ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI (OBVYKLÉ CENY)

Vyhotovení č. 2
ZNALECKÝ POSUDEK č. 385-074/2015
Předmět ocenění:
Byt č. 1818/4 velikosti 3+1 v domě č.p. 1817, 1818 stojícím na pozemcích p.č. 1356 a 1357 včetně podílu na společných částech domu
Adresa:
Jižní 1818/49
470 01 Česká Lípa
Účel ocenění:
Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé)
jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Objednatel:
Dražbyprost s.r.o.
Mírové náměstí 2/5
400 01 Ústí nad Labem
IČ: 28741552; DIČ:CZ28741552
Datum místního šetření:
09. 11. 2015
Ocenění provedeno ke dni:
09. 11. 2015
Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitých ke dni ocenění:
Ocenění vypracoval:
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
tel.: 732 831 328
e-mail: [email protected]
ID dat. schr.: h422e3e
V Horní Libchavě dne:
10.11.2015
770 000 Kč
Ocenění obsahuje 18 stran (včetně titulního listu a 6 stran příloh). Objednateli se předává písemné vyhotovení č. 1
a elektronické vyhotovení č. 2, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 3.
Strana 1 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
OBSAH POSUDKU:
A) ÚVOD ............................................................................................................... 3
1. Znalecký úkol .................................................................................................................. 3
2. Použitá metodika ocenění ............................................................................................... 3
3. Omezující podmínky a předpoklady .............................................................................. 4
B) NÁLEZ ............................................................................................................ 5
1.
2.
3.
4.
5.
Identifikace nemovitých věcí ...........................................................................................
Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření ...................................................................
Podklady pro vypracování posudku ..............................................................................
Místopis .............................................................................................................................
Popis oceňovaných nemovitých věcí ..............................................................................
5
5
5
6
6
C) OCENĚNÍ ....................................................................................................... 8
1. Metoda porovnávací ....................................................................................................... 8
2. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených ... 10
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY ...................... 11
1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu ........................................................................... 11
2. Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-) .................................................................... 11
3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí ........................................... 11
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA ........................................................................ 12
F) PŘÍLOHY ..................................................................................................... 12
1.
2.
3.
4.
Výpis z katastru nemovitostí – LV 11281 ...................................................................
Snímek katastrální mapy ..............................................................................................
Mapa oblasti ...................................................................................................................
Fotodokumentace ze dne 09. 11. 2015 .........................................................................
Strana 2 (celkem 18)
13
15
16
18
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
A) ÚVOD
1. Znalecký úkol
Na základě objednávky č.j. 209/015 ze dne 26. 10. 2015 dražebníka Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem – centrum, 400 01 Ústí nad Labem, je úkolem znalce provést
ocenění nemovitých věcí a to:
- bytu č. 1818/4 velikosti 3+1 včetně podílu na společných částech domu zapsaného na LV 11281,
v bytovém domě č.p. 1817, 1818, zapsaném na LV 11181, který stojí na pozemcích p.č. 1356 a 1357, zapsaných na LV 1 v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa, kraj Liberecký -
obvyklou cenou
„Obvyklou cenou se“ ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění
ke dni ocenění „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při
poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí
zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje
hodnotu věci a určí se porovnáním.“
„Tržní hodnota majetku“ podle aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS - International
Valuation Standards), Evropských oceňovacích standardů (EVS – European Valuation Standards) a Profesionálních
standardů (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyers) „je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu
ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po
uskutečnění náležitého marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a z vlastní vůle.“
Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) uvádí že: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy (stavby) mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu
mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven
na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při
jednáních o prodeji.“
Předpokládá se, že takto definovanou tržní hodnotu lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu
obvyklou, jak je definována v §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni
ocenění.
2. Použitá metodika ocenění
Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura
a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší
praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích:
2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte
cena pozemků.
2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných
nemovitých věcí.
Závěrem provede znalec odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností
a výše vypočtených cen.
Pro ocenění bytu s podílem na společných částech domu se používá výhradně metoda
porovnávací - podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitých
věcí se provede porovnání a aplikuje se na oceňované nemovité věci.
