Ocenění nemovitosti povinného - JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M

Znalecký posudek č. 2011/154
O ceně nemovitosti:
Pozemek, parcela č. 796 v katastrálním území Staříč, obec Staříč, okres
Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad
Frýdek - Mýstek
Farní 23
738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 3. 4. 2011 posudek vypracoval:
Ing. Pavel Krämer
Nováčkova 729/29
700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
Ostrava, 3. 4. 2011
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 00075/03-080 ze dne 7.1.2011 soudního exekutora JUDr. Jiřího
Trojanovského provést:
Ocenění nemovitosti povinného.
Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti povinného dle cenových předpisů, zákona č.
151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí
některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008
Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena
nemovitosti povinného, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost povinného, jako předmět
prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených.
Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 18. 3. 2011 za přítomnosti povinného.
3. Podklady pro vypracování posudku
 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00075/03-080 ze dne
7.1.2011.
 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 204 pro katastrální území Staříč, vedený Katastrálním úřadem
pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek.
 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění.
 Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o
oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č.
364/2010 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Moravskoslezský
Frýdek-Místek
Staříč
Staříč (755290)
List vlastnictví číslo: 204
Vlastník:
Velička Ladislav
Fryčovická 354, Staříč, 739 43
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti
Předmětem ocenění je pozemek, parcela č. 796 o výměře 458 m2 v katastrálním území Staříč, obec Staříč,
okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský.
Nemovitost se nacházejí v zastavěném území obce, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro
potřeby individuálního bydlení, je přístupná z veřejně provozované pozemní komunikace, ulice
Fryčovická.
V místě je možnost napojení na inženýrské sítě, rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizaci, v
místě je rovněž možnost napojení na rozvod zemního plynu.
Parcela č. 796, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, je platným územním plánem
obce zahrnuta v plochách bydlení individuálního do 2 nadzemních podlaží.
Jedná se o pozemek určený k zastavění. tedy pozemek na němž jsou přípustné stavby.
6. Obsah posudku
a) Pozemky
1) Pozemek, parc.č. 796, v k.ú. Staříč
b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o
oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Okres:
Frýdek-Místek
Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů
a) Pozemky
1) Pozemek, parc.č. 796, v k.ú. Staříč
Parcela č. 796 o výměře 458 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku
zahrada.
Jedná se o pozemek zemědělský, který je platným územním plánem obce zahrnut v plochách bydlení
individuálního do 2 nadzemních podlaží.
Jedná se o pozemek určený k zastavění. tedy pozemek na němž jsou přípustné stavby.
Ocenění
nemovitosti povinného
a) Pozemky
a.1) Vyhláška 364/2010 Sb.
a.1.1) Pozemek, parc.č. 796, v k.ú. Staříč – § 32
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 105,23 Kč.
Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (1 956 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno
na dvě desetinná místa), kde 1 956 je počet obyvatel v obci.
§ 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Možnost napojení na rozvod plynu
+
10 %
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
Koeficient úpravy dle §32 odst.1:
Název
Zahrada
Parc. č.
796
×
×
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m ] základní
upravená
458 105,23
93,3221
2
1,100
2,169
1,239
0,300
Cena [Kč]
42 741,52
–5–
Pozemek, parc.č. 796, v k.ú. Staříč – zjištěná cena:
42 741,52 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou
Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými,
k datu ocenění volně prodávanými věcmi.
Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného
srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo
jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích,
získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití,
z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku.
Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro
srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění.
Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či
srovnatelné lokalitě v 1. čtvrtletí r. 2011.
Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, stavebně technické připraveností
(dosažitelnosti inženýrských sítí) je zohledněna v následujících porovnávacích tabulkách.
Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze, s
ohledem na celkovou situaci na trhu s nemovitostmi, charakterizovanou výraznou převahou nabídky nad
reálnou koupěschopnou poptávkou, předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně
nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen.
