znalecký posudek

Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb
znalec v oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 3.729
o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti – jiného pozemku st.p. 91 k.ú. Krásno
nad Teplou, obec Krásno, okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR.
Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Cheb
Mgr. David Koncz
Cheb, 26. dubna 10
(č.j. 074 EX 02244/07 - 043)
Účel posudku:
zjištění ceny v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely
exekučního řízení.
V Chebu dne 2.8.2011
Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky
a předává se ve 2 vyhotoveních.
-2-
A/ S i t u a c e - prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny osobně znalcem ve dnech
14.10.2009 a 1.8.2011 za účasti vlastníka sousední nemovitosti vlevo
(na st.p. 92/1).
Podklady pro ocenění:
- skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace souseda
- informace objednatele ocenění
- usnesení EÚ Cheb č.j. 074 EX 02244/07 - 043 ze 13.6.2011 o ustanovení znalce
- kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 33 pro k.ú. Krásno nad Teplou) z 29.9.2009
(z KÚ)
- informace o parcele st.p. 91 k.ú. Krásno nad Teplou z 12.7.2011 (z internetu)
- kopie katastrálních map z 12.7.2011 (z internetu)
- údaje a informace o cenách nemovitostí a nájemném (z realitních kanceláří, odborného
tisku, internetu a vlastní databáze)
- nabídky realitních kanceláří
Předmět ocenění: jiný (stavební) pozemek
B/ N á l e z - vlastník:
1) Trnka Leoš
Dlouhá 634/12,
357 31 Horní Slavkov
r.č. 69 01 21/2252
- 1/2
2) Trnka Roman
Kounice 608/11,
357 31 Horní Slavkov
r.č. 66 09 17/1547
- 1/2
(LV č. 33 pro k.ú. Krásno nad Teplou)
- povinný:
Leoš Trnka
Dolní Příkopy 235,
357 31 Horní Slavkov
nar. 21.1.1969
- oprávněný:
Město Horní Slavkov
Dlouhá 634/12,
357 31 Horní Slavkov
IČ: 25 93 22
Stručný popis nemovitosti
Předmětem ocenění je stavební parcela st.p. 91 v k.ú. Krásno nad Teplou, obec Krásno,
okres Sokolov, Karlovarský kraj, ČR.
Jedná se o proluku v řadové uliční zástavbě horní (západní) části historického jádra obce,
po levé straně malého trojúhelníkového náměstí Nejsvětější trojice s morovým sloupem, nad
-3-
kostelem sv. Kateřiny. Je to téměř rovinný pozemek se zbytkem dřevěného tyčkového plotu
v uliční frontě, dvěma starými ovocnými stromy, keři z náletu a černou skládkou.
Dopravně je přístupná přímo z městské ulice, inženýrské sítě jsou umístěny rovněž v ulici
před parcelou.
C/
O c e n ě n í – je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn.
v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 1.8.2011.
K vlastnímu ocenění – pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena
v § 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto
zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě
obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom
se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv
zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní
oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu
k němu.
Pokud se týká metody ocenění – jsou použity nejčastěji používané metody:
- Naegeliho metoda polohových tříd, která vede k upřesnění procentní hodnoty pozemku
z hodnoty stavební (ale spíše podle účelových podmínek).
- Sammelova metoda, vyjadřující poměr hodnoty pozemku ke zjednodušeně stanovené
stavební hodnotě (přes kubaturu stavby)
- porovnávací metoda, která vychází z již realizovaných prodejů pozemků srovnatelných
vlastností a v poslední době
Za adekvátní postupy při stanovení tržní hodnoty pozemků považujeme pouze ty, jejichž
základní cenové báze vycházejí z cen na trhu skutečně realizovaných. Z uváděných postupů
proto nejčastěji užíváme metodu porovnávací.
Použití některé zahraniční metody není vhodné a výstižné. Rozhodujícím kriteriem pro
stanovení reálné ceny je však ve všech případech to, zda je možné dané pozemky na základě
schváleného územního plánu zastavět. V tomto případě se jedná o proluku po původní
zástavbě, t.zn. čistý stavební pozemek s možností napojení na všechny inženýrské sítě v ulici.
Při stanovení reálné tržní ceny vycházím jednak z vlastní cenové databáze, jednak
z informací, získaných z realitních kanceláří o cenách, dosažených při obchodních transakcích
s nemovitostmi obdobného charakteru v daném regionu a v poslední době. A to jak při
převodech mezi fyzickými, tak právnickými osobami.
Na základě posouzení všech relevantních a podstatných údajů a skutečností, t.zn.
především otázky možnosti využití pozemku k zástavbě na základě územního plánu (jakožto
rozhodujícího kriteria pro stanovení ceny), výměry a situování pozemku (blízkost
frekventované silnice), jeho velikosti a tvaru, dopravní dostupnosti, úrovně infrastruktury,
zejména v inženýrských sítích a údajům o realizovaných i nabízených cenách pozemků,
stanovuji tržní hodnotu pozemku sazbou 350,- Kč/m2. T. zn., že cena uvedené parcely činí
celkem 219 m2 x 350,- = 76.650,- Kč, v převodu do tržní polohy 80.000,- Kč.
Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou
s oceňovanou nemovitostí spojeny. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení
vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. nařízení exekuce
-4-
a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí
spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.
D/ Z á v ě r
Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji
informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti (t.zn. výchozí bod pro stanovení
nejnižšího podání pro dražbu), tj. pozemku st.p. 91 o výměře 219 m2 v k.ú. Krásno nad
Teplou, obec Krásno, okres Sokolov, Karlovarský kraj, zapsaného na LV č. 33 pro
k.ú. Krásno nad Teplou, vč. jeho příslušenství, práv a závad částkou
80.000,- Kč
slovy: osmdesáttisíc00/100 korun českých
-
z toho hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z celku částkou
40.000,- Kč
slovy: čtyřicettisíc00/100 korun českých
Skutečnost, zda oceňovaná nemovitost je zapsána v OBCHODNÍM MAJETKU, nebylo
možno, pro nedosažitelnost povinného, ověřit.
Přílohy:
- kopie mapy širšího území
- kopie katastrálních map
- kopie výpisu z katastru nemovitostí
- kopie informace o parcele
- kopie usnesení EÚ Cheb
- fotodokumentace
-5-