Strana 3 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
3. Omezující podmínky a předpoklady
3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vypracování posudku. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům.
3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné,
a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo
vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez
použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek
neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace
nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní
platné v době zpracování.
3.5. Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku,
nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá.
3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně
vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí.
Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je
platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.
Strana 4 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
B) NÁLEZ
1. Identifikace nemovitých věcí
Název:
Jednotka:
Vlastník:
Stavba:
Vlastník:
Pozemky:
byt 3+1 s podílem na společných částech domu
byt č. 1818/4 vymezený podle zákona č. 72/1994 Sb. v bytovém domě č.p. 1817 a 1818
zapsaný na LV 11281
Neuman Josef, (RČ 721013/2589), Husitská 181/33, Liberec IX - Janův
Důl, 460 07 Liberec
bytový dům č.p. 1817 a 1818 zapsaný na LV 11181
Neuman Josef, (RČ 721013/2589), Husitská 181/33, Liberec IX - Janův
Důl, 460 07 Liberec, .................................................................podíl 7615/25820
2
p.č. 1356 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 283 m a p.č. 1357 – zastavěná plo2
cha a nádvoří o výměře 282 m , na kterých stojí stavba - bytový dům č.p. 1817 a 1818,
zapsané na LV 1
Vlastník:
Město Česká Lípa (IČ: 00260428), náměstí T.G.Masaryka 1/1, 470 01
Česká Lípa
Katastrální území:
Obec:
Okres:
Kraj:
Adresa nemovitosti:
Česká Lípa (621382)
Česká Lípa (561380)
Česká Lípa (CZ0511)
Liberecký
Jižní 1818/49, 470 01 Česká Lípa
2. Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření
Místní šetření proběhlo v objednatelem určeném termínu dne 09.11.2015. Znalci nebyl
umožněn přístup do bytu, nebyl přítomen vlastník ani uživatelka bytu paní Miroslava Řezníková.
3. Podklady pro vypracování posudku
3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku
3.1.1. Objednávka č.j. 209/015 ze dne 26.10.2015
3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, ze dne 29.01.2014, LV 11281, k.ú. Česká Lípa
3.2. Podklady opatřené znalcem
3.2.1. Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha č. 1) Katastrálního úřadu pro Liberecký
kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, ze dne 09.11.2015, LV 11281, k.ú. Česká Lípa
3.2.2. Kopie katastrální mapy (viz příloha č. 2 a titulní list) jsou použity kopie katastrální
mapy z veřejného portálu http://nahlizenidokn.cuzk.cz prokazující stav k datu
09.11.2015.
3.2.3. Mapové podklady z portálu http://www.mapy.cz/ (viz příloha č. 3)
3.2.4. Fotodokumentace ze dne ze dne 09. 11. 2015 (viz příloha č. 4)
3.2.5. Porovnávací databáze cen nemovitostí - http://www.sreality.cz/ , archiv znalce
3.2.6. Informace z internetu – především: http://cs.wikipedia.org; http://www.mucl.cz/;
3.3. Použitá literatura:
- Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění
- Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D.,
2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s.
Strana 5 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
- Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort,
Ph.D., 2008, Bankovní institut vysoká škola, a.s.
4. Místopis
4.1. Všeobecně
Město Česká Lípa je okresním městem v Libereckém kraji. K 01.02.2015 mělo 36 805
obyvatel (zdroj Lexikon měst a obcí). Leží 63 km severně od Prahy na řece Ploučnici s historickým centrem na jejím pravém břehu. Česká Lípa zahrnuje 14 místních částí na 14 katastrálních
území o celkové rozloze 6 610 ha. Nadmořská výška je 258 m n.m.