Srovnávací nemovitosti:
Nemovitost č.1)
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 728 m2
Cena: 520,- Kč za m²
Celková cena: 898 560,- Kč
Adresa: Fryčovická, Staříč
Datum vložení: 07.03.2011
Datum aktualizace: Dnes
ID zakázky: 798287
Plocha pozemku: 1 728 m2
Popis:
Prodej rovinatého pozemku ve Staříči. Pozemek má výměru 1728 m2 a sousedí s dalšími
pozemky, které je možno také odkoupit. Celková výměra všech pozemků je cca 8000 m2 a je
možno je rozparcelovat. Na hranici pozemku je příjezdová cesta a elektřina. Plyn a voda jsou
vzdáleny cca 100 m od pozemku. V prosinci roku 2010 byla provedena změna v územním
plánu a zmiňované pozemky byly schváleny jako stavební. Jsou vhodné jak pro stavbu
rodinných domků, tak pro komerční výstavbu. Je zde výborná občanská vybavenost - školy,
školky, obchody.
Kontaktovat
Ostravské realitní centrum, s.r.o.
Dlouhá 185/5, 70200 Ostrava
Nemovitost č.2)
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 532 m2
Cena: 650 000,- Kč
Cena zahrnuje: včetně provize
Poznámka k ceně: cena včetně provize
Adresa: Fryčovická, Staříč
Datum vložení: 24.03.2011
–6–
Datum aktualizace: Dnes
ID zakázky: 814555
Umístění objektu: Okraj obce
Plocha pozemku: 1 532 m2
Popis:
Prodej rovinného pozemku na okraji obce Staříč, který je v územním plánu schválen jako
stavební. Pozemek má výměru 1532 m2, je oplocen, hraničí s příjezdovou cestou a je k němu
přivedena elektřina. K pozemku patří i část lokálního biocentra Staříčského potoka s vrbovým
porostem. Pozemek je možno využít jako zahradu nebo pro stavbu rodinného domu. Je osázen
ovocnými stromy, tujemi a jeho součástí je i menší chatka.
Kontaktovat
Ostravské realitní centrum, s.r.o.
Dlouhá 185/5, 70200 Ostrava
Nemovitost č.3)
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 304 m2
Cena: 750 000,- Kč
Poznámka k ceně: včetně provize RK a právních služeb
Adresa: Staříč
Datum vložení: 28.02.2011
Datum aktualizace: 16.03.2011
ID zakázky: N40749
Umístění objektu: Klidná část obce
Typ domu: Přízemní
Plocha pozemku: 1 304 m2
Popis:
Prodej atraktivního stavebního pozemku 1304 m2 v k klidné části obce Staříč. Pozemek je
určen k výstavbě rodinného domu. Lokalita je výjimečná svou výbornou dopravní
dostupností a polohou vůči větším městům. Splňuje náročné nároky pro zájemce hledající
bydlení v příměstské klidné oblasti. Pozemek je obdelníkového tvaru a je oplocen. Nachází
se v klidné části, nedaleko centra obce. Vodovodní řád je vzdálen cca 40m od pozemku a
plyn v dosahu cca 20m, el. si řeší ČEZ.
Kontaktovat
Realitní společnost České spořitelny/TRIMEX REALITY, a.s.
Velká 2984/23, 70200 Ostrava
Nemovitost č.4)
Prodej, pozemek pro bydlení, 1 162 m2
Cena: 390,- Kč za m²
Celková cena: 453 180,- Kč
Cena zahrnuje: včetně poplatků
Poznámka k ceně:
Adresa: Staříč
Datum vložení: 01.02.2011
Datum aktualizace: 29.03.2011
ID zakázky: EKPO1036
Plocha pozemku: 1 162 m2
Popis:
Stavební parcely v obci Staříč 1688 m2, 1751 m2, 1162 m2. Tyto parcely jsou situovány na
jihovýchod, což zaručuje celodenní sluníčko. Parcela č. 797/3 je již rezervovaná .Všechny
parcely mají na hranici pozemku vodovodní řád. Sítě elektřina a plyn vzdálené cca 30 - 40
m. Příjezdová cesta z obecní komunikace. Krásný svahovitý pozemek. Z pozemků je krásný
–7–
výhled na Palkovské hůrky, Štramberskou trůbu, Fryčovice a dolní konec Staříče. Veškerá
občanská vybavenost škola, školka, lékář v místě. Velmi dobrá dostupnost do OV a FrýdkuMístku.
