Znalecký posudek č. 2013/208 - JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M

Znalecký posudek č. 2013/208
o ceně nemovitosti,
spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitosti za psané na LV č. 8598
pro katastrální území Vyškov, parcele vedené v katastru nemovitostí ve
zjednodušené evidenci č. PK 483/2 v katastrálním území Vyškov, obec
Vyškov, okres Vyškov, kraj Jihomoravský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Frýdek - Místek JUDr. Jiří Trojanovský
Farní 23/ 1148
738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 25. 5. 2013 posudek vypracoval:
Ing. Pavel Krämer
Nováčkova 729/29
700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
Ostrava, 25. 5. 2013
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 00030/12-131 ze dne 18. 4. 2013 soudního exekutora JUDr. Jiřího
Trojanovského provést:
Ocenění nemovitosti povinného.
Znaleckým posudkem je stanovena obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by
bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených.
Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24. 5. 2013.
3. Podklady pro vypracování posudku
 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23,
sp.zn. 143 EX 00030/12-131 ze dne 18. 4. 2013.
 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov, vedený Katastrálním
úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Vyškov.
 Kopie katastrální mapy, mapový list Vyškov-8-7/4, doplněná o stav mapy bývalého pozemkového
katastru.
 Územní plán sídelního útvaru Vyškov včetně změn 1-14 (výjma č.13).
 Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č.
257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. o
oceňování majetku.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Obec:
Katastrální území:
Jihomoravský
Vyškov
Vyškov (788571)
List vlastnictví číslo: 8598
Vlastníci:
1. Kohlová Helena
Podíl: 3/4
Dukelská 632/9, Vyškov-Předměstí, 68201 Vyškov
2. Kotisa Libor
Luční 352/16, Nosálovice, 68201 Vyškov
Podíl: 1/8
3. Kotisová Vojtěška
Luční 352/16, Nosálovice, 68201 Vyškov
Podíl: 1/8
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 k nemovitosti zapsané ve prospěch vlastníků na
LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj,
Katastrálním pracovištěm Vyškov, parcele vedené v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci č. PK
483/2 v katastrálním území Vyškov, obec Vyškov, v okrese Vyškov, kraj Jihomoravský.
Parcela č. PK 483/2 v katastrálním území Vyškov je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí ve
zjednodušené evidenci, sloučeným do parcely katastru nemovitostí č. 2245/1, která není zapsána na LV,
evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda.
Pozemek se nachází v okrajové části zastavěného území obce, mimo oblast stávající souvislé zástavby.
Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný, který ale je územním plánem města zahrnut v
plochách určených k zastavění.
Pozemek se nachází v plochách komerčních aktivit, které jsou určeny k umísťování a uskutečňování
komerčních dějů, činnosti a zařízení poskytujících služby obyvatelstvu, většinou v otevřených areálech s
vysokou frekvencí styku s veřejností, v plochách s funkčním využitím „Kv- všeobecná komerce“ ,
určených především pro velkoprodejny, bussines centra, služby, servisy.
6. Obsah posudku
a) Pozemky
1) Pozemky - parcela č. PK 483/2 v k.ú. Vyškov - podíl 1/8
b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů
a) Pozemky
1) Pozemky - parcela č. PK 483/2 v k.ú. Vyškov - podíl 1/8
Parcela č. PK 483/2 v katastrálním území Vyškov je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí ve
zjednodušené evidenci, sloučeným do parcely katastru nemovitostí č. 2245/1, která není zapsána na LV,
evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda.
Pozemek se nachází v okrajové části zastavěného území obce, mimo oblast stávající souvislé zástavby.
Jedná se o pozemek zemědělský, obhospodařovaný, který ale je úze,ním plánem města zahrnut v
plochách určených k zastavění.
Pozemek se nachází v plochách komerčních aktivit, které jsou určeny k umísťování a uskutečňování
komerčních dějů, činnosti a zařízení poskytujících služby obyvatelstvu, většinou v otevřených areálech s
vysokou frekvencí styku s veřejností, v plochách s funkčním využitím „Kv- všeobecná komerce“ ,
určených především pro velkoprodejny, bussines centra, služby, servisy.
Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již
realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen
obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití,
z obdobné polohy, stavebně technické připravenosti a dostupnosti pozemků.
Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým
porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj.
pozemky zastavěnými stavbami nesloužícími pro osobní potřebu vlastníka nebo uživatele, pozemky
zastavěnými stavbami užívanými ke komerčním účelům, pro potřeby podnikání a provozování
výdělečných činností, dále pozemky užívanými ve funkčním spojení s těmito stavbami, nebo pozemky k
takovému účelu užití určenými opatřením podle stavebního zákona, ve stejné, případně v urbanisticky a
demograficky srovnatelné lokalitě.
Ocenění nemovitosti povinného
Ocenění porovnávací metodou
Porovnávací cena nemovitosti (pozemků) se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo
koupěmi v daném místě a čase.
V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se
shodným účelem užití - tj. pozemky určenými k zastavění, ve stejné, případně v urbanisticky a
demograficky srovnatelné lokalitě.
Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít cenových údajů získaných na základě
zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně, pokud informace o
realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci,
nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze
shodného účelu užití a z obdobné polohy.
Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro
–5–
srovnatelné nemovitosti.
Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či
srovnatelné lokalitě ve 2. čtvrtletí r. 2013.
Rozdílnost polohy, přístupu, stavebně technické připravenosti, je zohledněna v následujících
porovnávacích tabulkách.
Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze
předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k celkové situaci na trhu
nemovitostí, i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny
koeficientem Kpramen.
Srovnávací nemovitosti:
Nemovitost č.1)
Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 31 691 m²
Celková cena: 31 374 090 Kč za nemovitost
Cena za m²: 990 Kč za m²
Adresa: Tovární, Vyškov-Předměstí
Datum aktualizace: 18.03.2013
ID zakázky: 02154
Zástavba: Obchodní
Plocha pozemku: 31 691 m2
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Telekomunikace: Telefon
Elektřina: 400V
Doprava: MHD
Komunikace: Betonová
Popis:
Pozemek se nachází v průmyslové oblasti Vyškov, Socohrova, kde byly realizovány různé
výrobní a provozní areály (Voest - Alpine, Bottcher, Fritzmeier, Vekux, MAGNUM
parket, Lear Corporation a další...) Pozemek přímo napojen na hl.komunikaci směr
Olomouc a jsou z této komunikace přístupny. Výborné napojení na D1 a to sjezd Vyškov
na dvou místech a nebo Pustiměř. Přímá dopr.dostupnost na městský dopr.systém. Možné
pro průmyslové podniky, kapacitní sklady, velkoobchod. Veškeré inženýrské sítě na
pozemku a nebo v těsné blízkosti. s
Kontaktovat
VITOM reality a finance, v.o.s.
Příkop 843/4, 60200 Brno
Nemovitost č.2)
Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 28 000 m²
Celková cena: 24 500 000 Kč za nemovitost
včetně provize
Cena za m²: 875 Kč za m²
Adresa: Komořany
Datum aktualizace: 11.05.2013
ID zakázky: 004232
Vlastnictví: Osobní
Plocha pozemku: 28 000 m2
Plyn: Plynovod
Odpad: Veřejná kanalizace
Doprava: Dálnice
Popis:
–6–
Stavební pozemek 28 000 m2 na který je vydáno územní rozhodnutí a zhotovená
projektová dokumentace na výstavbu výrobní haly se skladem a kotelnou a administrativní
budovou. Vyřešeny požadavky dotčených orgánů .Příjezd kamionu přímo z
hl.komunikace. Prohlídky a náhled do projektu po tel.domluvě.
Kontaktovat
Dana Baláková
Selská 59/108, 61400 Brno
Nemovitost č.3)
Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 22 362 m²
Celková cena: 22 670 708 Kč (872 118 EUR) za nemovitost
+ provize RK
Cena za m²: 1 014 Kč (39 EUR) za m²
Adresa: Holubice
Datum aktualizace: Dnes
ID zakázky: 000211
Plocha pozemku: 22 362 m2
Popis:
Nabídka prodeje pozemku na exponovaném místě u sjezdu z dálnice D1 u obce Holubice,
plocha využitelná pro výrobu a služby, zajímavá investice. Vzdálenost pozemku od Brna je
cca 7 km. Pozemek vhodný pro výstavbu objektů pro výrobu (vyjma chemické), logistiku,
služby pro provoz dálnice a podobné aktivity.
Kontaktovat
MAX & Partner, s.r.o.
Šilingrovo náměstí 343/7, 60200 Brno
Seznam porovnávaných objektů:
Název
Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M)
Kpřístup
Kvybav.
Kpramen
Jednotková cena
Váha (V)
(JC)
Nemovitost č.1)
990,– Kč
1,00 m2
1,25
1,30
1,30
1,20
390,53 Kč
1,0
Nemovitost č.2)
875,– Kč
1,00 m2
1,00
1,30
1,20
1,35
415,48 Kč
1,0
Nemovitost č.3)
1 014,– Kč
1,00 m2
1,30
1,35
1,15
1,35
372,16 Kč
1,0
kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kvybav. × Kpramen)
Minimální jednotková cena za m2:
Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V):
Maximální jednotková cena za m2:
372,16 Kč
392,72 Kč
415,48 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2:
Množství:
Porovnávací hodnota:
×
=
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
×
=
392,72 Kč
1 187,00 m2
466 160,– Kč
1/8
58 270,– Kč
–7–
Výsledná porovnávací hodnota:
58 270,– Kč
–8–
C. Rekapitulace
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
58 270,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti,
to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním
styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitosti
zapsané na LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov
podle odborného odhadu znalce:
58 000,– Kč
Cena slovy: padesátosmtisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění neváznou na nemovitosti omezení vlastnického práva.
Ocenění
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 25. 5. 2013
Ing. Pavel Krämer
Nováčkova 729/29
700 30 Ostrava - Výškovice
–9–
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/208 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013275 podle připojené likvidace.
– 10 –
E. Seznam příloh
 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 23,
sp.zn. 143 EX 00030/12-131 ze dne 18. 4. 2013.
 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 8598 pro katastrální území Vyškov, vedený Katastrálním
úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Vyškov.
 Kopie katastrální mapy, mapový list Vyškov-8-7/4, doplněná o stav mapy bývalého pozemkového
katastru.
 Ortofotomapa.
 Územní plán sídelního útvaru Vyškov včetně změn 1-14 (výjma č.13).