4.2. Historie
Město bylo postaveno u vodního hradu Lipý při brodu přes řeku Ploučnici, kde existovala
od 10. století malá slovanská osada. O založení města se kdysi zasloužili Ronovci, zejména Jindřich z Lipé v letech 1305 - 1319, o jeho rozvoj pak Berkové z Dubé. O sto let později bylo opanováno husitským vojskem Jana Roháče z Dubé a postiženo ničivými požáry. O jeho další rozkvět se zasloužil založením kláštera a školy Albrecht z Valdštejna, později Kounicové. Novodobý vzhled a vývoj ovlivnila průmyslová výroba a blízkost těžby uranu. Ve městě vznikla řada
velkých panelových sídlišť. Centrum města bylo zachováno a vyhlášeno městskou památkovou
zónou s řadou kulturních památek.
4.3. Doprava
Ve městě je důležitá železniční křižovatka řady tratí. Je zde centrální vlakové nádraží
(Česká Lípa hlavní nádraží) a zastávky (Česká Lípa - Střelnice a Česká Lípa – Holý Vrch).
Z hlavního nádraží jsou vypravovány vlaky směrem na Rumburk, Bakov nad Jizerou, Děčín,
Liberec a Lovosice. Autobusová doprava je meziměstská a městská hromadná. Ve městě se kříží
dva hlavní silniční tahy: silnice I/9 směrem z Prahy na Nový Bor a II/262 Směrem z Děčína na
Mimoň.
4.4. Občanská vybavenost
Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost.
5. Popis oceňovaných nemovitých věcí
5.1. Všeobecně
Oceňovaný byt se nachází v osmipodlažním (jedno PP a sedm NP) panelovém bytovém
domě se dvěma vchody č.p. 1817 a 1818. Dům je prostřední z celkem pěti stejných domů, které
tvoří jeden blok. Nachází se v sídlištní zástavbě – Sídliště pod Holým vrchem, v ulici Jižní. Přístup k domu je po asfaltové místní komunikaci. V okolí domu jsou poměrně dobré možnosti parkování. V docházkové vzdálenosti do 10 min. se nachází základní a mateřská škola, nákupní
centrum, restaurace, zastávka MHD je cca 3 min. chůze od domu. Centrum města je vzdáleno
cca 1,8 km východně. V územním plánu města je tato lokalita určena jako „plochy bydlení městské středněpodlažní (BD nad 4 NP) - BB“. Dům je mimo záplavové území (Q100) řeky Ploučnice.
Sídliště Pod Holým vrchem je druhé nejstarší sídliště v České Lípě. Dům byl postaven
v 70. letech min. století. V současnosti probíhá zateplování domů. V době místního šetření nebyly práce na zateplení na tomto domě ještě prováděny. V domě jsou vyměněna původní okna za
plastová. Dům má 7 podlaží. V č.p. 1818 je celkem 19 jednotek, stejně tak v č.p. 1817. Oceňovaný byt se nachází ve 2.NP.
V ocenění předpokládám, že byt neprošel zásadní rekonstrukcí a kromě vyměněných oken
je v původním stavu.
Strana 6 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
5.2. Konstrukce a vybavení domu a bytu
Konstrukce
Provedení
základy
izolace proti zemní vlhkosti
svislé nosné konstrukce
stropy
střecha / krov
střešní krytina
klempířské konstrukce
vnější úprava povrchů
vnitřní úprava povrchů
schodiště
bleskosvod
železobetonová deska
ano
panel („Boletické“ panely)
železobetonové panely
plochá / není
izolační pásy
FeZn
panel
omítky hladké, keramické obklady
železobetonové, PVC
ano
Vybavení bytu
Provedení
okna
dveře
vnitřní úprava povrchů
podlahy obytných místností
podlahy nebytových místností
vytápění
elektro
zdroj vody
rozvod vody
zdroj TUV
rozvod plynu
kanalizace splašková
kanalizace dešťová
vybavení kuchyně
bytové jádro
vybavení koupelny
vybavení WC
slaboproud
plastová s izolačním dvojsklem
obyčejné hladké s kovovou zárubní
omítky hladké, keramické obklady
betonová mazanina + koberce, PVC
keramická dlažba
ústřední dálkové
220V
veřejný vodovod
plastové trubky
ústřední dálkový
není
veřejná
veřejná
původní kuch. linka, elektrický sporák, dřez, digestoř (předpoklad)
umakartové
vana ocelová smaltovaná, umyvadlo
samostatné splachovací
STA
5.3. Dispozice bytu
3+1/L. Součástí ocenění je i podíl na společných domovních prostorech.
