 dislo d6st podstandardni zastavdn6 konstrukci nemovit6ho stav inZenyrsk6 p6smo vedeni z6.stavni pr6vo smluvni ztstavni pr6vo exekutorsk6 exekudnj piikaz k pr:odeji nafizeni exekuce zS.stavni pr6vo 151/1997 sb- stejn6ho, popiipadd obdobn6 ocendni - Piitom vliv, avSak okolnosti vliv trhu, zv763tni napiiklad stav piirodnich di vztahy prod6vaj hodnota vztahu TAkona ktera v5echny vfSe se obliby. Mimoi6dnfni a piikl6dan6 rodinn6 kupujicim - majetku styku vlivy prod6vajiciho Zv765tni nebo k nim. 5 nebo okolnostmi naji trhu se jin6 osobni na cenu ani rozumdji zejm€na vztalny rozwmi vyplfvajici dni drisledky se rozumEji se ke kupuj iciho pomdry sluZbd stejn6 mimoi6dnfch kupujiciho, oblibou prodeji v tuzemsku nepromi taji nebo dislo poskytov6ni kter6 nebo pii dosazena pii zdk<>na majetku okolnosti, Osobnimi a.s. 1 j nsol vendniho nebo prod6vajfciho kalamit. Czech Republic byla obchodnim pomdrfi jinfoh Teplice o. Amsterodam s.r.o., o oceriov6ni by majetku v obvykl6m tisnd STAR spol . s r. 736 odst . osobnich majetkov6, icim par. cena, j-ji Zivotnosti Vodafone ddely se zvaLuji do kr6tkodob6 PPF B 1 B. v. pro obdobn6ho sluZby potok nemovitosti se pro rozwmi powze pies napdti pro exekutorsk6 cenou uzemi v mistd LEASING - pro o ripadku podle Obvyklou nebo nizk6ho katastr6lniho majetku sitd ochrann6 rozhodnuti d6sti piistupnd 314/2 stavebnich omezert3 veiejn6 majetku: mezi zv753tni z osobniho 1.2 Podklady Vlipis pro z posudku vypracovilni katastru nemovitosti pro crbec llezimdst i , kraj Kr6lov6hradeckf vyhotoveny znalcem soudnim zemdm6iidsk6ho a katastr{fniho Snimek katastr6lni Yezim6sti, kraj d61kov6ho piistupu dne 7.L0.2077 Mistni list vlastn d61kov6ho piistupu , mapy pro eesk6ho katastr6lni ViZiov, di sl o 26 , iesk6ho riiadu ViZiov, soudnim zemdmdiidsk6ho obec znalcem z a katast16lniho DKM nemovitosti Setieni i ctvi izemi vyhotovenli riiadu z mapov6ho listu mapa mdsta izemi dne 27.9.2011,. Kr6lov6hradecky, Fotodokumentace Polohov6 z katast16Tni - Yle,zimdsti a mistnj zrtalce zamlienim se provedeno dne 13.10.201,1 na mistd d6sti ViZiov soudasn6ho stavu bvlo sam6m. 1 - 3 Vlastnictvi Podle nemovitosti uzemi pan ndajfi z katastru v SJM Vi Zriov , obec Jaroslav ViZiov, na listu vlastnictvi Ylezimdsti , kraj rodn6 JaniS, popisn6 dislo nemovitosti jsou dislo jako 26 pro Kr6l ov6hradecky disl o spoluvlastnici katastr6lni evidov6ni 7 0 1 1 2 6 / 3 2 5 9 , trvale : bytem 2 5 5 , P S e 5 4 9 8 3 , M e z i m d s t i u Broumova 3 'a pani Vdra VjZiov, 2 iislo di s1o A OCENTE ocendni: 1) Rod i nnli dfim, di slo 2) Stavebni parcela B s 5 9 0 6/ 3 5 6 8, t r v a l e 2 5 5 , P S e 5 4 9 8 3 , Ylezimdsti popisn6 POSIJDEK Piedm€t rodn6 JaniSovS, pop i sn6 255 a pozemkov6 parcely 6 -T i bytem u Broumova 3. 