Kontaktovat
Slezské Reality
Vítkovická 3276/2A, 70200 Ostrava
Seznam porovnávaných objektů:
Název
Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M)
Jednotková cena
Váha (V)
(JC)
Nemovitost č.1)
520,– Kč
1,00 m2
1,05
1,00
0,95
1,10
473,91 Kč
1,0
Nemovitost č.2
650 000,– Kč
1 532,00 m2
1,05
1,00
0,95
1,10
386,68 Kč
1,0
Nemovitost č.3)
750 000,– Kč
1 304,00 m2
1,00
1,00
1,00
1,10
522,87 Kč
1,0
Nemovitost č.4)
390,– Kč
1,00 m2
1,00
0,95
0,95
1,05
411,56 Kč
1,0
kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kpřístup × Kvybav. × Kpramen)
Kpřístup
Kvybav.
Kpramen
Minimální jednotková cena za m2:
Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V):
Maximální jednotková cena za m2:
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2:
Množství:
Porovnávací hodnota:
386,68 Kč
448,76 Kč
522,87 Kč
×
=
440,– Kč
458,00 m2
201 520,– Kč
–8–
C. Rekapitulace
Cena pozemků podle cenového předpisu
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
42 740,– Kč
201 520,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena,
která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v
obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
202 000,– Kč
Cena slovy: dvěstědvatisíce Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva :
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-5222/2002 ze dne
14.2.2003.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu ve Frýdku-Místku č.j. EX-75/2003 ze dne 25.2.2003.
Právní moc ke dni 26.3.2003.
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-6096/2004 ze dne
7.4.2004.
Právní moc ke dni 16.2.2005.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava EX-705/2004 ze dne 1.7.2004.
Právní moc ke dni 16.2.2005.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky v celkové výši 124 453,- Kč pro Všeobecnou
zdravotní pojišťovnu ČR, Orlická 4, Praha.
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku č.j. 27 E-21/2005 ze dne 30.3.2005.
Právní moc ke dni 10.5.2005.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 28 Nc-6041/2005 ze dne
8.2.2005.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 28 Nc-6387/2004 ze ne
3.5.2005.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j.27 Nc-6387/2004 ze dne
19.10.2004.
Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky v celkové výši 42 938,- Kč pro Všeobecnou
zdravotní pojišťovnu ČR, Orlická 4, Praha.
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.
zástavního práva č.j. 29 E-30/2005 ze dne 22.4.2005.
Právní moc ke dni 4.6.2005.
–9–
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-6094/2005 ze dne
24.3.2005.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-6534/2005 ze dne
25.7.2005.
Právní moc ke dni 20.7.2006.
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 29 Nc-6677/2005 ze dne
30.8.2005.
Právní moc ke dni 17.12.2005.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 24 EX-1216/2005 ze dne 27.9.2005.
Právní moc ke dni 20.7.2006.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 024 EX-1250/2005 ze dne 10.10.2005.
Právní moc ke dni 17.12.2005.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 29 Nc-7309/2006 ze dne
7.12.2006.
Právní moc ke dni 7.3.2007.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-01178/2007 ze dne 12.2.2007.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 29 Nc-6298/2007 ze dne
9.3.2007.
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-6635/2007 ze dne
25.6.2007.
Právní moc ke dni 12.9.2007.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 28 Nc-6833/2008 ze dne
27.6.2008.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov 103 Ex-11975/2008 ze dne 4.9.2008.
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Velička Ladislav
Fryčovická 354
739 43 Staříč
Parcela č. 796
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 30 nc-6788/2008 ze dne
6.11.2008.
Právní moc ke dni 11.3.2009.
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov 103 Ex-20336/2008 ze dne 26.2.2009.
Nařízení exekuce
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku – Místku o nařízení exekuce č.j. 28 EXE-2998/2010 ze dne
24.5.2010.
Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky v celkové výši 15 848,- Kč pro Všeobecnou
zdravotní pojišťovnu ČR, Orlická 4, Praha.
Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud.
zástavního práva č.j. 27 E-96/2010 ze dne 14.7.2010.
Právní moc ke dni 28.8.2010.
– 10 –
Ocenění
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 3. 4. 2011
Ing. Pavel Krämer
Nováčkova 729/29
700 30 Ostrava - Výškovice
– 11 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/154 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 129/11 podle připojené likvidace.
– 12 –
E. Seznam příloh
 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 204 pro katastrální území Staříč, vedený Katastrálním úřadem
pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek.
 Kopie katastrální mapy.
 Letecký snímek.
 Fotodokumentace.