5.4. Výčet a výměry místností
Protože, byt nebyl pro místní šetření zpřístupněn, nebylo provedeno zaměření. Započitatelnou plochu jsem tedy určil podle podílu na společných částech domu, který činí 7615/257820.
Předpokládám tedy započitatelnou plochu 76,15 m2.
Strana 7 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
C) OCENĚNÍ
1.
Metoda porovnávací - stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jako celku
POROVNÁNÍ Č. 1
Užitná plocha
2
m
Umístění
v domě - podlaží
6. NP
Požadovaná cena
(redukovaná)
Kč
1 080 000
Lokalita
Česká Lípa, Jižní 1813/39
77
Popis
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „Prostorný slunný byt 3+1 v osobním vlastnictví
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
14 030
11 200
Foto
nacházející se v žádané lokalitě České Lípy Pod Holým vrchem v Jižní ulici. K bytu náleží
sklepní kóje a dvě lodžie-velká situovaná na jih, malá z kuchyňského koutu na východní
stranu. Byt cca před sedmi lety prošel částečnou rekonstrukcí, která se týkala především
koupelny a kuchyně. Podlahová krytina v pokojích-původní dřevěné parkety, ostatní lino.
Stěny jsou vyštukované. Vytápění bytu je zajištěno dálkově ústředním topením, ohřev vody
novým bojlerem. Na domě je nová fasáda se zateplením-2015.V dosahu se nachází škola,
školka, zastávka MHD, nákupní možnosti. V obci je veškerá občanská vybavenost.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Realitycl, Mlýnská
34/12, 470 01 Česká Lípa, za částku 1 200 000,- Kč – po redukci druhem transakce -10% činí 1 080 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 11356, datum vložení neudán, aktualizace 04.11.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňované nemovité věci
Porovnávaná nemovité věci
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost nemovitosti
technický stav
technické vybavení
funkční využitelnost
příslušenství
orientace ke světovým stranám
dostupnost IS
dopravní obslužnost
parkování
jiná technická korekce
POROVNÁNÍ Č. 2
absolutní vlastnictví
nejsou
zástavní právo smluvní
absolutní vlastnictví
nezjištěna
nezjištěna
dobrá – preferované sídliště
76 m2
- původní stav – nová plast. okna
původní - standard
dobrá
sklepní kóje
- J-S
E, V, K
autobus, vlak, MHD
dobré
2.NP
Užitná plocha
2
m
Umístění
v domě - podlaží
5.NP
0,8
0,99
1,01
dobrá – preferované sídliště
77 m2
část.rek. – plast. okna
původní - standard
dobrá
sklepní kóje
J-S-V
E, V, K
autobus, vlak, MHD
dobré
6.NP
Požadovaná cena
(redukovaná)
Kč
900 000
Lokalita
Česká Lípa, Újezd
75
Popis
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „3+1+L v osobním vlastnictví, nedaleko centra
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
12 000
10 700
Foto
České Lípy. Klidná a vyhledávaná lokalita Újezd. Byt je ve třetím patře panelového domu z
celkových 5., v původním, zachovalém stavu s nově vyměněnými plastovými okny a lodžií po
rekonstrukci se zateplenou stěnou. Nízké náklady na bydlení.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality Home, Ocelkova
643/20, 198 00 Praha – Černý Most, za částku 999 000,- Kč – po redukci druhem
transakce -10% činí 900 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 33/3529, datum vložení neudán, aktualizace 04.11.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňované nemovité věci
Porovnávaná nemovité věci
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost nemovitosti
technický stav
technické vybavení
funkční využitelnost
příslušenství
orientace ke světovým stranám
dostupnost IS
dopravní obslužnost
parkování
jiná technická korekce
absolutní vlastnictví
nejsou
zástavní právo smluvní
- dobrá – preferované sídliště
76 m2