2.7 Rodinnf popisnd drim, dislo 255 2 -7 -1 Popi s Piedmdtem ocendni je 255. Stavba 'a podlaZim Objekt byl s volnym VSechny konstrukce i6st konstrukci objekt podzemniho bez postaven je v 1,894 dlouhodob6 domu, podla2i, s Zivotnosti Zivotnosti kr6tkodob6 jednim nadzemnim jsou byla v stiechou. parcele na stavebni popisn€ dislo pod sedlovou prostorem pridnim roce rodinn6ho dislo v objektu objektu 166. privodni, vym6ndna v roce 7970. Vnitini ridelov6 dispozice: NP: vstupni chodba, kuchyrl, pracovna, - podkrovi: volny obyvaci z6dveii pokoj, koupelna, pridni prostor VC se ddtsky vstupem do zahrady, pokoj , ddtskti pokoj , Chodba Kuchyfi Kuchyfi r I,i 7-4 g- A 9 ZdkTadov€ konstrukce ',odorovnych izolaci proti Sr i s16 nosn6 zemni konstrukce je sedl<>v6. Klempiisk6 !njtini omitky . r ni t k a j e :roveden. jsou obkladadek i dievdn6 osazena je dievdn6 parketov6, betonov6 paliva, Je provedena na objektu ocelov6m brrjler. chodby. elektroinstalace osazen. ptltrubi Zdrojem Instalace plastov6m plynu zaiizeni standardni konstrukce nejsou Objekt ktery je je ohievu celkovd 2 . 1 ,- 2 C h a r a k t e r i s t i k a v a jsou z kotle v objektu Bleskosvod je neni proveden osazeny je s z cementov6 v elektrickf provedena v osazen elektricky. ocelov6 neni vana. osazen. vc Z je Ostatni podstandardnim staii, stavebnd konstrukdnimu pcuze ne,jzdkladn6jSi technick6m provedeni tdr2bE. stavby SKP: 46.21.77 T-"-p: A konstrukce: Vftah mnohalet€ 111 Druh vody Kanalizace umyvadlo j sou betonov6 ristiedni 380 V. Spor6k je a a p1n6 okna Lebrov6.. je vany mistnostech jsou ocelov6 vody neni dievdn6 osazena. zajistdno tep16 obklad provedeny. CZCC: st i ka : osazeny d61e i Fas6dni obloZeni koupelnd provedena. uveden6mu a prov6ddn6 i tep16 osazeno v objektu jsou na 220 V splachovaci. odpovid6 doby vistavby Charakteri osazeny studen6 neni vdetnd a" plechu. bd,2nych bdlninovych v obytnych je a v kameninov6m potrubi. hygienicklich osazeno Rozvod z dTaLby v Vyt6pdni tasek. poSkozen6. Venkovni s trilmovy. pozinkovan6ho hladk6, pvc s jsou radi6tory p6lenych ne.j sou Podlahy provedeny z z Dveie Vrata z keramick6 v prostoru :ra tuh6 stavu, prosklen6. jsclu z plnlich je a koupelny dievdn6. zd6n6, dievdnli provedeny kuchynd kamenn6. je poSkoze,n6,. jsou Spal etov6.. n5'Slapnt)u vrstvou dlaZby hl adk6, osazeno d6.stednd dievdn6 v6penn6 je Krov krytina dvouvrstv6 v prostoru t'C. SchodiSt6 podhledem. osazeny obklady smisen6 konstrukce jsou dvouvrstv6 Vnitini Stropni provedenly'ch Podezdivka jsou stiesni konstrukce kamenn6 bez vlhkosti. stavby :d1en]y'ch cihel a z kamene. '. iditelnfmi trdmy a s rovnym Stiecha jsou stavby nepodsklepeny, s jednim ZdEn6 10 nadzemnim podlaZim z pokoj Obfvaci =R* U t 11 Koupelna VC Q l2 Pracovna t I ..t ' I *". . l ral 2 .7 - 3 Obestavdnli Spodni prostor stavba 0.00 m3 Vrchni stavba ZastieSeni ( 2 O , 2 5* 7 , 6 O * 2 ,g g + ( 7 , 4 6 * 4 , 2 7 ) * 2 , 2 5 )+ ( 1 , 3 7 * 7 , 2 O* 2 , 2 5 ) ( 2 o , 2 5* 7 , 6 o * 5 , 2 7 2 ) + ( 7 , 4 6 * 4 , 2 1x, / o , 6 3/ 2 ) celkem 2-7 -4 Opotiebeni Pfi staij stavby pii 177 let pouZi ti 410.80 m3 = 928.40 m3 stavby a Zivotnosti I i ne6.rni 150 let metody a3 & 5 1 7. 6 0 m 3 dini vLipoitu c e l kov6 7 gTo. opotiebeni Tahrada a. zatravndn6 plochy 74 u rodinn6ho domu 4 4.1 OB\.ZYKI-A CET\TA TRZNI OCE}GNi NE}TOVITEHO}IAJETKU 4-7-1 Popis Zpfrsob ocendni: :::::::::::::=: Norma mezi-ndrodnich je hodnoty standardri definov6na TEGoVA a v souladu s Mezin6rodnim International Valuation trZni se zjiStuje hodnota odr62i charakter majetku s majetkem obchodovalo zridastn6n6 strany ovlivndny soutdZe, at ze vSechna relevantni V piipadd -le nutno neplndni o I bd draZbE ocendni za trhu (rvsc) kterych zvl6Stni o piedmdtu trZni Le kter6 by se optim61n6 piitom motivacj obd a nejsou typu nekal6 s ohledem na prodeje. hodnoty skutednost, Le se navrhovan6 vdiitelem Z|kTadnim - odhadcri jnstituci metod, transakce nebo prod6vajiciho tr1ni a uvd.di, s nemovitostmi. na uskutedndni nebo z6k1ad1 vydanym oceiovacich a okornosti, ztwazkfi. dluZnikem. zprisobu comittee aplikov6nim stanoveni konstatovat nedobrovoln6 standards z6jem na Evropskly'm sc]ruZenim standardem kupujiciho fakta oceriovS.ni ocetiovacim n6tlakem strany s na voln6m maji jaklimkoli pro oceriovanly'ch nemovitosti, jedn6 z o proclej majetku v drivodu z.astavy a rozhodovac im krit6riem pii odhadu tri.ni hodnoty se sta la metoda " '.ecn6 hodnoty a stanoveni obvykl6 ceny vly'nosovym zprisobem, kter6 '"v-chdzi zejm6na ze zdkradnic]n hodnot zj istdnfch z celkovly'cb '('nosfi z pronajatlich nemovitosti a s ohledem na moZn6 dosaZiteln6 ' i'nosy po dobu, p() k terou bude investor nemov i tosti vl astni t . 15 ',=zanedbatelnym pro hlediskem trZni stanoveni v ceny dan6m jej ich je vdetnd kupuj icich, limitovany okruh i - : i padd ': randnich prodeje majetku jako veSker6ho z dfivodu moZnosti - =Jelen6ho pievodu z povinnosti rihrady dand zdkonn€ ce1ku, -:-oVitosti , -.ru v produkci pronajat. -endni majetku soubor neni ke dni jsou podklady Ekonomick6 i kapacitu stanoveni trLnih<> majetku. dan6ho nemovit6ho Oceiovany polohy a d67e s ohledem na misto kupujicim proto uva2ov6ny na n6jemnich za objekty s - ,.: l add smluv obdobn6 uzavienych pronS.jmu prostor podmink6m dan6 bytovlich v , -, rl6dnutim k r.alitd a v dobd ocendni. Udelem stanoveni - -anoveni celkov6 --:cifikov6n , vel i kost i nemovit6ho Soubor jednotlivych v soupisu majetku je potieba majetku s popisem stavby, nemovitosti pozemkri a pl oSn6 vymdry obj ek tu je fotodokumentace. Lcgi slati vni ripravy: S ohledem 6Stnim na 6de1 piedpisem U uvedenych -:.stavni prdva, Ztstavni clej em tohoto \emovitli j sou uvalen6 upraven 26dnyn majetek je na nemov j tr>st i majetek jednotliv6 zapsdna uvalena. nemovitosti zanikaj maj etku. nemovitosti majetek ocendni v katastru na nemovitli byla nemov i t6ho by nemovitii zprisob ! kte16 pr6va neni ocendni nemclvi tosti V katastru =:a nemovit6ho ceny. obvykl6 - ": r'ebni ch konstrukci - :tn6 hodnoty trLni nejsou zapstna 26dnd vdcn6 biemena, znehodnocovala. ve vlastnictvi 16 fyzickych osob v SJM I'r:: i ni ce jednotl ivfch . :erakce :::i pojmri: prod6vaj icich cen a mnoZstvi : - .p u n e m o v i t o s t i a kupuj i ci ch , komodity. Trh k ter6 nemovitosti je vede ke segmentoven a 1okal i t . ekonomika: - -',rdaistv i :-. rctvim v nd,m2 n a b i dky a I okace zdroj a poptevky na je ri vyhradnd ieSena trzich -- - izovaci: za : kterou bylo nemclvitosti za pouZiti moZno v6c , zejm6.na staveb, tehdy platnlich poiidi je cen dobd jej iho v cena v dobd jejich to bez t proveden6ho odpodtu I :-; :ci-:()dukdni: - =:ra za - " - - cl n o u vdc . _ : : = - 1 1 -: -l.rdnota kterou by byl o (nemovi tost) poiidi (]asova " : , - cukini cena a v6ci vdci v dobd (nemovi tosti) prrim6rnd