původní stav – nová plast. okna
původní - standard
dobrá
sklepní kóje
J-S
- E, V, K
autobus, vlak, MHD
dobré
+ 2.NP
Strana 8 (celkem 18)
absolutní vlastnictví
nezjištěna
nezjištěna
0,9
0,98
1,01
dobrá – centrum
75 m2
původní stav – nová plast. okna
původní - standard
dobrá
sklepní kóje
SV-JZ
E, V, K, P
autobus, vlak, MHD
dobré
5.NP
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
POROVNÁNÍ Č. 3
Lokalita
Česká Lípa, Střelnice
Popis
Užitná plocha
2
m
76
Umístění
v domě - podlaží
3.NP
Požadovaná cena
(redukovaná)
Kč
1 080 000
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
14 210
10 000
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „velmi pěkný byt 3+1 v atraktivní lokalitě města. Byt
po kompletní rekonstrukci, dům po revitalizaci, dobré možnosti parkování před domem. Občanská vybavenost v dosahu, nedaleko centra města. Po dohodě lze zanechat vnitřní zařízení. Klidné bydlení v čistém domě v žádané lokalitě za příznivých měsíčních nákladů.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře M&M reality holding,
a.s., Krakovská 1675/2, 110 00 Praha, za částku 1 200 000,- Kč – po redukci druhem transakce -10% činí 1 080 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 487039, datum vložení neudán, aktualizace „včera“
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňované nemovité věci
Porovnávaná nemovité věci
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost nemovitosti
technický stav
technické vybavení
funkční využitelnost
příslušenství
orientace ke světovým stranám
dostupnost IS
dopravní obslužnost
parkování
jiná technická korekce
POROVNÁNÍ Č. 4
Lokalita
Česká Lípa, Klášterní
Popis
-
+
absolutní vlastnictví
nejsou
zástavní právo smluvní
absolutní vlastnictví
nezjištěna
nezjištěna
dobrá – preferované sídliště
76 m2
původní stav – nová plast. okna
původní - standard
dobrá
sklepní kóje
J-S
E, V, K
autobus, vlak, MHD
dobré
2.NP
dobrá – preferované sídliště
76 m2
po celkové rekonstrukci
standard
dobrá
sklepní kóje
SV-JZ
E, V, K, P
autobus, vlak, MHD
omezené
3.NP
Užitná plocha
2
m
72
Umístění
v domě - podlaží
3. NP
0,75
0,95
0,98
1,01
Požadovaná cena
(redukovaná)
Kč
719 000
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
9 990
8 900
Foto
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „byt s lodžií v OV v žádané lokalitě v centru města
České Lípy. Hezká ,zděná koupelna. Okna plastová.Kuch,.linka původní. V jednom pokoji
plov.podlaha,jinak pův.lino.Volný ihned.Slušní sousedé a hezký výhled.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře BYDLENÍ A FINANCE,
s.r.o., Sokolská 256/36, 470 01 Česká Lípa, za částku 799 000,- Kč – po redukci
druhem transakce -10% činí 719 000,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID: N12671, datum vložení neudán, aktualizace 29.07.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňované nemovité věci
Porovnávaná nemovité věci
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost nemovitosti
technický stav
technické vybavení
funkční využitelnost
příslušenství
orientace ke světovým stranám
dostupnost IS
dopravní obslužnost
parkování
jiná technická korekce
absolutní vlastnictví
nejsou
zástavní právo smluvní
- dobrá – preferované sídliště
76 m2
původní stav – nová plast. okna
původní - standard
dobrá
sklepní kóje
J-S
- E, V, K
autobus, vlak, MHD
+ dobré
2.NP
Strana 9 (celkem 18)
absolutní vlastnictví
nezjištěna
nezjištěna
0,9
0,98
1,01
dobrá - centrum
72 m2
původní stav – nová plast. okna
původní - standard
dobrá
sklepní kóje
SZ-JV
E, V, K, P
autobus, vlak, MHD
omezené
3.NP
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
Rekapitulace porovnávaných nemovitých věcí
POROVNÁNÍ Č.