piimdien6 - . . . l a d y nutn6 stejn()u ocendni n()vou bez nebo odpodtu cena: odpov idaj ici r - . - I i mo2no intenzi na opravw (nemovitostj 77 sniLen6. potiebn6 ty pou2iv6ni v62nyoh ) . vdc i z6vad, , o piimdien6 (nemovi tosti ve vysJ edku kter6 ) pak znemoLfiuji - r ' ' fn o s o v 6 hodnota: jistina, Je uvaZovanA r zbd uloZit, . :ros z aby riroky Tr2ni trhu TrZni s obdobnou - hodnota obvykl6 je hodnota smdioval .::ek - a . r ' a ji c i m --*hou ndm2 pii firokov6 stej n6 j ako byly mo2n6 tuto sazbou stanoven6 dristku d i stli investovat na vly'nosovd m i ry. cena nemovitostj: odhadovan6 d6stka, datu oceiov6ni k a kupuj icim str:anou na j e nebo nutno j i st i ny z t6to nemovi tost i , -'-:it6lov6m je kterou bez ridastni ci kterou by mezj, potencion6lnim zdjmu jednotliv6 pii koupit za osobnich vlivfi nemovi tosti po patiidn6m j nf ormovand , j ednaj i se nemovity prodat prfizkumu rozv6i,nE a bez (vfdajfi), nebo -" aku. sty rodni Jedn6 . : : i provozniho mri (daiovli -:1(.) zdkTad pravd6podobnd ,:2ni cena v Jedn6 --asn6m se pro zisku dafr z piijmu), lrodnota n6k1adfi a zisku stanovenli z dasovd z mtmoiSdnlich jako prfimdrnd, iady. tisni o takovou trhu cenu za. zce,la j i st6 jakou jsou nemovi tosti na prodejn6. hodnota: Pen62ni piijmout -asovd po odpodtu a. finandniho odek6van6, ekonomick6m -.r'idadni :- vynos: se o vly'nosy (piijmy) soudet l;r,e stabi\izovany d6st k a , je kterou v piipadd, omezen6 n a b i d c e kdy na se trhu 18 vlastnik nemovitli . li k v i d o v a n 6 h o majetek musi majetku prodat Obvyk16 cena: Tato cena : L ) u Z it 6 h o edn6nj piedm6tn6ho vedouci 'rpuiicim. ;dn6 a k uzavieni celkov6 stavebnd tr2ni v Diskontni Zivotnosti technick6ho kter6koli skutedn6 nemovitosti stavu staveb vdci norm6.rni ch z obchodujicich st6i vdetnd (nemovitosti) vztahu tr2nich hodnotu b6zi prt> prod6.vajicim druh6 , tzrr. ve trlni cenovou jednajicim mezi na stran6 (diskontni aktuelni negociadnj deTe zohledriuje interakci mira - obchodu - Dtavky na trhu piedmdtnlich - r'1zch staveb, avsak v2cly za - d n6tlakem podstatd zaiizeni Cena obvykla ;hadnut6 :--istdni piedstavuje stav k i a vzhledem korekce k na na strand nabidky vychozim a cen5.m podminek , tj . ne stran. sazba): Je t() pt>2a<Jovan6 mira n6vratnosti, je kter6 mdiitkem + a d o v a n 6 n6vratnosti na b6.zi zi skfi po zdanEni a odpi sri z '.:rt61ov6 investice do akciov6ho kapit6lu spolecinosti, vyjadiuje -ir:u rfzfka spjat()u s danou investici, kterd. je kvantif ikov6na G zakf arJE ekonomicklich vf s I eclkri poslednich ,bdobi , povahy :r'etvi podni kdni, konkurendniho prostiecli progn6zovan6hcr a renciS'lu ' Zv62eni specifick6ho rizika spjat6ho s podnikatelskfrn ::atem (ekonomick6, pr6vni a komerdni aspekty) m6 rovndZ dopad ,' ir-antif ikaci odpovidaj ici diskontni sazby, nebol i po2adovan6 S ohledem na skutednost, ze vrastnik majetku, resp. soubor : .) trceiovanfch nemovitosti se nachdzi k datu ocendni v zatiLeni :-::avnimi pr6vy, jr nutno povaLovat obchodni vzta}ry souvisejici : - rho majetkem za vztahy v jist6 tisni , coL je nutno dhfupat jako -rE:' 1L'hybnf cenotvornj faktor, je kterly' ovl i vndn i mohnj,m r-;*a1fi1n1/p omezenfm rozvojem v dan6 1okalitd, nebof vlastnik -n:nil ', r rosti nesmi s nemovitfm majetkem nikterak nakl/rdatTo ' ruje i vfsi t-rLniho ocen6ni s ohredem na mozn! prodej 19 mia-retku jako -.. charakter: , astnika:,,' r"I ad6 TrLni hodnota :--tZen D61e je pr6vy, -kol i jako :kutednosti, v relativnd 2e se jedn6 o soubor vfhodn6ho .. -rLrr : za pie,dpokladu souboru - .. , c.j ici -,r2ni jin6 nutnosti ocefiovanfch konstrukdni ocendni i:Jirnickf, konstrukdni - :.ini poloha . : kost f inandnich jeho potiZ'e republice n6kupu. Yzhledem kterf je r3innosti, je kupovat nebude prostiedkri- Danf technickfm stavebnd moZn6, vLdy velk6ho mnoZstvi f inandnich investic a. s ohledem na jejich to sice je nemovitosti nemovitosti, vzaty 2e tim, stavu vyuZiti a stavebni jsou s specifikovdn fiz,ae je a proto ,'c-akterem -":{ je nemovitosti v naSi k podnikatelsk6 s majetek majetku, nemovit6ho :: -,asti v soudasn6 dobd provozoviln - -:-,o i pohl iZe,t na kupujiciho '{: mr,,r'itosti uloZeni s ci lem pouh6ho hodnoty ekonomick6 podmink6ch na odhadovdna. 2e nemovitf rivahu, moZnost tak a technjck6mu signalizuje coL soudasn6ho Naegel i ho stavebnimu a v soudasnfch nemovitosti vnim6 vzit je metodou ceny s ohledem zejm€na a stav majetku nemovitdho nutno zvolena situov6ni k aktuelnimu zejft,na zilstavnimf -stnika jejich obvykl6 stanoveni j. ocenEni nemovitosti, :' :r1€dnutim -rcrlu)\'itosti. {: lletoda celku- stav- v rivahu a stavebni zejm6na stav tyto faktory: objektu pozemk$ -:itelnost stavby - .Sy z pron5jmu nemovitosti . : - =:get i ck6 n6rodnc>st Prostorri -'. adv na provoz objektu n e m ( ) vi t 6 h o m a j e t k u : cpS i vyw2iti - : -:c podminky v dan6 I okal i t6 '-,-rs ekonomick6 vyhlidky a speoifick6 podminky nemovjtosti '.ka na trhu po t()mto druhu nemovit6ho majetku -"--ii popt6vkovjch cen obdobnych nemovitost a nabidkovych - .:: i ordva 20 j -1 1 Vdcn6 I hodnota - nemovitosti definice :. 1 Popis Vdcn6 hodnota stS.vaj ici :emistiteln6 vdcn6 nemovitosti pro vnitini trh , a trh nemovitosti hodnota trLni protoLe j- zjiStov6na je nemovitost jasnd nemovit6ho je ocerlov6ni v z6sadE lokalfzovdn. je majetku d6na souitem ---atkovy/ch hodnot veSkerych jeho d6sti. Podle stavu, provedeni, - >trukci a vybavenosti bude zj i st6na odpovi dajici cer'a za. - , . r ' 6t n i j ednotku . m6rnou j sou zfrstatkov6 hodnoty urdeny z -:odukdnich poii zovacich cen, snizenych ::ebeni s ohledem na skutedny -'ini zastartni nemovi t6ho majetku. Toto je ocendni .=Stora, zda je r . - s t u jj c i nemovitost, je :rot6 vlihodn6jsi d6le :s tr-lictvi zpravidTa stavebnd podkladem v adekv6tni piidist stav rozhodovacim nemovitost hodnotu miru techni ckj a ekonomicky efektivndjsi nebo vybudovat nutno o procesu koupit nov()u. pozemkri, a jj/, K t6to jsou-li ve ripadce. pozemkri se u vychLzi z vfmdr podle evidence katastru - ''''itosti, z bonity pozemkri, umistdni pozemkri v dan6 aglomeraci -,znosti jejich vyuZiti. Pro ocen6ni pozemkri v dan6 lokalit6 se :-.)