1
2
3
4
Lokalita
Česká Lípa, Jižní 1813/39
Česká Lípa, Újezd
Česká Lípa, Střelnice
Česká Lípa, Klášterní
OCEŇOVANÉ
NEMOVITÉ VĚCI
Užitná plocha
2
m
77
75
76
72
Umístění
v domě
podlaží
6. NP
5.NP
3.NP
3. NP
76
2.NP
Požadovaná cena
(redukovaná)
Kč
1 080 000
900 000
1 080 000
719 000
Jednotková cena
2
Kč/m
Vypočtená
Upravená
14 030
11 200
12 000
10 700
14 210
10 000
9 990
8 900
Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitých věcí volím porovnávací
hodnotu ve výši
10 100
Porovnávací hodnota
Byt 3+1 / L
započitatelná plocha
porovnávací hodnota
Porovnávací hodnota celkem
76,15 m²
10 100 Kč/m²
769 115 Kč
1. POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO
2.
770 000 Kč
Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených
V části C listu vlastnictví č. 11281 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 809 000,Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky a.s. (IČO 13584324) ze dne 02.11.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 02.11.2012.
Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na
listu vlastnictví č. 11281.
Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
Strana 10 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY
1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu
Oceňovaný byt je vzhledem ke svému umístění v poměrně dobré lokalitě celkem preferovaného sídliště a vzhledem ke své velikosti, stáří a stavu dobře obchodovatelný. Původní stav
bytu je pro mnoho kupujících výhodou, jelikož jeho rekonstrukci mohou udělat podle svých nároků a představ. Obchodovatelnost je však snižována poměrně širokou nabídkou bytů obdobné
velikosti na méně preferovaných sídlištích Špičák a Sever.
2. Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-)
+ je zapsán na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem
+ právní vztahy nejsou dotčeny změnou
- je na pozemku jiného vlastníka – vlastník pozemku pod stavbou bytového domu je Město Česká Lípa
+ jednotka není ve spoluvlastnictví
+ po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup
+ je prosta věcných břemen
+ nenachází se v záplavovém území
+ z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití domu
+ budova je zkolaudována a je užívána v souladu s právním stavem
- budova není zateplená
+ v bytě jsou vyměněna okna za plastová
± byt je v původním stavu vyžadujícím rekonstrukci (předpoklad v ocenění – nebyla umožněna
prohlídka)
3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí
Na základě výše uvedených skutečností indikuji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí
- bytu č. 1818/4 velikosti 3+1 včetně podílu na společných částech domu zapsaného na LV 11281,
v bytovém domě č.p. 1817, 1818, zapsaném na LV 11181, který stojí na pozemcích p.č. 1356 a 1357, zapsaných na LV 1 v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa, kraj Liberecký -
dni 09.11.2015 ve výši:
770 000,- Kč
Slovy: Sedmsetsedmdesáttisíc korun českých
V Horní Libchavě, dne 10.11.2015
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
telefon: 732 831 328
e-mail: [email protected]
Strana 11 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí
nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl.
spec. nemovitostí.
Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 385-074/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015074385
F) PŘÍLOHY
1.
2.
3.
4.
počet stran A4 v příloze
Výpis z katastru nemovitostí LV 11281 ................................................................................. 2
Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1
Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2
Fotodokumentace ze dne 09. 11. 2015 .................................................................................... 1
Strana 12 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
2. Snímek katastrální mapy
Strana 15 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
3. Mapa oblasti
širší vztahy – poloha nemovitých věcí v okrese
širší vztahy – poloha nemovitých věcí ve městě
Strana 16 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
letecká – poloha nemovitých věcí v části města
letecká – poloha nemovitých věcí v ulici
Strana 17 (celkem 18)
Posudek č. 385-074/2015 – stanovení tržní hodnoty bytu 3+1, Jižní 1818, 470 01 Česká Lípa
Vyhotovení č. 2
4. Fotodokumentace ze dne 09. 11. 2015
celkový pohled na blok domů - jižní
celkový pohled na blok domů - jižní
přístup k domu
vstup do č.p. 1818
schodiště s výtahovou šachtou
vstupní dveře do bytu
Strana 18 (celkem 18)