\'i re67n6 Takto :r,rvana :-ia :i za adekvitni vysledky cenu tak za trZni 7 m2 pozemku. hodnota piistup pro V zj i Stdn i nemovitosti s podstandardni re67n6 JC zemich obvvk16 v soudasn6 dobd v iesk6 u oceiovanych o objekt je hodnota stanoven6 z-riitdn6 --2ni trZni pro vypodet 21 ceny obvyk16. unie cenv. republice takt konstr:ukdni Evropske jsou pou2ite1n6, vybavenosti tak nebot a vdcn6 r, : recnir .: - Obestavdnfprostor I - nemovitosti hodnota drlm rodinnf 0.00 m3 stavba 0 . - tsa v b a 577,60 5 7 7. 6 0 t 3 4 1 0 ,B 0 4 1 0 .B 0 t 3 :tCDi celkem = 928.4O m3 r--Opotiebenistavby : -r:ri - -:.j.\'Dy prrr a 3.3 - - - - - : : - pouzltl Vfpodet Zj-votnosti a 7L7 let i dini ffietody vipoitu line6rni vdcn6 150 1et celkov6 7t70. hodnoty =Kd cena za mJ l.<1adni . -.lex piepodtu ceny ,;ra za ]-,;,2eni ;:r3 necn6 C,eTy obestav6ny ceny stavby hodnota za op()tiebeni nemovitosti 928.4O m* 78ok opotiebeni po zapodteni 0 .7000 x prostor op()tiebeni - rodinnf Kd 2 - 685 - 954 ,O4 Kd 2 . O 9 5- O 4 4 , 1 - 5 Kd 590.909,89 Kd 5 9 0 . 9 1 0 ,- drim Cena celkem 22 4_733,- : 1 Vdcn6 I j. hodnota 1 Vlipodet - nemovitosti hodnota nemovitosti j I r.1 Vdcn6 Vfpodet - -. .adni :-3 za 'ccn6 hodnota 227.OO m" = Kd - cena CeIy hodnota nemtlvitosti vdcn6 parcela stavebni - pozemkov6 766 cel kem Kr3 parceTa - f.1 -. : -.: ,r.na Vfpodet pozemek nemovitosti - a r d ni za cena CeTy hodnota nemovitosti vdcn6 .u 374/2 1 0 0 ,20 -900,- =Kd ., 2O9.OOm' = Kd .u ^2 hodnota 68.100, - hodnoty pozemkovA parce1-a 374/2 Cena celkem r D Ydcn6 300,6 8 . 1 0 0 ,- : K d a Cena - 166 hodnoty vdcn6 -.,adni cena .u ^2 : - G za Ce)y pOzemek ;en6 parcela stavebni - pozemkovi 20 -900 , - Kd parc,eTa 378/7 hodnoty : K d ., 156.00 m' : Kd ^2 pOzemek nemovitosti - pozemkovd parcela Cena 23 cel 200,* 31 -200, - 378/7 kem Krj 3l -200, - -cri;. nemovitosti vfnosovfm - zprisobem definice - Popis i.sova metoda sii v mistd '.';chtrzi z :: i . u oceiovanych a dase hodnota hodnotu metodou vyjadiuje : or'5.nim budouci ch z pron6.jmu nemovitosti pak charakteristikou mo2n6 vly'nosri z nemovi tost f stanovi za stabiIizovan6ho, piisluSnou :ou2ita mirou pro trvale kapitalizac,e. vly'nosov6 propoj eni .:osti al ternat m 6 ,s t 6 1 e 0rokovou ocetiov6ni :-.)\'at . aby byla c r'('nosnosti rtcr.ou \c . tedy nemovitosti. mj r a urdit6ho je obvykle <l i vnich svou urditou .,r-r cen a vynosnost : - dasov6 promdnn6ho hodnotu dosaZiteln6ho v vynos kapi tali typu frodena urdit6ho t r2n im cen6m . 24 trhri pro typu aktiv. i nvestory kter6 Trh . m6 vliv drivodu je i tieba na zdkl add co2 je hodnota V piedpokladu prov6.ddna nemovitosti, m6 vSak nelze vywLit Z tohoto tri,ni kter6 u jinfch autonomii, zace rodniho miru, nemovitosti, z:r()vat s frokovou mirou pouZivanou -:sach republ iky eesk6 neTze dosud ,' dvdma nemovitosti. - .'.zaci - t del5 i :la soudasnou hodnotu, tj. stanovenim hodnoty '.rosfi (cash f 1ow) na hodn<ttu soudasnou, tj. -cndni ceny odekiivanych schopnost je nemovitosti vlipodet vlisledkri je vynos pro diskontace hospod6isklich Dosahovany VVNOS :()vou obvykl6 dosaZenych Vynosov6 nemovitosti rjrokov6 nemovitosti. nemovjtosti, kterli je 4 podl e vzorce: mira R : > R i i - 1 z -.r.rSov6 V H : hodnota: \,H " j e : vynosov6 je: "u" je: .'. nirs<rv6 rirokov6 zdroj Eraktnd :--r) :-i:U (V) je metoda 1 relativniho -*: vynos distf rjzjka pfijmt jako rovna jeho (zisk) mira v procentech zaTo2ena na investice." d1e investor hodnoty nakupuje tok. metody vynosov6 kapitalizatni odpovidajici Podle ni stabi\izovan€mu "dasov6 koncepci pen5Zni budouci je vyj6dfeno jednotk6ch v pendtnich hodnota dist6mu trLni rodnimu hodnota vynosu (Z) (r). mirou V - ( Z / r ) * 1 0 0 a kapi tal izatni mi ra / t / j e ddna soudtem dlenri : r : r 1 + r 2 + r 3 + r 4 :1" je skutedn6 mi ra ekonomick6 '-4" je skutedn6 mira inflace rizfkovi mira (zahrnuje :-3 je vynosnosti v hodnocen6m obdobi i konjunktury vlivy a nepiedvidateln6 *j Je mj r : a e k o n r > m i c k 6 podle funkdni Zi votnosti irovn6 25 vl ivy) , kter6 oceiiovan€ se sternovuj e nemovitosti :()\'e hodnota pridorysn6 a .,rejem jako z e re61nd j" jednotlivlich re67nlich dosahovan6 z pr()n6jmu. vynosu preferovat nutno prot(t2e, je ce1ku, respektive _-s()u odvozeny z6kladd nemovitosti dispozice objektu .'r. c6stech, na se stanovuje obtiZn5 mistnostech. n6jemnich n6j emn6 Hodnoty s porovn6nim smluv u reilny obdobnli ch obj ek tri cf)nu v r:egionu. -sne zs n6jmu parcely stavebni ::kovnich frprav :ianoveni ceny je :- -: - por-aZovat moZno za r.rr\'a' zastavdnd =-:en skutedn6 je a pozemkovlich parcel u t6to zahrnuto stavby porostri. nemovitosti ,::amy dosaZ i teln6 - objekt a trvalych :: r paragraf u 6 z6kona ,:-\r\.i tctst stavebni pronajaty za zprisobem je vynosovym pouZito d i s l o 1 5 1 ,/ 9 7 S b . oceriovat sazby vjnosovym n6jmri pro zpfisobem danou 1oka1i tu, tehdy, kter6 obvyk 16 . plocha jednotlivych nebytovlich vyuZitelnosti -'e mcrZno powl.it t (). 15 neobsazenost) staveb koef icient nemovitost 26 0,85 i pii je piepodtena podlahovfch vyjadiuj p1och. ici pronaj im6ni . rodnf i Kr)Cl-l 1 -c - -t : r a n i ' l.,rS t i z vynal oZen6 cl "dist6 (tzv. n6jemn6 nemovitosti. d6stku . rodni bdZnclu irdrZbu, .:rt'r,so\,6 cena Jr)saZiteIn6ho je je n6jemn6") titulu vlastnictvi, Jedn6 se dand z rodni odpisy a a sPr6vu. opravy kapi ta7 jzaci stan()vena rodniho d6stku pojistn6ho, zapTacen6ho di provozovani rodni o o n6klady snjZeno vynosu jako "mira stabi lizovan6hct Pii kapita"7iza"ce." prrim6rn6Ho bezr i zi kov6ho , - : aln()veni z mo7n€ho se vychdzi -.. - o r tzikov6ho pen|z na kapi t6l ov6m trhu . zftodeni hodnoty " . . , ,! r d i e n i ; nurno :cpublice vdetn6 ' .. . ( - r s ( ) v e hodnota _je tak =:c-'ici - r* . . b:'1 _: _. I c i -:-r s vytv6ien jej ich nemovitosti r.entu " pozemku stavbou se tak vytv6ienim kapi t61 j ako na rukce (obnovovaci Zivotnost nov6 po skondeni 27 jeji renty" na obnovu rekonst a zastav6n6ho k hodnotou "vddn6 rezervy techni ck6 hodnota vynosovou .ryj6dieni v " vddnou tzv . vynosov6 a vyutitim Pii stavby. uvaZgvat a. VyuZiti d6na :r e cel ek funkdni st6v6 jednotka. : c<a vyj adiuj tak ekonomiky vyvoj banky. n6rodni eesk6 pozemkrS). Zastav|nim (staveb i :t.sri - : (r nemovi tosti * progn6z a' v kaZdou nemovitost zohledrlovat prribdZnd faktorech : , :r'('ch pro diferencovan6 prov6d6t i zaeni pomoci kapital majetku nemovit6ho je n6mu nutn6 v nemovitostj a modern t zace investice) Zivotnosti. , nebcl .r ! Cena nemovitosti 1r ' l Obdobi zprisobem vfnosovfm an6jemn6 Piepodet Obdobi r.rSti L*72*0,90 .irrli r, ' \r'poiet i ndiemn6 a r'i'nosOvym Js:r! : -rrcnlho :ra,lemne - . c-a:Stk? dand ' r.:pisy. : . . r - ie n : *rc roini r :()st i upravene p = zjtstdn6 100 = \' i t os t i €' rflnr-, i poj i stn6ho a obdobn6 n6klady pozemku --. ..---.r:al tzace -' \ nemovitost udrZovaci z 10.80 43200. OO (N): n6jemn6ho zaplacen6ho s-astka - z 43200.OO zplisobem: upraven6ho - . 10.B0 nemovitosti hodnoty vynosov6 : - celkem N6.j emn€ vfnosovfm n 5 . 3e m n e clni Kd 43 -200, Kd 448, Kd 3.000, Kd 12.000, Kd o, :Kd 2 7- 7 5 2 , - 6 % vfnosovym zprisobem 27.752,- / 6 % x 100 = = Kri 4 6 2 . 5 3 3. 3 3 zprisobem Cena celkem 28 Kd 462-533,- L:l Ce na .L neltD(f \ I -;€ l, _'etku \" nistd a dase obvykl6 .t'J.1 Popis ZjiStEni * + a t a * a Pii vzat .;1ita, pro stanoveni v uvahu celkov6 -:cnyrsk6 celku ! a 3 3 : a a a 3 t * * * * * * * * * * + * * * : ; * * * * * * * + + * * * * * analr'ze ..u byl : jako nemovitosti obvy'k16 ceny zejm€na faktickf r-vu2itelnost, poloha sit6, obvykl6 v mistd ceny nemovitosti stav nemovit6ho vlastnick6 jako majetku, piistup, vztatty, apod. Anal'lza pouZitjch metod d<>ch6zi k z6vEru, 2e s ohledem na - zsah stavebniho a pozemkov6ho fondu hodnocenych nemovitosti, : - ohu mi st6, v :'rrotlivlich d6sti :-rnickf :=:eliho -:-'. . . , i td, :*:ska je soudasn6ho majetku, optim6lnim (v62eny hodnoty," ocendni -:or, nemovit6ho stav, vynosovym moZn6ho rir5el i budouciho jeho a1e hlavn6 zj iStdnim pom6r z v6cn6 obvykl6 hodnoty vyuZiti stavebnd ceny "Metoda nemovitosti a z zprisobem) . je prov6ddno zastavdn6 plocha, konstrukdni funkdni jak z hlediska w2itn6 syst6my, a ekonomick6 plocha, substance podet vybavenost zastaralosti (obestavdnli podla2i, , fyzick6 a piedevSim poloha v opotiebeni , ekonomick6 -.. r\'()Stt a ztr6tovosti. Cdhadnut6 *.:ur()u platnou objektivnf obvyk16. v dan6m dase k datu cena zhotoveni je d6na finandni tr7rlih'o c-rcendni. j e c r m e z e r r af a k t o r y , platnost kter6 mohou _. -a cena, resp. jeji -.;t p() proveden6m ocendni a mohou mit vliv na obvyklou cenu. 29 : ZjiStdni obvykl6 -- hodnota '.a - : (dasov6 nemovit6ho majetku cena) hodnota ..:r-vkL6 ceny, - ;- ceny Naegeliho-Brad6dova rcr:l. ,;-o cena z nemovit6ho VfSe nemovit6ho : [1 .r,a cena nemovjt6ho Pctsettisic K r - i r1 o v 6 , v mistd a dase . 5 1= 5 0 4 - O O O ,5.00 majetku celkem 2O . ii jna 201,1 30 5 0 0 . 0 0 0 ,- obvykl6 OB\ZYKI-E, Kd dne Kd :Kd hodnot -I-(JI-ACE I 462-533,- : Cena celken R.EKAP =Kd majetku uvedenych majetku 711 -710, - metoda: . -;na+ (v5.ha*vynosov6) ) / (vdha+7) -- : = ((1Q*(v6cn6-vynosova))/vynosova)+1 . ,d =Kd Kd 5 0 0- o o o ,- CENTY 5 0 0 .o o o .- DO r-Oz-r<A, .ZNTAI-ECKA -:crdnutim j sem posudek Znaleckli Krajsk6ho : - . : d _ ' -n e m ( ) v i t o s t i soudu v Hradci a obor j ako podal zr'aTec ze dne Kr61ov6 - stavebnictvi odvdtvi j menovany 23.L0.1998 stavby obytn6, - *:\'s 1ov6 a zemdddlsk6. Znalecky :adovym di slem Znaletn€ posudek je ve znaleck6m deniku zapsdn pod 7 6 6 / 2 4 7 6 / 2 0 1 ' 1 '. n6hradu n6.k1adfi podle ridtu ii svidace. /l /t l! J t ih, tul ME L I C H I Ka r l a LapKF 681/2 t Hr a d e c K r 6 l ov6 2 50 0 0 2 tel . , fax 495 213 130 602 320 276 mobi 1 31 pi i poj en6